TOIMITUSMENETTELYN KÄSIKIRJA TMKKML 20 § Kiinteistöstä tai yhteisestä alueesta luovutettu tai emäkiinteistön omistajan osoittama määräala muodostetaan kiinteistöksi lohkomalla. Määräalan siirtäminen kiinteistöstä tai yhteisestä alueesta myös muunlaatuiseen kiinteistöön kuin tilaan tehdään lohkomisena (ks. kohta 2.8.3). Sen sijaan yhteisen alueen osakaskunnan hankkima määräala, kiinteistö tai muu alue liitetään yhteiseen alueeseen KML 133 - 134 §:n mukaisessa toimituksessa (TMK 12.1.2 ). Erityisestä syystä määräala voidaan lohkomalla muodostaa muuksi kiinteistöksi kuin tilaksi. Luovutettu yhteinen alue muodostetaan kiinteistöksi tai siirretään kiinteistöön lohkomalla (KML 20.3 §). Lohkomisen toimitusmenettelyä noudatetaan myös seuraavissa toimituksissa:
KML 22.2 § Lohkominen tulee yleensä vireille hakemuksetta. Käräjäoikeus lähettää maanmittaustoimistolle ilmoituksen määräalan saannolle myönnetystä lainhuudosta. Myös pidätetyn määräalan lohkominen tulee vireille käräjäoikeuden ilmoituksen perusteella (KML 22.3 §). Lainhuudatetun määräalan saanto selvitetään vain, jos lohkomisen aikana syntyy riita saannon pätevyydestä (MK 13:2 ja KML 184 §, ks. myös TMK 1.27.1 ). Yleisen alueen lohkominen voi tulla vireille kiinteistörekisterin pitäjän määräyksestä (KML 22a.1 §) Kameraalinen lohkominen (KuntajakoL 43.2 §) tulee vireille hakemuksetta maanmittaustoimiston määräyksestä. KML 22 § Omiin nimiin lohkominen Jos kiinteistön omistaja haluaa määräalan lohkottavaksi omiin nimiinsä, lohkominen tulee vireille kiinteistön omistajan hakemuksesta. Lainhuudatusvelvollisuutta ei ole, koska kysymyksessä ei ole saanto. Yhteisalueosuus ei voida lohkomalla erottaa haamutilaksi omiin nimiin, vaan se on siirrettävä johonkin toiseen toimituksen hakijan omistamaansa tilaan, ks. TMK 11.1. Jos emäkiinteistöllä on useita omistajia eivätkä kaikki heistä ole hakeneet lohkomista, toimitus voidaan tehdä, jos kukaan saapuvilla olevista omistajista ei vastusta sitä (KML 23.2 §). Lohkominen yhteisestä alueesta tai yhteismetsästä osakaskunnan nimiin ei ole mahdollista. Yhteisen alueen osakaskunta ei voi lain mukaan omistaa kiinteistöä (YhtAlL 4 § ja KML 133 §). Yhteismetsän osakaskunta voi omistaa kiinteistön, mutta pantinhaltijoiden turvaamisnäkökohdan takia ei voida lohkoa määräalaa yhteismetsän alueesta osakaskunnan omiin nimiin. Määräalat, joiden erottamisoikeus on kiinnitetty Mikäli määräalan erottamisoikeus on kiinnitetty, vastaa kiinnitys lainhuudatusta (L maakaaren voimaanpanosta 6.3 §). Tällaisen määräalan lohkominen tulee vireille kuitenkin vain määräalan omistajan tai osaomistajan hakemuksesta. Hakemiselle ei ole asetettu määräaikaa. Yhteinen alue tai sen määräala Käräjäoikeus ei voi myöntää lainhuutoa yhteiselle alueelle eikä siitä luovutetulle määräalalle, jos yhteiselle alueelle ei ole annettu kiinteistötunnusta. Näissä tapauksissa lohkominen tulee vireille määräalan omistajan hakemuksesta (KML 22.3 §). Tällaisten tilanteiden välttämiseksi luovutuksen kohteena oleva yhteinen alue on syytä merkitä kiinteistörekisteriin ainakin perustietojensa osalta. Ks. jäljempänä kohta 2.6. Lisämääräalan lohkominen Lohkomisen aikana emäkiinteistön omistajalta hankittu lisämääräala tai lisäosuus lohkotaan vireillä olevassa toimituksessa (KML 31.2 §). Yleisen alueen lohkominen Yleisen alueen lohkomista voi hakea kunta tai alueen omistaja taikka osaomistaja (KML 22a.1 §). 