TOIMITUSMENETTELYN KÄSIKIRJA TMK1.19.1 Kiinteistötoimituksessa esille tulevat
korvausasiat KML 200 ja 201 § (arviointi), KML 202 - 206 § (korvausten määrääminen), KMA 66-67 § Kiinteistötoimituksissa tulee esille korvauskysymyksiä seuraavissa tapauksissa:
Tilanteet, joissa korvauskysymykset tulevat esille, on KML:ssa säädetty toimituslajikohtaisissa luvuissa 7 - 14. Tässä yhteydessä ei tarkastella rakennusmaan järjestelyyn liittyviä korvausasioita. Lisäksi uusjaoissa tulee esille eräitä muissa toimituksissa esiintymättömiä korvauskysymyksiä, joita niin ikään ei tässä tarkastella. Korvausasioiden käsittely on yhdenmukaista ja samoin perustein tapahtuvaa riippumatta siitä, mihin edellä todetusta kolmesta tilanteesta korvauskysymys perustuu. Korvausasioissa on erotettava toisistaan korvauksen arviointi ja korvauksen määrääminen. Korvauksen arvioinnissa selvitetään korvattava kohde tai asia ja arvioidaan korvaus rahassa. Korvauksen määräämisessä ratkaistaan korvauksen maksajat ja korvauksen saajat sekä määrätään korvauksen suorittamiseen liittyvät asiat kuten maksutapa, korvauksen tallettamisen tarpeellisuus, eräpäivä ja korvaukselle laskettava korko. 1.19.2 Kiinteistön osan lunastamiseen liittyvät korvausasiat Lunastamiseen liittyvät korvauskysymykset voivat KML:n mukaan tulla ratkaistaviksi lunastettaessa:
Näissä tapauksissa lunastettavan kiinteistön osan omistajalle korvataan alueen menettämisestä omistajalle aiheutuva taloudellinen menetys. Lunastamisiin liittyvissä korvauksissa tulevat usein kysymykseen kaikki korvauslajit eli kohteenkorvaus, haitankorvaus ja vahingonkorvaus. 1.19.3 Jako- ja järjestelytoimituksiin liittyvät korvausasiat Jako- ja järjestelytoimituksissa kiinteistö jaetaan tai kiinteistön tiluksia vaihdetaan maapohjan arvoa kuvaavan jyvityksen mukaan. Näin suoritetuissa jaoissa ja järjestelyissä muu kiinteistöön kuuluva kuin maapohja saattaa jakaantua jakoperusteen vastaisesti. Lisäksi maapohjan osaltakin saatetaan järkevän tilussijoituksen vuoksi poiketa jakoperusteen mukaan tulevasta tilusmäärästä. Tällaisissa tapauksissa on käsiteltävä korvaukset yleisimmin:
Halkominen KML 50 §:n 2 momentin, tilusvaihto 59 §:n 2 momentin ja uusjako 77 §:n 4 momentin tarkoittamissa tapauksissa perustuu tilusten kokonaisarvoon. Tällöin omaisuuskorvauksena tulee käsiteltäväksi vain jakoperusteesta poikkeamisen korvaus (peruste halkomisessa KML 51.2 §, tilusvaihdossa KML 59.3 §, uusjaossa 92 §). Edellä luetellut korvausasiat ovat kohteenkorvauksena käsiteltäviä kysymyksiä. Haitan- ja vahingonkorvauksia tulee käsiteltäväksi vain poikkeuksellisesti. Tilikorvausten laskentatapaa ei ole lainsäädännössä ohjeistettu ja laskenta voidaan toteuttaa erilaisin menettelytavoin. Omaisuuden jakoon liittyvien tilien lopputuloksen on toteutettava täyden korvauksen periaatetta (poikkeuksena lunastettavat rakennukset uusjaossa). Jako- ja järjestelytoimituksissa määrätyistä korvauksista laaditaan yleensä tili, josta ilmenee, mitä korvauksia kunkin kiinteistön omistaja on toisaalta saamassa ja toisaalta velvollinen maksamaan. Korvaukset yhdistetään tiliyhdistelmäksi, josta ilmenee, kuka kenellekin maksaa ja kuinka paljon. 