TOIMITUSMENETTELYN KÄSIKIRJA TMKHalkomisessa tila jaetaan määrättyjen osuuslukujen suhteessa kahdeksi tai useammaksi tilaksi. Yhteishalkomisessa jaetaan samassa toimituksessa useita samoille omistajille kuuluvia tiloja. KML 47 § Kiinteistörekisterin yksiköistä ainoastaan tila voidaan jakaa halkomalla. Mikäli muu kiinteistö kuin tila (esim. lunastusyksikkö) täytyy halkoa, on kiinteistörekisterin pitäjän ensin KRL 3.3 §:n nojalla tehtävällä päätöksellä muutettava kiinteistön laatu (laji) tilaksi. Myös tietyntyyppisten tilojen halkomista on rajoitettu. Koskitilaa, eli vesivoiman hyödyntämistarkoitukseen erotettua pääosin vesialuetta käsittävää tilaa, ei saa jakaa halkomalla. Myöskään muunlaista pääosin vesialuetta käsittävää tilaa ei saa jakaa halkomalla, ellei jakamiselle ole olemassa KML 137 §:n 2 momentissa säädettyjä edellytyksiä. Edellytyksistä katso TMK:n kohta 13.2.2 . Halkomisessa on noudatettava KML 32 - 36 §:ssä säädettyjä osittamisrajoituksia (KML 53 §). Varsinaisesti osittamisrajoituksia ei tule tutkia toimituksen edellytyksistä annettavan päätöksen yhteydessä, vaan ne on otettava huomioon jakosuunnitelmaa laadittaessa. Osittamisrajoituksista, ks. TMK 1.16 . 4.1.3 Yhteishalkomisen erityisedellytykset KML 47, 48 §, KMA 27 § Kaikkien osakkaiden on sovittava halkomisen suorittamisesta yhteishalkomisena. Jos kuitenkin yhteishalkominen on toimitusmiesten mielestä tarpeen, riittää yhdenkin osakkaan vaatimus. Yhteishalkomisen säännöksiä sovelletaan myös silloin, kun halottavilla tiloilla on pääasiassa samat omistajat (KML 47.3 §). Jos kaikki asianosaiset sopivat, osaomistaja voi saada hänelle muodostettavaan tilaan tiluksia myös sellaisesta tilasta, johon hänellä ei ollut osuutta. KML 49 § Halkomisessa jakoperusteena on jaettavan tilan kunkin
osaomistajan omistusosuutta kuvaava murtoluku. Tämä omistusosuus
selviää useimmiten lainhuudosta. Jos osaomistajille on myönnetty
yhteinen lainhuuto, voidaan toimituksessa eräistä yhteisomistussuhteista
annetun lain (180/58) perusteella katsoa, että kukin osaomistaja omistaa
tilasta yhtä suuren määräosan. Mikäli yhteinen lainhuuto on myönnetty
jakamattoman kuolinpesän osakkaille, ei halkomista kuitenkaan voida
Eräissä tapauksissa halkomisen jakoperusteeksi voidaan ottaa nautinta (TMK 1.17.2 ). Halkomisessa ei välttämättä jaeta kaikkien osaomistajien osuuksia erilleen vaan ainoastaan niiden osaomistajien osuudet, jotka sitä erikseen pyytävät. Toisaalta tilan omistaja tai osaomistaja voi määrätä oman omistusosuutensa jaettavaksi hänen itsensä määräämän jakoperusteen mukaan. KML 50 § ja KML 232.1.13 § Halkominen voidaan toimittaa olosuhteista tai asianosaisten sopimuksesta johtuen kahdella eri tavalla, joko kokonaisarvo- tai tilushalkomisena. KML 50.2 §:ssä tarkoitetussa kokonaisarvohalkomisessa tila jaetaan siten, että jakamisessa otetaan huomioon kaikki kiinteistöön kuuluva omaisuus, siis tilusten lisäksi esimerkiksi rakennukset sekä puusto ja muu kasvillisuus. Kullekin