TOIMITUSMENETTELYN KÄSIKIRJA TMKKML 32 - 36 § Kiinteistönmuodostamislainsäädännön yhtenä tavoitteena on, että kiinteistöjaotus ja maanomistusyksiköt ovat yhtenevät, mutta säännösten tehtävänä ei ole ohjata alueiden käyttöä eikä ratkaista niiden rakentamiskelpoisuutta. Suomen kiinteistöjärjestelmälle on tyypillistä, että muun kiinteistön kuin sitovan asemakaavan mukaisen tontin ei tarvitse olla käyttöyksikkö. Siten esim. mahdollisuus rakentaa haja-asutusalueella perusrakennusoikeuden puitteissa on kiinteistöjaotuksesta riippumatonta. Rakentamisen edellytykset ovat samat tarkastellaan niitä sitten yhden tai useamman määräalan tai muodostetun kiinteistön kannalta. Osittamisrajoituksia onkin lähinnä kaava-alueilla, joilla ei ole tarkoituksenmukaista sallia kiinteistönmuodostamista siten, että se vaikeuttaa kaavan toteuttamista. Muualla rajoitukset koskevat etupäässä rakennuspaikkojen muodostamista. Jos aloitettua toimitusta ei osittamisrajoitusten vuoksi voida tehdä, se jätetään sikseen (KML 179.1 §). Jos osittamisrajoitus on tilapäinen esim. kaavan odotettavissa olevan hyväksymisen vuoksi, toimituksen aloittamista voidaan lykätä tai aloitettu toimitus keskeyttää (KML 22.2 ja 179.2 §). Välillisesti voi osittamisrajoitusten vuoksi ostajalle syntyä oikeus MK 2:18.1.6 §:ssä tarkoitetun vallintavirheen vuoksi hinnanalennukseen tai kaupanpurkuun ja vahingonkorvaukseen, mikäli hankittua määräalaa ei voida muodostaa kiinteistöksi. Vallintavirhetilannetta arvioitaessa on kuitenkin muistettava, että se perustuu kaupantekohetken mukaiseen tilanteeseen. Siten esim. myöhemmin tulleella rakennuskiellolla ei ole tässä suhteessa merkitystä. KRA 6.4 § edellyttää lisäksi, että KML 34, 35 ja 36 §:ssä mainituissa tapauksissa tehdään lohkomisten ja halkomisten yhteydessä merkintä kiinteistörekisteriin, mikäli kiinteistöksi muodostetun määräalan tai halkomisessa muodostetun kiinteistön osalta ei ole selvitetty mahdollisuutta käyttää kiinteistöä rakennuspaikkana. Selvennyksenä on todettava, että merkintä on tarpeellista tehdä vain sellaisten kiinteistöjen osalta, joiden kohdalla kysymys rakennuspaikasta voi olla relevantti; näin ei asia ole silloin, kun lohotaan esim. 10 ha metsäpalsta. Lohkomisten ja halkomisten välillä on rakennuskielto- ja ranta-alueilla osittamisrajoituksissa eroja, koska halkomisen suorittaminen yhteisomistuksen purkamiseksi voi eräissä tapauksissa olla tärkeää. Näin voidaan välttyä sovintojaoilta tai eräistä yhteisomistussuhteista annetun lain (180/1958) mukaisilta pakkomyyntimenettelyiltä. Tällöin osittamisrajoitukset ainoastaan ohjaavat halkomisen jakosuunnitelman tekoa, mutta eivät ole ehdottomia. 1.16.2 Lohkomista koskevat määräykset Määräalan omistajalta on KMA 17 §:n mukaisesti tiedusteltava ja pöytäkirjaan merkittävä, onko määräalan käyttötarkoituksena rakennuspaikka, mikäli asia ei selvästi käy ilmi luovutuskirjasta, rakennus- tai poikkeusluvasta tai ole muutoin ilmeistä. Jos alueella on jo MRL 113 §:ssä tarkoitettu rakennus, lohkomisen edellytykset käsitellään rakennuspaikkaa koskevina. KML 32 § Sitovan tonttijaon alueella saadaan lohkominen toimittaa ainoastaan tonttijaon mukaisen tontin muodostamiseksi, ellei kunta erityisestä syystä anna lohkomiseen suostumustaan. Sitovasta tonttijaosta on kuitenkin mahdollisuus KML 20 §:n nojalla toimitusmiesten päätöksellä poiketa vähäisessä määrin. KMA 20 §:n mukaan tämä tarkoittaa ensinnäkin sellaista tilannetta, että uuden tontin on sovittava lainvoimaisten aiempien tonttien ja