Julkaisusarja

RAAKAMAAN HINTA Peltola, Risto – Väänänen, Juhani – Hiironen, Juhana – Eronen, Markus Maanmittaus la i toksen ju lka isu ja nro 109 MAANMITTAUSLAITOS – TIETOA MAASTA RAAKAMAAN HINTA Risto Peltola, Juhani Väänänen, Juhana Hiironen, Markus Eronen M ANMITTAUSLAITOS – TIETOA M ASTA Maanmittaus la i toksen ju lka isu ja nro 109 Julkaisija Kuvailulehti Maanmittauslaitos Julkaisun päivämäärä Kehittämiskeskus 24.6.2009 Tekijät Projektin johtoryhmä: Tuomo Heinonen (pj. 30.10. 2008 saakka), Sakari Haulos (pj. 1.1.2009 alkaen), Matti Holopainen, Petri Lukin, Suvi Rihtniemi, Seppo Sadeharju ja Risto Peltola. Projektiryhmä: Risto Peltola, Markus Eronen, Juhana Hiironen, ja Juhani Väänänen. Toimeksiantaja ja toimeksiannon päivämäärä Pääjohtaja Jarmo Ratia 26.2.2008 Julkaisun nimi Raakamaan hinta Julkaisun laji Loppuraportti Tutkimus antaa yleiskuvan Suomen raakamaamarkkinoista. Projektissa mallinnettiin raaka- maakaupat koko maassa. Hintamallien antamia hintatekijöiden laatuvakiointikertoimia käyte- tään Maanmittauslaitoksen kiinteistönarvioinnissa. Raakamaan hintaa on viimeksi tutkittu 1990-luvun kauppahinta-aineistolla, mistä johtuen tie- tojen päivitystarve oli ilmeinen. Moderni paikkatietotekniikka ja uudet paikkatietoaineistot an- tavat aikaisempaa suurempaa potentiaalia tutkimukseen. Tutkimusaineistona on Suomessa vuosina 1985–2007 kuntien tekemät noin 10 000 kiinteistökauppaa, joista noin viidesosa on inventoitu tarkemmin mm. yleiskaavavarauksen osalta. Tutkimuksen teoreettinen uutuus on siinä, että raakamarkkinat nähdään systemaattisesti asunto- ja tonttimarkkinoiden luomassa kontekstissa. Raakamaan kysyntä nähdään asuntojen ja toimitilojen kysynnästä johdettuna kysyntänä, ja asuntojen ja tonttien hintaerojen odotetaan heijastuvan raakamaan hintaeroina, koska asuntojen ja tonttien hintaan vaikuttavien tekijöiden tiedetään olevan osittain samo- ja. Osa raakamaan hintatekijöistä on kuitenkin nimenomaan raakamaamarkkinoille tyypillisiä. Tällainen tekijä on erityisesti tonttien tuotantokustannusten suuruus, jota voidaan massa-ai- neistossa arvioida karkeasti kunnallistekniikan kytkentäkustannusten osalta. Myös yleiskaa- voituksen vaikutus on raakamaalle erityinen. Tutkimuksen tärkeimmät hintamallit ovat yksinkertaisia viiden muuttujan hintamalleja, joiden tuloksia suositellaan käytettäväksi myös käytännön arvioinnissa. Tutkimuksen hintamalleissa käytettiin samanaikaisesti 14 jatkuvaa muuttujaa ja suurta määrää luokkamuuttujia. Alustavas- ti selvitettiin myös valtatieliittymien lähellä tehtyjä kauppoja ja liittymien läheisyyden vaikutusta kaavoittamattoman maan arvoon. Tärkeimmiksi raakamaan hintaan vaikuttaviksi tekijöiksi havaittiin kunnallistekniikan kytken- täetäisyys, asuntotonttien hintataso, asuntojen hintakehitys, rakentamisodotukset (mm. yleis- kaavavaraus) ja myydyn alueen pinta-ala. Tekijöiden vaikutus ei ole kaikkialla sama, vaan riippuu pääosin asuntojen paikallisesta hintatasosta. Lisäksi projektissa saatiin päivitettyä ja aikaisempaa tarkempaa tietoa seuraavien hintatekijöiden vaikutuksesta: pinta-ala, yleiskaa- voitus, tiestön ja rannan läheisyys. Avainsanat (Asiasanat) raakamaa, arviointi, hintatekijä, hintasuhde, hintaindeksi, hintamalli Sarjan nimi ja numero Maanmittauslaitoksen julkaisuja nro 109 ISSN ISSN 1236-5084 ISBN 951-48-0216-0 (PDF) Sivumäärä 47 s.+ liitteet 16 s. Kieli Suomi Hinta Luottamuksellisuus Julkinen Jakaja Maanmittauslaitos, Kehittämiskeskus Kustantaja Maanmittauslaitos, Kehittämiskeskus Sisällysluettelo Alkusanat ..................................................................................................1 1 Johdanto ...........................................................................................3 1.1 Yleistä .....................................................................................3 1.1.1 Projektin tarkoitus....................................................................3 1.1.2 Projektin hallinto ......................................................................3 1.2 Raakamaamarkkinat ...............................................................3 1.2.1 Raakamaan käsite ..................................................................4 1.2.2 Muita käsitteitä ........................................................................4 1.2.3 Raakamaan hinnan mittarit .....................................................5 1.2.4 Kunnan rooli raakamaamarkkinoilla ........................................5 1.2.5 Yksityisten toimijoiden rooli raakamaamarkkinoilla .................6 1.2.6 Raakamaamarkkinoiden kuvaus .............................................6 1.3 Kysymyksenasettelu ...............................................................7 1.3.1 Raakamaan, tonttimaan ja asuntojen hintojen yhteys ............7 1.3.2 Aksioomat ja hypoteesit ..........................................................9 2 Tutkimusaineiston hankinta ....................................................... 11 2.1 Miten raakamaamarkkinoista saadaan tietoa........................ 11 2.2 Mitä tietoa saadaan ............................................................... 11 2.3 Kauppojen valinta- ja karsintaperusteet sekä epävarmuustekijät ................................................................. 11 2.4 Rajauksia ..............................................................................12 2.5 Muuttujien kuvaus ................................................................12 3 Asuntojen ja asuntotonttien hinta ............................................14 3.1 Kuntien väliset asuntojen, asuntotonttien ja raakamaan hinnan erot ...........................................................................14 3.2 Asuntotontin hintamallit .........................................................17 3.3 Asuntotontin hintaennuste raakamaan paikalla ....................18 4 Raakamaan hintamallit .................................................................19 4.1 Kolme lähestymistapaa hintamalleihin ..................................19 4.2 Viiden tärkeimmän hintatekijän hintamalli .............................21 4.3 Eri ajanjaksojen mallien vertailu ............................................22 4.5 Erityyppisten kuntien mallien vertailu ....................................23 4.6 Suuralueiden vertailu ............................................................25 5 Viiden tärkeimmän hintatekijän vaikutus ................................26 5.1 Kunnallistekniikan kytkentäkustannukset ..............................26 5.2 Asuntojen ja asuntotonttien paikallinen hintataso .................29 5.3 Raakamaan, asuntojen ja asuntotonttien hinta kehitys ..........30 5.3.1 Joustot...................................................................................30 5.3.2 Hintaindeksit..........................................................................32 5.4 Pinta-ala ................................................................................36 5.5 Yleiskaava (ja rakentamisen todennäköisyys) ......................37 5.6 Raakamaan hinnan tasaisuus kunnan sisällä ja yleiskaavan vaikutus .............................................................39 6 Erityiskysymyksiä .........................................................................42 6.1 Sijaintitekijät ..........................................................................42 6.2 Tutkimusaineistosta karsitut kaupat ......................................43 6.2.1 Raakamaa, jolla on rakennuksia ...........................................43 6.2.2 Yritysten ja yksityisten ostama kaavoittamaton maa.............43 6.2.3 Maankäyttösopimuksen vaikutuksesta..................................44 6.2.4 Ali- tai ylihintaisina karsitut kaupat ........................................44 6.2.5 Raakamaa, jossa on voimassa oleva asemakaava ..............44 6.3 Raakamaan hintakehityksen pohdintaa ................................45 6.4 Kuntien välisten hintaerojen pohdintaa .................................45 6.5 Raakamaan ja AP-tontin hintasuhteet ...................................46 7 Lopuksi ............................................................................................47 7.1 Raakamaan käytännön arvioinnista ......................................47 7.2 Jatkotutkimusaiheita..............................................................47 Liite 1 – Tonttien ja raakamaan hintamallien vertailu .................................48 Liite 2 – Eräiden mikrosijaintitekijöiden vaikutuksia ...................................50 Liite 3 – Havaintoaineiston ominaisuuksia.................................................52 Liite 4 – Raakamaan kauppahinnat muutamissa keskeisissä kunnissa ....57 Liite 5 – Raakamaakauppoja koskeva kysely kunnille...............................63 1 Alkusanat Raakamaa on haasteellinen arviointikohde. Raakamaata käytetään ar- viointiajankohtana tyypillisesti perustuotantoon: maa- ja metsätalouteen. Markkina-arvo määräytyy kuitenkin käyttömuodon odotusten perusteella. Odotukset rakentuvat tulevan asemakaavan ja sen mukaisen yhdyskunta- rakenteen varaan. Raakamaan myyjät ja ostajat diskonttaavat mielessään tulevaisuuden tontinmyyntituloja. Myyjä ehkä laskee asemakaavan olevan jo käsillä ja saavansa asemakaavassa kaikki neliöt korttelialueiksi. Ostaja kat- soo asemakaavoituksen todennäköisyyttä jollain aikajänteellä ja riskiä maan tai ainakin osan siitä tulevan asemakaavoituksessa muuhun kuin yksityiseen rakennustoimintaan. Näkökulmien erot ovat niin suuret, että ostajan ja myy- jän arvostukset useinkaan eivät kohtaa toisiaan ja kauppa jää syntymättä. Kunnilla on laaja vastuu yhdyskuntarakenteen kehittymisestä alueellaan ja vastuun myötä kaavoitusmonopoli. Kunnan mahdollisuudet ohjata yhdys- kuntarakenteen kehittymistä toisaalta hyvän ympäristön ja toisaalta kuntata- louden edullisuuden suuntaan ovat paremmat omistamallaan maallaan. Sik- si raakamaa on aluetta, joka kiinnostaa pitkäjänteistä maankäyttöpolitiikkaa harjoittavia kuntia. Lainsäädännöllä on pyritty useilla keinoilla edistämään kuntien raakamaahankintaa. Tällaisia keinoja ovat muun muassa raaka- maan pakkolunastusmahdollisuus sekä veroedut, joita on suunnattu sellai- sille myyjille, jotka myyvät raakamaata kunnille. Kunnilla onkin perinteisesti vahva asema raakamaamarkkinoilla. Raakamaa on Maanmittauslaitoksen lakisääteisissä arviointitehtävissä ver- raten usein vastaan tuleva kohde. Näkyvimpiä arviointitilanteita ovat kuntien raakamaalunastukset. Raakamaata on kuitenkin huomattavasti useammin arvioitavana erilaisiin infrastruktuurihankkeisiin liittyvissä lunastuksissa ja halkomisissa. Lisäksi raakamaan hinta on usein lähtökohtana arvioitaessa eräitä asemakaavan mukaisia yleisiä alueita. Siksi myös Maanmittauslai- toksessa tarvitaan tietoa raakamaamarkkinoista. Vaikka toimitusinsinöörit tekevätkin kutakin arviointitehtävää varten omat kauppahintaselvityksensä, joudutaan vertailukauppojen vähäisyyden vuoksi usein tukeutumaan laajem- piin kauppahintatutkimuksiin arvoon vaikuttavista tekijöistä ja vaikutusten suuruuksista. Maanmittauslaitoksen kehittämiskeskuksen asiantuntijat ovat koonneet lä- hes 10 000 raakamaakauppaa käsittävän tutkimusaineiston. Kuntien avus- tuksella yli 1 500 kaupan kohteiden ominaisuustiedot, etenkin tiedot kaa- voitustilanteesta, on saatu selvitettyä monipuolisesti. Aineiston perusteella on luotu kuvaa raakamaamarkkinoiden toiminnasta sekä hintatekijöistä ja niiden vaikutuksista. Tutkimuksessa raakamaamarkkinoita on tarkasteltu uu- desta näkökulmasta eli asunto- ja tonttimarkkinoista käsin. Kaikilla tutkimuksilla on heikkoutensa, niin myös tällä raakamaan hintatut- kimuksella. Tutkimusaineisto on kauppahintarekisterin luotettavuussyistä jouduttu rajoittamaan kuntien maanhankintoihin. Laajan aineiston ominai- suustietojen keruussa on myös tekniset ongelmansa. Lisäksi ajan kulumi- nen heikentää vääjäämättä kaikkien kauppahintatutkimusten käytettävyyt- tä. Edelleenkään raakamaan arviointiongelma ei ratkea pelkästään jostain 2 tutkimuksesta löytyvän taulukon tai matemaattisen kaavan avulla. Arvioijan ”jalkatyötä” tarvitaan jatkossakin. Uskon tutkimustulosten kuitenkin merkittä- västi hyödyttävän niin Maanmittauslaitoksen omaa toimitusinsinöörikuntaa kuin muitakin raakamaan arvioinnin kanssa tuskailevia heidän tiedontar- peessaan. Halua Maanmittauslaitoksen keskushallinnon ja omasta puolestani lämpi- mästi kiittää uutteria ja innovatiivisia tutkijoita sekä niitä lukuisia henkilöitä kuntaorganisaatioissa, jotka ovat keränneet omien töidensä ohessa sitä ai- neistoa, joka on mahdollistanut tämän tutkimuksen. Oulussa 15. päivä kesäkuuta 2009 Sakari Haulos 3 1 Johdanto 1.1 Yleistä 1.1.1 Projektin tarkoitus Pääjohtaja Jarmo Ratia asetti raakamaan hinta -projektin 26.2.2008. Projek- ti tarkoituksena oli mallintaa raakamaan hintaa ottaen erityisesti huomioon yleiskaavan ja maankäyttösopimusten1 vaikutus. Hintatutkimukseen käytettiin laajaa ja ajantasaista kauppatietoa. Projektin tulosten tuli olla apuna raakamaan arviointiohjeen laadinnassa. 1.1.2 Projektin hallinto Projektin johtoryhmä: Tuomo Heinonen (pj 30.10.2008 saakka), Sakari Hau- los (pj 1.1.2009 alkaen), Matti Holopainen, Petri Lukin, Suvi Rihtniemi, Sep- po Sadeharju ja Risto Peltola (projektipäällikkö). Projektiryhmä: Markus Eronen, Juhana Hiironen, Risto Peltola ja Juhani Väänänen. 1.2 Raakamaamarkkinat Kiinnostus raakamaamarkkinoihin ja raakamaan arviointiin oli laimeaa lähes koko 1990-luvun. Asuntojen hintojen noustessa uudelleen vuodesta 1995 alkaen myös on myös raakamaan kysyntä kasvanut. Seurauksena on ollut tonttien ja paikoin raakamaan hinnan nousu. Samalla raakamaan kysynnän luonne ja raakamaamarkkinat ovat muuttuneet. Maankäyttösopimuksia kos- kevat säännökset ovat selkiytetty osaksi maankäyttö- ja rakennuslakia. Ei ole kuitenkaan tiedossa, onko sopimuskäytäntö vakiintunut tai ovatko sopi- mukset aikaisempaan verrattuna yleistyneet. Kuntien ostaman kaavoittamattoman maan määrä näyttää nousevan vain hitaasti lamavuosien alhaisesta tasosta (ks. kuva 1). 1 Projektin johtoryhmä päätti jättää maankäyttösopimusten vaikutusten arvioinnin projektin ulkopuolelle asian laajuuden ja vaikeuden vuoksi ja koska tietokantaa maankäyttösopimuksista ei ollut valmiina käytettäväksi. 4 Kuva 1. Kuntien ostama kaavoittamaton maa vuosina 1985–2009 (maa- liskuu). 