2.3 KANTAKIINTEISTÖN MÄÄRÄÄMINEN KML 21 § ja KMA 100 § Kantakiinteistön määräämiseen tulee kiinnittää erityistä huomiota, koska kantakiinteistö vastaa pantatun emäkiinteistön panttioikeudesta ennen lohkokiinteistöjä (MK 17:9.3 §). Kantakiinteistöksi määrätään ja pöytäkirjaan merkitään se kiinteistö, joka muodostetaan lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin mukaiselle emäkiinteistön omistajalle. Kun määräala lohotaan yhteisestä alueesta, jäljelle jäävä yhteinen alue on määrättävä kantakiinteistöksi. Jos koko kiinteistö on jaettu jakosopimuksella tai se on luovutettu määräaloina, kantakiinteistöksi määrätään muodostetuista kiinteistöistä se, jonka osapuolet ovat sopineet jäämään kantakiinteistöksi. Jos sopimusta ei ole tehty, mutta luovutuskirjassa on sovittu siitä, kenen vastattavaksi emäkiinteistöön vahvistetut kiinnitykset jäävät, on harkittava hänelle tulevan kiinteistön määräämistä kantakiinteistöksi. Jos asiasta ei sovita, toimitusinsinöörin on määrättävä kantakiinteistö. Kysymys kantakiinteistöstä tai kiinnitysvastuun järjestelystä kannattaa ottaa asianosaisten kanssa esille jo jakosopimuksen tai luovutuskirjan valmisteluvaiheessa silloin, kun se on mahdollista. JAKO-järjestelmän mukainen nk. jäännöskiinteistö on eräitä poikkeuksia lukuun ottamatta sama kuin KML:n tarkoittama kantakiinteistö. Poikkeuksia voi syntyä jakosopimuslohkomisissa ja silloin, kun koko kiinteistö on luovutettu määräaloina. Jakosopimuksella jaettavan tilan määräosaan, esim. 1/3, kohdistunut kiinnitys koskee kaikkia toimituksessa muodostettavia tiloja 1/3:n osuudella. Kantatilan määräämisellä on näissäkin tapauksissa merkitystä, koska kantatila tullee oikeuskäytännössä vastaamaan etusijalla määräosaan kohdistuneesta kiinnityksestä. Tällaisissa tapauksissa tulisi kuitenkin aina suorittaa kiinnitysten järjestely panttioikeuden haltijan suostumuksella siten, että määräosaan myönnetty kiinnitys kohdistuisi lohkomisen jälkeen määräosan omistajalle muodostettuun tilaan. Kiinnitysten järjestely ei kuulu toimitukseen, mutta maanmittaustoimisto voi ottaa järjestelyn hoitaakseen tilaustehtävänä. 2.4. KESKEYTTÄMINEN JA LOHKOMISEN ALOITTAMISEN LYKKÄÄMINEN KML 22.2 §, TMK 1.10.1 Lohkominen on keskeytettävä tai toimituksen aloittamista voidaan lykätä, jos määräalan omistaja ilmoittaa tarkoituksenaan olevan hankkia toinen määräala ja lohkoa määräalat yhdeksi kiinteistöksi. Toimitusinsinöörin tulee tarvittaessa asettaa määräaika määräalan hankkimiselle ja toimituksen jatkamiselle. Asianosaisen esittämä muu perusteltu syy toimituksen keskeyttämiselle tai aloittamisen lykkäämiselle on erimerkiksi seuraavassa tapauksessa: Määräala sijaitsee asemakaava-alueella ja määräalan erottaminen osittamisrajoitusten puolesta olisi mahdollista. Mikäli määräalan omistaja ilmoittaa haluavansa määräalan muodostamista tontiksi, keskeytetään toimitus sen selvittämiseksi, tuleeko alueelle tontin lohkomisen mahdollistava sitova tonttijako. Usein esiintyvä peruste lohkomisen aloittamisen lykkäämiselle on se, että määräala sijaitsee alueella, jolla lohkominen jouduttaisiin osittamisrajoitusten vuoksi ennen laadittavana olevan asemakaavan voimaantuloa todennäköisesti jättämään sikseen. Toimitusinsinöörin on keskeytettävä lohkominen mm. silloin, kun määräala on luovutettu samalle omistajalle kuuluvasta eri rekisteriyksiköstä kuin minkä perusteella määräalatunnus on annettu (ks. TMK 2.10 ). Toimituksessa voidaan myös todeta, että naapurikiinteistöllä on vireillä toimitus (esim. rajankäynti), jonka lopputulos voi vaikuttaa määräalan sijaintiin. 