jako-osakkaalle muodostetaan sellainen kiinteistö, jonka arvo suhteessa muille jako-osakkaille muodostettavien kiinteistöjen arvoihin vasta jakoperustetta. Jos asianosaiset eivät sovi jakotavasta, kokonaisarvohalkominen voidaan suorittaa, mikäli se on tarpeen tarkoituksenmukaisen halkomistuloksen saamiseksi. Tällöin on kiinnitettävä erityistä huomiota asianosaisten henkilökohtaisiin toivomuksiin muun muassa tilikorvausten maksuvalmiuden ja tilusten käyttöhalukkuuden osalta. Elleivät asianosaiset sovi halkomisen toimittamisesta kokonaisarvohalkomisena tai ellei muuten ole olemassa KML 50.2 §:ssä säädettyjä edellytyksiä kokonaisarvohalkomisen toimittamiselle, on halkominen toimitettava KML 50.1 §:ssä tarkoitettuna tilushalkomisena. Tilushalkomisessa tilan maatilukset jaetaan jyvityksen ja jakoperusteen mukaan ja muusta kiinteistöön kuuluvasta määrätään korvaukset. Toimitusten edellytyksistä tehtävän päätöksen yhteydessä on päätettävä halkomisen jakotavasta. Jakotavasta annettuun päätökseen saa hakea muutosta toimituksen kestäessä. 4.1.6 Tilaosuuksien yhdistäminen KML 48.2 § Jos yhteishalkomisen osakas pyytää tilaosuuksiensa yhdistämistä ja jos KML 17 luvun edellytykset yhdistämiselle ovat olemassa, asia sisällytetään jakosuunnitelmaan. Erillistä päätöstä yhdistämisestä ei siis tehdä. Toimitusinsinöörin on kuitenkin viipymättä ilmoitettava siitä käräjäoikeudelle (KML 290a.2 §), ks. TMK 1.25.11 . 4.1.7 Halottavasta tilasta luovutettujen määräalojen käsittely Jos halkomisen kohteena olevasta tilasta on luovutettu määräala, se on lohkottava ja lohkominen rekisteröitävä ennen jakosuunnitelmasta tehtävää lopullista päätöstä. Jos määräala on luovutettu jonkin osakkaan osuudesta, se on luettava hänen tilusosuuteensa (KML 37.2 §). Näissä tapauksissa määräala saadaan lohkoa halkomisen yhteydessä vasta sen jälkeen, kun jakosuunnitelma on laillistunut ja halkomalla muodostetut kiinteistöt on rekisteröity KML 54.3 §:n nojalla ennen toimituksen lopettamista. 4.1.8 Halottavan tilan yhteismetsäosuuden käsittely YhteismetsäL 17 §, ks. TMK 1.13.3. 4.1.9 Halkomisen käytännön toteutus Halkominen tehdään JAKO-sovelluksella, jonka ajantasaiset ja yksityiskohtaiset käyttöohjeet löytyvät Maanmittauslaitoksen intranet-sivuilta (http://jakoinfo/fi_fi/jakoyhteiset/index.html - vain sisäiseen käyttöön). 4.2.1 Menettely ja vaiheisuus yleisesti KML 50.2 §, 54 § Kokonaisarvohalkomisen tavoitteena on muodostaa kullekin osakkaalle tila, joka kokonaisarvoltaan vastaa hänen omistamaansa osuutta . Tällöin alkuperäisen halottavan tilan kokonaisarvo ei yleensä ole sama kuin uusien tilojen kokonaisarvojen summa. Kokonaisarvohalkominen on oikeudellisesti tarkastellen kaksivaiheinen kiinteistötoimitus. Ensimmäisessä vaiheessa vahvistuu päätös halkomisen jakotavasta ja toinen vaihe käsittää toimituksen suorittamisen loppuun. Ks. kuitenkin KML 232.2 §. Toimitusprosessia voidaan tarkastella myös tehtäväkokonaisuuksittain esimerkiksi seuraavasti.
