14.3.4 Maankäyttö- ja rakennuslaki
Maankäyttö- ja rakennuslain (MRL 132/99) mukainen lunastus voi perustua joko asemakaavaan tai ympäristöministeriön myöntämään lunastuslupaan. Useissa asemakaavaan perustuvissa lunastuksissa erillistä lunastuslupaa ei tarvita sillä tarkoituksenmukaisuutta käsittelevät kysymykset on ratkaistu kaavaa laadittaessa ja sitä vahvistettaessa.
Rakennuspoliittinen lunastus, MRL 99 §, 100 §
Lunastuslupa voidaan myöntää yhdyskuntarakentamiseen tai siihen liittyviin järjestelyihin tai muutoin kunnan suunnitelmallista kehittämistä varten. Näillä tarkoitetaan rakennuspoliittista lunastusta (raaka-maan lunastus) tai maakunta- taikka yleiskaavaan perustuvaa lunastusoikeutta. Lunastuslupa voidaan lisäksi myöntää kunnalle rakennuskorttelin tai muun asemakaavaan sisältyvän alueen lunastamiseksi, jos se on kaavan ja yleisen tarpeen kannalta perusteltua.
Yleinen alue tai Y-tontti, MRL 96 §
Kunnalla, kuntayhtymällä tai valtiolla on oikeus lunastaa yleinen alue tai yleisen rakennuksen raken-tamiseen tarkoitettu asemakaavan mukainen tontti. Lunastaminen ei vaadi erillistä lunastuslupaa. Yleistä rakennus varten lunastettavan tontin ei tarvitse olla vahvistetun tonttijaon mukainen tontti. Lainkohdassa ei ole eritelty yleistä käyttötarkoitusta vaan jako tehdään asemakaavassa.
Rakennukset tai oikeudet, MRL 98 §
Kunnan lunastaessa maa-alueen sillä on oikeus lunastaa maanomistajalla ja muulla taholla maa-alueella olevia rakennuksia tai oikeuksia. Rakennuksien ja oikeuksien lunastaminen rajoittuu niihin tapauksiin, joissa kunnalla olisi lunastusoikeus myös maa-alueeseen. Lunastettava oikeus voi olla joko vuokraoikeus tai jokin käyttöoikeus. Kiinteistö- ja rakennusrasitteet käsitellään KML:n ja MRL:n sää-dösten mukaisesti. Lunastusoikeus koskee MRL 96, 99, 100 §:ssä olevia lunastusperusteita. Lain 99 ja 100 §:n mukaisissa tapauksissa edellytetään ympäristöministeriön lupaa, kun 96 §:n mukainen lunastus tapahtuu suoraan asemakaavan nojalla.
Yksityisellä tontinomistajalla on tietyin edellytyksin oikeus lunastaa omistamallaan maalla oleva rakennus tai muu oikeus. Lunastus tulee kysymykseen tapauksissa, joissa oikeus estää tontinomistajaa pääsemästä kohtuullisessa ajassa rakentamaan tonttia asemakaavan mukaisesti. Lisäedellytyksenä on, ettei tonttia ole rakennettu pääasiassa asemakaavan mukaisesti, lunastusta on pidettävä asemakaavan toteuttamisen kannalta tärkeänä eikä lunastusoikeus kuulu muulle kuin tontin omistajalle. Lunastusoikeutta ei myöskään ole, jos esteenä oleva rakennus tai oikeus on perustettu asemakaavan hyväksymisen jälkeen. Lunastusmenettelyssä noudatetaan mitä tontinosan lunastamisesta on säädetty KML:ssa (ks. TMK 7 Tontin ja rakennuspaikan osan lunastus)
Rakentamiskehotus, MRL 97 §
Kunnalla on oikeus lunastaa rakentamiskehotusmenettelyn jälkeen rakentamattomaksi jäänyt tontti. Säännöksen tarkoituksena on tehostaa voimassa olevan asemakaavan toteuttamista. Asemakaava- alueella, kaavan oltua voimassa vähintään kaksi (2) vuotta, kunta voi antaa rakentamiskehotuksen. Kehotus voidaan antaa, jos kaavassa osoitetusta rakennusalasta ei ole käytetty vähintään puolta tai rakentaminen ei ole pääasiassa kaavassa osoitetun käyttötarkoituksen mukaista. Rakentamiskehotusta ei kuitenkaan saa antaa, jos tontille saisi rakentaa enintään kaksi asuntoa käsittävän asuinraken-nuksen ja tontilla on jo olemassa asuinrakennus. Rakentamiskehotusta ei myöskään saa antaa, jos tontti on rakennuskiellossa kaavan laatimiseksi (MRL 53 §) tai kaavan toteuttamiseksi (MRL 58.4 §). Mainittujen rakennuskieltojen voimaantulo aiheuttaa jo annetun rakennuskehotuksen raukeamisen. Kehotuksen täyttämättä jättäminen antaa kunnalle oikeuden lunastaa kehotuksen kohteena oleva tontti ilman erillistä lunastuslupaa. Lunastusoikeus raukeaa, jollei toimitusta haeta yhden (1) vuoden sisällä rakentamiseen annetun määräajan päätyttyä.
Velvoitelunastus, MRL 101 §, 102 §
Maanomistaja voi velvoittaa kunnan tai valtion lunastamaan omistamansa alueen tai osan siitä, jos hän ei voi käyttää sitä asemakaavasta tai yleiskaavan erityisestä rajoituksesta johtuen kohtuullista hyötyä tuottavalla tavalla. Jos vaatimus koskee vain osaa alueesta, on lunastajalla oikeus halutessaan lunastaa koko alue. Lunastusvaatimusta ei kuitenkaan voi tehdä, jos alue on osoitettu yhteiskäyttö-, tie- tai katualueeksi, taikka kaava on laadittu yksityisen edun vuoksi. Lisäksi kaavassa osoitettu maa- ja metsätalousmaa on lunastettavissa ainoastaan, jos sen käytölle on asetettu erityisiä rajoituksia. Lunastamisen sijasta maanomistaja voi vaatia menetyksestään suoritettavaksi haitankorvausta (ns. korvaustoimitus). Mikäli kunta tai valtio kiistää lunastusvelvollisuutensa, lunastaminen voidaan suorittaa vasta, kun maanomistaja on saanut hylätyn ja lainvoimaisen päätöksen hakemukseensa saada poikkeus rajoituksesta.
Kunta ja valtio vapautuvat lunastus- tai korvausvelvollisuudestaan, jos yleiskaavan tai asemakaavan muutoksen johdosta aluetta voidaan käyttää kohtuullista hyötyä tuottavalla tavalla yksityisiin tarpeisiin eikä lunastus- tai korvausvelvollisuutta koskevaa asiaa ole vielä lainvoimaisesti ratkaistu.
Lunastus- tai korvausvelvollisuutta ratkaistaessa ei oteta huomioon niitä muutoksia omistussuhteissa ja kiinteistöjaotuksessa, jotka ovat tapahtuneet yleiskaavan tai asemakaavan hyväksymisen jälkeen, ellei niitä ole tehty kaavan toteuttamista varten.