Kiinteistönmääritystoimitus osakasluettelon laatimiseksi

On alueita, joiden omistussuhteet saattavat olla epäselvät. Osakasluettelon laatimisessa on kyse tällaisen epäselvyyden ratkaisemisesta. Pääsääntöisesti nämä toimitukset tehdään valtion kustannuksella.

Faktaa lyhyesti:

Osakaskiinteistö: kiinteistö, jolla osuus yhteiseen alueeseen.
Osuusluku: kiinteistön osuuden suuruutta yhteisiin alueisiin kuvaavaa luku.
Osakasluettelo: luettelo yhteisten alueiden osakaskiinteistöistä.
Kiinteistönmääritystoimitus: maanmittaustoimitus, jossa selvitetään yhteisten alueiden omistukset ja tehdään osakasluettelo.

Mikä on yhteinen alue?

Pääosa kiinteistöistä, tiloista ja tonteista, eli rekisteriyksiköistä on suoraan henkilöiden omistuksessa. Osa rekisteriyksiköistä on kuitenkin yhteisiä alueita, jotka eivät ole suoraan henkilöiden omistuksessa, vaan ne kuuluvat yhteisesti kahteen tai useampaan kiinteistöön.

Näitä alueita omistetaan siten, että omistetaan kiinteistö, johon kuuluu osuus yhteiseen alueeseen. Kiinteistöä, johon kuuluu osuus yhteiseen alueeseen, sanotaan osakaskiinteistöksi. Kiinteistön osuuden suuruutta kuvaavaa lukua sanotaan osuusluvuksi.

Vesialueita on jo muinoin pidetty kylien yhteisinä alueina. Useinkaan vesialueita ei ole jaettu, joten ne ovat edelleen yhteisiä alueita. Myös tällaisesta vesialueesta syntynyt vesijättö on yhteistä aluetta, ellei sitä ole erikseen jaettu. Yhteisiä alueita on saatettu erottaa myös kiinteistötoimituksissa kuten isojaoissa, uusjaoissa ja halkomisissa kiinteistöjen yhteisiin tarpeisiin esimerkiksi venevalkamiksi, myllyn paikoiksi tai erilaisten maa-ainesten ottopaikoiksi.

Yhteisiä alueita ei merkitty omina rekisteriyksiköinään kiinteistörekisteriä ja kiinteistötietojärjestelmää edeltäneeseen maarekisteriin. Yhteisten alueiden osakaskiinteistöistä ei myöskään pidetty luetteloa. Tilojen kohdalle oli maarekisteriin usein tehty vain merkintöjä, kuten ”osuus yhteisiin maihin”, mutta ei kerrottu mitä se tarkoittaa.

Ellei osakasluetteloa ole, se on laadittava käymällä läpi kaikki yhteisen alueen syntymisen jälkeiset kiinteistötoimitukset ja selvittämällä niiden perusteella osakaskiinteistöt ja osuusluvut.

Mitä kiinteistönmääritystoimituksessa tehdään?

Maanmittaustoimistossa on ennakkoon selvitetty yhteisten alueiden osakaskiinteistöt ja niiden osuusluvut eli on laadittu osakasluettelo. Näiden osakaskiinteistöjen omistajat kutsutaan toimitukseen.
Toimituksessa toimitusinsinööri selostaa, mistä yhteisestä alueesta on kyse ja miten se on syntynyt sekä esittää etukäteen lasketun osakasluettelon laskentaperusteineen. Mikäli osakasluettelon laatiminen on joltain osin ollut tulkinnanvaraista, selvitetään, onko asianosaisilla tietoa asiasta.

Selvityksen ja asianosaisten kuulemisen jälkeen toimitusinsinööri vahvistaa päätöksellään kyseisen yhteisen alueen osakasluettelon.
Toimitukseen osallistuminen ei ole välttämätöntä, koska asiat käsitellään ja ratkaistaan asianosaisten poissaolosta huolimatta.

Mitä hyötyä osakasluettelosta on?