4.2.2 Toimituskartta ja arvioinnin lähtötiedot Tilusten kartoittaminen: KML 188 §, KMA 47, 52, 54 §, määräykset 59N/97 ja MML 3/012/2004. Arviointi: KML 199-200 §, KMA 62 - 65 § Kartoitusvaihe poikkeaa tilushalkomisesta siten, että kuviointi tehdään arviointia eikä jyvitystä varten. Esimerkiksi viljellyillä mailla on erotettava edelleen tuottokyvyltään selvästi toisistaan eroavat kuviot. Metsäalueiden osalta tavoitteena on selvitä yhdellä, ennen jakosuunnitelmaa tehdyllä puustonarvioinnilla. Metsäalueet kuvioidaan samoin periaattein kuin metsäsuunnitelmat. Arviointitiedot on dokumentoitava. Ks. Korvausarviointimenettelyn toimintaohje: http://wwwi.nls.fi/intra/kekenet/arviointiforum/Korva_toimintaohje.doc (vain sisäiseen käyttöön). Yhteisalueosuuksien ja yhteisten erityisten etuuksien arvioiminen tulee tarpeelliseksi, jos osuudet niihin annetaan jakoperusteesta poikkeavalla tavalla. KML 51 - 54 §, KMA 26 - 28 §, 52 § Pääjaottelun mukaan kiinteistöt soveltuvat maa- ja metsätalouteen, asumiseen, vapaa-ajan viettoon sekä erityistarkoituksiin. Maa- ja metsätalouskiinteistöillä on puolestaan useita mahdollisia käyttötarkoituksia. Muodostettavien käyttöyksiköiden luonne riippuu
lähtötilanteesta ja osakkaiden toivomuksista.
Sekä halottavalla tilalla että siitä muodostetuilla tiloilla voi olla myös useita käyttötarkoituksia tai ainakin useita käyttömahdollisuuksia. Tämä on otettava arvioinnissa huomioon. Samankin omistajan kannalta kiinteistön arvo voi olla erilainen sen mukaan, mitä tarkastelutapaa painotetaan. Esimerkiksi halkomisessa omistaja muodostaa käsityksen kiinteistönsä arvosta kauppa-arvon perusteella silloin, kun hän aikoo luovuttaa sen pois lähiaikoina. Jos hän puolestaan aikoo viljellä tilaa, hän muodostaa käsityksen toimituksessa saamansa kiinteistön arvosta tulevaisuudessa antaman tuoton mukaan. Vaikka esim. rakennusten osalta omistaja muodostaa käsityksen rakennuksen arvosta oman käyttönsä perusteella, ei tätä voida ottaa arviointiperusteeksi. Tavallisesti tila muodostuu useista omaisuusosista. Esimerkiksi maatilaan voi sisältyä pellon ja metsän ohella asuin- ja talousrakennuksia ja niiden tontteja, rantatontteja ja muita rakennuspaikkoja, ainesmaan ottoalueita ja vesialueita. Puusto sisältyy yhtenä omaisuusosana yleisesti metsään, tontteihin ja ainesmaanottoalueisiin. Koska kokonaisten maatilojen omaisuusrakenne on hyvin tapauskohtaista, ei maatilojen hintasuuruusluokkatietoa tarkempi arviointi ole mahdollista kokonaisarvona vaan vaatii pohjakseen eri arvotekijöiden inventoinnin. Monessa muussakin kohteessa kokonaisarvohalkomiseen liittyvä arviointi on peruslähtökohdiltaan omaisuusosien arviointia. JAKOlla työskenneltäessä on yksinkertaisempaa, jos kartalla olevat arvokohteet (kuviot) korjataan mahdollisimman aikaisessa vaiheessa vastaamaan arvo-osien omaisuusosa-arvoa. Lopuksi on tarkistettava, vastaako osien summa kokonaisuutta ja tehtävä tilanteesta riippuen kokonaisarvon alennus tai korotus. Rajansovituksessa on muistettava lisäksi, että pinta-ala vaikuttaa yksikköhintaan erityisesti tonttien osalta. Halkomisen lopputulos Kokonaisarvohalkomisessa arvioidaan siis pääsääntöisesti jakosuunnitelman mukaisten tilojen käypiä hintoja. Käypä hinta kuvaa yhdellä luvulla tietyn osakkaan jaon lopputuloksen ja sitä verrataan muiden osakkaiden vastaavaan lopputulokseen. Kun on kysymys vertailusta maantieteellisesti samalla alueella ja omaisuus koostuu usein lähes samoista omaisuusosista, voidaan tinkiä jonkun verran tulosten absoluuttisesta tarkkuudesta jos suhteellinen tarkkuus on riittävä. Eli sitä tarkempaan arviointiin on pyrittävä, mitä enemmän muodostetut tilat poikkeavat toisistaan.
