TOIMITUSMENETTELYN KÄSIKIRJA TMKKML 14 luku Rasite on kiinteistön hyväksi perustettu pysyvä tai määräaikainen käyttöoikeus, jolla pyritään edistämään kiinteistön tarkoituksenmukaista käyttöä. Rasite sijaitsee toisella kiinteistöllä tai yhteisellä alueella. Asemakaava-alueilla osa rasitteista voidaan perustaa myös kuntaa varten. Rasitteita koskee ns. tyyppipakkoperiaate, minkä vuoksi kiinteistötoimituksissa saadaan perustaa vain niitä rasitteita, jotka on lueteltu KML 154 ja 154 a §:ssä. KML 101.1.3 §:n mukaisessa kiinteistönmäärityksessä voidaan ratkaista rasiteoikeutta tai sen sijaintia koskeva epäselvyys. Emäkiinteistön hyväksi perustettu rasiteoikeus ei automaattisesti periydy kaikille osittamistoimituksessa muodostettaville kiinteistöille. KML 154.1.11 §:n poikkeusta lukuun ottamatta kulkuyhteydet järjestetään perustamalla yksityistielain mukainen tieoikeus. Lisäksi muussa lainsäädännössä (esimerkiksi MRL:ssä, vesilaissa ja kaivoslaissa) on säännöksiä rasitteista ja rasitteen luonteisista oikeuksista. Ne, jotka on merkitty kiinteistörekisteriin tai jotka säädösten mukaan täytyy rekisteriin merkitä, käsitellään toimituksessa siten, että myös näitä koskevat merkinnät siirtyvät kiinteistörekisteriin muuttuneen kiinteistöjaotuksen mukaisina. Toimituksessa, jossa muodostetaan uusia kiinteistöjä, tulee selvittää kiinteistön hyväksi aiemmin perustetut rasitteet ja oikeudet. Vanhat rasitteet ja oikeudet annetaan ensi sijassa vain yhdelle muodostetuista kiinteistöistä (KML 159.1 §). Mikäli luovutuksessa ei ole sovittu siitä, minkä kiinteistön hyväksi rasite jää eikä rasitetta voida laajentaa (rasitettu ei anna suostumusta), tulee seuraavaksi selvittää kuka sitä ensisijaisesti tarvitsee ja mitä se ensisijaisesti palvelee, ja mikäli tämä ei tuo tulosta, niin viimeisenä se annetaan kantatilalle (KKO:n päätös 2005:74). Aikaisemmin perustetuista rasitteista ei yleensä ole toimituksen yhteydessä tarkoituksenmukaista muodostaa JAKO-järjestelmään käyttöoikeusyksiköitä. Vanhat rasitteet käsitellään merkintöinä, jotka kohdistetaan uusille kiinteistöille. Jos toimituksessa on tarvetta lisätä aikaisemmin perustetun rasitteen tai yksityistieoikeuden käyttäjäkiinteistöjen määrää, on lisäoikeuksien myöntäminen ratkaistava samoin perustein kuin vastaavan uuden rasitteen tai yksityistieoikeuden perustaminen (KML 159 §). Tästä aiheutuvasta lisärasituksesta on rasitetun rekisteriyksikön omistaja oikeutettu saamaan korvausta (KML 164 §). Mikäli vanhoja rasitteita ja oikeuksia on selvitetty kiinteistöjärjestelmän parantamiseksi toimituksen tarvetta laajemmin, valtio voidaan määrätä maksamaan osa toimituskustannuksista (KMA 69.4 §). Uudet rasitteet ja tieoikeudet perustetaan JAKO-järjestelmässä aina käyttöoikeusyksikköinä, joilla on sijainti. Jokaiselle kiinteistölle ja palstalle täytyy kiinteistötoimituksessa järjestää tarpeellinen kulkuyhteys (KML 156.3 §). Asemakaava-alueen ulkopuolella on toimituksessa