2.5 RAUKEAMINEN JA SIKSEEN JÄTTÄMINEN Jos lohkomista ei voida suorittaa, toimitus jätetään sikseen (KML 179.1 §). Lohkominen voidaan joutua jättämään sikseen esimerkiksi osittamisrajoitusten tai sellaisen määräalan saannossa olevan virheen vuoksi, jonka perusteella luovutus todetaan asianosaisten vaatimuksesta pätemättömäksi ja kauppa sen vuoksi päätöksellä purkautuneeksi (laatu-,vallinta- ja oikeudellinen virhe, MK 2:17-19 §), ks. kohta 2.9 B ja C. Mikäli toimitus jätetään sikseen omistusriidassa annetun päätöksen johdosta, päätöksestä on ilmoitettava käräjäoikeudelle (TMK 1.27.1, 1.25.5 ). Hakemuksetta vireille tullut lohkominen ei voi raueta asianosaisen vaatimuksesta (vp 94 HE 227). Jos määräalan luovutuksen saaja on hankkinut itselleen myös muun osan emäkiinteistöstä ja saanut siihen lainhuudon tai jos emäkiinteistön omistaja on hankkinut luovuttamansa määräalan itselleen, lohkomisen raukeaa, ellei hän pyydä nk. omiin nimiin lohkomista (KML 178.3 §). Omistaja on syytä ohjata käräjäoikeuteen, jossa hän voi hakea MK 11:6.2 §:ssä tarkoitetun selvennyslainhuudon saannoilleen. 2.6 MUU SELVITYS KUIN LAINHUUTO KML 22.3 §, 31.2 §, KMA 16 § Muu selvitys voi tulla kysymykseen muun muassa seuraavissa tapauksissa:
Esimerkki, kun jakokunta on luovuttajana:
Toimituksen perusteena oleva saanto on merkittävä toimitusasiakirjaan (KMA 16 §). Jos koko lohkottavan alueen saannolle yhteisalueosuuksineen on myönnetty lainhuuto, saantoa ei tarvitse merkitä toimitusasiakirjaan. 2.7 MÄÄRÄALATUNNUKSET LOHKOMISESSA KMA 16 § Jokaisella luovutetulla määräalalla, joka lohkotaan, täytyy olla määräalatunnus. Lisäalueen ja lisäyhteisalueosuuden tunnuksen hankkimisesta, ks. kohta 2.9.1. Kun lohkominen tehdään emäkiinteistön omistajalle "omiin nimiin", määräalatunnusta ei tarvita. Myöskään kameraalisessa lohkomisessa ei määräalatunnusta käytetä. Lohkomisessa on selvitettävä jokaisen lohkokiinteistön ja määräalasta muodostettavan kantakiinteistön osalta, mistä määräalasta tai määräaloista (määräalatunnuksesta) taikka yhteisestä alueesta se on muodostunut. Selvitys on tehtävä riippumatta siitä, milloin määräala on hankittu. Selvityksen tulos on merkittävä toimitusasiakirjaan. Toimituksen yhteydessä havaitusta luovutuskirjan virheestä, joka vaikuttaa myös määräalatunnuksiin, ks. kohta 2.10. 2.8 YHTEISLOHKOMINEN JA SIIRTOLOHKOMINEN KML 24 - 29 § Yhteislohkomisen ja siirtolohkomisen KML 24.1.3 §:ssä lueteltuja edellytyksiä tutkittaessa on otettava huomioon, kohdistuuko johonkin kiinteistöistä vallintarajoituksia (MK 12:5 §), koska silloin niitä ei omisteta samanlaisia oikeuksin. Vallintarajoituksia ovat muun muassa:
Edellä esitettyjen rajoitusten alaista määräalaa ei voida muodostaa tilaksi sellaisen määräalan tai kiinteistön kanssa, jota rajoitukset eivät koske. KML 24.1 §, MK 7:1 §, OK 7:1-3 §§ KML 24 §:n ja 26 §:n mukaan yhteislohkomisen kohteena ei saa olla ulosmitattu tai turvaamistoimenpiteen kohteena oleva määräala, eikä siirtolohkomisen kohteena voi olla tällainen määräala tai saajakiinteistö. KML:n 24.1 §:n mukaisia turvaamistoimenpiteitä ovat muun muassa:
Jos turvaamistoimenpiteen kohteena olevaan kiinteistöön kohdistuu KML:n mukainen lunastustoimenpide ( tontinosan, rakennuspaikan osan, vesijätön jne. ), toimitus voidaan viedä loppuun turvaamistoimenpiteestä huolimatta. 2.8.3 Määräalan siirtäminen lunastusyksikköön, valtion metsämaahan ja suojelualueeseen Koska valtion metsämaahan ja valtion maalle perustettuun suojelualueeseen ei voi kohdistua kiinnityksiä, edellytyksenä määräalan siirtämiselle on, ettei määräalaan kohdistu kiinnityksiä (KML 26 ja 24.1.4 §). Sama koskee huudattamatonta lunastusyksikköä, kun se on alkuperäisellä omistajalla. 