1.19.3.1 Jakoperusteesta poikkeamisen korvaus Kun halkominen, tilusvaihto tai uusjako on perustunut tilusten kokonaisarvoihin, määräytyy kullekin osakkaalle/kiinteistölle tuleva korvaus siten, että hänen saamiensa tilusten ja niihin liittyvien omaisuusosien kokonaisarvoa verrataan siihen osuuteen, joka hänelle jakoperusteen mukaan kuuluisi osakkaiden saamien kokonaisarvojen summasta. Kun toimitus on perustunut jyvitykseen, on jakoperusteesta poikkeaminen arvioitava korvauspäätöksen ajankohdan mukaisena raha-arvona. Jakoperusteesta poikkeamisen tililaskelma voidaan tehdä joko maankäyttölajeittain tai jyvitysarvojen kokonaispoikkeamien perusteella. Laskentatapojen erojen taustana on metsämaan jyvitykseen liittyvä tuottopuuston huomioonottaminen ja sen päällekkäisyys puuston inventoinnin kanssa. Laskentatavat antavat myös toistaan poikkeavan tuloksen jakoperusteesta poikkeamisen tilissä, mutta eri tilien toisistaan poikkeavan jatkokäsittelyn vuoksi ne johtavat samaan lopputulokseen tilien yhdistelmässä. Kun jakoperusteesta poikkeamisen tilissä arviointitavaksi valitaan maankäyttölajeittainen arviointi, lasketaan jakosuunnitelma tavallaan uudestaan sellaisella jyvitysasteikolla, jossa metsämaan, kitumaan ja joutomaan osalta on mukana vain maapohja. Vaikka jyvitysvaiheessa (jakosuunnitelmaa varten) jyvitysasteikko on yhtenäistetty, arvioidaan tilivaiheessa metsän arvo uudestaan määrittämällä metsäjyvän arvo pelkän maapohjan jyvän arvona. Aikaisemmassa vaiheessa metsälle annetut maapohjan arvoa korkeammat jyvitysarvot olivat tarpeen vain jakosuunnitelmaa varten. Muille tiluksille määritetään perusjyvän raha-arvo (tavallisesti peltojyvän raha-arvo). Esimerkiksi pellon jyvän raha-arvo voidaan määrittää arvioimalla tyypillisen jaossa olleen pellon käypä hehtaarihinta, joka sitten jaetaan pellon jyväluvulla. Metsämaapohjalle ei markkinoilla ole muodostunut käypää hintatasoa, vaan laskemissa joudutaan tukeutumaan ainakin osittain tuottoarvolaskelmiin. Jyvitysarvon muuntamista raha-arvoksi käsitellään lähteessä Arviointi ja korvaustiedot (2004), kohta jyvitys. Maankäyttölajeittain tehtävä laskelma jakoperusteesta poikkeamisesta on ohjelmoitu JAKO-tietojärjestelmän laskentarutiiniksi (kohdekuvaus, jakosuunnitelma). Jos jakoperusteesta poikkeaminen arvioidaan jyvitysarvojen kokonaispoikkeaman perusteella, käytetään tilissä yhtä yhtenäistä jyvän hintaa. Jos tällöin tuottopuustoperusteisesti jyvitettyä metsämaata vaihtuu muihin maankäyttölajeihin, on tuottopuuston huomioonottaminen jyvityksessä purettava puuttuvan tuottopuuston tilissä. Puuttuvan tuottopuuston tili voidaan tehdä erillisenä tai liittää puustotilin käsittelyn yhteyteen. Puustotilissä käsitellään metsän metsätaloudellinen arvo ilman maapohjan osuutta. Metsätaloudelliseen arvoon luetaan tällöin puuston arvon ohella taimikoiden arvo sekä tehdyt tai puuttuvat metsänhoitotyöt ja lisäksi metsämaahan liittyviä perusparannustöitä, joita ei jyvityksessä ole otettu huomioon. Kun metsätilukset on jyvitetty KML 197 §:n 2 momentin mukaan, jyvitys on perustunut kunkin tiluksen osalta metsätyyppiin. Jyvityksessä on tällöin otettu huomioon maapohja ja vastaavalla metsätyypillä paikkakunnalla oleva keskimääräinen puusto (tuottopuusto). Tiluksella oleva todellinen puusto ei yleensä vastaa tiluksen tuottopuustoa. Tällöin oikeudenmukaiseen jakotulokseen pääsemiseksi on kunkin tilan saama puusto arvioitava ja sen perusteella määrättävä puustokorvauksista. Metsän arviointi perustuu pääsääntöisesti summa-arvomenetelmään, jolloin tiluksen summa-arvo saadaan laskemalla yhteen maapohjan arvo ja puuston arvo. Summa-arvoa laskettaessa puusto erotellaan vielä taimikkoon, kasvatuspuustoon ja hakkuukypsään puustoon. Kuitenkaan