Pyhäinpäivän kunniaksi kertomus haamutilasta

Nimityksestään päätellen haamutilalla voisi kuvitella asustavan kummituksia, ja kenties tosiaan näin onkin. Haamutila on terminä hauska, ainakin itseään kiinteistöasioiden tietäjänä pitävän mielestä, mutta on paikallaan avata termiä myös sellaisille, jotka eivät näiden asioiden parissa säännöllisesti toimi.

Kuva: Pixabay

 

Kiinteistöön kuuluu varsinainen maa-alue tai vesialue eli niin sanotut tilukset, osuudet yhteisiin alueisiin ja rasiteoikeudet. Jos kiinteistöön ei kuulu maa-aluetta eli tiluksia ollenkaan, vaan pelkästään osuuksia yhteisiin alueisiin, puhutaan maanmittausalan ammattikielessä haamutilasta. Haamutila on siis kiinteistö, jolla ei ole omaa maa-aluetta ollenkaan, vaan pelkästään osuuksia yhteisiin alueisiin, esimerkiksi kylän yhteiseen vesialueeseen, yhteiseen venevalkamaan tai sorakuoppaan, tai vaikkapa yhteismetsiin.

Haamutiloja on niin kaupungeissa kuin yhteismetsissäkin

Aiemmin haamutiloja ei lähtökohtaisesti muodostettu, vaan yhteisalueosuudet olivat pääsääntöisesti osana normaaleja tiloja eli kiinteistöjä. Yhteisalueosuuksien ajateltiin pääasiassa palvelevan normaalia tilan käyttöä, eikä olevan siten itsenäisiä. Haamutiloja muodostui tuolloin lähinnä pakon sanelemista syistä esimerkiksi vanhojen kaupunkien asemakaava- eli tonttialueilla, koska aiemman lain mukaan tällaisten kaupunkien tontteihin ei saanut sisältyä mitään yhteisalueosuuksia. Tällöin tapauksissa, joissa tilan kaikki tilukset menivät tonteiksi, jätettiin yhteisalueosuudet vanhalle omistajalle haamutilaksi. Nykyään tällaista rajoitusta laki ei tunne. Toinen, hieman vastaava, haamutilojen syntytapa oli erilaiset pakkolunastukset. Pakkolunastuksissa lunastettiin kiinteistön maa-alue, mutta ei yhteisalueosuuksia, koska omistaja halusi pitää ne eikä niitä tarvittu lunastuksen tarkoituksen toteuttamiseksi.

Myöhemmin haamutilojen muodostus on ollut vapautuneempaa. Vieläkin pääsääntö on se, että erillisinä luovutetut yhteisalueosuudet on pyrittävä siirtämään omistajan omistamaan oikeaan tilaan, jos sellainen järkevästi löytyy. Nykyään ehkä eniten haamutiloja muodostetaan yhteismetsäosuuksia varten. Yhteismetsät ovat kaupallista metsätalouden harjoittamista varten perustettuja isoja, yleensä satojen hehtaarien suuruisia yhteisaluemuotoisia metsiä. Yhteismetsäosuudet ovat yleensä hyvin arvokkaita, ja niitä monesti käytetään ja vaihdetaan eräänlaisina metsäosakkeina. Niiden vaihdannan helpottamiseksi omistajat haluavat muodostaa niistä vain kyseiset osuudet käsittävät haamutilat.

Ei lainkaan maata jalkojen alla

Laillinen tausta haamutilalle löytyy kiinteistönmuodostamislaista. Lain 131 §:n mukaisesti kiinteistöstä luovutettu osuus yhteiseen alueeseen tai määräosa tällaisesta osuudesta siirretään luovutuksensaajan kiinteistöön, tai jos siirtäminen ei ole mahdollista, muodostetaan tilaksi eli haamutilaksi. Eli osuus vaikkapa yhteismetsästä voi saada lempinimen haamutila. Olennaista on, että haamutilalla ei ole lainkaan maata jalkojensa alla, eli maa-aluetta ei haamutilaan kuulu. Se siis ikään kuin leijuu ilmassa, ja tulevaisuudessa kenties 3D-kiinteistöillä on toisena nimenään haamutila?

Kun osuus yhteiseen alueeseen on luovutettu, tulee sille hakea lainhuuto kuten muillekin saannoille. Muodostamistoimituksessa osuus katsotaan määräalaksi, mistä syystä osuudelle on lainhuutoa myönnettäessä annettava määräalatunnus. Lohkominen saadaan sitten automaattisesti käyntiin ja kiinteistöstä luovutettu osuus yhteiseen alueeseen tai määräosa tällaisesta osuudesta siirretään luovutuksensaajan kiinteistöön, tai jos siirtäminen ei ole mahdollista, se muodostetaan haamutilaksi. Kirjaamismenettelyn osalta lainhuudon myöntämisessä ei ole merkittävää eroa sillä, onko kohteena haamutila tai oikea tila eli kiinteistö.

Kun osuudelle on annettu määräalatunnus, tulee kuitenkin olla sen verran tarkkana, ettei tähän voi vahvistaa kiinnitystä tai erityistä oikeutta. Lainhuudon myöntämisen jälkeen, jos osuudesta muodostetaan haamutila, voi se olla kiinnityksen kohteena. Määräalatunnus tekee sen, ettei kohde voi olla kiinnityksen kohteena, koska vielä tuossa vaiheessa ei tiedetä, liitetäänkö tämä osuus eli määräala johonkin toiseen kiinteistöön vai ei. Kun lohkomisessa selviää lopullinen asiantila, voidaan haamutilaa käyttää kiinnityksenkin kohteena yhdessä muun kiinteistön kanssa tai ihan omanaan, eli haamutilana. 

 

Tiina Lepistö työskentelee kirjaamislakimiehenä ja Janne-Ville Kinnunen Rekisteri-insinöörinä Maanmittauslaitoksella.

Uusimmat uutiset ja blogit