1.2.1 Raakamaan käsite Perinteisen määritelmä mukaan raakamaa on asemakaavoittamatonta maa- ta, jonka käyttötarkoitus todennäköisesti muuttuu, ja tähän muutokseen liit- tyy epävarmuus. Määritelmä on varsin väljä, eikä esimerkiksi lakikieli tunne lainkaan raakamaan käsitettä - oikeuskäytäntö kylläkin. Termi ”raakamaa” ei ole myöskään täysin vakiintunut yleiskieleen tai kaikki- en kiinteistömarkkinoiden toimijoiden käyttöön. Jos yleiskaavassa jokin alue osoitetaan rakentamiseen, pitävät monet maata tonttimaana ja saattavat jopa olla valmiita maksamaan siitä tonttimaan hinnan (ainakin joissakin tilan- teissa). Luonnollisesti tätäkin useammin raakamaasta pyydetään tonttimaan hintaa. Myös ennestään rakennettujen alueiden luokittelu raakamaaksi on ongelmallista. Toisaalta haja-asutusalueen tonteilla on raakamaan piirteitä, sillä vain osaa tontista käytetään rakentamiseen. Vastaavasti myös laajoilla piha-alueilla voi olla raakamaan luonne. Edustavien raakamaakauppojen tunnistaminen on nykyään aikaisempaa vai- keampaa, mihin osaltaan vaikuttaa se, että osa raakamaakaupoista (ilmei- sesti vain hyvin pieni osa tosin) tehdään osakemuotoisina. Myös kauppojen edustavuus on usein heikko. Lisäksi joissain kunnissa raakamaakaupat ja maankäyttösopimukset liittyvät joskus toisiinsa siten, että kunnan ostaessa raakamaata osa kauppahinnasta annetaan kaavoittamalla maanomistajalle jäävälle maalle tontteja. 1.2.2 Muita käsitteitä Alla on määritelty muita tutkimuksen sisällön ja raakamaan arvioinnin kan- nalta keskeisiä käsitteitä: – Tekninen perusrakenne: julkiset rakennukset, puistot, tiet ja kadut sekä muut tekniset verkostot (vesi-, viemäri-, sähkö-, tele- ja kaukolämpöver- kostot). – Sosiaalinen perusrakenne: Sosiaali-, terveys- ja sivistystoimen 5 palvelut. – Perusrakenne: Tekninen ja sosiaalinen perusrakenne yhdessä. – Kunnallistekniikka: Kunnallistekniikalla tarkoitetaan teknistä perusra- kennetta ilman julkisia rakennuksia, puistoja ja valtion ylläpitämää valta- tie- ja rataverkkoa. – Perusrakenteen kytkentäkustannus: Perusrakenteen kytkentäkustan- nuksella tarkoitetaan kustannuksia, jonka perusrakenteen rakentaminen alueen rajalle vaatii. 1.2.3 Raakamaan hinnan mittarit Koska raakamaa-alueiden pinta-alat vaihtelevat, ei kauppahinta sellaise- naan ole koskaan käyttökelpoinen raakamaan hinnan mittari. Raakamaan hintaa tuleekin aina tarkastella suhteessa pinta-alaan. Raakamaan neliöhin- nan avulla voidaan johtaa neljä erilaista mittaria raakamaan hinnalle: 1. Neliöhinta sellaisenaan. 2. De f latoitu neliöhinta i) elinkustannusindeksillä ii) asuntojen hintaindeksillä iii) asuntotonttien hintaindeksillä iv) raakamaan hintaindeksillä. 3. Raakamaan ja AP -tontin hintasuhde. 4. Raakamaan hinnan mallivirhe (mallissa vakioitu ajan, yleissijainnin ja taajaman läheisyyden vaikutus). De f latoitu neliöhinta: De f latointi saman ajankohdan hintatasoon on tar- peen, kun vertailussa on mukana usean vuoden kauppoja, tai jopa 24 vuo- den kaupat, kuten tässä tutkimuksessa. Käyttökelpoisimpia indeksejä hinnan de f latointiin ovat elinkustannusindeksi ja asuinhuoneistojen hintaindeksi. Asuntotonttien ja raakamaan indeksit eivät vielä ole niin luotettavia ja ajan- tasaisia, että pelkästään niiden avulla voitaisiin korjata raakamaan hintaa (mallintamisen yhteydessä). Raakamaan ja AP -tontin hintasuhde: Raakamaan ja AP -tontin hintasuh- de on periaatteessa yksinkertainen tapa laskea raakamaan suhteellinen hin- ta. Raakamaan hintaa verrataan asuntotonttien paikalliseen hintatasoon. Raakamaan hinnan mallivirhe: Raakamaan hintaan vaikuttaa kymmeniä eri tekijöitä, mutta vain muutamat hintatekijöistä ovat vaikutukseltaan voimak- kaita. Kätevä tapa tutkia heikompien hintatekijöiden vaikutuksia on laskea yksinkertainen hintamalli, joka vakioi vahvojen hintatekijöiden vaikutuksen. Tällaisia vahvoja tekijöitä ovat ajan, yleissijainnin ja taajaman läheisyyden vaikutukset. Mallivirhettä itsessään voidaan mallintaa heikkojen hintatekijöi- den funktioina. Myös kuntien välisiä eroja hintatasossa voidaan tutkia malli- virheen avulla. 1.2.4 Kunnan rooli raakamaamarkkinoilla Kunnalla on lakimääräinen laaja vastuu asemakaavan toteuttamisesta. Kos- ka kunnalle on annettu mahdollisuus hankkia maata tarvittaessa lunastamalla tai etuosto-oikeutta käyttämällä, kunta voi vaikuttaa raakamaan hintatasoon. 6 Raakamaan hinta on tässä mielessä aina jossain määrin ”poliittinen hinta”, joka asettuu jonnekin alkutuotantomaan ja tontin hinnan välimaastoon. Tä- ten kunta voi kaavoituksen aikaansaamalla maan arvonnousulla kattaa osan yhdyskuntarakentamisen kunnalle aiheuttamista kustannuksista ja näin vä- hentää muun rahoituksen tarvetta. Raakamaamarkkinoiden erityisluonteen vuoksi raakamaamarkkinat ovat kuntajaotukseen sidottuja toisin kuin asunto- ja asuntotonttimarkkinat, jotka määräytyvät työssäkäyntialueiden mukaan. Tästä huolimatta ei raakamaan hintataso voine kahdessa vierekkäisessä kunnassa poiketa rajattomasti toi- sistaan. Epäjatkuvuuskohtia hintatasossa kuitenkin esiintyy. 1.2.5 Yksityisten toimijoiden rooli raakamaamarkkinoilla Yksityishenkilöt ovat suurin raakamaan omistajaryhmä. Yksityishenkilöillä (ja kuolinpesillä) on omistamansa raakamaan suhteen vaihtoehtoja, kuten myynti kunnalle (tai yrityksille) tai, jos kunta niin haluaa, alueen kaavoitus ja maan myynti tontteina maankäyttösopimuksessa määritellyin velvoittein. 1.2.6 Raakamaamarkkinoiden kuvaus Raakamaan arvioinnin kannalta on tärkeää ymmärtää markkinoiden toimin- taa, koska arvo ja hinta määräytyvät markkinoilla. Raakamaan kysyntää, tar- jontaa ja kauppoja ei ole yhtä helppoa hahmottaa markkinoina kuin vaikkapa tontti- tai asuntomarkkinoita, koska raakamaan käsite ja markkinoiden eri toimijoiden roolit ovat epäselviä, ja markkinat kauppojen vähäisen määrän takia ohuet. Alla oleva kuva 2 esittää raakamaamarkkinoita tontti- ja asuntomarkkinoiden kontekstissa. Kuva 2. Raakamaamarkkinat tontti- ja asuntomarkkinoiden luomassa konteks- tissa. Kunnat ovat ostaneet raakamaata vuodesta 1985 lähtien yhteensä yli 120 tu- hatta hehtaaria ja kauppoja on tehty yhteensä yli kymmenen tuhatta kappa- letta. Raakamaakauppojen neliöhinta on koko Suomessa ollut keskimäärin 7 hieman yli euron (vuoden 2008 hintatasoon de f latoituna). Helsingin seudulla keskihinta on kuitenkin ollut yli kaksinkertainen edelliseen verrattuna. Hin- tasuhde asuntotonttien ja raakamaan välillä on Helsingin seudulla ollut liki puolet pienempi kuin muualla Suomessa. Raakamaamarkkinoiden kuvaukseen kuuluu paitsi raakamaamarkkinoiden toimijoiden ja tehtyjen kauppojen yms. kuvaus, myös raakamaamarkkinoi- den ymmärtäminen ja kuvaaminen tontti- ja asuntomarkkinoihin liittyvänä prosessina. Projektin osana on tuotettu yksityiskohtainen kuvaus raakamaa- markkinoista, mitä ei ole kuitenkaan kokonaisuudessaan sisällytetty tähän loppuraporttiin2. Kuvan raakamaamarkkinoista ja asuntojen sekä asuntotont- tien yhteyksistä saa luvusta 3. Tutkimusaineistojen keskeisimmät tunnuslu- vut ovat esitetty liitteessä 3 taulukoissa 20–37. 1.3 Kysymyksenasettelu 1.3.1 Raakamaan, tonttimaan ja asuntojen hintojen yhteys Tonttimaan hinta riippuu vapailla markkinoilla asuntojen hinnasta alla olevan kuvan 3 osoittamalla tavalla. ARVO ALKUTUOTANTO- MAANHINTA MYYJÄN VOITTO OSTAJAN VOITTO INFRA- STRUKTUU- RIKUSTAN- NUKSET RAKENNUTTA- JAN KATE TALON- RAKEN- NUS- KUSTAN- NUKSET Raakamaan hinta T Tontin hinta Asunnon hinta Kuva 3. Periaatteellinen esimerkki raakamaan hinnanmuodostuksesta. Johdetun kysynnän periaatteen mukaan tonttimaan hinta määräytyy asun- non hinnan mukaan. Koska raakamaan kysyntä on asuntojen ja toimitilojen kysynnästä johdettua, riippuu myös raakamaan hinta asuntojen ja tonttien 2 Laajuutensa vuoksi kuvaus raakamaamarkkinoista se ei sisälly tähän loppura- porttiin, vaan on erillisinä PP -tiedostoina projektikansiossa. 8 hinnoista. Linkki tonteista raakamaahan on kuitenkin heikompi kuin asunto- jen ja tonttien välinen linkki. Asunnon rakennuttaja maksaa yksin kaikki talonrakentamiskustannukset, jotka on kohtuullisen helppo arvioida ennen rakennushanketta. Raakamaan tapauksessa tonttien tuotantokustannuksia ei ole yhtä helppoa hahmottaa, määritellä tai arvioida. Tonttien tuotantokustannusten rahoittaminen voi kuu- lua useille eri tahoille (kunta, muu raakamaanomistaja, tontinomistaja, valtio, vesilaitos tms.). Lopputulema on, että raakamaan hinta asettuu jonnekin ton- tin hinnan ja alkutuotantomaan hinnan väliin. Hinta riippuu tonttien tuotan- tokustannuksista ja siitä, miten kunta ja maanomistaja onnistuvat neuvotte- lemaan omalta kannaltaan edullisen sopimuksen. Yleensä hinta ei suuresti ylitä alkutuotantomaan hintaa. Kauppahinnasta sopiminen voidaan tulkita voitonjaoksi ostajan ja myyjän välillä. Kohde on ostajalle arvokkaampi kuin myyjälle, muuten kauppaa ei kannata tehdä. Raakamaakauppoja onkin hyödyllistä analysoida nimen- omaan voitonjaon näkökulmasta, sillä raakamaakauppaan liittyy yleensä käyttötarkoituksen muutos ja kohteen arvonnousu. Raakamaamarkkinoita ei Suomessa ole tutkittu lainkaan tästä näkökulmasta. Kuva 3 voidaan esittää kaavan muodossa: A = C1 + P1 +C2 + P2 + P3 + M [1] missä: A = asunnon hinta, C1 = talonrakennuskustannukset, C2 = perusrakenteen kustannukset, P1 = rakennuttajan kate, P2 = raakamaan ostajan kate (kun kauppahinnasta on vähennetty teknisen perusrakenteen kustannukset), P3 = raakamaan myyjän voitto ja M = alkutuotantomaan hinta. Kaavasta (1) saadaan tontin ja raakamaan hinnan kaavat: T = A – C1 – P1 [2] R = T – C2 – P2 [3] R = M + P3 [4] missä: 9 T = tontin hinta ja R = raakamaan hinta. Raakamaan hinnan kaavassa (3) on yhtälön oikealla puolella kolme muuttu- jaa, joista kaksi on vaikea selvittää. Tontin hinta (T) raakamaan paikalla voi- daan laskea yleensä kohtuullisen luotettavasti. Sen sijaan perusrakenteen kustannuksista (C2) ei ole olemassa tähän ainakaan tutkimukseen soveltuvaa dataa valmiina. Samoin kaavan kolmas termi (P2, raakamaan ostajan kate) on tuntematon ja voidaan laskea vain, jos kaksi muuta termiä tunnetaan eli jos myös R (raakamaan hinta) ja C2 (perusrakenteen kustannukset) ovat jo tiedossa. Kaavasta (4) voidaan laskea raakamaan myyjän saama voitto (P3), jos M (alkutuotantomaan hinta) ja R (raakamaan hinta) ovat tiedossa. Kaavasta (1) saadaan viisi eri arvonnousun (AN) käsitettä: AN1 = C2 + P2 + P3 = R – M [5] AN2 = P2 [6] AN3 = P3 [7] AN4 = P2 + P3 [8] AN4 = C2 + P2 [9] Lainsäädännössä mainitaan arvonnousu joskus perusteeksi, jonka nojalla maanomistajalla tulevaa korvausta pienennetään tai maanomistaja määrä- tään itse korvausvelvolliseksi (LunL 31 § ja MRL 91b §). Laissa ei ole sanot- tu, mikä arvonnousun käsite korvauksen perusteena on, vaan asia on jäänyt käytännön varaan. 1.3.2 Aksioomat ja hypoteesit Aksioomat: 1. Raakamaamarkkinat ovat yhteydessä asunto- ja tonttimarkkinoihin: a) Raakamaan hinta määräytyy johdetun kysynnän perusteella siitä, että raakamaan hinta seuraa sekä ajallisesti että alueellisesti asuntojen ja tonttien hintoja. b) Lyhyellä aikavälillä kausaliteetti on asunnoista tontteihin ja edelleen raakamaahan, ei toisinpäin. c) Pitkällä aikavälillä myös raakamaan ja tonttien tarjonta vaikuttaa asuntojen hintoihin, mutta sitä on vaikea osoittaa (eikä sen tutkiminen kuulu projektiin). 2. Yhteiskunnan intressi vaikuttaa raakamaamarkkinoiden toimintaan: a) Kunnan vahva asema raakamaan ostajana ja kuntien velvollisuus pe- rusrakenteen tuottamisessa aiheuttavat sen, että kunta pyrkii käyttä- mään maan arvonnousua hyväkseen noiden kulujen rahoittamisesta. Käytännön menettelytavoissa on suuria eroja kuntien välillä, mikä nä- kyy raakamaan hintojen sellaisina kuntien välisinä eroina, jotka eivät johdu pelkästään asuntojen ja tonttien hintaeroista. 10 b) Institutionaaliset muutokset (yhdyskuntarakentamista koskevat laki- muutokset sekä verosäännösten pysyvät ja väliaikaiset muutokset) vaikuttavat raakamaan tarjontaan, kysyntään ja hintaan. Hypoteesit: 3. Raakamaan, tonttien ja asuntojen hintojen ja hintatekijöiden yhteyttä voi- daan mallintaa ja mitata: a) Ajassa (raakamaan hinnan jousto tontin tai asunnon hinnan suh- teen). b) Alueellisesti (raakamaan hinnan jousto tontin tai asunnon hinnan suh- teen). 4. Tonttien tuotantokustannukset vaikuttavat raakamaan hintaan laskevas- ti (erityisesti kunnallistekniikan kytkentäkustannuksissa on suuria eroja alueiden välillä, korkeat kytkentäkustannukset näkyvät alhaisina raaka- maan hintoina). Hypoteeseja 3–4 testataan hintamalleilla. Muodostetaan edellä esitetyn kaa- van (3) pohjalta laskentaan paremmin sopiva hintamalli (3’): R = T – C2 – P2 [3] Rt = α + β0TT + β1 IA – β2 K + β3 A + µ, missä [3’] Rt = raakamaan hinta hetkellä t TT = tontin käypä arvo hetkellä T IA = asuntojen reaalihintaindeksi K = kunnallistekniikan kytkentäetäisyyden arvio A = raakamaan pinta-ala β0, β1, β2, β3 = estimoitavia kertoimia α = estimoitava vakio µ = mallivirhe Tontin hintaennuste raakamaakaupan tekohetkellä (t) on Tt = β0T08 + β1 IA, eli vuoden 2008 hinta-arviota β0T08 korjataan termin β1 IA verran, käytännös- sä alaspäin. Mallivirhe mittaa muun ohella raakamaan hinnan suhteellista kalleutta paikkakunnalla. Kaavan (3’) muut termit approksimoivat termiä (C2 + P2) eli kunnan hyväksi raakamaan ostajana tulevaa osuutta raakamaan arvonnousussa, joka on käytettävissä perusrakenteen tuottamiseen. 11 2 Tutkimusaineiston hankinta 2.1 Miten raakamaamarkkinoista saadaan tietoa Tämän tutkimuksen tietolähteitä ovat kiinteistöjen kauppahintarekisteri (KHR), maastotietojärjestelmä (MTJ), digiroad, inventointi kunnissa, inven- tointi SYKE:n vuoden 2000 yleiskaavakartoista, Uudenmaan maanmittaus- toimistosta saatu yleiskaavatieto ja yleiset kuntia koskevat tilastotiedot. Liit- teenä 5 on kunnille lähetetty kysely vastausohjeineen. KHR:stä haettujen kauppojen pohjalle on luotu kaksi tutkimustiedostoa: a) 2 480 tarkasti inventoitua kauppaa. b) 15 000 kauppaa, kaikki kuntien ostamat kaupat ja muutama muu raaka- maaksi tulkittu kauppa. Tiedostojen osalta on selvitetty seuraavaa: a) Yleiskaavatiedot ja useimpien osalta myös kohteen sijaintiin ja toteutuk- seen liittyviä tietoja. Kaupat ovat pääosin kuntien ostamia. b) Lisäksi etäisyys MTJ-kohteisiin ja etäisyys taajamiin ja tärkeimpiin tieliit- tymiin. 2.2 Mitä tietoa saadaan A -tason kauppojen eli tarkasti inventoitujen havaintojen avulla saadaan sel- ville yleiskaavoituksen vaikutus: onko sitä; kuinka suuri se on, miten eri yleis- kaavamerkinnät vaikuttavat, ja mistä seikoista yleiskaavan vaikutus riippuu? Kertooko yleiskaava tyhjentävästi kohteen tulevan käyttötarkoituksen, ja jos ei, miten muuten kuin yleiskaavan avulla tulevaa käyttötapaa voidaan mitata, ja kuinka suuri on vaikutus hintaan? B-tason kauppojen avulla voidaan las- kea raakamaan kuntakohtaiset hintaerot sekä rakennetun taajaman, teiden ja rannan läheisyyden hintavaikutukset. Lisäksi teiden ja liittymien läheisyy- den vaikutusta voidaan tutkia samanaikaisesti (miten hinta riippuu toisaalta liittymien, toisaalta ajoradan läheisyydestä). 