yleisten alueiden rajoihin. Lisäksi voidaan vähäisiä tarkistuksia tehdä asianosaisten suostumuksella edellä sanotun estämättä, mikäli toteutettava rakennushanke, nykyiset rakennukset, puusto, istutukset, kulkuyhteydet ja maanalaiset johdot yms. edellyttävät sitovasta tonttijaosta poikkeamista. Muutoin ei asemakaava-alueella saa lohkomista toimittaa siten, että se vaikeuttaa asemakaavan toteuttamista. Tällainen tilanne saattaa syntyä esim. silloin, kun asemakaavassa tarkoitettu rakennusoikeuden määrä ei näyttäisi toteutuvan tai rakennusten sijoittelu vaikeutuisi osittamisen seurauksena. Yleisiä alueita lohkottaessa voi toimitus käsittää vain kyseisen alueen osan. Sen sijaan rakennuskorttelin ulkopuolisten tilusten sisällyttämistä rakennuspaikkaan tai uuden rajan muodostamista kaavanmukaiselle yhteiskäyttöalueelle voidaan harkita aiemmin voimassaolleita säännöksiä vapaammin. 1.16.2.2 Oikeusvaikutteisessa yleiskaavassa virkistys- ja suojelualueeksi osoitetut alueet KML 34.1 § Tässä yhteydessä ei oikeusvaikutuksettomia yleiskaavoja tarvitse lainkaan ottaa huomioon. MRL:n siirtymäsäännöksen mukaan on RAKL:n aikaista vahvistettua yleiskaavaa pidettävä tässä tarkoitettuna oikeusvaikutteisena yleiskaavana. Rakennuspaikaksi tarkoitetun kiinteistön muodostaminen lohkomalla ei saa huomattavasti vaikeuttaa alueen käyttämistä kaavassa osoitettuun tarkoitukseen. Rakennuksen määritelmä on MRL:n 113 §:ssä. Rakennukset voivat palvella myös virkistys tai suojelualueen käyttöä, mitä taustaa vasten olisi arvioitava myös lohkomisen edellytyksiä. Koska rakentamista ei muutoinkaan ratkaista kiinteistönmuodostamisessa, on säännöksellä viime kädessä merkitystä siinä mielessä, ettei sellaisia lohkomisia tehtäisi, joissa luovutus joudutaan myöhemmin vallinta- tai muun virheen vuoksi purkamaan. 1.16.2.3 Suunnittelutarvealueet KML 34.3 § Suunnittelutarvealue on määritelty MRL:n 16 §:ssä. Suunnittelutarvealueita ovat suoraan lain nojalla sellaiset alueet, joiden käyttöön liittyen on tarvetta ryhtyä erilaisiin kunnallisteknisiin töihin. Tältä osin käsite vastaa lähinnä aiemmin käytettyä termiä taaja-asutus. Lisäksi kunta voi oikeusvaikutteisessa yleiskaavassa tai rakennusjärjestyksessä erikseen osoittaa tiettyjä alueita suunnittelutarvealueiksi. Tällainen määräys on voimassa 10 vuotta kerrallaan. Suunnittelutarvealueet eivät ole rakennuskiellossa, mutta niiden osalta on rakennusluvan myöntämiselle asetettu erityisiä ehtoja, joista säädetään MRL:n 137 §:ssä. Tässä yhteydessä voidaan todeta, että näistä erityisistä ehdoista ei ole mahdollisuutta saada poikkeuslupaa (vrt. MRL 171.4 §) Suunnittelutarvealueella saa rakennuspaikaksi tarkoitetun määräalan muodostaa lohkomalla eri kiinteistöksi vain,
Toimituksessa on siten ratkaistava ja selvitettävä määräalan sijaitseminen suunnittelutarvealueella sekä myös otettava esille kysymys rakennusluvan saamisen mahdollisuudesta, mikäli määräala on rakentamista varten ostettu eikä asiaa ole etukäteen varmistettu. Tämä on tärkeää kaupan pysyvyyden kannalta. Ainakin teoriassa voi pahimmillaan syntyä myös tilanne, että kunta antaisi suostumuksensa lohkomiseen, mutta rakennuslupaa ei sittemmin myönnettäisikään, koska kunnassa suostumuksen antaja voi olla eri viranomainen kuin rakennusluvan myöntäjä. Tämä saattaisi johtaa sekä kaupan että lohkomisen purkuun. Yhteistyö kunnan kanssa on tärkeää ja kunta on epäselvissä tapauksissa aina syytä kutsua toimitukseen KML 168.4 §:n mukaisesti. Muuhun tarkoitukseen kuin rakennuspaikaksi lohkomiselle ei ole esteitä. 1.16.2.4 Alueet, joilla on rakennuskielto asemakaavan laatimista varten KML 35.1 § Rakennuspaikaksi tarkoitettu määräala voidaan lohkoa eri kiinteistöksi, jos:
Se seikka, että rakennus on jo ennen rakennuskiellon antamista rakennettu tällaisen luvan perusteella, ei sen sijaan oikeuta ilman muuta lohkomiseen. Lisäksi vanha rakennuslupa voi koskea esimerkiksi koko kiinteistöä eikä vain lohkottavaksi tarkoitettua määräalaa. Muun kuin rakennuspaikan lohkominen tai määräalan siirtäminen ennestään olevaan kiinteistöön (myös rakennuspaikaksi tarkoitettuun) voidaan toimittaa, jos lohkominen ei huomattavasti vaikeuta kaavan laatimista. Tällä määräyksellä ei ole käytännössä kovin suurta merkitystä, koska MRL:n mukaan kaavoituksessa on kiinnitettävä huomiota maanomistusoloihin. Kun määräala on hankittu pätevällä saannolla, on omistusoikeudellinen raja pysyvä ja kiinteistöjaotuksesta riippumaton. Itse asiassa lohkominen pikemminkin selventää ja helpottaa maanomistusolojen huomioon ottamista kaavoituksessa. KML 36 § Rakennuspaikaksi tarkoitettua määräalaa ei saa lohkoa ennen asemakaavan tai sellaisen oikeusvaikutteisen yleiskaavan voimaantuloa, jossa rakentamismahdollisuudesta on erikseen määrätty. Kysymys määräalan kuulumisesta ranta-alueeseen on epäselvissä tapauksissa selvitettävä hankkimalla asiasta alueellisen ympäristökeskuksen ratkaisu. Tätä ei siis voida toimituksessa itsenäisesti ratkaista toisin kuin samantyyppinen kysymys määräalan sijaitsemisesta muulla suunnittelutarvealueella. Ennen MRL:n voimaantuloa vahvistettujen yleiskaavojen osalta on otettava huomioon RakL:n muutoksen (1097/20.12.1996) 123b.1 §:n toinen virke ja siirtymäsäännös sekä MRL 211 §:n yleiskaavaa koskeva siirtymäsäännös. Näiden mukaan, jos ennen 1.1.1997 vahvistetussa yleiskaavassa on maanomistajakohtaisesti selvitetty ja osoitettu ranta-alueella rakentaminen ja varmistettu rakentamattomiksi tarkoitettujen alueiden säilyminen sellaisina, tällaista yleiskaavaa pidetään MRL 72.1 §:ssä tarkoitettuna yleiskaavana. Epäselvissä tapauksissa on syytä tarkistaa rakennuslupaviranomaisen kanta yleiskaavan luonteesta. Ympäristöministeriöstä saadun tiedon mukaan sekä Vaasan että Kotkan alueella on sellainen ranta-alueita koskeva osayleiskaava, joka ei täytä edellä sanottua vaatimusta. MRL 72 § mukaan on ranta-alueilla suunnittelutarvetta meren tai vesistön rantavyöhykkeellä sekä myös sellaisilla ranta-alueella, jolla rakentamisen ja muun käytön suunnitteleminen pääasiassa rantaan tukeutuvan loma-asutuksen järjestämiseksi on tarpeen alueella odotettavissa olevan rakentamisen vuoksi. Viimeksi mainittu alue vastaa käsitteellisesti lähinnä aiempaa ranta-kaavan tarpeellisuusaluetta. MRL 72.4 §:n nojalla voi kunta rakennusjärjestyksessä osoittaa ne alueet enintään kuudeksi vuodeksi kerrallaan, joilla ei ole voimassa mainittua rakentamisrajoitusta. Lohkominen saadaan kuitenkin tehdä, jos:
Edellä mainituilla perustelluilla syillä korostetaan kunnan vastuuta asiassa. Toimitusta varten riittää, että suostumus on saatu. Toisaalta lainsäädännöllinen ristiriitaisuus piilee siinä, että kunta voi antaa suostumuksen lohkomiseen, mutta MRL:n 171.3 §:n mukaan poikkeusluvat ranta-alueella myöntää alueellinen ympäristökeskus. KML 34.2 § Näitä ovat alueet, joilla ei ole:
Rakennuspaikaksi tarkoitetun kiinteistön saa muodostaa
lohkomalla, jos muodostettava kiinteistö täyttää MRL:n ja sen nojalla
annettujen määräysten mukaiset rakennuspaikalle asetettavat
vaatimukset.