metsätiluksen käypä arvo ei vastaa summa-arvoa, vaan jää uudistamiskustannusten, metsän hallinnointikustannusten ja verotuksen vuoksi sitä alhaisemmaksi. Summa-arvoon tulee siten tehdä kokonaisarvon korjaus. Jos jakoperusteesta poikkeamisen tili on tehty kohdassa 1.19.3.1 esitetyllä tavalla maankäyttölajeittain, puustotili tehdään vain puustoinventointiin perustuvan tilakohtaisen metsän summa-arvon (ei sisällä maapohjakorvausta) perusteella. Jos taas jakoperusteesta poikkeamisen tilissä ei maapohjaa ole eroteltu tuottopuustosta (tili on tehty jyvitysarvojen kokonaispoikkeaman perusteella), on erottelu tehtävä joko puustotilin yhteydessä tai erillisenä puuttuvan tuottopuuston tilinä. Puuston arvioinnista ks. Arviointi ja korvaustiedot (2004). 1.19.3.3 Metsän jyvitysperusteisen arvioinnin ja puuston arvioinnin päällekkäisyyksien korjaaminen
Jos jakoperusteesta poikkeamisen tili on tehty maankäyttölajeittain (ks. 1.19.3.1), sisältää menettely jyvityksen ja puustonarvioinnin päällekkäisyyden korjaamisen. Muussa tapauksessa jyvityksessä huomioon otettu (tuotto)puusto erotetaan puustotiliin otetusta puustosta joko puustotilin yhteydessä tai erillisenä puuttuvan tuottopuuston tilinä. Korjaustiliä ei kuitenkaan ole tarpeen tehdä, jos metsää ei vaihdu muihin maankäyttölajeihin. Puuttuvan tuottopuuston tilissä otetaan huomioon se, että
metsää yli osittelun saaneille on kirjattu arvoja, joille ei ole katetta
sen jälkeen kun puusto on erikseen tilitetty. Tästä syystä metsää yli
osittelun saaneet ovat oikeutettuja saamaan hyvitystä puuttuvan
tuottopuuston tilissä. Vaikka metsää alle osittelun saaneet joutuvat tältä
osin maksajiksi, ovat he yleensä saajapuolella puustokorvausten
osalta. Rakennuksia ei oteta lainkaan huomioon jyvityksessä. Rakennukset tulevat näin ollen niiden kiinteistöjen lunastettaviksi, joiden tiluksilla rakennukset ovat. Rakennuksen saajan on siten korvattava muiden jako-osakkaiden osuus rakennuksen arvosta. Rakennusten arvioinnista on ohjeita mm. Valtion teknillisen tutkimuskeskuksen (1995) julkaisuissa. 1.19.3.5 Tuottokuntoon saattamisen korvaus Tilus, joka ohimenevästä syystä poikkeaa tavanomaisesta tuottokunnostaan, on tietyillä toimenpiteillä saatettavissa tavanomaiseen tuottokuntoonsa. Tällöin korvausta arvioitaessa on otettava huomioon tavanomaiseen tuottokuntoon saattamisesta aiheutuva kustannus sekä saamatta jäävä tuotto siltä ajalta, jonka tilus poikkeaa tavanomaisesta tuottokunnostaan. Korvaus muodostuu siten tarvittavien kustannusten ja menetettyjen tuottojen perusteella. Jos riittävää kauppahinta-aineistoa on saatavilla, voidaan korvaus vaihtoehtoisesti arvioida vertaamalla tiluksen jakohetken kauppa-arvoa vastaavan tavanomaisessa tuottokunnossa olevan tiluksen arvoon. Kun tilus, jolla on erityisarvoa, on jyvitetty maa- ja metsätalouteen tai kalastukseen perustuvan arvon mukaan, on tiluksen jyvitysarvo määräytynyt sellaisen käyvän arvon mukaan, joka tiluksella olisi ilman erityisarvoa. Mikäli kyseessä on metsätilus, on jyvitysperusteena ollut sellainen käypä arvo, joka vastaavankaltaisella tiluksella paikkakunnalla yleensä on. Erityisarvosta johtuen tiluksen käypä arvo on kuitenkin jyvitysperusteista arvoa korkeampi, eikä jyvityksen mukaan toimitettu jako siten johda oikeudenmukaiseen lopputulokseen ilman erityisarvon korvausta. Erityisarvon korvaus määräytyy tiluksen jyvitysperusteisen käyvän arvon ja todellisen käyvän arvon erotuksena. Tilissä verrataan jakoon luovutettua arvoa saatuun arvoon. Tyypillisiä erikoisarvoja ovat ranta-alueisiin liittyvät