2.3 Kauppojen valinta- ja karsintaperusteet sekä epä- varmuustekijät Tutkimukseen valittiin kaikki tammikuusta 1985 kesäkuuhun 2007 välisenä aikana kunnan hankkimat yli 1 hehtaarin suuruiset kohteet asemakaava-alu- een ulkopuolelta. Kaupoista karsittiin pois seuraavat kohteet, jotka olivat ra- kennettuja taikka joissa oli asemakaavoitus vireillä, sekä kohteet, joihin liittyi maankäyttösopimus. Lopuksi karsittiin kohteet, joiden kauppahinta oli poik- keuksellisen alhainen tai korkea. Edellisiksi katsottiin kaupat, joissa neliöhin- ta oli alle 1 % tontinhinnan ennusteesta kaupanteon ajankohtana. Jälkim- mäisiä olivat kaupat, joissa neliöhinta oli yli 100 % tontinhinnan ennusteesta kaupanteon ajankohtana. Tutkimusaineiston suurimmat epävarmuustekijät liittyvät siihen, että aineistossa voi olla muita kuin aitoja raakamaakauppo- ja, kuten rakennuspaikkojen ja luonnonsuojelualueiden kauppoja. Tuloksia voivat eniten vääristää nimenomaan rakennuspaikkojen kaupat, koska niis- 12 sä hinta usein ylittää normaalin raakamaan hinnan. Vaikka aineistossa on vain kunnan ostamat kaupat, on kunta saattanut myös ”joutua” maksamaan rakennuspaikan hinnan, mikäli kohde on luovuttajan kannalta ollut raken- nuspaikka. Lisäksi mm. tallennusvirheitä voi massa-aineistossa esiintyä. Tutkimuksen kuvailevissa osissa on käytetty myös tuoreimpia kauppoja aina maaliskuulle 2009 asti. 2.4 Rajauksia Tämä tutkimus kohdistuu vain kuntien ostamaan raakamaahan. Rajaukselle on kolme syytä. Ensinnäkin kunnat ovat tärkein raakamaan ostajaryhmä, ja merkittävä osa kuntien ostamasta kaavoittamattomasta maasta on raaka- maata. Toinen syy liittyy kunnan toimialaan ja tehtäviin. Kunnille ei sinänsä ole lais- sa asetettu velvollisuutta hankkia raakamaata, tai edes luovuttaa tontteja. Kunnilla voidaan silti katsoa olevan velvollisuus myötävaikuttaa tonttimaan tarjontaan mm. kuntalain 1 §:n perusteella. Kumotun rakennuslain 33 §:n mukaan asemakaava on laadittava sitä mukaa kun kehitys vaatii. Maankäyt- tö- ja rakennuslaissa ei samaa nimenomaista säännöstä ole, mutta kunti- en velvollisuus laatia asemakaava lienee silti edelleen olemassa. Kuntien maanhankinta ja -luovutus liittyvät keskeisesti asemakaavoitukseen ja kun- talain 1 §:ssä mainittuun asukkaiden hyvinvoinnin ja kestävän kehityksen edistämiseen, vaikkeivät ne automaattisesti olekaan niiden välttämättömiä edellytyksiä. Kunnat pääosin tuottavat uusien yhdyskuntien tarvitseman pe- rusrakenteen ja raakamaamarkkinat voidaan osaltaan nähdä kuntien väli- neenä vähintään teknisen perusrakenteen rahoittamisessa. Kolmas syy tutkimusaineiston rajaukselle on tekninen. Yksityisten tahojen tekemiä raakamaakauppoja on vaikea yksikäsitteisesti tunnistaa, ja valtaosa yksityisten ostamasta kaavoittamattomasta maasta on jotain muuta kuin raa- kamaata. Tutkimuksessa ei oteta kantaa siihen, pitäisikö yksityisten ostama maa arvioida raakamaana tai käyttää vertailuaineistona raakamaan arvioin- nissa, vaikka nämä kysymykset ovat selvästi tutkimisen arvoisia. Raakamaan hinnan tutkimisessa on kuitenkin helpointa ja järkevintä aloittaa tärkeimmän ostajatahon eli kuntien kaupoista. 2.5 Muuttujien kuvaus Taulukossa 1 on esitetty tutkimuksessa raakamaata koskevien hintamallien muuttujat. Lisäksi osassa hintamalleista (mallit 5, 7 ja 8) esiintyy ns. interak- tioita eli muuttujien välisiä yhdysvaikutuksia, jotka on selitetty kunkin mallin kohdalla erikseen. 13 Taulukko 1. Raakamaan hintamalleissa (mallit nro: 1–26) esiintyvät muuttujat. Mallit 1–26 sisältävät usein myös muita muuttujia, kuten vakion sekä kunta- dummyjä, joita ei ole ilmoitettu mallien yhteydessä, mistä johtuen malleilla ei voi suoraan laskea raakamaan hintaennustetta. 3 Muuttujan nimi Saa arvoja Esiintyy malleissa Muuta huomioitavaa [yksikkö] etäisyys rakennetun taaja- man rajaan 0–2 1–26 Jatkuva muuttuja. Kuvaa etäisyyttä yli 5 ha:n rakennettuun taajamaan. Muuttuja on karkea korvikemuuttuja kunnallisteknii- kan kytkentäkustannuksille [km]. asuntotontin hintaennuste 2008 (log) 0– 2, 4–26 Jatkuva muuttuja. Kuvaa asuntotontin hin- taennustetta raakamaan paikalla vuonna 2008. Tontin pinta-alaksi on oletettu 1 000 m2. Logaritmoitu [€/m2]. asuntotontin hintaennuste kaupanteon aikaan (log) 0– 5, 7, 8 Jatkuva muuttuja. Kuvaa asuntotontin hin- taennustetta raakamaan paikalla kaupan- teon aikaan. Tontin pinta-alaksi on oletettu 1 000 m2. Logaritmoitu [€/m2]. rakentaminen näköpiirissä 0 = ei, 1 = kyllä 1–15, 17, 19–24, 25–26 Dummy-muuttuja. Kuvaa raakamaan ra- kentamiseen kohdistuvia odotuksia noin 10–15 vuoden aikajänteellä. Odotuksia on aineistossa indikoitu mm. yleiskaava- varausten perusteella. pinta-ala (log) 1– 1–26 Jatkuva muuttuja. Malleista on karsittu alle yhden hehtaarin suuruiset kohteet. Loga- ritmoitu [ha]. asuntojen keskihinta (log) 0– 1, 3 Jatkuva muuttuja. Kuvaa asuntojen keski- hintaa kunnassa. Logaritmoitu [€/m2]. kasvava seutukunta 0 = ei, 1 = kyllä 5, 7, 8 Dummy-muuttuja. Kuvaa väkiluvultaan kasvavia ja ei-kasvavia seutukuntia. asuntojen keskihinta poik- keama (log) 0 – 4, 5, 7, 8 Jatkuva muuttuja. Kuvaa kunnan kes- kiasuntohinnan poikkeamaa verrattuna Suomen keskiasuntohintaan. Logaritmoi- tu [€/m2]. aika 1985– 1, 3, 8 Jatkuva muuttuja. [vuosi + kk/12]. asuntojen reaalihinta-indeksi (log) 0– 1, 3 Jatkuva muuttuja. Logaritmoitu. vuodella viivästetty asunto- jen reaalihinta-indeksi (log) 0– 1, 4–26 Kuvaa koko Suomen asuntojen reaalista hintakehitystä. Jatkuva muuttuja. Logarit- moitu. asuinhuoneistojen reaalihin- taindeksi Suomessa (log) 0– 5, 7, 8 Jatkuva muuttuja. Logaritmoitu. etäisyys Helsinkiin 0– 1 Jatkuva muuttuja. Logaritmoitu [km]. etäisyys lähimpään 10 suu- rimpaan keskukseen (log) 0– 1 Jatkuva muuttuja. Logaritmoitu [km]. etäisyys lähimpään 200 suu- rimpaan keskukseen (log) 0– 1 Jatkuva muuttuja. Logaritmoitu [km]. etäisyys meren rantaan (log) 0–3 1 Jatkuva muuttuja. Logaritmoitu [km]. etäisyys järven rantaan (log) 0–3 1 Jatkuva muuttuja. Logaritmoitu [km]. etäisyys valtatielle (log) 0–3 1 Jatkuva muuttuja. Logaritmoitu [km]. 3 Asuntotonttimarkkinoita kuvaavissa hintamalleissa A ja B (taulukko 2) sekä liit- teiden hintamalleissa voi esiintyy myös muita kuin alla olevassa taulukossa 1 mainittuja muuttujia. 14 3 Asuntojen ja asuntotonttien hinta 3.1 Kuntien väliset asuntojen, asuntotonttien ja raaka- maan hinnan erot Kuvissa 4–7 on esitetty asukasluku sekä asuntojen, asuntotonttien ja raa- kamaan hintataso (€/m2) Suomen kunnissa. Kuva 4 kertoo, että vaikka vä- kiluvultaan suurissa kunnissa asunnot ovat yleensä kalliita, vaihtelevat asu- kasluvultaan yhtä isoissa kunnissa asuntojen hinnat silti suuresti. Ympyrän koko kuvissa 4–5 kuvaa kunnan väkilukua. Kuvista puuttuu suurin kaupunki, Helsinki. Kuva 4. Kunnan asukasluku ja asuntojen keskihinta Suomen kunnissa. Pystyakselilla asukasluku (tuhatta asukasta) ja vaaka-akselilla asuinhuoneistojen keskineliöhinta (€/m2). Kuvissa 5–7 asuntotonttien ja raakamaan hintatiedot ovat vuosien 2005– 2007 keskihintoja kunnittain. Asuinhuoneistojen hinnat ovat vuoden 2000 keskihintoja. Kuvassa 5 osoitetaan tonttien ja asuntojen hintatason välinen varsin voima- kas yhteys. Kuvassa 6 osoitetaan raakamaan ja asuntojen hintatason välinen yhteys, joka on selvästi heikompi kuin tonttien ja asuntojen hintojen välillä. Raaka- maan hintataso näyttää vaihtelevan paljon myös kunnissa, joissa asunnot ovat samanhintaisia. Raakamaan hinta kuvissa 6-9 on laskettu vuosina 2000–2007 tehdyistä kaupoista. On syytä todeta, että raakamaan hinta on laskettu varsin pienestä määrästä kauppoja, joita ei ole laatuvakioitu. Ympy- rän koko kuvissa 6-9 kuvaa raakamaakauppojen lukumäärää. 15 Kuva 5. Asuntotonttien ja asuntojen keskihinta Suomen kun- nissa. Pystyakselilla AP-tontin keskineliöhinta (€/m2) ja vaa- ka-akselilla asuinhuoneistojen keskineliöhinta (€/m2). Kuva 6. Raakamaan ja asuntojen keskihinta Suomen kunnis- sa. Pystyakselilla raakamaan neliöhinnan mediaani (€/m2) ja vaaka-akselilla asuinhuoneistojen keskineliöhinta (€/m2). Yksittäisissä kaupoissa on luonnollisesti maksettu korkeampiakin hintoja. Kuvassa 7 näkyy raakamaan hinnan yläkvarttiili. Kuvia 6 ja 7 vertailemal- la voidaan havaita, että esimerkiksi Oulussa raakamaan hintavaihtelut ovat pienempiä kuin Espoolla tai Vantaalla. 16 Kuva 7. Raakamaan hinnan yläkvarttiili Suomen kunnissa. Pystyakselilla raakamaan neliöhinnan yläkvartiili (€/m2) ja vaaka-akselilla asuinhuoneistojen keskineliöhinta (€/m2). Raakamaan mediaanihinnat hintojen pääasiallisella vaihtelualueella, suu- ruusluokassa alle 3 euroa/m2, näkyvät kuvassa 8. Kuva 8. Raakamaan ja asuntojen keskihinta Suomen kunnis- sa. Pystyakselilla raakamaan neliöhinnan mediaani (€/m2) ja vaaka-akselilla asuinhuoneistojen keskineliöhinta (€/m2). Kuvassa 9 on pystyakselilla raakamaan ja asuntotontin välinen hintasuhde Suomen eri kunnissa keskimäärin. Hintasuhde on laskettu vertaamalla raa- kamaan maksettua hintaa ja asuntotontin hintaennustetta raakamaan pai- kalla ja kaupan ajankohtana. Hintasuhde vaihtelee suuresti eri kunnissa ja myös kunnissa, joissa asunnot ovat samanhintaisia. Keskimäärin hintasuhde on kuitenkin alhaisempi kalliiden asuntojen kunnissa kuin halpojen asuntojen kunnissa. 17 Kuva 9. Raakamaan ja asuntotonttien hintasuhde ja asunto- jen keskihinta Suomen kunnissa. Pystyakselilla raakamaan ja AP -tontin hintasuhde (%) ja vaaka-akselilla asuinhuoneisto- jen keskineliöhinta (€/m2). Kalliissa kunnissa hintasuhde on yleensä selvästi alle 10 %. Halvoissa kun- nissa hintasuhde on useimmin yli 10 %. Looginen syy tälle ilmiölle on maa- ja metsätalousmaan hinta, joka muodostaa alarajan raakamaan hinnalle. Jos alkutuotantomaasta maksetaan kahden yksityisen välisissä kaupoissa enemmän kuin 10 % tonttimaan hinnasta, myös raakamaasta pyydetään vä- hintään saman verran. 3.2 Asuntotontin hintamallit Tarkoituksena on selvittää asuntotontin hinnan vaikutus raakamaan hintaan. Raakamaa kaavoitetaan usein tonttimaaksi ja myydään eteenpäin, joten raakamaan paikalta on mahdollista saada tietoja maksetuista tonttihinnoista. Näiden tonttikauppojen käyttö ei ole kuitenkaan useasta syystä mielekästä. Ensinnäkin tutkimuksen kannalta mielenkiintoisimpia ovat tuoreet raakamaa- kaupat, joihin ei voi vielä liittyä eteenpäin myyntiä tontteina. Toiseksi kunnan myymät tontit eivät aina täytä edustavan kaupan määritelmää, sillä joskus kunnat myyvät selvästi alle sen hintatason, mitä noudatetaan kahden yksityi- sen välisissä kaupoissa. Kolmanneksi kohteen sijainnin lisäksi myös kaupan ajankohta pitää vakioida, joten tonttihintojen mallinnus on joka tapauksessa tarpeen. Tutkimuksessa laskettiin hintamallilla asuntotontin todennäköinen hinta raa- kamaan paikalla, sekä raakamaakaupan ajankohtana, että kesällä 2008. Käytössä oli tiedot yksityishenkilöiden välisistä asemakaavoitetun AP -tontin kaupoista Helsingin seudulla vuosina 1985–2007 sekä koko maassa vuosi- na 1999–2007. Helsingin seudulla kohtuullisen luotettava tontin hintaennus- te kaupan ajankohtana voitiin siten laskea kaikille raakamaakaupoille, mutta koko maassa vain tuoreimmille 9 vuoden kaupoille. Koko maahan laskettiin kyllä tontin hintaennuste vuosille 1985–1998 olettamalla hintojen dynamii- kan noudattavan muissa kaupoissa havaittuja säännönmukaisuuksia. Vuosi- 18 en 1985–1998 hintaennustetta ei voida pitää Helsingin seudun ulkopuolella riittävän luotettavana silti osin, kun ennuste kuvaa kaupanteon ajankohtaa. Kesän 2008 tilannetta koskevat ennusteet ovat kaikkialla jokseenkin yhtä hyviä. Kaupanteon ajankohdan hintaennustetta käytettiin, kun karsittiin pois kau- pat, missä raakamaan ja tontin hintasuhde oli alle yksi tai yli sata prosenttia. Lisäksi hintasuhdetta käytettiin kuvailevana tietona. Asuntotontin hintamalli estimoitiin erikseen Helsingin seudulle ja erikseen muualle maahan. Asuntotontin hintamallit A ja B on esitetty taulukossa 2. 3.3 Asuntotontin hintaennuste raakamaan paikalla Asuntotontin hintaennuste raakamaan paikalla on laskettu Helsingin seudul- la mallilla A ja muualla maassa mallilla B. Tontin pinta-alaksi on oletettu 1000 m2. Tontin hinta laskettiin kahtena ajankohtana: raakamaakaupan aikaan ja kesällä 2008. Sijaintimuuttujat on mitattu raakamaakaupan keskipistee- seen. Taulukko 2. Asuntotontin hintamalli Helsingin seudulla ja koko maassa. Seli- tettävä muuttuja on tontin reaalisen neliöhinnan logaritmi. Malli nro A B Mallin kuvaus Helsingin seutu Muu Suomi Havaintoja kpl 14 663 13 996 Muuttujia kpl 30 326 Selitysaste 0,73 0,65 Logaritminen jäännöskeskihajonta 0,43 0,63 Selitettävän muuttujan keskiarvo 3,82 2,56 Muuttujat kerroin kerroin log (etäisyys Helsinkiin ) –1,01 – 0,21 log (etäisyys yli 10.000 asukkaan taajamaan ) –0,11 – 0,25 log (pinta-ala) –0,32 – 0,40 Etäisyys sähköpylvääseen, max=100m 0,004 0,001 Etäisyys rautatieliikennepaikkaan –0,02 –0,08 log (etäisyys yli 6,5 m päätielle) –0,02 0,04 log (etäisyys alle 6,5 m päätielle) 0,04 0,01 log (etäisyys alle 6,5 m päätielle), max=100 0,01 0,02 log (etäisyys meren rantaan) –0,14 – 0,19 log (etäisyys yli 30 ha järven) –0,10 – 0,14 – aika 0,02 0,01 log (asuntojen reaalihintaindeksi) 1,26 0,57 log (asuntojen reaalihintaindeksi), viivästetty 24 kk 0,70 0,06 19 4 Raakamaan hintamallit 4.1 Kolme lähestymistapaa hintamalleihin Tonttien ja raakamaan hintojen välisen yhteyden voimakkuuden perusteella voidaan muodostaa kolme erilaista raakamaan hintamallia: 1. Raakamaa mallinnetaan ottamatta selvää asuntotonttimaan paikallisesta hintatasosta (malli 1). 2. Raakamaa mallinnetaan asuntotonttimaan paikallisen hintatason funktio- na (malli 2). 3. Mallinnetaan raakamaan ja asuntotonttimaan hintojen suhde (malli 3). Taulukko 3. Kolme lähestymistapaa raakamaan hintaan. Selitettävät muuttujat logaritmoitu. Muuttujien selitykset on esitetty taulukossa 1. Malli nro 1 2 3 Raakamaan hinta Raakamaan hinta Raakamaan ja AP-tontin hintasuhde Muuttujia, kpl 13 4 6 Havaintoja, kpl 1 575 1 575 1 575 Selitysaste 0,51 0,47 0,29 jäännöshajonta (log) 0,61 0,63 0,62 Selitettävän muuttujan keskiarvo 0,40 0,40 –3,39 Muuttujat kerroin kerroin kerroin vakio ei 0,62 2,56 rakentaminen näköpiirissä 0,32 0,26 0,30 etäisyys rakennetun taajaman rajaan – 0,27 –0,29 – 0,21 pinta-ala (log) – 0,17 –0,15 – 0,16 asuntotontin hintaennuste 2008 (log) 0,68 asuntojen keskihinta (log) 0,70 – 0,61 aika [vuosi] – 0,013 – 0,02 asuntojen reaalihintaindeksi (log) 0,32 – 0,41 vuodella viivästetty asuntojen reaalihintaindeksi (log) 0,67 etäisyys Helsinkiin – 0,22 etäisyys lähimpään 10 suurimpaan keskukseen (log) – 0,21 etäisyys lähimpään 200 suurimpaan keskukseen (log) – 0,15 etäisyys valtatielle (log) – 0,046 etäisyys meren rantaan (log) – 0,28 etäisyys järven rantaan (log) 0,03 Vaikka asuntotonttien ja raakamaan hintaan vaikuttavat osin samat tekijät, ei raakamaan ja asuntotonttien hintasuhde ole kuitenkaan vakio. Jotkut tekijät vaikuttavat voimakkaammin tontteihin, toiset taas raakamaahan. Raakamaan ja asuntotonttien hintasuhteen vaihtelua voidaan selittää mallilla 3. Sen mukaan hintasuhde riippuu kuudesta muuttujasta. Näistä kolme en- simmäistä (rakentaminen näköpiirissä, etäisyys rakennetun taajaman rajaan ja pinta-ala), eivät joko vaikuta tontteihin, koska tontit ovat jo kaavan ja ver- kojen piirissä, tai ovat vakioitu tontin osalta (pinta-ala on laskettu aina 1 000 m2:n suuruiselle tontille). 