Esittäminen Jakosuunnitelma sisältää ehdotuksen siitä, miten toimitusmiehet ovat suunnitelleet jaon kokonaisuudessaan toimitettavaksi. Jakosuunnitelman selostamisen jälkeen on asianosaisille varattava riittävästi aikaa muistutusten jättämiseen. Muistutusten johdosta toimitusmiehet tekevät tarpeelliset korjaukset. Tätä seuraa usein uusi asianosaisten kuuleminen ja mahdollisesti vielä senkin jälkeen tehdään muutoksia. Tehtyjen muistutusten käsittelyn jälkeen tehdään päätös siitä, miten halkominen toimitetaan. Jakosuunnitelman täytäntöönpano Jakosuunnitelman täytäntöönpano tapahtuu kuten tilushalkomisessa, ks. kohta 4.3.3. 4.2.4 Osittelusta poikkeaminen KML 51-52 §, 205 § Lähtökohtana on, että jakoperusteesta poikkeamista tapahtuu vain erityisistä syistä. Mahdollisimman pienten poikkeamien periaatetta puoltavat myös korvauksiin liittyvät verotuskysymykset. Vaikka asianosaisten sopimusvapaus koskee myös jakoperusteesta poikkeamista, ei jako-osakkaan koko osuutta voi halkomisessa muuttaa korvaukseksi. Tilanne on hoidettavissa myymällä osuus. 4.3.1 Menettely ja vaiheisuus yleisesti KML 54 § Tilushalkominen on yleensä kaksivaiheinen kiinteistötoimitus. Poikkeustapauksessa tilushalkominen voidaan suorittaa kolmivaiheisena . Toimituksen ensimmäisessä vaiheessa tutkitaan toimituksen edellytykset sekä annetaan päätös jakotavasta. Toimituksen toisessa vaiheessa käsitellään muut toimitukseen kuuluvat asiat eli yleisimmin:
Jos esimerkiksi toimituksen riitaisuuden tai jakosuunnitelman suuren harkinnanvaraisuuden vuoksi on tarkoituksenmukaista, toimitus voidaan suorittaa kolmivaiheisena siten, että jakosuunnitelma lopullisten korvausten osalta ja jaon täytäntöönpano jätetään kolmanteen vaiheeseen. Jakosuunnitelmassa käsiteltävät asiat on lueteltu KML 54.1 §:ssä. 4.3.2.1 Jakosuunnitelman valmistelu Säännökset ja ohjeet:
Jakosuunnitelman valmistelussa toimitusmiesten on laadittava selitelmä (JAKOssa Toimituksen lähtötilanne), joka osoittaa jaettavat tilukset pinta-aloineen ja niiden jyvityksen. Selitelmä on tarkoituksenmukaista esittää asianosaisten nähtäväksi jo ennen jakosuunnitelmaa. Asiakirjan esittämisen jälkeen toimitusmiesten on selvitettävä asianosaisten vaatimukset ja niiden perusteet, asianosaisten todelliset tilusten käyttömahdollisuudet sekä valmiudet tilikorvausten maksamiseen. Jakosuunnitelma on laadittava niin, että KML 32 - 34 §:n mukaiset osittamisrajoitukset tulevat huomioon otetuiksi. 4.3.2.2 Jakosuunnitelman käsittely KML 54 § ja KMA 26 - 28 § Muistutusten vastaanottamisen jälkeen toimitusmiesten on
tehtävä päätös muistutusten huomioon
ottamisesta.
Elleivät korvausten arvioinnin perusteet ja tilien laskeminen ilmene toimituspöytäkirjasta, on laadittava erillinen arviokirja korvauksista (JAKOssa korvauslaskelma). Tästä huolimatta korvausten yhdistelmä on merkittävä jakosuunnitelma- asiakirjaan. 4.3.3 Jakosuunnitelman täytäntöönpano Jakosuunnitelman täytäntöönpanoon kuuluu:
|