2.9 LOHKOMISEN ERIKOISTAPAUKSIA 2.9.1 Lisäalueen ja lisäosuuden lohkominen Toimituksen aikana hankitulle KML 31 §:n mukaiselle lisäalueelle tai lisäosuudelle on toimitusinsinöörin otettava JAKO-järjestelmästä määräalatunnus. Lisäalueen tai -osuuden luovutus merkitään alkuperäiseen luovutuskirjaan ja sen kaksoiskappaleisiin, jotka sopijapuolet ja kaupanvahvistaja allekirjoittavat, tai lisäluovutuksesta laaditaan erillinen luovutuskirja, jossa todetaan, että kyse on lisäyksestä aikaisempaan luovutukseen . Niille asianosaisille, joille muodostettuihin kiinteistöihin on tullut lisäaluetta tai -osuutta, on toimituksen kuluessa ilmoitettava, että alkuperäiseen määräalaan myönnetty lainhuuto siirretään käräjäoikeudessa uudelle lohkokiinteistölle vasta, kun omistaja on saanut lainhuudon lisäalueen tai lisäosuuden saannolle. Huudatusaika alkaa luovutuskirjan allekirjoittamisesta. 2.9.2 Halkomisen muuttaminen jakosopimuksella lohkomiseksi Jos toimituksessa tehdään jakosopimus, toimituskäsittely on siirrettävä jakosopimuksen mukaisten alueiden ja mahdollisten erillisten (määräalaan kuulumattomien) yhteisalueosuuksien lainhuudattamista ja kiinnitysjärjestelyjen hoitamista varten (ks. kohta 2.4). Määräalan omistajan tulee hakea lainhuutoa. 2.9.3 Eri aikaan samasta kiinteistöstä hankitut määräalat Jos samasta kiinteistöstä on eri aikoina hankittu määräaloja, jotka on tarkoitus lohkoa yhdeksi kiinteistöksi, lohkomiseen sovelletaan KML 24 §:n säännöksiä, koska määräaloihin voi kohdistua erilaisia kiinnityksiä. 2.9.4 Lohkominen rajaamattoman maantien varressa Koska rajaamattoman maantien rajat ovat epäselvät, täytyy rajaamattoman tien varressa suoritettavassa lohkomisessa käydä raja maantiealueen lunastusyksikköä vastaan. Raja käydään maantielain 5 §:n perusteella kahden metrin päähän ojan, luiskan tai leikkauksen ulkosyrjästä tai tienpitäjän osoituksen mukaan kapeammaksi esimerkiksi tontilla olevan pensasaidan kohdalla. Lohkomispöytäkirjaan merkitään, että mahdolliset korvauskysymykset tiealueen leventymisen johdosta käsitellään aikanaan pidettävässä maantietä koskevassa rajaamistoimituksessa. Tienpitäjä on rajankäynnin johdosta asianosainen, joten tiepiirille lähetetään kutsu lohkomistoimitukseen. Kun raja tietä vastaan käydään, varmistuu lohkotilan " lopullinen " pinta-ala, mikä voi olla tärkeää esimerkiksi rakennusjärjestyksen rakennuspaikan minimipinta-alan johdosta. Tiehallinto vastaa lohkomisen yhteydessä rajaamatonta tietä vastaan käydyn rajan rajankäyntikustannuksista, koska tiehallinto vastaa myös erillisen rajaamistoimituksen toimituskustannuksista. 2.9.5 Lohkokiinteistön omistajan vaihtuminen toimituksen lopettamisen jälkeen ennen rekisteröintiä Lohkominen suoritetaan määräalaan myönnetyn lainhuudon tai kiinteistön omistajan hakemuksen perusteella ( KML 22 § ). Lohkokiinteistön omistajaksi toimituksessa kirjataan se, jolla on lainhuuto määräalaan tai emäkiinteistön omistaja, jos hän on hakenut lohkomista omalle varalle. Muodostetun lohkokiinteistön omistajan vaihtumisella toimituksen lopettamisen jälkeen ei ole vaikutusta toimituksen rekisteröintiin. Lisäksi KML 209.2 §:n mukaan toimituksen lopettamisajankohdan mukainen omistaja vastaa lohkokiinteistön osalta toimituskustannuksista. Jos lohkomista on hakenut tonttia koskevan erityisen oikeuden haltija ( vuokramies ) , vastaa tämä tontin osalta toimituskustannuksista. Kiinnitysvastuusta vapauttaminen ( KML 28 § ) Kiinnitysvastuusta vapauttaminen voi koskea vain
emäkiinteistöön kohdistuvia kiinnityksiä.