20 Kolme raakamaan ja asuntotonttien hintasuhteeseen vaikuttavaa muuttujaa liittyy sijaintiin ja asuntohintoihin. Hintasuhteen trendi on (ajassa) laskeva. Hintasuhdemalli kertoo, että raakamaan syklinen vaihtelu on heikompaa kuin tonteilla. Hintasuhde kasvaa siirryttäessä kalliista kunnista halvempiin kuntiin. Tulos on mielenkiintoinen ja sille voi olla useita syitä. Yksi syy on se, että alkutuotantomaan ja tonttimaan hinnat ovat syrjäseutujen kunnissa pal- jon lähempänä toisiaan kuin lähellä Helsinkiä tai muita keskuksia. Mallia 3 ei ole hyödynnetty enempää tutkimuksessa. Tutkimuksen tärkein työväline on ollut mallin 2 tyyppinen yksinkertainen viiden jatkuvan muuttu- jan malli, jossa samojen muuttujien vaikutuksia testataan eri ympäristöissä. Mallin 1 muunnelmia on estimoitu varsin runsaasti, esimerkiksi liitteessä 1 ja liitteessä 2. Selitettävä muuttuja malleissa 1–2, kuten melkein kaikissa tämän tutkimuk- sen malleissa, on raakamaan neliöhinnan logaritmi vuoden 2008 hintatasoon elinkustannusindeksillä muunnettuna. Selitettävä muuttuja mallissa 3 on raakamaan ja asuntotonttien hintasuhteen logaritmi. Selittävien muuttujien määrittely on esitetty taulukossa 1. On huomattava, että selittävänä muuttu- jana mallissa 2 on käytetty AP-tontin hintaennustetta kaupanteon ajankoh- tana, mutta myöhemmissä malleissa 4–26 AP-tontin hintaennustetta vuonna 2008. 21 4.2 Viiden tärkeimmän hintatekijän hintamalli Alla olevassa taulukossa on esitetty viisi hintamallia koko Suomen aineistol- la. Muuttujien määrä vaihtelee malleittain 7–335 muuttujaan. Sijainnin tar- kempi mallinnus suurella määrällä luokkamuuttujia ei juuri muuta jatkuvien muuttujien arvoja, vaan mallien keskeisimpien hintatekijöiden vaikutus säilyy kutakuinkin samana, esimerkiksi pinta-alan vaikutus on jokaisessa mallissa (logaritmoituna) –0,23…–0,21. Taulukko 4. Viiden tärkeimmän hintatekijän hintamallit. Muuttujien selitykset on esitetty taulukossa 1. Malli nro 4 5 6 7 8 Koko Suomi Koko Suomi Koko Suomi Koko Suomi Koko Suomi Muuttujia kpl 7 11 329 333 335 jatkuvia muuttujia 7 11 5 9 11 kuntadummyjä 324 324 324 Havaintoja, kpl 8 035 8 035 8 035 8 035 8 035 Selitysaste 0,43 0,43 0,53 0,53 0,55 logaritminen jäännöskeskihajonta 0,73 0,72 0,67 0,67 0,66 selitettävän muuttujan keskiarvo 0,06 0,06 0,06 0,06 0,06 Muuttujat kerroin kerroin kerroin kerroin kerroin etäisyys rakennetun taajaman rajaan –0,37 –0,37 –0,31 –0,30 –0,29 asuntotontin hintaennuste 2008 (log) 0,37 0,35 0,62 0,61 0,61 vuodella viivästetty asuntojen reaalihin- ta-indeksi (log) 0,73 0,75 0,68 0,70 0,93 pinta-ala (log) –0,23 –0,22 –0,21 –0,20 –0,21 rakentaminen näköpiirissä 0,24 0,30 0,30 0,31 0,33 asuntojen keskihinta poikkeama (log) 0,09 –2,08 asuntojen hintatason interaktiot: etäisyys rakennetun taajaman rajaan * asuntojen keskihinta poikkeama (log) 0,13 0,18 0,21 asuntotontin hintaennuste 2008 (log) * asuntojen keskihinta poikkeama (log) * Kasvava seutukunta 0,17 0,41 0,42 vuodella viivästetty asuntojen reaalihin- ta-indeksi (log) * asuntojen keskihinta poikkeama (log) 0,62 0,70 0,48 pinta-ala (log)* asuntojen keskihinta poikkeama (log) 0,17 0,15 0,16 aika –0,02 asuntojen keskihinta poikkeama (log) * aika 0,02 22 4.3 Eri ajanjaksojen mallien vertailu Alla olevassa taulukossa on esitetty eri ajanjaksoille sovitetut hintamallit. Taulukossa esitettyjen hintamallien 9–13 pohjana olevien aineistojen keski- määräiset ominaisuudet ovat esitetty liitteessä 3 taulukoissa 21–23. Taulukko 5. Eri ajanjaksojen hintamallit. Muuttujien selitykset on esitetty tau- lukossa 1. Malli nro 9 10 11 12 13 Vanhat kaupat: 1985– 1994 Uudet kaupat: 1995– 2008 Vanhat kaupat: 1985– 1991 Vanhat kaupat: 1992– 1998 Uudet kaupat: 1999– 2008 Muuttujia kpl 321 314 321 272 304 jatkuvia muuttujia 6 6 6 6 6 kuntadummyjä 315 308 315 266 298 Havaintoja, kpl 4 484 3 551 3 825 1 470 2 740 Selitysaste 0,60 0,55 0,61 0,63 0,57 logaritminen jäännöskeskihajonta 0,64 0,66 0,63 0,67 0,63 selitettävän muuttujan keskiarvo 0,10 0,02 0,12 -0,16 0,11 Muuttujat kerroin kerroin kerroin kerroin kerroin etäisyys rakennetun taajaman rajaan –0,30 –0,32 –0,29 –0,36 –0,32 asuntotontin hintaennuste 2008 (log) 0,67 0,55 0,67 0,49 0,62 vuodella viivästetty asuntojen reaalihinta- indeksi (log) 0,60 0,88 0,47 0,92 1,08 pinta-ala (log) –0,26 –0,15 –0,26 –0,25 –0,13 rakentaminen näköpiirissä 0,23 0,38 0,25 0,39 0,34 Yllä olevasta taulukosta voidaan havaita hintatekijöiden kehitys ajan suh- teen. Esimerkiksi pinta-alan kasvun neliöhintaa alentava vaikutus näyttää pienentyneen ajan saatossa. Myös asuntojen reaalisesta hintakehityksestä yhä suurempi osa näyttää siirtyvän raakamaan hintaan. 23 4.5 Erityyppisten kuntien mallien vertailu Alla olevissa taulukoissa 6 ja 7 on esitetty hintatekijöiden vaikutusta erityyp- pisissä kunnissa sekä eri tarkkuudella inventoiduilla aineistoilla. Taulukossa 6 esitettyjen hintamallien 14–17 pohjana olevien aineistojen keskimääräiset ominaisuudet ovat esitetty liitteessä 3 taulukoissa 24–27. Taulukossa 7 esi- tettyjen hintamallien 18–21 pohjana olevien aineistojen keskimääräiset omi- naisuudet ovat esitetty liitteessä 3 taulukoissa 28–31. Taulukko 6. Eri tyyppisten kuntien hintamallit. Muuttujien selitykset on esitetty taulukossa 1. Malli nro 14 15 16 17 Kunnan markki- naosuus tontti- myynnissä Kaupat inventoitu tarkemmin pieni suuri ei kyllä Muuttujia kpl 152 182 318 42 jatkuvia muuttujia 6 6 4 5 kuntadummyjä 146 176 314 37 Havaintoja, kpl 3 669 4 366 6 344 1 691 Selitysaste 0,56 0,50 0,50 0,57 logaritminen jäännöskeskihajonta 0,71 0,64 0,69 0,60 selitettävän muuttujan keskiarvo 0,00 0,12 –0,05 0,48 Muuttujat kerroin kerroin kerroin kerroin etäisyys rakennetun taajaman rajaan –0,31 –0,31 –0,32 –0,26 asuntotontin hintaennuste 2008 (log) 0,53 0,72 0,55 0,86 vuodella viivästetty asuntojen reaalihinta-indeksi (log) 0,53 0,80 0,64 0,83 pinta-ala (log) –0,23 –0,19 –0,23 –0,14 rakentaminen näköpiirissä 0,38 0,21 0,30 Yllä olevasta taulukosta voidaan esimerkiksi havaita, että kunnissa, joissa kunnan markkinaosuus tonttimyynnissä on suuri, näyttää raakamaan hinta seuraavan voimakkaammin asuntojen hintakehitystä, jolloin asuntojen reaa- lisesta hintakehityksestä yhä suurempi osa siirtyy raakamaan hintaan. 24 Taulukko 7. Erityyppisten kuntien hintamalli. Muuttujien selitykset on esitetty taulukossa 1. Malli nro 18 19 20 21 Seutukunta kasvava Asunnon hinta- taso kunnassa verrattuna Suomen keskitasoon ei kyllä halvempi kalliimpi Muuttujia kpl 194 138 251 83 jatkuvia muuttujia 4 6 6 6 kuntadummyjä 190 132 245 77 Havaintoja, kpl 3 393 4 642 4 659 3 376 Selitysaste 0,49 0,52 0,49 0,51 logaritminen jäännöskeskihajonta 0,71 0,64 0,67 0,66 selitettävän muuttujan keskiarvo –0,21 0,26 –0,15 0,36 Muuttujat kerroin kerroin kerroin kerroin etäisyys rakennetun taajaman rajaan –0,33 –0,28 –0,31 –0,28 asuntotontin hintaennuste 2008 (log) 0,80 0,56 0,84 0,52 vuodella viivästetty asuntojen reaalihinta-indeksi (log) 0,51 0,78 0,54 0,83 pinta-ala (log) –0,24 –0,18 –0,23 –0,18 rakentaminen näköpiirissä 0,33 0,31 0,32 Yllä olevasta taulukosta voidaan esimerkiksi havaita, että kasvavissa seu- tukunnissa raakamaa on keskimäärin lähes 50 %-yksikköä kalliimpaa kuin ei-kasvavissa seutukunnissa. Pinta-alan yksikköhintaa arvoa alentava vai- kutus näyttää pienenevän sekä kasvavissa että kalliimmissa seutukunnissa. Kalliimmissa ja kasvavissa seutukunnissa raakamaan hinta seuraa voimak- kaammin asuntojen hintakehitystä. 25 4.6 Suuralueiden vertailu Alla olevassa taulukossa on hintamalli sovitettu erikseen viidelle suuralu- eelle. Taulukossa esitettyjen hintamallien 22–26 pohjana olevien aineistojen keskimääräiset ominaisuudet ovat esitetty liitteessä 3 taulukoissa 32–36. Taulukko 8. Suuralueiden hintamalli. Muuttujien selitykset on esitetty taulu- kossa 1. Malli nro 22 23 24 25 26 Hel- singin seutu Muut valta- kunnan osakes- kukset Muut kasvavat seutu- kunnat Isot ei- kasvavat seutu- kunnat Pienet ei-kasva- vat seu- tukunnat Muuttujia kpl 19 49 80 64 133 jatkuvia muuttujia 6 6 6 4 4 kuntadummyjä 13 43 74 60 129 Havaintoja, kpl 536 1 664 2 442 1 242 2 151 Selitysaste 0,45 0,52 0,47 0,44 0,51 logaritminen jäännöskeskihajonta 0,69 0,59 0,65 0,68 0,73 selitettävän muuttujan keskiarvo 0,89 0,35 0,06 –0,09 –0,28 Muuttujat kerroin kerroin kerroin kerroin kerroin etäisyys rakennetun taajaman rajaan –0,27 –0,28 –0,30 –0,35 –0,31 asuntotontin hintaennuste 2008 (log) 1,30 0,73 0,40 0,65 0,88 vuodella viivästetty asuntojen reaalihin- ta-indeksi (log) 0,88 0,90 0,69 0,50 0,51 pinta-ala (log) –0,15 –0,13 –0,22 –0,18 –0,28 rakentaminen näköpiirissä 0,50 0,19 0,46 kauppa inventoitu (muuttujalla on mallis- sa vain tekninen merkitys) –0,08 –0,07 –0,52 Yllä olevassa taulukossa esitettyjen mallien vertailu kertoo, että raakamaan hintatekijöiden vaikutus ei suuresti poikkea isojen keskusten, pienempien keskusten ja syrjäseutujen välillä. Merkittävimmät erot ovat seuraavat: – raakamaan reagoi voimakkaammin asuntojen hintojen muutoksiin isois- sa keskuksissa – rakennetun taajaman läheisyyden vaikutus on pienin isoissa keskuksis- sa – pinta-alan vaikutus on pienin isoissa keskuksissa. 26 5 Viiden tärkeimmän hintatekijän vaikutus Viisi tärkeintä raakamaan hintaan vaikuttavaa tekijää ovat: 1. perusrakenteen kytkentäetäisyys, 2. asuntojen ja asuntotonttien paikallinen hintataso, 3. asuntojen ja asuntotonttien hintakehitys, 4. pinta-ala, ja 5. rakentamisodotukset (esim. yleiskaavaan perustuen). Tämä luku perustuu pääasiassa malliin 7 (taulukko 4). Mallilla on selvitetty mahdollisimman tarkasti raakamaan hinnan kunnansisäiseen vaihteluun vai- kuttavat tekijät. Seuraavilla sivuilla esitetyt kuvat 10–20 ja taulukot 11–13 havainnollistavat viiden edellä mainitun hintatekijän vaikutuksia raakamaan hintaan. Nämä vaikutukset voidaan tiivistää taulukkoon 9. Taulukko 9. Tärkeimpien hintatekijöiden vaikutus mallin 7 mukaan. Muuttujien selitykset on esitetty taulukossa 1. Asuntojen hintataso Edullinen Keskihintainen Kallis 40 % alle keski- hinnan Suomen keski- hinta 65 % yli keski- hinnan etäisyys rakennetun taajaman rajaan –0,39 –0,30 –0,21 asuntotontin hintaennuste 2008 (log) – 0,61 0,81 vuodella viivästetty asuntojen reaalihinta- indeksi (log) 0,35 0,70 1,05 pinta-ala (log) –0,28 –0,20 –0,13 rakentaminen näköpiirissä 4 – 0,31 – Yllä oleva taulukko kertoo, että pinta-alan ja taajamaetäisyyden kasvu las- kevat raakamaan yksikköhintaa, mutta kalliiden asuntojen kunnissa tämä vaikutus on pienempi kuin muualla. Vastaavasti asuntojen ja tonttien hin- nan nousu ajallisesti ja alueellisesti nostaa raakamaan hintaa. Tämä vaiku- tus puolestaan on suurinta kalliiden asuntojen kunnissa. Näköpiirissä oleva rakentaminen (esimerkiksi yleiskaavavarauksen perusteella) luonnollisesti nostaa raakamaan hintaa. Varsinkin tämän tekijän kohdalla erot kuntien vä- lillä ovat suuria, mutta ne eivät johdu asuntojen hintatasosta, vaan maapoliit- tisten käytäntöjen eroista, joiden logiikkaa on vaikea mallintaa. Empiirisesti yleiskaavan vaikutuksen eroja käsitellään luvussa 5.6. 5.1 Kunnallistekniikan kytkentäkustannukset Tekninen perusrakenne on yleensä valmiina rakennettavan uuden alueen ulkopuolella, joko lähellä tai kauempana. Aina näin ei ole, vaan ulkoisen pe- rusrakenteen kapasiteettia joudutaan lisäämään, esimerkiksi rakentamaan koulu, päiväkoti, jätevedenpuhdistamo tai pumppuasema. Kalleimmillaan 4 Yleiskaavan vaikutus (so. myös rakentaminen näköpiirissä muuttujan) vaihtelee suuresti eri kuntien välillä, mikä on esitetty luvussa 5.6 ja taulukossa 14. 27 uuden alueen käyttöönotto voi vaatia esimerkiksi uuden moottoritieliittymän tai raideliikenneyhteyden rakentamisen. Kunnallistekniikan kytkentäkustannukset vaihtelevat suuresti alueiden välil- lä. Yhdyskunnan sisäisen kunnallistekniikan yksikkökustannukset vaihtele- vat paljon vähemmän. Tässä tutkimuksessa mukana olevien raakamaakoh- teiden vaatimista kunnallistekniikkainvestoinneista ei ole käytössä mitään tietoa. Paremman puutteessa kytkentäkustannuksia approksimoidaan kyt- kentäetäisyyden avulla. Edes kytkentäetäisyyttä ei kuitenkaan voida luotettavasti mitata. Maastotie- tojärjestelmästä (MTJ) saadaan kuitenkin epäsuoraa tietoa ulkoisen kun- nallistekniikan kustannuksista, sillä MTJ:stä voidaan automaattisesti laskea etäisyys rakennetun taajamaan rajaan ja etäisyys eri levyisiin teihin. Etäisyys rakennetun taajaman rajaan on selkein yksittäinen indikaattori kyt- kentäkustannuksista. Sen vaikutus raakamaan hintaan näkyy alla olevassa kuvassa 10. Raakamaan hinta laskee melkein puoleen, kun etäisyys raken- netun taajaman rajaan kasvaa kahteen kilometriin. Tämän jälkeen tekijän vaikutus raakamaan hintaan lakkaa. Tekijän vaikutus on suurin halpojen asuntojen kunnissa. Kalliiden asuntojen kunnissa vaikutus on –33 %. Ero johtunee siitä, että vaikka isoissa (kalliissa) kaupungeissa perusrakenteen tuottaminen saattaa olla kalliimpaa kuin muualla, kustannusten merkitys suhteessa tontinmyyntituloihin on kuitenkin vähäisempi. Kuva 10. Kunnallistekniikan kytkentäetäisyyden (km) vaikutus raakamaan hin- taan. Pystyakselilla raakamaan suhteellinen hinta (0 km = 100) ja vaaka-akse- lilla etäisyys (km) rakennetun taajaman rajaan. Joskus raakamaa sijaitsee rakennetun taajaman sisällä siten, että taajama ympäröi sitä usealta puolelta. Tällaisessa tapauksessa raakamaa on joiden- kin hintamallien mukaan vielä 20 % kalliimpaa kuin taajamaan rajoittuva raa- kamaa. 28 Arviointiesimerkki: etäisyys rakennetun taajaman rajaan Arvioitavana on Oulussa noin 10 hehtaarin suuruisen rakennetun taajaman rajaan rajoittunut raakamaa-alue. Lähistöltä löytyy vertailukauppa, joka vas- taa muutoin arvioitavaa kohdetta paitsi, että se sijaitsee 1 000 metrin etäi- syydellä rakennetun taajaman rajasta. Kuinka määrität arvioitavan kohteen arvon perustuen em. kauppaan ja kytkentäetäisyyden vaikutukseen? Käytetään arvioinnissa apuna taulukossa 9 esitettyä muuttujaa etäisyys ra- kennetun taajaman rajaan ja sen arvoa sarakkeessa keskihintainen kunta (–0,30). Taulukosta 1 havaitaan, että kyseessä on (logaritmoimaton) etäi- syysmuuttuja, joka saa arvoja 0–2 (kilometriä). Näin ollen malliparametrilla voidaan vakioida vertailukaupat hyödyntäen kaavaa: VAKIOINTIKERROIN e MALLIPARAMETRI MUUTTUJAN ARVO MUUTKOHDE= ×( ( TUJAN ARVOVERTAILUKAUPPA))– ( )0 0– ×( ,VAKIOINTIKERROIN e= =– ) ,0 3 1 1 35 Jotta vertailukauppa saadaan vastaamaan arvioitavaa kohdetta, tulee kilo- metrin etäisyydellä rakennetun taajaman rajasta olevan kaupan neliöhintaa korottaa 35 %. 29 5.2 Asuntojen ja asuntotonttien paikallinen hintataso Tonttien hintataso ja kunnallistekniikan kytkentäetäisyys ovat kaksi tärkeintä yksittäistä raakamaan hintatekijää, jotka yhdessä selittävät kolmasosan raa- kamaan hinnan valtakunnallisesta hajonnasta. Asuntojen ja asuntotonttien paikallinen hintataso, kunnallistekniikan kytkentäetäisyys ja odotettavissa oleva rakentaminen määräytyvät sijainnin perusteella. Tekijän tärkeyden ja loogisuuden perusteella ne on syytä käsitellä erillään toisistaan ja muista sijaintitekijöistä. Asuntotonttien hinnan paikallinen vaihtelu näkyy raakamaan hinnanvaihte- luna. Hintamallin mukaan raakamaan hinnan vaihtelu on kuitenkin vain noin puolet tonttien hinnan vaihtelusta. Hintamallin mukaan kalliiden asuntohinto- jen kunnissa raakamaan hinnan alueellinen vaihtelu seuraa voimakkaammin tontinhintoja kuin muualla. Kuva 11. Asuntotonttien hinnan alueellisten erojen vaikutus raakamaan hin- taan. Pystyakselilla raakamaan suhteellinen hinta ja vaaka-akselilla asunto- tontin suhteellinen hinta. Kalliiden asuntojen kunnissa 80 % tonttien sijaintierojen hintavaikutuksesta siirtyy raakamaan hintaan. Kaikki lasketut mallit eivät kuitenkaan tue käsitys- tä näin isoista asuntojen hintatasosta johtuvista eroista, vaikka tulos onkin looginen. 