tontti- ja virkistysarvot, muut tonttiarvot ja maa-ainesten ottoon
perustuvat arvot. 1.19.4 Rasitteiden ja tieoikeuksien käsittelyyn liittyvät korvausasiat Rasitteiden ja tieoikeuksien perustamisen osalta korvausasioita saattaa tulla käsiteltäväksi KML 162 §:n perusteella sekä perustettaessa uutta rasitetta tai tieoikeutta että lisättäessä ennestään olevan rasitteen tai tieoikeuden rasittavuutta taikka KML 164 §:n perusteella poistettaessa tai siirrettäessä ennestään olevaa rasitetta. Lohkomisessa kantakiinteistön alueelle lohkokiinteistöä varten perustetusta tieoikeudesta määrätään korvaus vain erityisestä syystä (KML 162 §). Erityinen syy voi olla, kun tieoikeus joudutaan perustamaan oleellisesti toiseen paikkaan tai leveämpänä kuin määräalaa luovutettaessa oli sovittu. Esimerkiksi määräalan luovutuksessa on puhuttu sen käytöstä metsämaana, mutta ostaja onkin ryhtynyt käyttämään aluetta maa-ainesten ottamiseen. 1.19.4.1 Tieoikeuden perustamisesta aiheutuvan haitan korvaaminen ulkopuoliselle kiinteistölle Toimituksessa on käsiteltävä tieoikeuden perustamisesta aiheutuvan haitan korvaaminen kiinteistölle (YksTL 33 §).Haitat niille kiinteistöille, jotka eivät ole tieoikeuden luovuttajia, ovat immissioita eli melua, pölyä, saastetta ja tärinää. Esteettinen immissio liittyy kauneuden tajuun, esim. tien rakentamisesta aiheutuva maiseman rumentuminen. Valtioneuvoston päätös antaa rajat melutason yleisistä ohjearvoista (Vnp 993/92).Yksityiskohtaiset ohjeet immission arvioimisesta on annettu arviointi ja korvaukset -kansiossa luvussa immissio. Etelä- Suomen MO:n ratkaisussa 1.12.1992 n:o H91/73 on maksettu korvausta hiekasta ja hiekkapölystä. Maisemallisia haittoja arvioidessa maisema jaetaan kauko- ja lähimaisemaan. Lähimaisemana pidetään etäisyyttä, joka on alle 100 metriä. Maisemallisen haitan korvaamisesta on olemassa KKO:n ratkaisu 15.3.1996 nro 95/244 . Kaukomaiseman menetyksestä johtuvia korvaustapauksia tuskin tulee ratkaistavaksi yksityistielainmukaisessa toimitusmenettelyssä. Maaoikeuksien ja korkeimman oikeuksien immissiohaittoja koskevissa ratkaisuissa immissioita on käsitelty kokonaisuutena kiinteistön arvoa alentavana tekijänä, eikä eri osa alueita ole yleensä eritelty toisistaan. Melutaso moottoriteiden läheisyydessä on useissa tapauksissa aiheuttanut korvausvelvollisuuden. Maisemaa rumentavana tekijänä on joissakin tapauksissa pidetty meluaitaa tai vallia. Kiinteistönmuodostamislain mukaisissa toimituksissa korvauskynnyksen ylittäviä tapauksia lienee hyvin harvoin. Ensinnäkään melutaso tuskin ylittää valtioneuvosto antamia ohjearvoja ja toisekseen yksityistienrakentamista ei ole pidettävä haittana, joka pilaisi maiseman niin pahoin, että siitä syntyisi korvausvelvollisuus. Perusteluna tässä asiassa voidaan käyttää ympäristövahinkolain (YVL) 5.1 §. Eli korvausvelvollisuutta ei synny sellaisten vähäisten ja tavanomaisten haittojen vaikutuksesta, joiden on katsottava kuuluvan yleisen sietovelvollisuuden piiriin ja jota esimerkiksi ympäristön luvanvarainen ja tehokas maankäyttö saattaa muutoinkin aiheuttaa. 