perustettava YksTL:n mukainen tieoikeus kadulle, tiekunnan yksityistielle tai yleiselle tielle pääsyä varten. Kiinteistön omistajan pyynnöstä on toimituksessa ratkaistava tieoikeuden antaminen myös olemassa olevaan tiekunnan tiehen. Rasitteesta tai sen käyttämisestä ei saa aiheutua ympäristölle tarpeetonta haittaa eikä kenellekään suurempaa vahinkoa tai haittaa kuin on välttämätöntä (KML 157.1 §). Säännös korostaa esim. sen seikan merkitystä, että rasitteen sijaintipaikan valinnalla voidaan usein merkittävästi vaikuttaa epäkohtien lisääntymiseen tai vähenemiseen. Rasitteen perustamisella ei saa vaikeuttaa asemakaavan toteuttamista (KML 157.1 §). Rasitteen käyttämiseksi tarvitaan rasitteen perustamisen lisäksi eräissä tapauksissa viranomaisen lupa (KML 157 §). Rasitetta ei saa KML 157 §:n mukaan perustaa, jos sen käyttäminen on muun lainsäädännön mukaan kiellettyä. Esimerkkinä tästä voivat olla esimerkiksi suojelualueelle perustettavaksi tarkoitetut rasitteet. Ainakin jäljempänä esitettyjen säännösten perusteella voi luvan saaminen olla rasitteen perustamisen edellytyksenä: Vesilaki (264/1961)
Silloin kun toimenpide vaatii luvan, sitä haetaan vesioikeudelta tai 3 kohdan tarkoittamassa tapauksessa kunnan ympäristönsuojelulautakunnalta tai sen tehtäviä hoitavalta muulta toimielimeltä, ellei asia silloinkin edellytä vesioikeuden käsittelyä. Maa-aineslaki (555/1981) KML 154.1.8 §:ssä tarkoitetun rasitteen perustamisen edellytyksenä on kunnanhallituksen lupa, ellei kyse ole omasta tai toisen tavanomaisesta kotitarvekäytöstä (Maa-ainesL 4, 7 §). Rasite voidaan perustaa myös määräaikaisena. Määräajan lisäksi voidaan toimituksessa määrätä se tapahtuma, jonka johdosta rasite lakkaa aiemminkin (KML 154.2). Toimituksessa on määrättävä alue johon perustettu rasite kohdistuu ja perustetut uudet rasitteet merkitään toimituskarttaan (KML 158.1 ja 185.3 §, määräys 59N/97, kohta 5.2.3). Silloin kun vanhoihin rasitteisiin on annettu käyttöoikeus useammalle kuin yhdelle muodostetuista kiinteistöistä, käsittely vastaa uuden rasitteen perustamista niin toimitusasiakirjojen kuin kiinteistörekisterin pidonkin osalta. Toimituksessa on määrättävä alue, johon perustettu rasite kohdistuu ja perustetut uudet rasitteet merkitään toimituskarttaan ( KML 158.1 ja 185.3 § ). Silloin kun vanhoihin rasitteisiin on annettu käyttöoikeus useammalle kuin yhdelle muodostetuista kiinteistöistä, käsittely vastaa uuden rasitteen perustamista niin toimitusasiakirjojen kuin kiinteistörekisterin pidonkin osalta. 1.14.3.2 Rasitteen perustamisen yleiset edellytykset KML 156.1 §