30 5.3 Raakamaan, asuntojen ja asuntotonttien hinta- kehitys 5.3.1 Joustot Raakamaan hinta seuraa asuntojen ja tonttien hintoja. Raakamaan hinnan jousto asuntojen hintaindeksin suhteen on keskimäärin 0,7 ja tonttien hin- taindeksin suhteen 0,45. Asuntojen hintojen reaalisesta muutoksesta siirtyy raakamaahan siten kaksi kolmasosaa ja tonttien hintojen muutoksesta vajaa puolet. Ero johtuu siitä, että asuntotonttien hinta on asuntojen hintoihin näh- den ylijoustava (jousto noin 1,6 = 0,7/0,45). Toisin sanoen asuntojen hintojen noustessa 10 %, nousevat tonttien hinnat 16 % ja raakamaan hinta 7 %. Raakamaan arvioinnissa on helpointa verrata raakamaan hinnan ajallista kehitystä suoraan asuntojen hintoihin, joista julkaistaan säännöllisesti indek- sejä. Kuvassa 12 näkyvät kalliiden ja edullisten alueiden väliset melko suuret erot. Eroja korostaa se, että raakamaan hintaa ei verrata paikalliseen asuntojen hintaindeksiin, jollaisia ei yleensä ole käytettävissä, vaan koko maan hintain- deksiin. Asuntojen hintatason noustessa yleisesti koko maassa, vaikutus kal- liiden alueiden raakamaan hintaan on kolminkertainen verrattuna edullisten asuntojen alueisiin. Koska asuntojen hintaerot ovat hieman kasvaneet ajan kuluessa, ero olisi pienempi, jos vertailukohtana olisi paikallinen asuntojen hintaindeksi. Arviointiesimerkki: asuntotonttien paikallinen hintataso Arvioitavana on raakamaa-alue Joensuussa. Ominaisuuksiltaan parhaiten arvioitavaa kohdetta vastaava vertailukauppa on kuitenkin harkinnanvarai- sesti arvioiden ja tonttien hintoihin vedoten ”paremmalta” alueelta. Arvioita- van raakamaa-alueen liepeillä 1000 neliömetrin suuruisen asuntotontin hinta olisi karkeasti arvioiden noin 35 €/m2, kun se vertailukauppojen liepeillä olisi noin 50 €/m2. Kuinka arvioitavan kohteen arvoa voidaan lähestyä em. kau- pan avulla ja asuntotonttien paikallista hintatasoa ja sen tutkittua hintavaiku- tusta hyödyntämällä? Käytetään arvioinnissa apuna taulukossa 9 esitettyä muuttujaa asuntoton- tin hintaennuste 2008 (log) ja sen arvoa sarakkeessa keskihintainen kunta (0,61). Taulukosta 1 havaitaan, että kyseessä on jatkuva muuttuja (logarit- moitu). Näin ollen malliparametrilla voidaan vakioida vertailukaupat hyödyn- täen kaavaa: VAKIOINTIKERROIN HINTAENNUSTE HINTAENNUSTE ARVIOITAVA KOHDE V = ( ERTAILUKAUPPA MALLIPARAMETRI) VAKIOINTIKERROIN = =( ) ,,35 50 0 800 61 Jotta vertailukaupat saadaan vastaamaan arvioitavaa kohdetta, tulee niiden neliöhintaa laskea 20 %. 31 Kuva 12. Asuntojen hintakehityksen vaikutus raakamaan hintakehitykseen. Raakamaan hintaa verrataan koko maan asuinhuoneistojen hintaindeksiin asuntojen kalleuden suhteen erihintaisissa kunnissa. Pystyakselilla raaka- maan suhteellinen hinta ja vaaka-akselilla asuntojen suhteellinen hinta. Pääkaupunkiseudulla paikallinen asuinhuoneistojen hintaindeksi on käy- tettävissä, ja kuva 13 kertoo, että koko Helsingin seudulla jousto pääkau- punkiseudun asuntojen hintaindeksin suhteen on ykköstä pienempi eli 0,88. Tonttien hintaindeksin suhteen jousto on 0,53. Asuntojen hintojen reaalisesta muutoksesta siirtyy raakamaahan siten noin 90 % ja tonttien hintojen muu- toksesta noin puolet. Toisin sanoen, asuntojen hintojen kaksinkertaistuessa raakamaan hinta nousee keskimäärin 90 %, kun tonttien hintojen kaksinker- taistuessa raakamaan hinta nousee vain 50 %. Tulos on yhdenmukainen jäljempänä esitettävien vuosi-indeksien kanssa (kuvat 14–17). Kuva 13. Raakamaan hintakehitys Helsingin seudulla verrattuna pääkaupunki- seudun asuinhuoneistojen hintaindeksiin. Pystyakselilla raakamaan suhteelli- nen hinta ja vaaka-akselilla asuntojen ja asuntotonttien suhteellinen hinta. 32 5.3.2 Hintaindeksit Asuntojen, asuntotonttimaan ja raakamaan hintakehitys voidaan esittää in- deksilukuina. Helsingin seudun hintaindeksit on esitetty seuraavalla sivulla kuvassa 14. Varsinkin tonttien ja asuntojen hintaindeksien välinen yhteys on voimakas. Tontit seuraavat asuntojen vajaan vuoden viiveellä, ja asuntojen hintojen muutos siirtyy tonttien hintoihin noin 1½-kertaisena. Raakamaan hintojen ajallinen yhteys asuntojen hintaan ei ole yhtä ilmeinen. Kauppojen vähäi- syys vaikeuttaa luotettavan indeksin laskemista. Silti raakamaan indeksissä voidaan hahmottaa syklinen vaihtelu ja (heikommin) myös nouseva trendi. Helsingin seudun ulkopuolelta on käytettävissä tontin hintaindeksi vasta vuo- desta 1999 alkaen. Niinpä muun Suomen osalta verrataan raakamaan hinta- kehitystä pelkästään asuntohintoihin. Helsingin ulkopuolisissa kasvavissa seutukunnissa raakamaan hinta seu- raa parin vuoden viiveelle asuntohintoja. Syklinen vaihtelu on voimakasta. Hintojen nouseva trendi, jos sitä edes on, on loivempi kuin asunnoilla. Vain valtakunnanosakeskusten seutukunnissa raakamaan hintataso on palannut 20 vuoden takaiselle tasolle. Kuva 14. Asuntojen, asuntotonttien ja raakamaan reaalihintaindeksit Helsingin seudulla 1985–2008 (asunnot = pääkaupunkiseudun asuinhuoneistojen hinta). Pystyakselilla raakamaan, asuntotonttien ja asuntojen suhteellinen hinta ja vaaka-akselilla aika. 33 Kuva 15. Asuntojen ja raakamaan reaalihintaindeksit kasvavissa seutukunnis- sa 1985–2008 (asunnot = asuinhuoneistojen hinta muualla kuin pääkaupun- kiseudulla). Pystyakselilla kasvavissa ja ei-kasvavissa seutukunnissa olevan raakamaan sekä asuntojen suhteellinen hinta ja vaaka-akselilla aika. Ei-kasvavissa seutukunnissa raakamaan hinnan ja asuntohintojen ajallinen yhteys on havaittavissa vain heikosti. Hinnan romahtaminen lamavuosina kylläkin näkyy selvästi, mutta muuten syklinen vaihtelu on heikkoa. Hintojen trendi on laskeva. Vaikka raakamaa on viimeisten viiden vuoden aikana kal- listunut, se on reaalisesti halvempaa kuin 20 vuotta sitten. Kuva 16. Asuntojen ja raakamaan reaalihintaindeksit ei - kasvavissa seutu- kunnissa 1985–2008 (asunnot = asuinhuoneistojen hinta muualla kuin pää- kaupunkiseudulla). Pystyakselilla isojen ja pienten ei-kasvavien seutukuntien raakamaan sekä asuntojen suhteellinen hinta ja vaaka-akselille aika. Myös raakamaan hintaindeksi on laskettu erityyppisille alueille. Indeksiä las- kettaessa kuitenkin havaittiin, että raakamaan hintakehitys on ollut yhtenäistä 34 niin kasvavissa kuin ei-kasvavissakin seutukunnissa kuin myös kalliimmilla ja halvemmilla alueilla. Tilastollista eroa erityyppisten alueiden välille ei ollut havaittavissa viimeisen kymmenen vuoden aikaperspektiivillä (ks. kuva 17). Kuva 17. Raakamaan nimellishinnan kehitys. Pystyakselilla raakamaan suh- teellinen hinta ja vaaka-akselilla aika. Kuten aikaisemmin on todettu, seuraa raakamaan hinta pitkälti asuntojen hintoja (pienellä viiveellä). Alla olevassa taulukossa 10 on esitetty raakamaan nimellishintaindeksi sekä asuntojen reaalihintaindeksi koko maan osalta. Taulukko 10. Raakamaan ja asuntojen nimellishintaindeksit. Aika Raakamaa (koko Suomi) Asunnot (koko Suomi) 1995 69 67 1996 69 71 1997 75 83 1998 80 90 1999 88 97 2000 100 100 2001 87 96 2002 103 102 2003 103 108 2004 110 115 2005 116 121 2006 138 129 2007 153 134 2008 – 130 35 Arviointiesimerkki: hintakehitys Arvioitavana on raakamaa-alue Espoossa, jonka arvo tulee määrittää vuoden 2009 huhtikuuhun. Sijainniltaan ja muilta ominaisuuksiltaan parhaiten arvioitavaa kohdetta vastaava vertailukauppa on kuitenkin tehty vuonna 2004. Kuinka arvioi- tavan kohteen arvoa voidaan lähestyä em. kauppaa ja hintakehityksen vaikutusta hyödyntämällä? Ottamatta kantaa siihen, onko kauppa auttamatta liian vanha arvioinnin apuna käy- tettäviksi, voitaisiin hintakehityksen vakioimiseksi käyttää apuna taulukossa 10 esi- tettyä raakamaan hintaindeksiä, joskin sen pisteluvut loppuvat vuoteen 2007. Luo- tettavampi ja etenkin tulevaisuudessa käyttökelpoisempi raakamaan hinnan vaki- ointiin onkin taulukossa 9 esitetty parametri vuodella viivästetty asuntojen reaalihin- taindeksi (log), jota voidaan hyödyntää eri puolilla Suomea asuntojen hintaindeksin avulla, sillä raakamaan hinta seuraa viiveellä pitkälti asuntojen hintakehitystä (ks. kuvat 14–16). Taulukon 9 sarakkeessa kunnan hintataso ”kallis” oleva parametri (1,05) sopii Es- poossa tehtävään arviointiin. Tämän lisäksi tarvitaan taulukossa 10 sarakkeessa ”Asunnot (koko Suomi)” esitetty indeksin pisteluku (130) vuodelta 2008 sekä vuo- delta 2003 (108). Huomataan, että parametrin arvolla ajan vakioimiseksi käyte- tään siis vuodella viivästettyä pistelukua, toisin sanoen, vuonna 2009 tehtävään arviointiin käytetään vuoden 2008 pistelukua jne.5 Näin ollen taulukossa 9 esitetyn parametrin vuodella viivästetty asuntojen reaalihintaindeksi (log) avulla raaka- maan hintakehitys voidaan vakioida kaavalla: VAKIOINTIKERROIN INDEKSIN PISTELUKU INDEKSIN P ARVOHETKI KK = –( 12 ISTELUKUKAUPANTEKOHETKI KK MALLIPARAMETRI –12 ) VAKIOINTIKERROIN = =( ) ,,130 108 1 21105 Jotta vertailukauppa saadaan vastaamaan arvioitavaa kohdetta, tulee vuonna 2004 tehdyn kaupan neliöhintaa korottaa 21 %. 5 Viivästetty indeksi mahdollistaa sen, että indeksi oikea pisteluku on käytännössä aina käytettä- vissä siitäkin huolimatta, että indeksit julkaistaan monesti useita kuukausia myöhässä. 36 5.4 Pinta-ala Useimpien, ehkä kaikkien, kiinteistötyyppien kohdalla pinta-alan kasvu las- kee yksikköhintaa. Näin on myös raakamaan kohdalla. Pinta-alan logaritmi- nen kerroin on keskimäärin –0,21, mikä tarkoittaa sitä, että pinta-alan kak- sinkertaistuessa, raakamaan yksikköhinta alenee 21 %. Pinta-alan vaikutus riippuu myös asuntojen paikallisesta hintatasosta. Kalliilla alueilla pinta-alan vaikutus on vain puolet siitä, mitä halpojen asuntohintojen alueilla. Teoreettisesti pinta-alan vaikutus raakamaan yksikköhintaan ei ole yksiselit- teinen. Voidaan ajatella, että isoilla raakamaakohteilla saadaan aikaan skaa- laetuja rakennustuotannossa, mikä nostaisi isoista kohteista maksettavaa yksikköhintaa. Erityisesti, jos kohteen toteuttamisen vaatimat kytkentäkus- tannukset ovat suuria, pinta-alan kasvu merkitsisi yksikkökustannusten las- kua. Myös riskin vähentyminen voi olla pinta-ala muuttujan yksi ulottuvuus, sillä pinta-alan kasvaessa raakamaahan liittyvä ”tonttimaaksi muuttumisen” epävarmuus vähenee. Pinta-alaltaan suuremmalla alueella on siis todennä- köisempää, että ainakin jokin osa alueesta muuttuu jossain vaiheessa tontti- maaksi. Empiirisesti pinta-ala osoittautuu kuitenkin yksikköhintaa laskevaksi tekijäksi. Tämä saattaa johtua siitä, että isot alueet ovat laadultaan vaihtele- via, kun taas pienet alueet tasalaatuisempia ja keskimäärin parempia mm. pinnanmuodostukseltaan ja maaperältään. Iso kohde on saatettu ostaa siksi, että jokin osa siitä erityisesti kiinnostaa ostajaa. Pieni kohde puolestaan kiin- nostaa ostajaa kokonaisuudessaan. Kuva 18. Pinta-alan vaikutus raakamaan hintaan. Pystyakselilla raakamaan suhteellinen hinta ja vaaka-akselilla pinta-ala (ha). Pinta-alan vaikutus raakamaan hintaan laskettiin lisäksi erikseen niille muu- tamille kaupoille, jotka sijaitsivat kaukana taajaman rajasta, yli kolmen ki- lometrin päässä. Osoittautui, että syrjäiset, isot kohteet ovat hyvin halpoja. Kaukana taajaman rajasta olevat kohteet eivät yleensä ole raakamaata lain- kaan, vaan yleensä maa- ja metsätalousmaata, joskus myös isoja tontteja, jos pinta-ala on pieni. Erityisen suuri pinta-alan vaikutus maan hintaan on 37 silloin, kun tonttimaa on yleensäkin halpaa ja kohteen sijainti on lisäksi syr- jäinen. Selityksenä on se, että kuvatuissa oloissa, joissa raakamaalla ei ole kysyntää, ovat pienet myydyt kohteet käytännössä isoja tontteja tai muita erityistarkoituksen ostettuja kohteita ja isot kohteet metsämaata. 5.5 Yleiskaava (ja rakentamisen todennäköisyys) Mitä vähemmän epävarmuutta raakamaan tonttimaaksi muuttumiselle on, sitä arvokkaampaa raakamaa on. Yleiskaava on yksi rakentamisen toden- näköisyyden indikaattori, mutta ei ainoa. Tässä tutkimuksessa rakentamisen todennäköisyyttä arvioitiin neljästä eri lähtökohdasta: 1. Voimassa oleva yleiskaava kaupantekohetkellä. 2. Kaupanteon jälkeen voimaan tullut yleiskaava 3. Kunnan ilmoitus, että kohde on ostettu tiettyä käyttöä varten 4. Kunnan ilmoitus, että kohde on raakamaata (kunnille osoitetussa kyse- lyssä käytetyn määritelmän mukaan alue on raakamaata, jos kunta tulee kaavoittamaan sen 10–20 vuoden kuluessa). Näköpiirissä oleva rakentaminen nostaa raakamaan hintaa keskimäärin 34 %. Erot eri indikaattorien välillä ovat vähäisiä. Voimassaolevan yleis- kaavan varaus ei ollut muita vahvempi peruste korkealle hinnalle. Vahvin yksittäinen indikaattori oli kunnan ilmoitus siitä, että alue on ostettu tiettyä rakentamistarkoitusta varten. Ongelmana oli, että kunnat eivät vastanneet kysymyksiin kattavasti. Loogisuuden ja yksinkertaisuuden vuoksi indikaat- torit oli syytä yhdistää yhdeksi rakentamisen todennäköisyyttä kuvaavaksi mittariksi rakentaminen näköpiirissä. Arviointiesimerkki: pinta-ala Arvioitavana on Järvenpäässä 12 hehtaarin suuruinen rakennetun taajaman rajaan rajoittunut raakamaa-alue. Vertailukauppa vastaa pinta-alaa (4,7 ha) lukuun ottamatta arvioitavaa kohdetta. Kuinka arvioit kohteen arvoa em. kau- pan ja pinta-alan vaikutuksen perusteella? Käytetään arvioinnissa apuna taulukossa 9 esitettyä muuttujaa pinta-ala (log) ja sen arvoa sarakkeessa keskihintainen kunta (–0,20). Taulukosta 1 havaitaan, että kyseessä on jatkuva muuttuja (logaritmoitu). Näin ollen malli- parametrilla voidaan vakioida vertailukaupat hyödyntäen kaavaa: VAKIOINTIKERROIN PINTA-ALA PINTA-ALA ARVIOITAVA KOHDE VERTAIL = ( UKAUPPA MALLIPARAMETRI) VAKIOINTIKERROIN = =–( , ) ,,12 4 7 0 830 20 Jotta vertailukauppa saadaan vastaamaan arvioitavaa kohdetta, tulee pinta- alaltaan 4,7 hehtaarin suuruisen kohteen neliöhintaa laskea 17 %. 38 Yhdistämällä tieto kaupan voimassaolonhetken yleiskaavavarauksesta ja muu tulevaa rakentamista indikoiva tieto, saadaan seitsemän raakamaan luokkaa. Yleiskaavassa rakentamiseen osoitetut alueet: 1. Yleiskaavan A-alueet 2. Yleiskaavan P- ja K-alueet 3. Yleiskaavan T-alueet. Yleiskaavassa muuhun kuin rakentamiseen osoitetut alueet ja alueet, joilla ei ole yleiskaavaa: 1. Alue on kaupanteon jälkeen osoitettu yleiskaavamuutoksella A-, P-, K- tai T-alueeksi. 2. Asemakaavoitukselle ja rakentamiselle on tiedossa konkreettinen tarve. 3. Alue nähdään kunnassa ”raakamaana” (muuta tietoa tulevasta käytöstä ei ole). 