Vapauttaminen tapahtuu vahingottomuusharkinnalla. Tällöin on otettava huomioon, että panttioikeuden haltija on asianosainen. Panttikirjoja ei ole tarpeen esittää. Yhteisestä alueesta luovutetusta määräalasta muodostettava lohkokiinteistö voidaan vapauttaa osakaskiinteistöihin vahvistetuista kiinnityksistä seuraavin edellytyksin:
Ilman pantinhaltijan suostumusta lohkokiinteistö voidaan vapauttaa seuraavissa tapauksissa:
Mitä edellä on sanottu panttisaamisesta, koskee myös
lohkokiinteistöön kohdistuvaa , kirjattua eläkeoikeutta. ( KML 28.2 ) 2.10 LUOVUTUSKIRJASTA POIKKEAMINEN, PUUTE TAI VIRHE LUOVUTUSKIRJASSA KML 31 § 2.10.1 Luovutuskirjasta poikkeaminen Jos luovutusehtoja tarkistetaan vähäisessä määrin (KML 31
§) eikä tarkistaminen aiheuta esimerkiksi kauppahinnan muutosta, asia
selitetään pöytäkirjassa. Aloitteen edellä mainittuun tarkistamiseen voi tehdä joko asianosainen tai toimitusmiehet. Toimitusmiehet voivat KML 31.3 §:n mukaan eräissä tapauksissa muuttaa lohkottavaa aluetta ilman asianosaisten suostumusta tai pyyntöä. Esimerkkinä toimitusmiesten päätökseen perustuvasta tapauksesta voi olla yksityiskohtaisen kaavan alueella syntynyt tilanne, jossa on tärkeää tarkoituksenmukaisen kiinteistöjaotuksen aikaansaamiseksi poiketa asianosaisten sopimista lohkottavan alueen rajoista. 2.10.2 Puutteet ja virheet luovutuskirjassa Lohkomisessa voi käydä ilmi, että erotettavaksi tarkoitettu määräala sijaitseekin osittain tai kokonaan eri rekisteriyksiköllä kuin lainhuuto ja määräalatunnus osoittavat. Vastaavasti erotettava yhteisalueosuus voi todellisuudessa kuulua eri kiinteistöön kuin sopijapuolet olivat tarkoittaneet. Ristiriita asiakirjojen ja todellisuuden välillä voi johtua kahdesta syystä:
Menettelyohje 1 kohdassa tarkoitettua tilannetta varten Toimitusinsinööri voi kirjoittaa luovutuskirjan jäljennökseen todistuksen siitä, että määräala kuuluu todellisuudessa luovuttajan omistamaan toiseen kiinteistöön (tai yhteiseen alueeseen). Sopijapuolet päiväävät ja allekirjoittavat alkuperäiseen luovutuskirjaan toteamuksen virheestä ja siitä, mistä kiinteistöstä määräala oli tarkoitus luovuttaa. Asianosaisten on huolehdittava korjauksen tekemisestä kaikkiin alkuperäisiin luovutuskirjoihin (myös kaupanvahvistajalle jääneeseen kappaleeseen). Toimitus keskeytetään lainhuudon oikaisemisen vuoksi. Asianosaiset hakevat käräjäoikeudelta uutta lainhuutoa. Käräjäoikeus ilmoittaa uudesta lainhuudosta normaaliin tapaan maanmittaustoimistolle, ja toimitusta voidaan sen jälkeen jatkaa. Menettelyohje 2 kohdassa tarkoitettua tilannetta varten Saanto on pätemätön ja lohkominen jätetään sikseen. Asianosaisia kehotetaan ottamaan yhteyttä käräjäoikeuteen lainhuudon purkamiseksi. Toimitusinsinöörin on syytä ilmoittaa asiasta käräjäoikeudelle. Niissä erikoistapauksissa (kohta 2.6), joissa lohkomisessa joudutaan tekemään saantoselvitys, voidaan havaita, että luovutuskirjassa määräala on yksilöity ristiriitaisesti. Esimerkiksi tilan nimi, kiinteistötunnus, kunta tai kylä on virheellinen. Jos luovutus on muutoin kunnossa, asia voidaan korjata pöytäkirjamaininnalla sekä korjaamalla virheelliset tiedot luovutuskirjaan, johon voidaan tehdä esim. seuraava merkintä:
2.10.3 Päätös luovutuksen pätevyydestä Lohkomisessa voidaan antaa määräalan luovutuksen pätevyyttä koskeva päätös, ks. TMK 1.27.1 . 2.11 RAKENNUSPAIKAKSI LOHKOMINEN KMA 17 § Pöytäkirjaan merkitään, onko määräala tarkoitettu rakennuspaikaksi. Merkinnällä ei kuitenkaan ole oikeudellista merkitystä alueen rakentamiskelpoisuutta harkittaessa. Tieto selvitetään asiakirjojen perusteella taikka määräalan omistajalta. 2.12 TONTIN JA YLEISEN ALUEEN LOHKOMISEN ERITYISSÄÄNNÖKSIÄ Tonttijaon mukainen tontti lohotaan kiinteistörekisteriin merkittäväksi tontiksi silloin, kun korttelissa tai sen osassa on sitova tonttijako. Erillinen tonttijako on aina sitova. Tontin lohkominen voi siten tulla kyseeseen myös alueella, jolla maanmittaustoimisto pitää kiinteistörekisteriä. Lohottava tontti voi muodostua määräalojen lisäksi kokonaisista kiinteistöistä tai yhteisistä alueista (KML 20.2 §). Jos kiinteistö on sitovan tonttijaon mukainen eikä kaavatonttiin sisälly muita tiluksia, se muodostetaan tontiksi kiinteistörekisterin pitäjän tekemällä laadun muutospäätöksellä (KRO 5.3.5). Jos tonttijaon mukainen tontti muodostuu useasta kokonaisesta tilasta (tai esimerkiksi lunastusyksiköstä), ne voidaan ensin yhdistää yhdeksi tilaksi, jonka laatu yhdistämisen rekisteröinnin jälkeen muutetaan tontiksi. Tonttijaon mukainen tontti tai edellytykset tontin lohkomiselle saadaan usein tilusvaihdon avulla. Tontin kiinteistötunnus muodostuu:
Jos kunnanosan numeroa ei ole asemakaavassa tai tonttijaossa, toimitusinsinöörin täytyy neuvotella kunnan kanssa. Yleensä on syytä pyrkiä mahdollisimman harvoihin kunnanosiin, esimerkiksi siten, että kukin selvästi erillinen kaava-alue muodostaa oman kunnanosan. Lohkomisessa tontti on muodostettava voimassa olevan asemakaavan ja sitovan tonttijaon mukaisesti. Asianosaisten suostumuksella saadaan sitovasta tonttijaosta vähäisessä määrin poiketa. Poikkeamisen syistä on esimerkinomainen luettelo KMA 20.2 §:ssä. Lisäksi lohkomisessa on otettava huomioon aikaisemmissa lainvoiman saaneissa toimituksissa määrätyt tonttien ja yleisten alueiden rajat (KMA 20.1 §). Tontin lohkominen voi tulla vireille hakemuksesta tai ilman hakemusta. Hakijana voi olla määräalan tai emäkiinteistön omistaja tai osaomistaja. Omistajalla täytyy olla lainhuuto. Myös sitovan tonttijaon mukaista tonttia koskevan erityisen oikeuden haltija voi hakea lohkomista, jos hänellä on vuokraoikeuden tai testamenttiin nojautuvan käyttöoikeuden perusteella oikeus rakentaa tontille omia rakennuksia (KML 22.1 §). Hakemuksetta lohkominen tulee vireille silloin, kun ilmoitus käräjäoikeuden määräalaa varten myöntämästä lainhuudosta on tullut kiinteistörekisterin pitäjälle. 