1.19.4.2 Tien rakentamiskustannusten korvaaminen Annettaessa uutta tieoikeutta rakennettuun tiehen on ratkaistava, onko tieoikeuden saaja velvollinen korvaamaan tierakentamisen kustannuksia. On huomattava, että asia on ratkaistava siinä toimituksessa, jossa tieoikeus annetaan, eikä asiaan voida myöhemmin palata (YksTL 24.1 §). §). Korvaus määrätään vain, jos tiekunta tai, jollei tiekuntaa ole, tieosakkaat yhdessä tai joku heistä korvauksen määräämistä vaatii (YksTL 24.3 § (185/2003)). Korvausvelvollisuus voi syntyä tien tekemisestä, joka on suoritettu viimeksi kuluneen 15 vuoden aikana, ennen tieoikeuden myöntämistä. Lähtökohdaksi korvausajankohtaa määrättäessä tulee asettaa tieoikeuden syntymisajankohdan rakentamiskustannus, eikä tienrakentamisaikainen kustannus. Käytännössä on osoittautunut vaikeaksi selvittää, mitkä aikaisemmin rakennetun tien rakentamiskustannukset ovat olleet varsinkin tilanteessa, jossa tie on tehty talkootyönä. Eri tyyppisten teiden rakentamiskustannusten hintatietoja löytyy arviointi ja korvaukset kansiosta luvusta yksityisteiden rakentaminen. Tieoikeuden saaja voidaan lain mukaan velvoittaa maksamaan kohtuullinen korvaus tien tekemisestä tiestä saamansa hyödyn perusteella kussakin yksittäistapauksessa. Elleivät asianosaiset sovi kustannusosuuksien suuruudesta, osuudet pitää toimituksessa määrätä niiden tilojen kesken, jotka tietä käyttävät tai joille tiloille tie on ainoa pääsytie. Tienrakentamiskustannukset voidaan ositella tien käyttäjille käsikirja yksityisteiden tienpidon osittelusta -käsikirjan mukaisesti. Tätä kautta saadaan selville uuden tieoikeuden saajan maksuosuuden suuruus eli hyöty tiestä. Poistoja määrättäessä voidaan käyttää 15 vuoden tasapoistoa. Tällöin viisi vuotta sitten rakennetun tien tämän hetkisistä rakentamiskustannuksista voidaan vähentää 5/15 eli kolmasosa. Korvaus tienrakentamiskustannuksista pitää maksaa tienrakentajille. Tämän tiedon selville saaminen voi tilanteesta riippuen olla lähes mahdotonta. Varsinkaan tienrakentajien välisten yksityisten oikeudellisten sopimusten tulkinta ei kuulu toimituksessa käsiteltäviin asioihin. Pääperiaatteena voitaisiin pitää korvausten maksamista tiekunnalle, jos sellainen on perustettu. Ellei tiekuntaa ole perustettu korvaus voidaan määrätä yhteisesti maksettavaksi tieoikeuden aikaisemmin saaneille tiloille selvittämättä sen tarkemmin, kuka tien todellisuudessa on rakentanut. Korvaus voidaan määrätä toimituksessa talletettavaksi lääninhallitukseen, josta korvaukseen oikeutetut voivat sen myöhemmin nostaa. KML 200 § Kiinteistötoimituksissa määrättävät korvaukset jakaantuvat kolmeen korvauslajiin eli KML 200 §:n 1 momentin tarkoittamaan kohteenkorvaukseen sekä 200 §:n 2 momentissa mainittuihin haitankorvaukseen ja vahingonkorvaukseen. KML 200.1 § Kohteenkorvauksella tarkoitetaan:
Kohteenkorvaus arvioidaan aina omaisuuden käyvän arvon perusteella. Selvyyden vuoksi on todettava, että KML 200 §:n 1 momenttiin otetulla maininnalla omaisuuteen pannuista kustannuksista ei tarkoiteta kirjaimellisesti korvattavaan kohteeseen pantuja kustannuksia vaan kohteen arvoa kustannusarvomenetelmällä arvioituna. Käypä arvo perustuu kohteen nykyisen tosiasiallisen tai mahdollisen käytön mukaiseen arvoon tai, jos kohteen käyttömahdollisuuden odotetaan lähiaikoina muuttuvan ja vastaavat odotettavissa olevat käyttömahdollisuuden muutokset yleisesti vaikuttavat vastaavankaltaisten kohteen arvoon, tulevan käyttömahdollisuuden odotusarvon perusteella. Käypä arvo voidaan arvioida kauppa-arvo-, tuottoarvo- tai kustannusarvomenetelmällä tai niiden yhdistelmällä sen mukaan, mikä parhaiten kuvaa kohteen käypää arvoa. Ensisijaisesti tulee käyttää kauppa-arvomenetelmää. Käypä arvo on edellä kuvatun mukaisesti markkinalähtöinen arvo eikä arvo siten kytkeydy kohteen toimituksen aikaiseen omistajaan ja hänen henkilökohtaiseen käyttömahdollisuuteensa. Esimerkiksi jakotoimituksessa, jossa osakas saa käyttökelpoisen teollisuushallin, on hallin arvo määrättävä sen mukaan, mikä sillä kiinteistömarkkinoilla todellisuudessa on, eikä sen arvon mukaan, mikä sillä on kyseisen osakkaan omassa käytössä. 