4. Alue on yleiskaavassa V- tai M-aluetta tai alueen rakentaminen ei ole millään tavoin näköpiirissä. Tarkemmin inventoidun tutkimusaineiston jakauma näihin luokkiin ilmenee taulukossa 11, jossa näkyy myös raakamaan suhteellinen hintataso, kun muut tärkeimmät hintatekijät on vakioitu. Taulukko 11. Raakamaakauppojen lajit, lukumäärä ja suhteellinen hinta. All suhteellinen hinta N Q1 Median Q3 All 1 576 49 82 134 1. Yleiskaavan A-alueet 233 70 106 144 2. Yleiskaavan P- ja K-alueet 30 53 124 243 3. Yleiskaavan T-alueet 87 55 75 116 4. Yleiskaavamuutos kaupan jälkeen 258 66 103 148 5. Rakentamistarve tiedossa 173 80 114 163 6. Raakamaata, ei tietoa käytöstä 160 43 63 119 7. Yleiskaavan V-, M-, E-, R-, L- ym. alueet (rakentamista ei näköpiirissä) 635 38 60 108 Taulukko 12. Vuosina 1995–2007 tehtyjen raakamaakauppojen lajit, lukumäärä ja suhteellinen hinta. All suhteellinen hinta N Q1 Median Q3 All 723 43 68 113 1. Yleiskaavan A-alueet 143 66 99 135 2. Yleiskaavan P- ja K-alueet 12 50 135 271 3. Yleiskaavan T-alueet 64 57 75 105 4. Yleiskaavamuutos kaupan jälkeen 89 49 81 124 5. Rakentamistarve tiedossa 72 69 95 156 6. Raakamaata, ei tietoa käytöstä 97 34 51 74 7. Yleiskaavan V-, M-, E-, R-, L- ym. alueet (ra- kentamista ei näköpiirissä) 246 34 49 76 39 Taulukko 13. Raakamaakaupat, joissa rakentamisen todennäköisyys on alhai- nen. Kauppojen lukumäärä ja suhteellinen hinta. All suhteellinen hinta N Q1 Median Q3 All yleiskaavamerkintä 635 38 60 108 7. Yleiskaavan V, M, E, R, L ym. alu- eet (rakentamista ei näköpiirissä) ei tietoa 413 38 64 118 E 8 43 80 139 L 3 27 54 65 M 109 36 55 78 R 3 36 73 101 V 93 38 62 110 muu 6 66 137 148 Taulukoista 11–13 nähdään, että luokissa 1-5 raakamaa on arvokkaampaa kuin luokissa 6–7. Hintamalleilla voidaan lisäksi osoittaa, että yleiskaavassa A-käyttöön osoitetun raakamaan ja luokkien 2–5 välillä ei ole tilastollisesti merkitseviä eroja. Luokan 6 raakamaa on puolestaan tilastollisesti merkit- sevästi kalliimpaa kuin luokan 7 raakamaa, ja halvempaa kuin luokkien 1–5 raakamaa. Koska yleiskaavassa A-, P- ja T-käyttöön osoitettujen raakamaa-alueiden hinta ei juuri poikkea toisistaan, ei ole mielekästä arvioida tarkemman yleis- kaavamerkinnän vaikutusta hintaan. 5.6 Raakamaan hinnan tasaisuus kunnan sisällä ja yleiskaavan vaikutus Raakamaan hinnan tasaisuudelle kunnan sisällä on tarpeen luoda oma mit- tari. Seuraavassa esitetään tällainen mittari. Se on tarkkaan ottaen raaka- maan ja AP-tontin hintasuhteen tasaisuuden mittari, sillä raakamaan hinta on vakioitu AP-tontin hintaennusteella raakamaan aikana ja paikalla. Määritelmä: Raakamaan ja AP-tontin hintasuhteen kunnansisäinen vaihtelu = hintasuhteen yläkvarttiili / hintasuhteen alakvarttiili (vuosien 2000– 2007 raakamaakaupoissa) Kuva 19 kertoo kalliin ja halvan raakamaan hintaeron Suomen kunnissa. Es- poossa ja Vantaalla kallis raakamaa maksaa 4–5 kertaa halvan raakamaan verran, vaikka sijainnista johtuvat hintaerot on vakioitu tontinhinnalla. Oulus- sa puolestaan kalliin ja halvan hintaero on vain 50 %. Kuvassa 19 esitetty hintasuhteen kvarttiilien suhde kuvaa raakamaan hinnan tasaisuutta kunnan sisällä. Osoittautuu, että hinnan ollessa epätasainen, juu- ri yleiskaavan vaikutus hintaan on suuri. Muiden neljän keskeisimmän hinta- tekijän vaikutuksessa ei ole juuri eroja tasaisen ja epätasaisen raakamaan hintatason kuntien välillä. 40 Kuva 19. Raakamaan hintasuhteen vaihtelu kunnan sisällä. Hintasuhteen kunnansisäisen vaihtelun minimi on ykkönen. Taulukko 14 kertoo hintasuhteen vaihtelun 14 keskeisessä kunnassa. Taulukon mukaan hintasuhteen erot ovat suuria Vantaalla ja Espoossa, ja pieniä mm. Oulussa, Hyvinkäällä, Kuopiossa ja Tampereella. Yleiskaavan vaikutus vaihtelee kuntien välillä. Joissakin kunnissa yleis- kaavassa rakentamiseen osoitetuista alueista maksetaan kolminkertaisesti muuhun raakamaahan verrattuna, ja joissakin muissa kunnissa eroa ei juuri ole. On vaikeaa löytää syytä siihen, että yleiskaavan merkitys vaihtelee kun- tien välillä. Syy ei liity asuntojen hintatasoon, kuten neljän muun tärkeimmän hintatekijän kohdalla. Tosin varsinkin Espoossa ja Vantaalla yleiskaavavara- us rakentamiseen vaikuttaa voimakkaasti, mutta monissa muissa kalliiden asuntojen kaupungeissa vaikutus on vähäinen. Tilastollisin testein voidaan osoittaa, että raakamaan hinnan suuri kunnansisäinen vaihtelu liittyy juuri yleiskaavan vaikutukseen, ei pelkästään, mutta pääasiassa siihen. Taulukko 14 kertoo myös yleiskaavan vaikutuksen erot olettaen, että yleiskaavan vai- kutuksen erot seuraavat raakamaan ja AP-tontin hintasuhteen kunnan sisäi- sen vaihtelun eroja. 41 Taulukko 14. Raakamaan ja tontin hintasuhteen kunnansisäisen vaihtelu. Yleiskaavan (ja yleensä rakentamisen todennäköisyyden) vaikutuksen erot 13 eri kunnassa olettaen, että yleiskaavan vaikutuksen erot seuraavat raakamaan ja tontin hintasuhteen kunnan sisäisen vaihtelun eroja. Kunta Raakamaan ja AP-tontin hintasuhteen kunnan sisäinen vaihtelu Yleiskaavan parametri A -raakamaan ja M -raaka- maan hintasuhde Vantaa 5,3 1,07 2,92 Espoo 4,2 0,88 2,42 Kokkola 4,1 0,87 2,38 Turku 2,6 0,51 1,67 Oulainen 2,5 0,49 1,63 Jyväskylä 2,3 0,41 1,51 Kangasala 2,2 0,40 1,49 Lempäälä 1,9 0,28 1,33 Tampere 1,8 0,25 1,28 Vaasa 1,8 0,24 1,27 Kuopio 1,8 0,22 1,25 Kempele 1,7 0,21 1,24 Hyvinkää 1,6 0,15 1,16 Oulu 1,5 0,09 1,09 Arviointiesimerkki: yleiskaavan vaikutus Arvioitavana on 10 hehtaarin suuruinen rakennetun taajaman rajaan rajoit- tunut raakamaa-alue Kuopiossa. Alue on kuitenkin osoitettu yleiskaavassa pääosin M- ja V-alueeksi. Alueen vierestä on tehty vastikään muutoin vas- taavasta maa-alueesta raakamaakauppa, joka sijaitsee lähes kokonaisuu- dessaan A-alueella. Kuinka määrität arvioitavan kohteen arvon em. kaupan perusteella? Taulukosta 14 huomataan, että Kuopiossa yleiskaavan parametri on 0,22. Taulukosta 1 havaitaan, että kyseessä on dummy-muuttuja, joka saa arvoja 0 ( = ei) tai 1 ( = kyllä). Malliparametrilla voidaan vakioida vertailukaupat hyödyntäen kaavaa: VAKIOINTIKERROIN e MALLIPARAMETRI MUUTTUJAN ARVO MUUTKOHDE= × –( ( TUJAN ARVOVERTAILUKAUPPA)) VAKIOINTIKERROIN e= =0 22 0 1 0 80, ( ) ,× – Jotta vertailukauppa saadaan vastaamaan arvioitavaa kohdetta, tulee yleis- kaavavarauksiltaan poikkeavan kaupan neliöhintaa laskea 20 %. 42 6 Erityiskysymyksiä Tässä luvussa käsitellään aluksi muutamia raakamaan hintaan vaikuttavia sijaintitekijöitä, jotka eivät ”mahdu” viiden tärkeimmän hintatekijän joukkoon ja pohditaan, tuleeko näiden tekijöiden vaikutus tyhjentävästi huomioiduksi raakamaan arvioinnissa tontin hintaennusteen kautta. Toiseksi luvussa poh- ditaan epätyypillisempien raakamaakohteiden tai -kauppojen arviointia tai käyttöä vertailukauppana. Lopuksi luvussa pohditaan raakamaan hintakehi- tyksen dynamiikkaa ja kuntien välisiä eroja, mm. sitä, mistä muusta ne voivat riippua kuin asuntojen, toimitilojen taikka tonttien hinnoista? 6.1 Sijaintitekijät Raakamaan hintaan vaikuttavia sijaintitekijöitä on kymmeniä. Niistä valtaosa voidaan luokitella joihinkin seuraavista: – sijainti kysyntäkeskuksiin nähden – sijainti vesistöihin nähden – sijainti tieverkkoon nähden – sijainti häiriölähteisiin nähden. Aikaisemmin esitetyissä hintamalleissa (2–26) em. sijaintitekijöiden vaikutus on pelkistetty yhteen muuttujaan, asuntotontin hintaennuste raakamaan pai- kalla. Nollahypoteesinä on ollut, että mainitut sijaintitekijät vaikuttavat samal- la tavoin asuntotonttien ja raakamaan hintaan. Taulukossa 3 esitetyn mallin 3 mukaan mitkään malleissa 1–2 käytetyt sijain- titekijät eivät vaikuta raakamaan ja tonttimaan hintasuhteeseen tilastollisesti merkitsevällä tavalla. Liitteessä 1 esitetyissä malleissa 5 ja 6 on verrattu seit- semän eri sijaintitekijän vaikutuksia raakamaan ja tonttimaan hintaan ilman, että vaikutusten erojen merkitsevyyttä olisi testattu. Esimerkiksi vesistön lä- heisyyden vaikutuksen osalta erot ovat silmämääräisesti merkityksettömiä. Kahden hintatekijän kohdalla erot näyttävät kuitenkin merkitseviltä. Helsingin läheisyys näyttää vaikuttavan raakamaan kohdalla enemmän kuin tonttien kohdalla, mutta tämä ero on näennäinen, koska malleissa 5 ja 6 kauppo- jen maantieteellinen rakenne poikkeaa. Helsingin seutukunnan mallissa niin raakamaan kuin tonttimaankin jousto Helsingin läheisyyden suhteen on lä- hellä ykköstä. Ainoa merkittävä poikkeus on päätieverkon läheisyys. Mallien 5 ja 6 vertailu osoittaa, että valtatien läheisyys vaikuttaa paljon voimakkaammin raakamaan hintaan kuin asuntotontin hintaan. Tämäkin ero johtuu osittain siitä, että ver- tailujoukot eivät ole symmetrisiä, sillä asuntotontteja verrataan kaavoittamat- tomaan maahan, joka tulevassa kaavassa tulee muuhun tarkoitukseen kuin asumiseen. Kaupallisteolliseen käyttöön osoitetuilla asemakaavatonteilla valtatien läheisyys saattaa vaikuttaa hintaan samalla tavoin kuin raakamaan kohdalla. Erityisesti on huomattava, että yritysten ostamissa kaavoittamat- toman maan kaupoissa valtatien läheisyys vaikuttaa voimakkaammin kuin kuntien raakamaaostoissa. 43 Valtateiden ja erityisesti niiden liittymien läheisyydessä asuntotontin hinta on joka tapauksessa huono vertailukohde raakamaan arvioinnille. Sopivampi lähestymistapa olisivat asemakaavan P- ja T-tonttien hinnat. Niiden ja raaka- maan hintojen suhdetta ei tässä projektissa ole tutkittu. Vaikka valtateiden ja niiden eritasoliittymien läheisyys nostaa maan hintaa, ei vaikutus yleensä ole kovin suuri kuntien ostoissa, ja tekijä jätettiin lopulta pois hintamalleista. Myös yksityisten ostoissa liittymän läheisyyden vaikutus on pienehkö ja tulee yleensä huomioiduksi taajamien läheisyyden muodos- sa. Muutamissa yritysten ostamissa kohteissa (alle 50 kauppaa) liittymien läheisyyden itsenäinen vaikutus oli merkittävä. Koska ne lienee hankittu kau- pallisteolliseen tarkoitukseen, niitä on luontevaa tutkia samalla kun tutkitaan asemakaavassa kaupallisteolliseen tarkoitukseen osoitettujen kohteiden (P- ja T-kaavamerkinnät) kauppahintoja. Liittymien lähellä sijaitsevat alueet myytäneen kuitenkin pääosin asemakaavoitettuna, jos raskasta rakentamis- ta on tulossa. 6.2 Tutkimusaineistosta karsitut kaupat 6.2.1 Raakamaa, jolla on rakennuksia Kuntien kaupoista 12 % karsittiin sillä perusteella, että alueella oli rakennuk- sia. Näiden kauppojen laatuvakioitu hinta oli 54 % korkeampi kuin rakenta- mattomien. Rakennuksia käsittävät raakamaakaupat olivat myös keskimää- räistä suurempia, ja niiden osuus myydystä pinta-alasta oli 19 %. Tämä on luonnollista, sillä pinta-alaltaan isot kohteet ovat harvoin rakentamattomia. Kauppoihin sisältyvien rakennusten määrä ja laatu vaihtelee paljon, ja val- taosa näistä kaupoista antaisi tarkemman inventoinnin jälkeen lisätietoa raakamaan hinnasta. Pinta-alan kasvaessa rakennuksen arvo-osuus kaup- pahinnasta odotetusti laskee. Kalliiden asuntojen alueille rakennusten arvo- osuus raakamaakaupoissa puolestaan on yllättäen suurempi kuin halvoilla alueilla. 6.2.2 Yritysten ja yksityisten ostama kaavoittamaton maa Rakentamattomien kohteiden kaupoista 8 % karsittiin sillä perusteella, että ostajana oli yritys. Näiden kauppojen laatuvakioitu hinta ei koko maan mallis- sa poikennut kuntien maksamista hinnoista, ja hintasuhteen hajonta oli vain vähän suurempi. Yritysten kaupoissa oli selviä maantieteellisiä eroja, Helsin- gin seutukunnassa kaupoista 14 % karsittiin yrityksen ostamana, ja näiden kauppojen laatuvakioitu hinta oli 54 % korkeampi kuin kuntien maksamat hinnat. Myös moottoritie- ja muiden eritasoliittymien lähialueilla yritysten maksamat kauppahinnat olivat korkeampia kuin kuntien maksamat hinnat. Yritysten ostamat kohteet olivat pinta-alaltaan pienempiä kuin kuntien osta- mat. Todennäköisesti monet yritysten ostamat kohteet muodostavat yhden käyttöyksikön, esimerkiksi tulevan teollisuus- tai liiketontin, mihin myös sijainti valtatien läheisyydessä joskus viittaa. Yritysten ostoissa on usein enemmän tontti- kuin raakamaakaupan piirteitä. Siitä huolimatta (tai sen vuoksi) niitäkin olisi tarpeen tutkia, mielellään yhdessä kaupallisteollisten tonttien hintojen 44 kanssa. Tässä tutkimuksessa kysymys yritysten ostaman raakamaan hin- nasta joudutaan jättämään näiden kommenttien varaan. 6.2.3 Maankäyttösopimuksen vaikutuksesta Tarkasti inventoitu tutkimusaineisto käsitti vain 19 kauppaa, joihin liittyi maan- käyttösopimus. Kauppoja oli siis 1 % kaikista tarkasti inventoiduista kaupois- ta. Joidenkin näiden kauppojen osalta tiedettiin, että osa kauppahinnasta oli maksettu rakennusoikeuden muodossa. Maankäyttösopimuksen vaikutus kauppa-hintaan ei ole tilastollisesti merkitsevä. Tutkimusaineiston heikkou- den takia näillä tuloksilla ei ole merkitystä. Tutkimusaineistossa oli kauppoja 360 kunnasta, joista 318 oli sellaisia, joista tietoa yleiskaavasta tai kauppaan mahdollisesti liittyvästä maankäyttösopi- muksesta ei ollut. Tiettävästi ainakin muutamissa näistä kunnista osa kaup- pahinnasta maksetaan rakennusoikeuden muodossa, joten KHR:ssä näkyvä kauppahinta olisi näitten kauppojen osalta liian alhainen. Tällaisten kauppo- jen lukumäärästä ei ole tietoa, mutta inventoidut kaupat viittaavat siihen, että kauppojen osuus on vähäinen, ehkä 1 %. Mikäli kauppoja olisi paljon, sen tulisi näkyä hintamalleissa siten, että inventoimattomat kunnat olisivat keski- määrin halvempia kuin inventoidut kunnat. Näin ei ole, vaan niiden laatuvaki- oitu hinta on 6 % kalliimpi kuin inventoitujen kuntien kauppojen hinta. 6.2.4 Ali- tai ylihintaisina karsitut kaupat Alihintaisiksi katsottiin kaupat, joissa neliöhinta oli alle 1 % tontinhinnan en- nusteesta kaupanteon ajankohtana. Ylihintaisiksi katsottiin kaupat, joissa neliöhinta oli yli 100 % tontinhinnan ennusteesta kaupanteon ajankohtana. Kuntien kaupoista 1,6 % karsittiin ylihintaisina ja 2,2 % alihintaisena. Esi- merkiksi Helsingin seudulla alihintaisena karsittiin 5 % eli 29 kauppaa ja yli- hintaisena yksi kauppa. Alihintaisuus voi johtua esimerkiksi siitä, että osa kauppahinnasta on maksettu muussa muodossa kuin rahana, ja tieto tästä puuttuu KHR:stä. 6.2.5 Raakamaa, jossa on voimassa oleva asemakaava Tutkimuksessa käytetyn määritelmän mukaan raakamaa on asemakaavoit- tamatonta maata. Kuitenkin myös asemakaavan piirissä oleva maa on jos- kus raakamaata siinä mielessä, että asemakaava on vanhentunut ja alueen käyttötarkoitus todennäköisesti muuttuu, ja tähän muutokseen liittyy epä- varmuus. Tyypillisesti kaupunkien keskusta-alueilla on vanhoja teollisuus-, rautatie- ja satama-alueita, jotka vapautuvat asumiseen ja palveluihin. Ei ole tiedossa, missä määrin tällaisista alueista on tehty kauppoja. Jos kauppoja on tehty, niiden hinnoittelu ei perustu kaupunkien reunoilla sijaitsevaa raa- kamaata käsittäviin vertailukauppoihin, tai ei ainakaan pelkästään niihin. Tä- män tutkimuksen aineistossa ei ole asemakaava-alueen kauppoja. 