2.12.1.3 Kiinnityksistä vapauttaminen Lohkokiinteistö (eli muodostettava tontti) voidaan vapauttaa emäkiinteistöön vahvistetusta kiinnityksestä muiden lohkomisten tapaan KML 28 §:n nojalla (TMK 1.27.7 ). Jos tontti muodostuu myös kokonaisista kiinteistöistä, niihin kohdistuvat kiinnitykset siirtyvät koskemaan tonttia eikä lohkokiinteistöä voida näistä kiinnityksistä vapauttaa. Tällöin täytyy ottaa huomioon yhteislohkomisen edellytykset (KML 24 §). Tontti vapautuu ilman eri päätöstä yhteisen alueen osakaskiinteistöihin kohdistuvista kiinnityksistä silloin, kun tontti osittain tai kokonaan muodostuu yhteisestä alueesta. Tontin lohkominen ei poikkea rasitteiden perustamisen, siirtämisen tai poistamisen osalta muista lohkomisista. Erityisesti on huomattava, että kulkuyhteyttä varten voidaan asemakaava-alueella perustaa tieoikeuden sijasta rasite (KML 154.1.9 §) ja että rasitteen perustaminen ei saa vaikeuttaa asemakaavan toteuttamista (KML 157.1 §). Yleistä rasitteista, ks. TMK 1.14 . Tontilla voi olla osuus yhteisiin alueisiin. Kun tilan tai muun kiinteistön kaikki tilukset lohotaan tontiksi, myös mahdolliset yhteisalueosuudet siirretään muodostettavaan tonttiin, elleivät asianosaiset ole luovutuskirjassa toisin sopineet. Näin vältytään uusien haamukiinteistöjen syntymiseltä. 2.12.2 Yleisen alueen lohkominen Asemakaavan mukaisista yleisistä alueista voidaan kiinteistörekisteriin merkittäviksi yleisiksi alueiksi muodostaa ne, jotka on varattu kunnan tarpeisiin. Kaikki asemakaavan mukaiset katualueet lohotaan tai muodostetaan muulla tavoin yleisiksi alueiksi. Kunnan toteutettavaksi tarkoitettu muu yleinen alue kuin katualue lohotaan kiinteistörekisteriin merkittäväksi yleiseksi alueeksi, jos alueen lohkominen tulee vireille. Muulle julkisyhteisölle kuin kunnalle tarkoitettuja asemakaavan mukaisia yleisiä alueita ei saa lohkoa yleisiksi alueiksi, vaan ne lohotaan tai muodostetaan muulla tavoin tiloiksi taikka muodostetaan lunastusyksiköiksi lunastustoimituksessa. Lohottava yleinen alue voi muodostua määräalojen lisäksi kokonaisista kiinteistöistä tai yhteisistä alueista (KML 20.2 §). Kiinteistö, joka asemakaavassa on kokonaan tarkoitettu kunnan käyttöön yleisenä alueena, voidaan muodostaa kunnan hakemuksesta yleiseksi alueeksi kiinteistörekisterin pitäjän tekemällä laadun muutospäätöksellä (KRO 5.3.5 ), jos kiinteistöllä ei ole osuuksia yhteisiin eikä siihen kohdistu kiinnityksiä. Yleiseksi alueeksi kaavassa osoitettu alue tai sen osa voidaan lohkomisessa siirtää ennestään kiinteistörekisterissä olevaan samanlaatuiseen yleiseen alueeseen. Yleisen alueen laadulla tarkoitetaan tässä MRL 83 §:ssä mainittuja käyttötarkoituksia. Yleisen alueen kiinteistötunnus muodostuu:
Jos kunnanosan numeroa ei ole asemakaavassa, menetellään siten kuin edellä kohdassa 2.12.1.1 on selostettu. Lohkomisessa yleinen alue on muodostettava voimassa olevan asemakaavan mukaisesti. Lisäksi lohkomisessa on otettava huomioon aikaisemmissa lainvoiman saaneissa toimituksissa määrätyt tonttien ja yleisten alueiden rajat (KMA 20.1 §). Yleisen alueen lohkominen tulee vireille kunnan tai alueen omistajan tai osaomistajan hakemuksesta, minkä lisäksi kiinteistörekisterin pitäjä voi hakemuksettakin antaa määräyksen lohkomiseen (KML 22 a §). Yleisen alueen lohkomisen edellytyksenä on, että kunnalla on lainhuuto lohkottavaan alueeseen taikka että alue tulee tai on tullut kunnan omistukseen MRL 93, 94 tai 218 §:n nojalla.