Eräissä tapauksissa rasite voidaan perustaa ilman sopimustakin nk. pakkorasitteena (ks. kohta 1.14.3.3). KML 154.1 § 1-8 ja 11 kohdissa tarkoitetut rasitteet voidaan perustaa ilman asianosaisten sopimusta toimituksen alaisella alueella KML 156.1 §:ssä mainituissa toimituksissa. Asemakaava-alueella saadaan perustaa KML:n 154.1 §:n kohdissa 1-4 , 6 ja 11 tarkoitetut rasitteet ilman suostumusta , jos ne ovat tarpeen. Kiinteistötoimituksessa on järjestettävä kullekin kiinteistölle ja palstalle tarpeellinen kulkuyhteys perustamalla tätä varten yksityistieoikeus ja muu kulkuyhteyttä varten tarpeellinen oikeus ( YksTL 13.2 § ). Asemakaava-alueella tarvittavat kulkuyhteydet voidaan järjestää kulkuyhteysrasitteina ( KML 154.1.11 ) Viimeksi mainitut rasitteet perustetaan samassa toimituksessa kaikkien niiden kiinteistöjen (rekisteriyksiköiden) hyväksi, joiden käyttöön yhteiskäyttöalue on kaavassa osoitettu. 1.14.3.4 Määräyksiä rasitteiden käytöstä sekä rantakunnan perustaminen Toimituksessa on määrättävä rasitealue sekä ehdot ja rajoitukset rasitteen käyttämiselle (KML 158.1 §). Lisäksi annetaan tarpeelliset KML 158.2 §:n mukaiset määräykset rasitteen tai tien rakentamisesta, kuntoonpanosta ja kunnossapidosta sekä näistä aiheutuvien kustannusten osittelusta. Muista rasitteista poiketen ranta-asemakaavan yhteiskäyttöalueen käyttämiselle ei voida toimituksessa antaa ehtoja, rajoituksia tai määräyksiä rasitteen rakentamisesta, kuntoonpanosta ja kunnossapidosta sekä näistä aiheutuvien kustannusten osittelusta. Tämä kuuluu MRL 75 §:n mukaan kokonaan rasiteoikeuden saaneiden kiinteistöjen omistajille, jotka ovat velvollisia osallistumaan yhteiskäyttöalueen toteuttamiseen ja ylläpitoon soveltaen mitä YksTieL:ssa säädetään tienpitovelvollisuudesta. Nämä omistajat voivat sopia keskenään alueen toteuttamisesta ja ylläpidosta, jolloin sovelletaan mitä YksTieL:n 8 luvussa säädetään tieosakkaista, jotka eivät muodosta tiekuntaa. Toinen vaihtoehto on perustaa rantakunta, johon sovelletaan mitä YksTieL:ssa säädetään tiekunnasta. Rantakunta voidaan määrätä perustettavaksi samassa toimituksessa, jossa yhteiskäyttöaluetta varten perustetaan rasiteoikeudet jos joku asianosaisista sitä vaatii tai se on muuten tarpeellista. Rantakunnan perustaminen tapahtuu YksTieL 50.2 §:n mukaisesti. Jos rantakuntaa ei määrätä perustettavaksi yhteiskäyttörasitteen perustamistoimituksessa, se voidaan tehdä kunnan tielautakunnan päätöksellä YksTieL:n 52 § mukaisesti. Rasitetun rekisteriyksikön omistajalla ja haltijalla on oikeus saada korvaus menetyksistään siltä, jonka hyväksi rasite perustetaan. Oikeutta korvaukseen ei kuitenkaan ole siltä osin kuin on sovittu tai edellytetty, ettei korvausta makseta. Korvaus määrätään aina rahana. Jaossa voidaan kuitenkin kaikkien osakastilojen kesken ositella tieoikeutta varten tarvittavat alueet jyvitysarvoina kunkin tilan osuuteen. Rasitetun rekisteriyksikön omistaja ei ole oikeutettu saamaan korvausta ranta-asemakaavassa osoitetun yhteiskäyttöalueeseen kohdistuvan rasiteoikeuden perustamisesta kaavan voimaantulon jälkeen luovuttamansa rakennuspaikan osalta, ellei korvauksesta ole luovutuskirjassa nimenomaan sovittu. Lohkomisessa kantakiinteistön omistaja on vain erityisestä syystä oikeutettu korvaukseen lohkokiinteistön hyväksi perustetun tieoikeuden vuoksi. Tällaisena erityisenä syynä voi olla esimerkiksi se, että kulkuyhteys järjestetään toisella tavalla kuin määräalan luovutuksen yhteydessä sovittiin ja siitä aiheutuu merkittävä rasittavuuden lisääntyminen. 