45 6.3 Raakamaan hintakehityksen pohdintaa Raakamaan hintakehitys ei kokonaan selity asuntojen hintakehityksellä, ku- ten mallien 7 ja 8 vertailu (ks. taulukko 4) paljastaa. Kun malliin lisätään trendi, mallin tehokkuus kasvaa selvästi. Jostain syystä trendi on melkein aina negatiivinen. Trendin lisääminen malliin muuttaa asuntojen hintaindek- sin kerrointa, koska hintaindeksin trendi itsessään on nouseva, ja muuttujat korreloivat.4 Trendin negatiivisen kertoimen tulkinta jää avoimeksi. On kuitenkin selvää, että raakamaan hintakehitykseen vaikuttavat myös muut kuin kysyntätekijät, joita malleissa edustaa asuntojen hintaindeksi. Myös raakamaan tarjonnalla on merkitystä. Raakamaan tarjonnan ajalliset muutokset ovat ehkä vähäi- siä, mutta pitkän ajan kuluessa ne tuskin ovat merkityksettömiä. Raakamaan tarjontaan vaikuttavat eniten liikenneyhteyksien paraneminen, muutokset ra- kentamisen esteissä ja kuntien maapolitiikka. Raakamaan tarjontapuolella on lisäksi lyhytaikaisia, ohimeneviä muutoksia. Esimerkiksi raakamaan tilapäinen myyntivoitonverovapaus on aiheuttanut ti- lapäisen tarjonnan lisäyksen, joka ilmenee suurina kauppamäärinä lyhyenä aikana. Tällainen myyntivoitonverovapaus oli voimassa 9 kuukauden ajan päättyen 30.6.2001 ja 14 kuukauden ajan päättyen 31.3.2009. Myös esimer- kiksi verosäännösten muutokset vaikuttivat raakamaamarkkinoihin vuosien 1985 ja 1988 lopussa. Niillä on voinut olla myös vaikutusta kauppahintoihin, mitä ei ole kuitenkaan tässä yhteydessä tutkittu. 6.4 Kuntien välisten hintaerojen pohdintaa Tämän tutkimuksen hintamalleissa kuntien väliset hintaerot on ”putsattu pois” luokkamuuttujien avulla tutkimatta niitä syvällisemmin. Mallit 4–5 kerto- vat (ks. taulukko 4), että nämä hintaerot johtuvat merkittävästi asuntojen ja tonttien hintaeroista kuntien välillä. Vertailu em. taulukossa esitettyihin mal- leihin 6-8 kuitenkin paljastaa, etteivät asuntojen ja tonttien hinnat selitä erityi- sen tehokkaasti kuntien välisiä raakamaan hintaeroja. Raakamaan suhteellinen kalleus Suomen kunnissa voidaan laskea esimer- kiksi vertaamalla malleilla 5 ja 7 laskettua hintaennustettua toisiinsa. Malli 5 kertoo, paljonko raakamaa kunnassa maksaisi, jos raakamaan hinta perus- tuisi pelkästään asuntojen ja tonttien hintoihin. Malli 7 puolestaan kertoo, mitä raakamaa ”oikeasti” maksaa. Mallien erotus mittaa raakamaan suhteellisen kalleuden yksittäisessä kunnassa. Tätä muuttujaa voidaan puolestaan pyr- kiä selittämään erilaisilla aluetaloudellisilla ja (maa-)poliittisilla muuttujilla. Kuntien väliset hintaerot eivät ole käytännön arvioinnin kannalta erityisen kiinnostavia, koska vertailukaupoiksi kelpaavat yleensä vain samassa kun- nassa tehdyt kaupat. Pahimmillaan kuntien väliset hintaerot ovat kuitenkin 4 ”Oikeaoppisessa” mallissa asuntojen hintaindeksin sijaan tulisi käyttää indeksin trendipoikkeamaa. Tällöin mallin estimoima trendi kertoisi suoraan hinnan todel- lisen keskimääräisen kallistumisen koko tutkimusjaksolla. 46 kiusallisia (erityisesti lunastamisen yhteydessä), jos vertailukauppoja on saatavilla niukasti ja hintaerot kuntarajan kahden puolen ovat suuret. 6.5 Raakamaan ja AP-tontin hintasuhteet Raakamaan ja AP-tontin hintasuhde on mallinnettu koko maata koskevalla aineistolla mallissa 3 (ks. taulukko 3). Mallin 3 mukaan raakamaan ja AP- tontin hintasuhde on keskimäärin hieman yli 3 %. Arviointiin paremmin so- veltuvat keskimääräiset hintasuhteet on esitetty erityyppisillä aineistoilla, eri- tyyppisillä alueilla ja eri aikoina liitteessä 3 (taulukot 20–36). 47 7 Lopuksi 7.1 Raakamaan käytännön arvioinnista Kun riittävän tuoreita raakamaakauppoja on arvioitavan kohteen markkina- alueelta (samasta kunnasta) löydettävissä, suositellaan raakamaan arvioin- ti tehtäväksi ensisijaisesti vertailukauppamenetelmää hyödyntäen. Tällöin arvioitavalle kohteelle etsitään vertailuun parhaiten sopivat raakamaakau- pat, joiden kauppahinnat vakioidaan arvioitavaa kohdetta vastaaviksi niiden poikkeavien ominaisuuksien suhteen. Vertailukauppojen poikkeavien omi- naisuuksien vakiointiin suositellaan käytettäväksi ensisijaisesti taulukossa 9 esitettyjen hintatekijöiden laatuvakiointikertoimia. Arviointia voidaan tukea myös hintasuhdemenetelmää hyödyntäen, missä raakamaan arvoa lähestytään asuntotonttien hintaennusteesta lähtien. Hin- tasuhteiden keskiarvot eri ajankohtina ja erityyppisillä alueilla on esitetty liit- teessä 3 taulukoissa 20–36. 7.2 Jatkotutkimusaiheita Tutkimusaihe on hedelmällinen sekä kiinteistöarvioinnin kannalta että laa- jemmin. Maanmittauslaitoksen kannalta kiinnostavia ovat seuraavat aiheryh- mät, joissa jatkotutkimuksen tarve on ilmeinen: – raakamaan hinta yksityisten ostoissa – maankäyttösopimusten vaikutus raakamaamarkkinoihin – maan hinta tärkeiden tieliittymien läheisyydessä – perusrakenteen ja erityisesti kunnallistekniikan kytkentäkustannusten suuruus. Asunto- ja maapolitiikan kannalta tutkimustuloksia voidaan hyödyntää erityi- sesti tonttien tarjonnan ja asuntotuotannon edellytysten tutkimuksessa. 48 Liite 1 – Tonttien ja raakamaan hintamallien vertailu Taulukossa 15 verrataan tonttien raakamaan hintaan vaikuttavia tekijöitä. Hintamalli 1 kertoo, että asuntotonttien hinnat seuraavat asuntojen hintoja niin ajan kuin paikankin mukaan. Kuntakohtaiset erot asuntojen keskihinnas- sa heijastuvat 3½-kertaisina kuntakohtaisina eroina asuntotonttien hinnoissa (exp(2,26 – 1) = 3,5). Asuntojen hintojen ajalliset vaihtelut heijastuvat 1½-kertaisina vaihteluina tonttien hinnoissa (exp (0,8 + 0,62 – 1) = 1,5). Tonttien hinnat seuraavat asuntojen hintoja viiveellä, jonka pituus on noin viisi kuukautta (0,62 / (0,8 + 0,62) = 0,43 v). Tämän syklisen yhteyden lisäksi tontit kallistuvat asuntojen hintoihin verrattuna myös trendinomaisesti, eli ton- tin osuus asunnon hinnasta kasvaa ajan myötä. Myös raakamaan hinta seu- raa asuntojen hintoja niin ajan kuin paikankin mukaan. Vaikutus on kuitenkin heikompi kuin tonttien kohdalla. Varsinkin asuntojen kuntakohtaiset hintaerot näkyvät heikosti raakamaan hinnassa. Asuntojen kuntien väliset hintaerot eivät heijastuvat raakamaan hintaan täydellä painolla (exp (0,70 – 1) = 0,75). Asuntojen hintojen sykli heijastuu raakamaan hintaan jokseenkin samalla painolla ja vajaan vuoden viiveellä. Viive tonttien hintoihin verrattuna on siis kaksinkertainen, ja syklinen vaihtelu selvästi heikompaa. Toisin kuin asuntotonttimaa, kuntien ostama raakamaa ei ole kallistunut asun- toihin verrattuna trendinomaisesti. Päinvastoin, kuntien tekemissä kaupoissa raakamaa on halventunut asuntoihin verrattuna noin prosentin vuodessa. Hal- ventuminen asuntotontteihin verrattuna on 2 % vuodessa, eli raakamaan ja tonttimaan hintasuhde on laskenut viimeisten parin vuosikymmenen aikana. Taulukossa 14 esitetyt mallit 5 ja 6 ovat estimoitu tonteille ja raakamaalle si- ten, että hintatason kuntakohtaiset erot on huomioitu kuntadummeilla asun- tojen keskihinnan sijasta. Mallien tehokkuus kasvaa selvästi, mikä merkitsee sitä, että kuntien väliset hintaerot riippuvat paljon muustakin kuin asuntojen hinnoista. Tehokkuus kasvaa varsinkin raakamaan mallissa. Juuri raaka- maamarkkinoilla näyttää olevan kuntakohtaisia tekijöitä, jotka eivät palaudu aluetaloudellisiin perustekijöihin. 49 Taulukko 15. Asuntotonttien ja raakamaan hintamallien vertailu. Malli nro 1 4 5 6 argumenttina asuntojen keskihinta argumenttina kuntadummyt Raakamaan hinta AP-tontin hinta Raakamaan hinta AP-tontin hinta Muuttujia kpl 13 13 49 341 Havaintoja kpl 1 575 29 988 1 575 29 988 Selitysaste 0,51 0,62 0,62 0,70 jäännöshajonta (log) 0,61 0,76 0,54 0,68 Selitettävän muuttujan keskiarvo 0,40 3,14 0,40 3,14 kerroin kerroin kerroin kerroin kuntadummyt ei ei on on rakentamisen todennäköi- syys suuri 0,32 0,31 etäisyys rakennetun taaja- man rajaan (km) –0,27 –0,17 pinta-ala (log) –0,17 –0,39 –0,14 –0,39 log (asuntojen keskihinta kunnassa) 0,70 2,26 aika –0,013 0,009 –0,010 0,009 log (asuntojen reaalihin- taindeksi) 0,32 0,80 0,22 0,78 log (asuntojen reaalihin- taindeksi), vuodella viiväs- tetty 0,67 0,62 0,66 0,76 log (etäisyys Helsinkiin; km) –0,22 x) –0,11 x) –1,16 y) –0,60 y) log (etäisyys lähimpään 10 suurimpaan keskukseen; km) –0,21 x) –0,17 x) –0,23 y) –0,29 y) log (etäisyys lähimpään 50 suurimpaan keskukseen; km) x) –0,14 x) –0,10 y) log (etäisyys lähimpään 200 suurimpaan keskuk- seen; km) –0,15 x) –0,11 x) –0,25 y) –0,15 y) etäisyys valtatielle (km) –0,046 –0,006 –0,046 –0,004 etäisyys autotielle (km) 0,009 0,020 log( etäisyys meren ran- taan; m) –0,28 –0,19 –0,25 –0,21 log (etäisyys yli 30 ha jär- ven; m) 0,03 –0,09 –0,17 –0,14 x) Muuttuja korreloi voimakkaasti kunnan asuntojen hintatason kanssa, selittää pääasiassa tekijän vaikutusta tonttien tai raakamaan kunnansisäiseen vaihteluun. y) Selittää tekijän vaikutusta tonttien tai raakamaan kunnansisäiseen vaihteluun. Kuntien väli- nen vaihtelu näkyy pelkästään kuntadummien arvoina. 50 Liite 2 – Eräiden mikrosijaintitekijöiden vaikutuksia Taulukko 16. Eräiden mikrosijaintitekijöiden hintavaikutuksia (1576 kaupan malli). Raakamaakaupat, joissa rakentamisen todennäköisyydestä tietoa. Selitettävät muuttujat logaritmoitu. Mallin nro 11 12 13 14 Data Vastanneet kunnat Vastanneet kunnat Vastanneet kunnat, 1985– 1994 kaupat Vastanneet kunnat, 1995– 2007 kaupat Selitettävä muuttuja log (raakamaan hinta ja AP-ton- tin hintasuhde) log (raakamaan hinta (€/m2)) log (raaka- maan hinta (€/m2)) log (raaka- maan hinta (€/m2)) Kauppoja 1 576 1 576 852 722 Muuttujia 50 51 44 51 Mallin tehokkuus R2 0,48 0,62 0,66 0,64 logaritminen jäännöskes- kihajonta (s log isimmät tunnusluvut ovat esitetty liitteessä 3) 0,54 0,54 0,53 0,51 Selitettävän muuttujan keskiarvo –3,39 0,40 0,44 0,35 kerroin kerroin kerroin kerroin log (AP -tontin hintaennus- te v. 2000 hintatasossa) 0,73 0,76 0,67 log (asuntotontin reaalihin- taindeksi) –0,30 0,35 0,30 –0,01 x) Aika (vuosi+kk/12-2000) –0,02 –0,02 0,00 x 0,01 x) log (etäisyys Helsinkiin, km) –0,33 –0,54 –0,68 –0,09 x) log (etäisyys rautatiease- malle, km) –0,17 –0,17 –0,09 –0,30 etäisyys valtatielle (km) –0,05 x) –0,06 –0,04 x) –0,10 etäisyys paikallistieverkos- toon (km) –0,05 –0,06 x) –0,10 x) –0,11 x) sijaitsee rakennetun taaja- man sisällä 0,19 0,18 0,12 x) etäisyys rakennetun taa- jaman rajaan (km, max 2 km) –0,14 –0,16 –0,12 –0,17 log(pinta-ala, jos yli 3 km päässä rak.taajaman ra- jasta) –0,16 –0,17 –0,17 –0,07 x) log(pinta-ala) -0,1 –0,13 –0,13 –0,17 –0,09 rakentamisen todennnä- köisyys korkea 0,27 0,29 0,24 0,32 rajoittuu kunnan ennes- tään omistamaan maahan 0,06 x) 0,07 x) 0,08 x) 0,07 x) rajoittuu rakennettuun taa- jamaan 0,12 0,11 0,16 0,15 x) Parametri ei ole tilastollisesti merkitsevä. 51 Taulukko 17. Eräiden mikrosijaintitekijöiden hintavaikutuksia. (9245 kaupan malli). Suomen kuntien kaikki raakamaakaupat. Selitettävät muuttujat logarit- moitu. Rakentamisen todennäköisyydestä ei ole tietoa. Mallin nro 15 16 17 18 Data Kaikki kunnat Kaikki kunnat Kaikki kun- nat, 1985- 1994 kaupat Kaikki kun- nat, 1995- 2007 kaupat Selitettävä muuttuja log (raakamaan hinta ja AP-ton- tin hintasuhde) log (raakamaan hinta (€/m2)) log (raaka- maan hinta (€/m2)) log (raaka- maan hinta (€/m2)) Kauppoja 9 245 9 245 5 467 3 778 Muuttujia 428 429 420 395 Mallin tehokkuus R2 0,67 0,53 0,57 0,55 logaritminen jäännöskes- kihajonta (s log) 0,77 0,75 0,73 0,74 Selitettävän muuttujan keskiarvo –0,08 –0,18 –0,12 –0,26 kerroin kerroin kerroin kerroin log (AP-tontin hintaennus- te v. 2000 hintatasossa) 0,37 0,35 0,32 log (asuntotontin reaali- hintaindeksi) –0,27 0,61 0,51 0,17 x) Aika (vuosi+kk/12-2000) –0,03 –0,03 –0,03 0,02 log (etäisyys Helsinkiin, km) 0,37 –0,27 –0,43 0,11 x) log (etäisyys rautatiease- malle, km) –0,05 –0,08 –0,03 x) –0,15 etäisyys valtatielle (km) –0,06 –0,08 –0,09 –0,08 etäisyys paikallistiever- kostoon (km) –0,39 –0,36 –0,34 –0,43 sijaitsee rakennetun taa- jaman sisällä 0,23 0,23 0,21 etäisyys rakennetun taa- jaman rajaan (km, max 2 km) –0,22 –0,25 –0,24 –0,27 log(pinta-ala, jos yli 3 km päässä rak.taajaman ra- jasta) –0,21 –0,22 –0,23 –0,17 log(pinta-ala) –0,21 –0,20 –0,23 –0,15 interaktio: log(pinta-ala) ja as.tontin hinta 0,03 0,02 0,01 x) 0,03 interaktio: et.rak.taajaman rajaan ja as.tontin hinta –0,02 0,03 0,05 0,01 x) x) Parametri ei ole tilastollisesti merkitsevä. 52 Liite 3 – Havaintoaineiston ominaisuuksia Taulukko 18. Muuttujien lyhenteet. Lyhenne Muuttuja Hinta raakamaan hinta (euroa/m2) kaupantekohetkellä Hinta(2008) raakamaan hinta (euroa/m2) kaupantekohetkellä v. 2008 hinta- tasossa Hintasuhde raakamaan ja AP -tontin hintojen suhde (%) Taajamaetäisyys etäisyys rakennetun taajaman rajaan (km; max 2 km) Pinta-ala pinta-ala (m2) Hintaennuste(2008) AP-tontin ennuste raakamaan paikalla vuonna 2008 Indeksi(asunnot) vuodella viivästetty asuntojen reaalihinta-indeksi Log(hintapoikkeama) log (asuntojen kunnan keskihinnan poikkeama koko maan keskihinnasta) Yleiskaava inventoitu yleiskaavamerkintöjen osalta inventoidut kaupat Rakentaminen näköpiirissä rakentamisvaraus yleiskaavassa tai rakentaminen muutoin todennäköistä Kasvava seutukunta väkiluvultaan kasvava seutukunta Kalliit kunnat asuntojen hintataso kunnassa kallis Kunnan osuus myynnissä kunnan osuus tonttimyynnistä keskimääräistä suurempi Taulukko 19. Koko maata koskevan aineiston ominaisuudet. Muuttuja Havaintojen lukumäärä Keski- arvo Medi- aani Ala- kvartiili Ylä- kvartiili Minimi Maksimi Hinta 8 035 1,24 0,90 0,45 1,59 0,02 60,89 Hinta(2008) 8 035 1,62 1,21 0,60 2,06 0,02 63,16 Hintasuhde 8 035 13,71 9,35 5,03 17,09 1,02 95,02 Taajamaetäisyys 8 035 1,09 0,59 0,18 1,90 0,00 3,00 Pinta-ala 8 035 11,04 5,12 2,43 11,61 1,00 525,11 Hintaennuste(2008) 8 035 23,01 12,68 7,01 27,68 0,96 464,92 Indeksi(asunnot) 8 035 98,43 94,85 81,59 115,98 65,27 132,84 Log(hintapoikkeama) 8 035 0,00 –0,00 –0,17 0,13 –0,64 0,91 Yleiskaava inventoitu 8 035 21 % – – – – – Rakentaminen näkö- piirissä 8 035 11 % – – – – – Kasvava seutukunta 8 035 58 % – – – – – Kalliit kunnat 8 035 50 % – – – – – Kunnan osuus myyn- nissä 8 035 54 % – – – – – Taulukko 20. Vuosia 1985–1991 koskevan aineiston ominaisuudet. Muuttuja Havaintojen lkm. Keski- arvo Mediaani Ala- kvartiili Ylä- kvartiili Hinta 3 825 1,1 0,8 0,4 1,4 Hinta(2008) 3 825 1,7 1,3 0,6 2,2 Hintasuhde 246 8,9 6,4 4,2 11,1 Taajamaetäisyys 3 825 1,2 0,6 0,2 2,5 Pinta-ala 3 825 11,7 5,5 2,5 12,5 Hintaennuste(2008) 3 825 21,3 11,3 6,5 23,5 Rakentaminen näköpiirissä 3 825 9,8 % – – – Yleiskaava inventoitu 3 825 19,2 % – – – 53 Taulukko 21. Vuosia 1992–1998 koskevan aineiston ominaisuudet. Muuttuja Havaintojen lkm. Keski- arvo Mediaani Ala- kvartiili Ylä- kvartiili Hinta 1 470 1,1 0,8 0,4 1,3 Hinta(2008) 1 470 1,3 1,0 0,4 1,7 Hintasuhde 296 15,4 10,3 5,1 19,5 Taajamaetäisyys 1 470 1,1 0,6 0,2 1,9 Pinta-ala 1 470 10,3 4,2 2,2 9,8 Hintaennuste(2008) 1 470 25,3 13,7 7,5 32,4 Rakentaminen näköpiirissä 1 470 13,1 % – – – Yleiskaava inventoitu 1 470 23,1 % – – – Taulukko 22. Vuosia 1999–2008 koskevan aineiston ominaisuudet. Muuttuja Havaintojen lkm. Keski- arvo Mediaani Ala- kvartiili Ylä- kvartiili Hinta 2 740 1,5 