1.19.5.3 Haitankorvaus ja vahingonkorvaus KML 200.2 § Haitankorvauksella tarkoitetaan jäljelle jäävän omaisuuden käytölle aiheutuvan pysyvän haitan tai arvon alenemisen korvaamista. Vahingonkorvauksella tarkoitetaan lunastamisesta aiheutuvien omaisuuden siirtojen kustannuksia, jäljelle jäävän omaisuuden tilapäisen käytön vaikeutumisen aiheuttamia tappioita, jäljelle jäävälle omaisuudelle lunastamisesta aiheutuneiden esinevahinkojen korvaamista sekä muita tämänkaltaisia kustannuksia ja tappioita. Sen sijaan omistajalle hänen oikeutensa valvomisesta kiinteistötoimituksessa aiheutuvat kustannukset eivät ole korvattavia vahinkoja. Haitan- ja vahingonkorvaukset tulevat yleisimmin käsiteltäviksi kiinteistön osan lunastamisen ja rasitteen käsittelyn yhteydessä. Haitan- tai vahingonkorvaukselle ei ole asetettu korvauskynnystä, joten haitta ja vahinko on korvattava vaikka se ei olisikaan huomattava. Tämän vuoksi jako- ja järjestelytoimituksissa näitä korvauksia saattaa tulla määrättäväksi esimerkiksi uusjaossa KML 78 §:n 1 ja 2 momenttien mukaisissa tapauksissa ja yhteisen alueen jaossa KML 137 §:n ja 138 §:n mukaisissa tapauksissa. KML 200.3 § Korvaukset on kaikissa korvauslajeissa tilusten haltuunoton ajankohdasta riippumatta arvioitava korvauspäätöksen ajankohdan hintatason mukaan. Kuitenkin omaisuus on arvioitava sen kunnon mukaan, mikä sillä on haltuunoton ajankohtana. 1.19.5.5 Menettely korvausten arvioinnissa KML 201 § Kiinteistötoimituksen toimitusmiehet ovat KML 201.1 §:n perusteella velvollisia tutkimaan kaikki mahdolliset korvauskysymykset viran puolesta. Tähän virallisperiaatteeseen kuuluu, etteivät toimitusmiehet omassa arviossaan ole sidottuja asianosaisten tekemiin vaatimuksiin, vaan arvio voi toisaalta ylittää korvauksen saajan vaatimuksen tai alittaa korvauksen maksajan tarjouksen. Kuitenkin asianosaisilla on KML 201.2 §:n perusteella pääsääntöisesti oikeus sopia korvauksesta. Asianosaisten korvausta koskeva sopimus on tehtävä KML 176.1 §:n mukaisesti. Asianosaiset eivät kuitenkaan saa sopimuksellaan heikentää kolmannen oikeutta. Loukatuksi saattaa tulla muun muassa poissa olevan osaomistajan oikeus taikka erityisen oikeuden tai panttioikeuden haltijan oikeus. Mikäli sopimus loukkaa kolmannen oikeutta, sopimusta ei saa ottaa korvauksen perusteeksi, vaan toimitusmiesten on käsiteltävä korvausasia KML 200.1 §:n mukaisesti viran puolesta. Virallisperiaatteeseen kuuluu, että jos asianosaiset ovat sopimassa korvauksesta, joka ilmeisesti poikkeaa viran puolesta määrättävästä korvauksesta, toimitusinsinöörin velvollisuus on tämä asia asianosaisille todeta. 