1.14.4 Rasitteen siirtäminen ja muuttaminen KML 160 § Asianosaisten sopimuksen perusteella voidaan kiinteistötoimituksessa perustettu rasite toimituksessa siirtää tai sen käyttöä koskevia määräyksiä muuttaa tai lisätä, mikäli toimenpide ei vaikeuta asemakaavan toteuttamista. Toimenpiteeseen ei tarvita asianosaisten sopimusta 1) jos sillä voidaan poistaa rasitteesta olosuhteiden
muuttumisen johdosta aiheutuva haitta tai vähentää sitä; tai Tällaisesta toimenpiteestä ei kuitenkaan saa aiheutua millekään rekisteriyksikölle huomattavaa haittaa. Siirretyt rasitteet merkitään toimituskartalle. Rasitteen siirtämistä tai muuttamista tarkoittavasta toimituksesta tiedotetaan kaikille oikeuden haltijoille (KML 168.2 §, TMK 1.8.4 ). Kiinteistötoimituksessa perustettu rasite voidaan poistaa, jos olosuhteet ovat niin muuttuneet, ettei rasitteen perustamiselle olisi enää edellytyksiä eikä rasite ole oikeutetulle kiinteistölle tai kunnalle välttämätön. ( kts. KML 161.1 § ) Toimituksen kohteena olevaa aluetta koskeva rasite tai yksityisistä teistä annetun lain mukainen oikeus, joka on tarpeeton, voidaan poistaa toimituksessa. ( KML 159.3 § ) Välttämätön rasite voidaan poistaa jos rasitteesta aiheutuvan
kohtuuttoman haitan poistaminen ei ole mahdollista KML:n 160 §:ssä tarkoitetuin
toimenpitein ja jos poistetun rasitteen sijaan voidaan KML:n Poistetut rasitteet merkitään toimituskartalle ja yksilöidään selvästi toimitusasiakirjoissa. 1.14.6 Korvaus välttämättömän rasitteen aiheuttamasta kohtuuttomasta haitasta KML 161.2 § Jos välttämättömästä rasitteesta aiheutuvaa kohtuutonta haittaa ei voida poistaa edellä kohdissa 1.14.4 ja .5 kohdissa selostetulla menettelyllä, rasitetun rekisteriyksikön omistajalla on oikeus lisäkorvaukseen. Ehtona on lisäksi se, että kohtuuton haitta on syntynyt rasitteen käytön muuttumisesta eikä rasitetun rekisteriyksikön käytön muuttumisesta suhteessa rasitteeseen. Korvausvelvollisia ovat tällöin ne rasiteoikeuden haltijat, joiden käytön vuoksi lisähaitta on aiheutunut. 1.14.7 KML:n ja yksityistielainsäädännön suhteesta Ks. kohta 1.8.5 1.14.7.2 Edellytykset ja toimitusmenettely Kiinteistötoimituksen kulkuyhteydet perustetaan pääsääntöisesti perustamalla YksTL:n mukainen pysyvä tai määräaikainen tieoikeus tai muu kulkuyhteyttä varten tarpeellinen oikeus.