1.16.2.7 Rakennusluvan merkitys KML 34.4 § Kohdissa 1.16.2.2, 3 ja 6 sanotun estämättä voidaan rakennuspaikaksi tarkoitettu määräala lohkoa, jos lohottavaa aluetta varten on voimassa muuta kuin tilapäistä rakennusta koskeva rakennuslupa tai rakennus on jo rakennettu tällaisen luvan perusteella. Tätä ei voida kuitenkaan soveltaa, jos olosuhteet ovat muuttuneet tai jos on muita erityisiä syitä. Esimerkiksi rakennukset ovat huonokuntoiset ja asumattomat eikä uuden rakennusluvan saaminen näytä todennäköiseltä. Erityinen syy olla lohkomatta saattaisi myös olla seuraavanlainen tilanne: Lohkottavaksi tulee haja-asutusalueella rakennuspaikka, jota varten on saatu rakennuslupa. Jos kuitenkin myös kantakiinteistöä käytetään rakennuspaikkana ja tämä jäisi pinta-alaltaan liian pieneksi olisi lohkominen vastoin 34.2 §:ää siitäkin huolimatta, että samainen 34.4 §, jossa mainitaan erityiset syyt pitää myönnettyä rakennuslupaa juuri määräalan lohkomisen edellytyksenä. 1.16.3 Jäljelle jäävän kiinteistön asema Osassa KML:n osittamisrajoitussäännöksiä puhutaan lohkomalla muodostettavista rakennuspaikoiksi tarkoitetuista kiinteistöistä, jolloin viitataan sekä lohko- että kantakiinteistöön kuin myös siirtolohkomisessa muodostuvaa kokonaisuuteen (esim. KML 34.1 ja 2 §). Toiset säännökset rajoittavat pelkästään rakennuspaikaksi tarkoitetun määräalan lohkomista, eivätkä siten ole esteenä sille, että kantakiinteistöstä tulee rakentamiskelvoton. Tarvittaessa asianosaisille kannattaa ensin selostaa lohkomisen seuraukset. 1.16.4 Halkomisia koskevat määräykset KML 53 § Halkomisiin sovelletaan sellaisenaan kohdissa 1.16.2.1 - 1.16.2.3 ja 1.16.2.6 - 7 esitettyjä säännöksiä. Kun halkominen koskee kohdassa 1.16.2.4 tarkoitettua aluetta, joka on rakennuskiellossa asemakaavan laatimista varten ja 1.16.2.5 tarkoitettuja ranta-aluetta, on laadittava kaava ja asutuksen muu järjestäminen pyrittävä ottamaan huomioon. Osittamisrajoitukset eivät lainkaan koske maakuntakaava-alueita ja vahvistettuja yleiskaava-alueitakin vain virkistys- ja suojelualueiden osalta. Asemakaava-alueella on tilusvaihdon edellytyksenä, että se edistää tonttien tai tarkoituksenmukaisten rakennuspaikkojen muodostamista taikka muiden kaavan mukaisten aluevarausten toteuttamista (KML 57.2 §). Erillisten vesijättöjen tilaksi muodostamisessa on noudatettava, mitä kohdissa 1.16.2.1 - 1.16.2.7 on sanottu, jos samalle omistajalle muodostetaan vesijätöstä useita eri tiloja (KML 40.1 §). Lisäksi on otettava huomioon KML 132.3 § säännös, joka kieltää yhteisen alueen muodostamisen asemakaava-alueella. |