1.19.6.1 Korvauksen maksaja ja saaja KML 202 § Kun korvaus perustuu kiinteistön osan lunastamiseen, on sen kiinteistön, johon osa on siirretty, omistaja määrättävä korvauksen maksajaksi. Jako- ja järjestelytoimituksissa niiden kiinteistöjen omistajat, jotka ovat saaneet kiinteää omaisuutta yli sen määrän, mikä niille jakoperusteen mukaan kuuluisi, on määrättävä korvauksen maksajiksi. Mikäli maksajia on useita, kukin on määrättävä maksajaksi erikseen siltä osalta kuin hän on saanut omaisuutta yli jakoperusteensa. Jos jako- tai järjestelytoimituksissa ketään ei yksiselitteisesti voida osoittaa maksajaksi, korvaus on jaettava niiden asianosaisten kesken, joiden hyödyksi toimenpide, josta korvausta määrätään, aiheutuu. Rasitteen perustamisen vuoksi korvauksen maksajaksi on määrättävä rasitteeseen oikeutettujen kiinteistöjen omistajat kukin erikseen. Korvausta ei siten voi määrätä eri kiinteistöjen omistajien yhteisvastuullisesti maksettavaksi. Kiinteistölle tuleva korvaus kuuluu kiinteistölle (KML 205 §). Korvauksen saajaksi on määrättävä sen rekisteriyksikön omistaja, josta osa lunastetaan tai jonka vahingoksi muu korvauksen perusteena oleva seikka on aiheutunut. Korvausta ei kuitenkaan saa määrätä maksettavaksi suoraan korvauksen saajalle silloin, kun korvaus on suuruudeltaan merkittävä ja kun korvauksesta suorittamisesta vastaavan kiinteistön arvo on alentunut. Tällaisessa tapauksessa korvaus on korkoineen määrättävä talletettavaksi lääninhallitukseen. Jäljempänä kohdassa 1.19.6.3 tarkastellaan korvauksen tallettamista ja kohdassa 1.19.6.4 tilannetta, jossa korvauksen saajana on yhteisen alueen osakaskunta. Jos kiinteistötoimituksessa käsitellään erityisiä oikeuksia, oikeuden haltijalla on oikeus saada korvausta taloudellisista menetyksistään samalla tavoin kuin kiinteän omaisuuden omistajalla. Mikäli toimituksessa määrätään korvauksia useilla eri perusteilla, korvaukset voidaan yhdistää. Korvausten yhdistämisessä on määrättävä, minkä kiinteistöjen välillä korvaukset suoritetaan. 1.19.6.2 Korvauksen eräpäivä, korko ja viivästyskorko KML 203 § Korvaus on KML 203.1 §:n mukaan pääsääntöisesti määrättävä maksettavaksi kolmen kuukauden kuluessa toimituksen lopettamisesta. Kun korvaus määrätään pääsäännön mukaan, ei korvaukselle lasketa korkoa. Jos korvausta ei makseta ajallaan, on maksamatta jätetylle korvaukselle maksettava korkolain 4.3 §:n mukaista viivästyskorkoa eräpäivästä lukien. . Viivästyskorko on seitsemän prosenttiyksikköä korkeampi kuin kulloinkin voimassa oleva korkolain 12 §:ssä tarkoitettu viitekorko. Korkolaissa tarkoitettu viitekorko on Euroopan keskuspankin viimeisimpään perusrahoitusoperaatioon ennen kunkin puolivuotiskauden ensimmäistä kalenteripäivää soveltama korko pyöristettynä ylöspäin lähimpään seuraavaan puoleen prosenttiyksikköön. Kyseisen puolivuotiskauden ensimmäisenä kalenteripäivänä voimassa olevaa viitekorkoa sovelletaan seuraavien kuuden kuukauden ajan. Suomen pankin on viipymättä säädöskokoelmassa julkaistava ilmoitus 12 §:ssä tarkoitetusta viitekorosta ja sen voimassaoloajasta. Tietoja kulloinkin voimassa olevasta viite- ja viivästyskoroista löytyy Suomen Pankin kotisivuilta http://www.suomenpankki.fi/fin/ . Erityisestä syytä korvaus voidaan määrätä maksettavaksi enintään kolmen vuoden kuluessa. Erityisenä syynä voi olla korvauksen suuruus ja korvauksen maksajan mahdollisuus hankkia korvauksen maksamiseen tarvittava rahamäärä. Esimerkiksi jako- ja järjestelytoimitusten puustokorvauksissa on syytä ottaa huomioon, että korvauksen edellyttämä rahamäärä voidaan hankkia puustoa hakkaamalla. Kuitenkin jos korvauksen saaja on menettänyt esimerkiksi asuntonsa korvauksen perusteena olevan toimenpiteen vuoksi, ei kolmen kuukauden maksuajasta ole syytä poiketa. Myöskään silloin kun korvaus perustuu toimenpiteeseen, joka on tehty korvauksen saajan nimenomaisesta vaatimuksesta, esimerkiksi KML 60 - 62 §:n mukaisissa tilanteissa, ei pääsäännön mukaisesta maksuajasta ole syytä poiketa. 