( KML 156.3 § ). Kiinteistön omistajan vaatimuksesta voidaan kiinteistön hyväksi perustaa tarpeellinen kulkuyhteys sellaiselle alueelle pääsemiseksi, johon kiinteistöllä on rasiteoikeus tai erityinen etuus, sekä sellaiselle yhteiselle alueelle pääsemiseksi , johon kiinteistöllä on osuus . ( KML 156.4 § ) Edellä mainittujen oikeuksien perustamisedellytyksiin liittyvät seikat arvioidaan YksTL:n säädösten mukaisesti. Toimitusmenettelyssä noudatetaan KML:n 2. lukua. Tarvittaessa on käytettävä uskottuja miehiä( TMK 1.5 ) Tieoikeuden perustamisesta ei saa aiheutua huomattavaa haittaa millekään kiinteistölle ( YksTL 8 § ), joten tieoikeutta perustettaessa pitää ottaa huomioon myös ympäröivät kiinteistöt. Käytännössä eteen voi tulla tilanteita, joissa ulkopuolinen kiinteistö tai erityisen oikeuden haltija kärsisi huomattavaa haittaa, mutta rasitettu ei. Kuitenkin on muistettava, että paikallisten olosuhteiden mukainen tavanomainen liikenne kuuluu yleisen sietovelvollisuuden piiriin ja että ympäristön luvanvarainen käyttö voi aiheuttaa tavanomaisia haittoja. Asiasta on erikseen säädetty ympäristövahinkolaissa (YVL). Laki eräistä naapuruussuhteista voi auttaa yksittäistapauksessa ratkaisemaan asian. Erikoisviljelyn ( esim. mansikan-, vihannesten- yms. viljely) yleistyessä naapurikiinteistön erikoisviljelyksessä olevat pellot voivat rajoittua suunniteltuun tiealueeseen. Tällöin tieliikenteen immissiot, jopa yksityisellä tiellä, voivat olla sellainen huomattava haitta (estää elinkeinon harjoittamista), mikä estää tieoikeuden perustamisen. KML:n 158 §:ssä on säännökset rasitealueen kuntoonpanosta ja kunnossapidosta. Nämä koskevat sekä KML:n mukaisia rasitteita että KML:n 156 §:n 3 momentissa tarkoitettuja oikeuksia ( tieoikeus ja muu kulkuyhteyttä varten tarpeellinen YksTL:n mukainen oikeus ) KML:n 158.1 §:n mukaan toimituksessa on määrättävä tarpeelliset ehdot ja rajoitukset rasitteen käyttämiselle. Kun kysymys on tieoikeudesta tai muusta kulkemiseen tarvittavasta oikeudesta ( autopaikka, laituri, venevalkama), toimituksessa on annettava tarpeelliset määräykset oikeuden haltijoiden ja rasitetien alueen omistajan osallistumisesta kuntoonpano- ja kunnossapitokustannuksiin, jos joku asianosainen sitä vaatii tai jos se on muutoin tarpeen, eikä kysymys ole tiekunnan tiestä tai tiekunnalle kuuluvasta oikeudesta. Määräykset voivat koskea tien tekemistä tai rakennuksen, rakennelman tai laitteen rakentamista tai rasitealueen muuta kuntoonpanoa. Määräykset voisivat koskea myös mm.
Jos tällaisia määräyksiä ei ole annettu oikeuden perustamisen yhteydessä eikä kysymys ole tiekunnalle kuuluvasta oikeudesta, rasiteoikeuden haltija ( tieosakas) voi omalla kustannuksellaan tehdä sellaisen toimenpiteen, joka on tavanomaista nykyään ko. rasitteen käyttämiselle. Kun kysymys on kulkuyhteyttä palvelevasta oikeudesta, eikä kysymys ole KML 154.1 §:n 9 kohdan rasitteesta, sovelletaan YksTL:n 8. luvun säännöksiä. Pääsäännön mukaan tienpitoa koskeva tieosakkaiden toimenpide on sellaisenaan osakasta sitova vain, mikäli siitä on sovittu. Jos osakkaat ovat erimielisiä tienpitoa koskevassa asiassa, osakkaalla on oikeus saattaa asia tielautakunnan ratkaistavaksi. Jos kysymys on muusta kuin YksTL:n
mukaisesta oikeudesta, rasitteen käyttämistä koskevia määräyksiä voidaan muuttaa
KML:n 160 §:n nojalla siinä mainituin edellytyksin.
|