Muutetun kaavan alueella kunnan on hankittava katualue vapaaehtoisin kaupoin tai lunastustoimituksessa, minkä jälkeen saanto on huudatettava. Muu yleinen alue kuin katualue on kunnan aina ensin hankittava omistukseensa. Yleisen alueen lohkomisen edellytyksenä on myös, ettei alueeseen kohdistu kiinnityksiä (KML 23 a §). Ensimmäisen asemakaavan alueella katualue vapautuu kiinnitysvastuusta ilman eri päätöstä. Tämä koskee myös ennen 1.1.2000 haltuunotettua rakennuskaavatietä (KML 23 a §, MRL 107, 94 sekä 218.1 ja 5 §). Myös silloin kun yleinen alue lohotaan yhteisestä alueesta, yleinen alue vapautuu suoraan lain nojalla osakaskiinteistöjä rasittavista kiinnityksistä (KML 29.3 §). Korvauskysymykset, joista asianosaiset eivät ole sopineet, ratkaistaan LunL:n mukaisessa lunastustoimituksessa (MRL 94, 95, 104, 109 § ja LunL 97 §). Ensimmäisen asemakaavan mukaiseen katualueeseen kohdistuvat kiinnitykset, pantti-, yksityistie-, vuokra-, eläke-, metsänhakkuu- ja maa-ainesten ottamisoikeus raukeavat kun alue muodostetaan yleiseksi alueeksi. Toimituksessa voidaan kuitenkin määrätä vuokraoikeus jäämään voimaan. Rasitteet ja muut erityiset oikeudet jäävät voimaan, ellei niitä poisteta toimituksessa (MRL 107). Rasitteet ja viimeksi mainitut muut erityiset oikeudet poistetaan niistä säädetyssä järjestyksessä. Tästä seuraa, että osa niistä ei voida poistaa lohkomisessa, vaan lunastustoimituksessa. Uuden rasitteen perustamiselle katualuetta varten tuskin on tarvetta. Esimerkiksi veden johtamiseksi tarpeelliset rasitteet on tarkoituksenmukaisempaa perustaa kuntaa varten. Yleiseen alueeseen kohdistuvan rasitteen perustamista harkittaessa tulee ottaa huomioon KML 157.1 §:n säännös, jonka mukaan rasite ei saa haitata asemakaavan toteuttamista. Yleisellä alueella ei saa olla osuutta yhteiseen alueeseen (KML 150 a §). Jos yleisen alueen muodostajakiinteistöllä on osuus yhteisiin, osuus on lohkomisessa pyrittävä siirtämään johonkin kunnan omistamaan muuhun kiinteistöön kuin yleiseen alueeseen. Ellei sopivaa kiinteistöä ole, muodostajakiinteistö jätetään haamukiinteistöksi. 2.12.2.7 Alueen siirtäminen yleiseen alueeseen Asemakaavassa yleiseksi alueeksi osoitettu alue tai sen osa voidaan siirtää kiinteistörekisterissä ennestään olevaan samanlaatuiseen yleiseen alueeseen (KML 22b §). Laadulla tarkoitetaan tässä asemakaavan mukaista yleisen alueen käyttötarkoitusta, joita ovat esimerkiksi katualue, tori, liikennealue, virkistysalue ja muu niihin verrattava tarkoitus (MRL 83.1 §). Myöskään MRL 83.3 §:ssä mainittuja erityyppisiä liikennealueita ei saa sisällyttää samaan yleiseen alueeseen. Jos tontin tai yleisen alueen lohkominen kohdistuu yhteen kiinteistöön, ei kirjatulla vuokra-oikeudella ole vaikutusta lohkomisen edellytyksiin. KML 290a §:n ja KMA 103.1 §:n mukaan toimituksen rekisteröimisen jälkeen on vuokraoikeuden kohdistamisesta lähetettävä ilmoitus käräjäoikeudelle. Jos kysymys on yhteislohkomisesta tai siirtolohkomisesta, lohkomista koskee KML 24.1 §:n 5 kohdan ja 25 §:n rajoitus. Toimituksen seurauksena ei siis saa tulla ristiriitaa eri kiinteistöihin vahvistettujen kirjausten etusijan suhteen, jotka tulevat ( jäävät ) rasittamaan lohkokiinteistöä tai siirtolohkomisella muodostettua kiinteistöä. Katualueeseen kohdistuvan vuokraoikeuden osalta tulee ottaa
huomioon MRL 107 §:n mukainen vuokraoikeuden raukeaminen suoraan lain nojalla (
KML 23 a § ). 2.13 YHTEISMETSÄOSUUDEN KÄSITTELY LOHKOMISESSA YhteismetsäL 17 §, ks. TMK 1.13.3. |