1.19.6.3 Korvauksen tallettaminen lääninhallitukseen KML 205.2 § Lääninhallitukset hoitavat korvausten tallettamiseen liittyviä tehtäviä. Tallettamista varten on korvauksen maksajan tehtävä lääninhallitukselle vapaamuotoinen hakemus, jossa on esitettävä korvauksen peruste, tallettamisen syy ja korvauksen saaja eli se, kenen lukuun korvaus talletetaan. Korvaus on maksettava lääninhallituksen ilmoittamalle tilille. Lääninhallitus perii tallettajalta maksun, joka on yleensä muutamia kymmeniä euroja. Tämä on syytä mainita asianosaisille. 1.19.6.4 Osakaskunta korvauksen saajana KML 206 § Mikäli korvauksen saajana oleva osakaskunta on järjestäytynyt yhteisaluelaissa säädetyllä tavalla, korvaus on maksettava osakaskunnalle sen toimielimen ilmoittamalla tavalla. Mikäli korvauksen saajana oleva osakaskunta ei ole järjestäytynyt yhteisaluelaissa säädetyllä tavalla korvaus maksetaan jokaiselle osakkaalle erikseen. Jos korvaus on vähäinen yhteisen alueen osakkuussuhteiden selvittämisen kustannuksiin (=kustannukset selvittää osakaskiinteistöt ja osuuksien suuruudet, osakaskiinteistöjen omistajat ja osoitteet. Sen sijaan maksatuksesta aiheutuvia kustannuksista ei oteta huomioon) verrattuna, korvaus määrätään kuitenkin talletettavaksi lääninhallitukseen. Kiinteistötoimitusten yhteydessä sovelletaan KML 206 §:ää, eikä yhteisaluelain 31 a §:ää, koska kiinteistönmuodostamislaki on yhteisaluelakiin nähden erityislaki.
Korvauksen maksaminen jokaiselle osakkaalle erikseen: Jos korvaus toimituksessa määrätään maksettavaksi jokaiselle osakkaalle erikseen, toimituksessa vahvistetaan jokaisen saajan osuus korvauksesta. Periminen ja edelleen suorittaminen ei kuulu toimitukseen, vaan saajat valvovat, että maksaja maksaa ajoissa. Korvauksen tallettaminen: Jos korvaus toimituksessa määrätään talletettavaksi,
määrätty maksaja on velvollinen tallettaa korvauksen. Korvauksen saajan
asiana on valvoa, että maksaja tallettaa korvauksen.
1.19.7 Korvauksen oikeusvaikutukset KML 204 ja KML 205.1 Korvaukset kuuluvat siihen kiinteistöön, josta osa lunastetaan tai jonka vahingoksi muu korvauksen perusteena oleva seikka on aiheutunut. Tämä tarkoittaa sitä, että kiinteistön omistajan vaihtuessa ennen korvauksen maksamista uusi omistaja siirtyy korvauksen saajaksi, ellei muuta ole sovittu. Sen sijaan korvauksen maksuvelvollisuus ei kuulu kiinteistöön, vaan toimituksessa maksajaksi määrätty vastaa korvauksesta velallisena riippumatta kiinteistön omistajan vaihdoksesta. Kuitenkin kiinteistö, jonka osalta korvaus on määrätty, on korvauksen maksuajan alkamisesta eli eräitä uusjaoissa KML 203.3 §:n mukaisesti määrättyjä korvauksia lukuun ottamatta toimituksen lopettamisesta alkaen panttina maksamattomasta korvauksesta. Lakisääteisen panttioikeuden voimassaolo kolmatta vastaan edellyttää, että toimitusinsinööri ilmoittaa panttioikeuden olemassaolosta kirjaamisviranomaiselle. Kirjaamisviranomainen tekee toimitusinsinöörin ilmoituksen mukaan merkinnän panttioikeudesta lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin, jos korvaus on vähintään 5000 markan suuruinen. Toimitusinsinöörin ilmoituksessa on mainittava toimitus, korvauksen peruste, korvauksen määrä ja mahdollinen korko. Ilmoituksesta, ks. TMK 1.25.7. 1.19.8 Korvauksista laadittavat asiakirjat KMA 67 § |