Yhteisen alueen käyttö- ja määräysvalta kuuluu osakkaille, jotka yhdessä muodostavat osakaskunnan. Yhteisten alueiden käyttöä ja hallinnointia säätelee yhteisaluelaki, jonka mukaan osakas voi käyttää yhteistä aluetta sen käyttötarkoitus huomioon ottaen hyväkseen sillä tavoin, ettei se estä muita osakkaita vastaavanlaisella tavalla käyttämästä aluetta hyväkseen.

Mikäli alueeseen kohdistuu runsaasti osakkaiden käyttötarvetta, on käyttö järjestettävä osuuksien mukaisessa suhteessa tai osakaskunnan päättämällä tavalla. Mikäli yhteiseltä alueelta kertyy tuottoa esimerkiksi maa-ainesten myynnistä tai venepaikkojen vuokrauksesta, tuotto voidaan jakaa osakkaille osuuksien suhteessa. Osakaskunnan kokouksissa osakkaan äänivalta määräytyy osuusluvun perusteella.

Myös viranomaisten on tärkeää saada tietoa yhteisen alueen osakkaista esimerkiksi maankäyttöhankkeiden suunnittelun ja asianosaisten kuulemisen takia.

Kun kiinteistönmääritys osakasluettelon laatimiseksi on tehty, merkitään osakasluettelo kiinteistötietojärjestelmään (KTJ). Tämän jälkeen osakasluettelo pysyy jatkuvasti ajan tasalla vaikka osakaskiinteistöjä jaettaisiin tai lohkottaisiin. Kiinteistötietojärjestelmästä saatavissa otteissa näkyvät aina ajantasaiset tiedot osakaskiinteistöistä ja osakkaista.   

Miten määräytyvät yhteisen alueen osakaskiinteistöt ja niiden osuusluvut?

Yhteisten vesialueiden osakaskiinteistöjä ovat alkujaan olleet kylän alkuperäiset talot. Kun kiinteistötoimituksissa on perustettu uusia yhteisiä alueita, on samalla määrätty, minkä kiinteistöjen yhteisiksi alueiksi kukin yhteinen alue tulee.

Kun alkuperäisiä osakaskiinteistöjä on myöhemmin kiinteistötoimituksissa jaettu tai lohkottu uusiksi tiloiksi, on yleensä samalla määrätty, millaisen osuuden uudet tilat saavat yhteisiin alueisiin. Kaikki tilat eivät välttämättä ole saaneet lainkaan osuuksia yhteisiin alueisiin.

Aina ei kiinteistötoimituksessa ole määrätty yhteisalueosuuksien jakaantumisesta. Silloin on selvitettävä toimituksen taustalla olleet sopimukset kuten määräalan kauppakirjat tai tukeuduttava toimituksen aikaisen lainsäädännön tulkintaan.

Kuinka suuri osuuteni on?

Osuusluvun suuruuden laskemisessa on yleensä keskeisenä vanhastaan maaverotusta varten tiloille määrätty manttaali. Mikäli uusi tila on saanut osuuden yhteiseen alueeseen, katsotaan  osuusluvun pääsääntöisesti määräytyvän manttaalin mukaan. Toimituksissa on voitu erikseen määrätä muunkinlaisesta osuusluvun jakaantumisperusteesta. Vuodesta 1997 alkaen ei tiloille enää ole määrätty manttaalia vaan osuudet ovat jakaantuneen muun perusteen kuten pinta-alojen perusteella. 

Osakaskiinteistön suhteellinen osuus yhteiseen alueeseen saadaan jakamalla kiinteistön osuusluku kaikkien osakaskiinteistöjen osuuslukujen suummalla. Esimerkiksi, jos tilan osuusluku  on 0.0271 ja kaikkien osuuslukujen summa on 2.1250, on tilan suhteellinen osuus 0.0271 / 2.1250 = 0.0128 eli noin 1.3 %. 

Toimituksesta on myös tulostettava pdf-esite