1,1 0,6 1,9 Hinta(2008) 2 740 1,7 1,2 0,7 2,1 Hintasuhde 2 740 14,0 9,6 5,1 17,2 Taajamaetäisyys 2 740 0,9 0,6 0,2 1,4 Pinta-ala 2 740 10,5 5,2 2,4 11,2 Hintaennuste(2008) 2 740 24,2 14,4 8,1 30,6 Rakentaminen näköpiirissä 2 740 14,2 – – – Yleiskaava inventoitu 2 740 22,5 – – – Taulukko 23. ”Helsingin seutu” aineiston ominaisuudet. Muuttuja Havaintojen lkm. Keski- arvo Mediaani Ala- kvartiili Ylä- kvartiili Hinta 536 3,0 1,8 1,0 3,0 Hinta(2008) 536 3,9 2,3 1,4 4,1 Hintasuhde 536 8,4 5,6 3,4 10,3 Taajamaetäisyys 536 0,7 0,4 0,1 0,9 Pinta-ala 536 12,0 5,7 2,7 12,2 Hintaennuste(2008) 536 99,4 95,7 71,8 117,5 Rakentaminen näköpiirissä 536 33 % – – – Yleiskaava inventoitu 536 80 % – – – 54 Taulukko 24. ”Muut valtakunnan osakeskukset” aineiston ominaisuudet. Muuttuja Havaintojen lkm. Keski- arvo Mediaani Ala- kvartiili Ylä- kvartiili Hinta 1 664 1,5 1,2 0,7 2,0 Hinta(2008) 1 664 1,9 1,6 0,9 2,6 Hintasuhde 692 9,1 7,3 4,4 11,4 Taajamaetäisyys 1 664 0,8 0,4 0,1 1,1 Pinta-ala 1 664 11,3 6,0 2,8 12,5 Hintaennuste(2008) 1 664 34,8 33,0 18,7 44,5 Rakentaminen näköpiirissä 1 664 34 % – – – Yleiskaava inventoitu 1 664 59 % – – – Taulukko 25. ”Muut kasvavat seutukunnat” aineiston ominaisuudet. Muuttuja Havaintojen lkm. Keski- arvo Mediaani Ala- kvartiili Ylä- kvartiili Hinta 2 442 1,1 0,9 0,5 1,6 Hinta(2008) 2 442 1,5 1,2 0,6 2,0 Hintasuhde 986 15,0 11,5 5,9 19,2 Taajamaetäisyys 2 442 1,0 0,6 0,2 1,8 Pinta-ala 2 442 10,9 5,0 2,4 10,7 Hintaennuste(2008) 2 442 17,0 12,9 7,1 23,4 Rakentaminen näköpiirissä 2 442 8 % – – – Yleiskaava inventoitu 2 442 10 % – – – Taulukko 26. ”Isot ei-kasvavat seutukunnat” aineiston ominaisuudet. Muuttuja Havaintojen lkm. Keski- arvo Mediaani Ala- kvartiili Ylä- kvartiili Hinta 1 242 1,0 0,8 0,4 1,3 Hinta(2008) 1 242 1,3 1,0 0,5 1,7 Hintasuhde 394 15,5 11,6 7,1 20,1 Taajamaetäisyys 1 242 1,1 0,6 0,2 1,8 Pinta-ala 1 242 10,1 5,0 2,3 10,9 Hintaennuste(2008) 1 242 10,9 9,7 6,1 15,0 Rakentaminen näköpiirissä 1 242 – – – – Yleiskaava inventoitu 1 242 – – – – Taulukko 27. ”Pienet ei-kasvavat seutukunnat” aineiston ominaisuudet. Muuttuja Havaintojen lkm. Keski- arvo Mediaani Ala- kvartiili Ylä- kvartiili Hinta 2 151 0,9 0,7 0,3 1,1 Hinta(2008) 2 151 1,2 0,9 0,4 1,6 Hintasuhde 674 19,7 13,7 7,0 24,7 Taajamaetäisyys 2 151 1,5 1,1 0,3 3,0 Pinta-ala 2 151 11,3 5,0 2,3 11,7 Hintaennuste(2008) 2 151 8,6 7,6 4,9 10,7 Rakentaminen näköpiirissä 2 151 – – – – Yleiskaava inventoitu 2 151 – – – – 55 Taulukko 28. ”Kunnan markkinaosuustontinmyynnissä pieni” aineiston omi- naisuudet. Muuttuja Havaintojen lkm. Keski- arvo Mediaani Ala- kvartiili Ylä- kvartiili Hinta 3 669 1,3 0,8 0,4 1,5 Hinta(2008) 3 669 1,7 1,1 0,5 2,0 Hintasuhde 1 460 11,3 7,8 4,1 14,1 Taajamaetäisyys 3 669 1,2 0,7 0,2 2,2 Pinta-ala 3 669 12,4 5,6 2,5 12,9 Hintaennuste(2008) 3 669 27,3 13,9 7,6 31,3 Rakentaminen näköpiirissä 3 669 10,7 % – – – Yleiskaava inventoitu 3 669 21,8 % – – – Taulukko 29. ”Kunnan markkinaosuustontinmyynnissä suuri” aineiston omi- naisuudet. Muuttuja Havaintojen lkm. Keski- arvo Mediaani Ala- kvartiili Ylä- kvartiili Hinta 4 366 1,2 1,0 0,5 1,6 Hinta(2008) 4 366 1,6 1,3 0,7 2,1 Hintasuhde 1822 15,6 11,3 6,0 19,5 Taajamaetäisyys 4 366 1,0 0,5 0,2 1,7 Pinta-ala 4 366 9,9 4,9 2,4 10,5 Hintaennuste(2008) 4 366 19,4 12,0 6,8 25,2 Rakentaminen näköpiirissä 4 366 12,9 % – – – Yleiskaava inventoitu 4 366 20,4 % – – – Taulukko 30. ”Kauppoja ei inventoitu tarkemmin” aineiston ominaisuudet. Muuttuja Havaintojen lkm. Keski- arvo Mediaani Ala- kvartiili Ylä- kvartiili Hinta 6 344 1,1 0,8 0,4 1,4 Hinta(2008) 6 344 1,4 1,1 0,5 1,9 Hintasuhde 2348 15,8 11,5 6,0 19,8 Taajamaetäisyys 6 344 1,2 0,7 0,2 2,3 Pinta-ala 6 344 10,9 5,0 2,4 11,2 Hintaennuste(2008) 6 344 14,8 10,3 6,2 17,7 Rakentaminen näköpiirissä 6 344 – – – – Yleiskaava inventoitu 6 344 0 % – – – Taulukko 31. ”Kaupat inventoitu tarkemmin” aineiston ominaisuudet. Muuttuja Havaintojen lkm. Keski- arvo Mediaani Ala- kvartiili Ylä- kvartiili Hinta 1 691 1,9 1,3 0,8 2,3 Hinta(2008) 1 691 2,5 1,7 1,0 2,8 Hintasuhde 934 8,5 6,3 3,8 10,2 Taajamaetäisyys 1 691 0,8 0,4 0,1 1,1 Pinta-ala 1 691 11,7 5,7 2,6 12,6 Hintaennuste(2008) 1 691 54,0 41,3 24,2 70,8 Rakentaminen näköpiirissä 1 691 56 % – – – Yleiskaava inventoitu 1 691 100 % – – – 56 Taulukko 32. ”Seutukunta ei kasvava” aineiston ominaisuudet. Muuttuja Havaintojen lkm. Keski- arvo Mediaani Ala- kvartiili Ylä- kvartiili Hinta 3 393 0,9 0,7 0,3 1,2 Hinta(2008) 3 393 1,2 0,9 0,4 1,6 Hintasuhde 1068 18,2 12,8 7,1 22,8 Taajamaetäisyys 3 393 1,3 0,8 0,3 3,0 Pinta-ala 3 393 10,9 5,0 2,3 11,5 Hintaennuste(2008) 3 393 9,5 8,3 5,4 12,1 Rakentaminen näköpiirissä 3 393 – – – – Yleiskaava inventoitu 3 393 – – – – Taulukko 33. ”Seutukunta kasvava” aineiston ominaisuudet. Muuttuja Havaintojen lkm. Keski- arvo Mediaani Ala- kvartiili Ylä- kvartiili Hinta 4 642 1,5 1,1 0,6 1,8 Hinta(2008) 4 642 1,9 1,5 0,8 2,3 Hintasuhde 2214 11,6 8,1 4,5 14,7 Taajamaetäisyys 4 642 0,9 0,5 0,1 1,4 Pinta-ala 4 642 11,2 5,3 2,5 11,8 Hintaennuste(2008) 4 642 32,9 22,4 11,2 41,5 Rakentaminen näköpiirissä 4 642 20 % – – – Yleiskaava inventoitu 4 642 36 % – – – Taulukko 34. ”Asuntojen hintataso kunnassa edullinen” aineiston ominaisuu- det. Muuttuja Havaintojen lkm. Keski- arvo Mediaani Ala- kvartiili Ylä- kvartiili Hinta 4 029 0,9 0,7 0,3 1,2 Hinta(2008) 4 029 1,2 0,9 0,4 1,6 Hintasuhde 1302 19,8 14,9 7,7 25,5 Taajamaetäisyys 4 029 1,3 0,8 0,2 3,0 Pinta-ala 4 029 10,6 4,7 2,3 11,1 Hintaennuste(2008) 4 029 8,3 7,4 5,0 10,8 Rakentaminen näköpiirissä 4 029 4 % – – – Yleiskaava inventoitu 4 029 5 % – – – Taulukko 35. ”Asuntojen hintataso kunnassa kallis” aineiston ominaisuudet. Muuttuja Havaintojen lkm. Keski- arvo Mediaani Ala- kvartiili Ylä- kvartiili Hinta 4 006 1,6 1,2 0,6 2,0 Hinta(2008) 4 006 2,1 1,6 0,8 2,5 Hintasuhde 1 980 9,7 7,4 4,3 12,6 Taajamaetäisyys 4 006 0,9 0,5 0,1 1,3 Pinta-ala 4 006 11,5 5,6 2,6 12,0 Hintaennuste(2008) 4 006 37,8 27,7 16,5 45,0 Rakentaminen näköpiirissä 4 006 19 % – – – Yleiskaava inventoitu 4 006 36 % – – – 57 Liite 4 – Raakamaan kauppahinnat muutamissa keskeisissä kunnissa Taulukoissa olevista kunnista on esitetty raakamaakauppojen lukumäärä, mediaanihinta, AP-tontin hintaennuste raakamaan paikalla raakamaakau- pan ajankohtana, raakamaan ja AP-tontin hintasuhteen mediaani ja raaka- maakauppojen pinta-alojen summa eri ajanjaksoina. Jokaisesta kunnasta on esitetty kaksi taulukkoa jaoteltuna sen mukaan, onko rakentaminen näköpii- rissä vai ei käyttäen tärkeimpänä kriteerinä yleiskaava-varausta. Kaikki hin- nat ovat (on de f latoitu elinkustannusindeksillä vuoden 2008 hintatasoon. Taulukko 36. Raakamaan hinta Pääkaupunkiseudulla alueilla, joissa rakenta- minen on näköpiirissä. Ajanjakso Kunta Havainto- jen luku- määrä Raakamaan hinta (€/m2), mediaani AP-tontin hinta (€/m2), mediaani Hinta- suhde (%). mediaani Pinta-alojen summa (ha) 2000–2007 Espoo 10 6,4 77 9 102 Helsinki 1 53,8 176 29 58 Vantaa 5 12,0 50 23 12 1992–1999 Espoo 6 7,7 42 13 164 Helsinki – – – – – Vantaa 16 9,1 36 21 66 1985–1991 Espoo 10 3,8 59 5 86 Helsinki 1 10,1 151 5 4 Vantaa 5 11,4 62 14 19 Taulukko 37. Raakamaan hinta Pääkaupunkiseudulla alueilla, joissa rakenta- minen ei ole näköpiirissä. Ajanjakso Kunta Havainto- jen luku- määrä Raakamaan hinta (€/m2), mediaani AP-tontin hinta (€/m2), mediaani Hinta- suhde (%). mediaani Pinta-alojen summa (ha) 2000–2007 Espoo 37 1,6 67 2 569 Helsinki – – – – – Vantaa 33 1,0 69 2 330 1992–1999 Espoo 19 1,7 43 3 430 Helsinki – – – – – Vantaa 18 1,4 28 4 165 1985–1991 Espoo 33 2,8 65 4 552 Helsinki 6 11,0 132 5 24 Vantaa 38 2,3 42 4 478 58 Taulukko 38. Raakamaan hinta Helsingin seudun kehyskunnissa alueilla, jois- sa rakentaminen on näköpiirissä. Ajanjakso Kunta Havainto- jen luku- määrä Raakamaan hinta (€/m2), mediaani AP-tontin hinta (€/m2), mediaani Hinta- suhde (%). mediaani Pinta-alojen summa (ha) 2000–2007 Hyvinkää 6 1,2 33 3 209 Järven- pää 1 3,0 66 4 12 Kirkko- nummi – – – – – Mäntsälä 8 2,4 23 10 89 Tuusula 2 2,2 43 4 25 Vihti 2 1,2 33 3 8 1992–1999 Hyvinkää 1 1,0 18 5 4 Järven- pää 5 4,0 22 15 23 Kirkko- nummi 3 4,2 25 16 6 Mäntsälä 1 3,2 11 25 1 Tuusula – – – – – Vihti 1 0,7 14 4 1 1985–1991 Hyvinkää 15 2,9 32 7 209 Järven- pää 7 2,3 27 4 74 Kirkko- nummi 7 3,8 31 7 129 Mäntsälä – – – – – Tuusula 6 3,1 9 15 53 Vihti 2 1,5 17 7 19 Taulukko 39. Raakamaan hinta Hyvinkäällä, Järvenpäässä, Kirkkonummella, Mäntsälässä, Tuusulassa ja Vihdissä alueilla, joissa rakentaminen ei ole nä- köpiirissä. Ajanjakso Kunta Havainto- jen luku- määrä Raakamaan hinta (€/m2), mediaani AP-tontin hinta (€/m2), mediaani Hinta- suhde (%). mediaani Pinta-alojen summa (ha) 2000–2007 Hyvinkää 10 1,4 49 2 102 Järven- pää 4 1,8 67 3 10 Kirkko- nummi 5 1,0 30 3 175 Mäntsälä 6 1,3 24 5 55 Tuusula 12 2,4 49 4 97 Vihti 11 2,3 54 5 85 1992–1999 Hyvinkää 3 0,9 18 4 85 Järven- pää 4 1,9 24 6 8 Kirkko- nummi 2 1,5 15 8 12 Mäntsälä – – – – – Tuusula 14 2,0 21 7 178 Vihti 4 1,1 10 7 51 1985–1991 Hyvinkää 19 2,6 29 6 213 Järven- pää 5 2,3 39 4 25 Kirkko- nummi 4 1,5 19 4 62 Mäntsälä 10 0,4 9 3 176 Tuusula 13 1,4 26 4 149 Vihti 22 1,6 20 4 192 59 Taulukko 40. Raakamaan hinta Valtakunnanosakeskuksissa alueilla, joissa ra- kentaminen on näköpiirissä. Ajanjakso Kunta Havainto- jen luku- määrä Raakamaan hinta (€/m2), mediaani AP-tontin hinta (€/m2), mediaani Hinta- suhde (%). mediaani Pinta-alojen summa (ha) 2000–2007 Jyväskylä 8 1,7 20 8 83 Kuopio 8 1,5 27 4 46 Oulu 28 2,8 31 8 261 Tampere 3 3,0 55 5 37 Turku 3 1,7 19 8 16 1992–1999 Jyväskylä 10 1,4 – – 409 Kuopio 21 1,4 – – 144 Oulu 25 2,8 – – 158 Tampere 9 1,6 – – 98 Turku 9 1,8 – – 42 1985–1991 Jyväskylä 17 1,9 – – 355 Kuopio 16 1,6 – – 134 Oulu 49 2,3 – – 445 Tampere 5 1,6 – – 67 Turku 18 3,2 – – 116 Taulukko 41. Raakamaan hinta Valtakunnanosakeskuksissa alueilla, joissa ra- kentaminen ei ole näköpiirissä. Ajanjakso Kunta Havainto- jen luku- määrä Raakamaan hinta (€/m2), mediaani AP-tontin hinta (€/m2), mediaani Hinta- suhde (%). mediaani Pinta-alojen summa (ha) 2000–2007 Jyväskylä 4 0,5 35 2 61 Kuopio 28 0,6 12 4 611 Oulu 52 2,6 33 8 561 Tampere 2 2,6 94 3 48 Turku 20 1,3 20 6 148 1992–1999 Jyväskylä 1 0,4 – – 16 Kuopio 26 0,4 – – 349 Oulu 24 0,9 – – 360 Tampere 13 1,7 – – 309 Turku 13 1,7 – – 86 1985–1991 Jyväskylä 3 1,8 – – 70 Kuopio 37 0,4 – – 895 Oulu 36 1,3 – – 424 Tampere 14 1,7 – – 364 Turku 43 3,2 – – 432 60 Taulukko 42. Raakamaan hinta Valtakunnanosakeskusten kehyskunnissa alu- eilla, joissa rakentaminen on näköpiirissä. Ajanjakso Kunta Havainto- jen luku- määrä Raakamaan hinta (€/m2), mediaani AP-tontin hinta (€/m2), mediaani Hinta- suhde (%). mediaani Pinta-alojen summa (ha) 2000–2007 Kaarina 3 3,4 25 10 15 Kangas- ala 2 2,1 29 7 18 Kempele 28 2,7 22 10 214 Lempäälä 21 1,5 20 7 142 Liminka 15 0,5 12 5 135 Muhos 4 2,4 15 16 14 Mynämäki 4 1,7 10 16 13 Nokia 5 1,4 21 6 31 Nousiai- nen 7 2,1 11 21 54 Siilinjärvi 5 1,8 13 13 93 1992–1999 Kaarina 4 2,1 – – 16 Kangas- ala 3 2,1 – – 13 Kempele 28 2,8 – – 163 Lempäälä 8 1,2 – – 41 Liminka 4 1,3 – – 19 Muhos 5 1,0 – – 20 Mynämäki – – – – – Nokia 5 1,3 – – 91 Nousiai- nen 2 2,5 – – 8 Siilinjärvi 1 1,4 – – 10 1985–1991 Kaarina 6 3,5 – – 42 Kangas- ala 1 2,9 – – 3 Kempele 26 2,1 – – 238 Lempäälä 8 1,7 – – 60 Liminka 15 1,5 – – 76 Muhos 11 2,1 – – 61 Mynämäki 10 1,9 – – 60 Nokia 8 1,6 – – 121 Nousiai- nen 2 1,1 – – 15 Siilinjärvi 8 2,7 – – 107 61 Taulukko 43. Raakamaan hinta Valtakunnanosakeskusten kehyskunnissa alu- eilla, joissa rakentaminen ei ole näköpiirissä. Ajanjakso Kunta Havainto- jen luku- määrä Raakamaan hinta (€/m2), mediaani AP-tontin hinta (€/m2), mediaani Hinta- suhde (%). mediaani Pinta-alojen summa (ha) 2000–2007 Kaarina 11 1,5 25 5 57 Kangas- ala 23 0,8 27 3 316 Kempele 9 2,4 25 6 99 Lempäälä 12 1,9 28 5 187 Liminka 6 0,6 16 4 63 Muhos – , – – – Mynämäki 1 0,7 12 6 8 Nokia 12 1,3 21 7 194 Nousiai- nen 1 0,7 11 6 2 Siilinjärvi 7 1,0 8 10 60 1992–1999 Kaarina 4 2,8 – – 39 Kangas- ala 9 0,6 – – 58 Kempele 2 2,0 – – 13 Lempäälä 10 0,5 – – 88 Liminka 3 1,2 – – 25 Muhos 3 0,1 – – 92 Mynämäki 2 0,8 – – 6 Nokia 6 0,7 – – 471 Nousiai- nen 1 1,8 – – 1 Siilinjärvi 5 1,5 – – 91 1985–1991 Kaarina 6 2,1 – – 54 Kangas- ala 17 0,7 – – 163 Kempele 10 1,9 – – 43 Lempäälä 5 1,0 – – 92 Liminka 2 2,2 – – 7 Muhos 4 0,2 – – 108 Mynämäki 9 2,6 – – 38 Nokia 9 0,9 – – 150 Nousiai- nen 8 3,5 – – 33 Siilinjärvi 18 2,3 – – 233 62 Taulukko 44. Raakamaan hinta eräissä muissa kunnissa alueilla, joissa raken- taminen on näköpiirissä. Ajanjakso Kunta Havainto- jen luku- määrä Raakamaan hinta (€/m2), mediaani AP-tontin hinta (€/m2), mediaani Hinta- suhde (%). mediaani Pinta-alojen summa (ha) 2000–2007 Kokkola 22 1,6 16 10 160 Oulainen 8 0,4 6 7 102 Riihimäki 7 1,5 21 7 83 Vaasa 11 1,2 25 5 76 Ylivieska 4 2,1 9 18 73 1992–1999 Kokkola 10 1,7 – – 43 Oulainen 6 0,8 – – 82 Riihimäki 5 1,5 – – 64 Vaasa 4 0,6 – – 31 Ylivieska – – – – – 1985–1991 Kokkola 25 1,6 – – 190 Oulainen 18 1,0 – – 86 Riihimäki 5 1,7 – – 40 Vaasa – – – – – Ylivieska 16 1,5 – – 62 Taulukko 45. Raakamaan hinta eräissä muissa kunnissa alueilla, joissa raken- taminen ei ole näköpiirissä. Ajanjakso Kunta Havainto- jen luku- määrä Raakamaan hinta (€/m2), mediaani AP-tontin hinta (€/m2), mediaani Hinta- suhde (%). mediaani Pinta-alojen summa (ha) 2000–2007 Kokkola 19 0,6 16 4 182 Oulainen 4 0,8 6 11 15 Riihimäki 1 1,4 23 6 11 Vaasa 22 1,1 16 6 187 Ylivieska 7 0,4 8 4 56 1992–1999 Kokkola 11 0,3 – – 67 Oulainen 5 0,8 – – 13 Riihimäki 1 2,1 – – 4 Vaasa 11 0,8 – – 88 Ylivieska 2 0,3 – – 6 1985–1991 Kokkola 8 1,0 – – 37 Oulainen 18 0,7 – – 577 Riihimäki 4 1,6 – – 32 Vaasa 34 1,5 – – 187 Ylivieska 16 0,5 – – 221 63 Liite 5 – Raakamaakauppoja koskeva kysely kunnille Vastausohje Kaupan edustavuus 1 Onko kohde raakamaata? Alue on raakamaata, jos kunta tulee kaavoittamaan sen 10–20 vuoden kuluessa. 2 Kaupan sijaintitieto on virheel- linen Kaupan sijainti näkyy liitekartassa 3 Kaupan tiedoissa on virhe: hinta tai pinta-ala Maan hintaan vaikut- tavia tekijöitä 4 Onko ostettu tiettyä käyttöä varten? Mihin tarkoitukseen? Ei tarvitse täyttää, jos yleiskaava- merkinhtä kertoo asian. 5 Rajoittuiko rakennettuun tai asemakaavoitettuun taaja- maan? Kyllä = 1 / ei = 0 6 Rajoittuuko kunnan ennes- tään omistamaan maahan? Kyllä = 1 / ei = 0 7 Vaikuttiko jokin erityinen seikka maan hintaa nostavasti? Yleiskaavavaraus kaupantekohetkellä 8 Yleiskaavan hyväksymisvuosi Kaupantekohetkellä voimassa olevan yleiskaavan mukaan. Jos Yleiskaavamuutos on edennyt pit- källe, merkitään tulevan yleiskaavan mukaan. 9 Pääasiallinen kaava-merkintä Yleiskaavamuutok- set kaupantekohet- ken jälkeen 10 Muutettu vuonna 11 Nykyinen yleiskaava-merkintä Pinta-alan jakauma kaupantekohetken yleiskaavassa 12 Raskaan rakenta-misen osuus Teho 0,4 tai enemmän, 10 % tark- kuudella 13 Kevyen rakentamisen osuus Teho alle 0,4, 10 % tarkkuudella 14 Virkistysalueiden osuus 10 % tarkkuudella 15 M- alueiden osuus 10 % tarkkuudella Kaavan toteuttami- nen 16 Alueella on asema-kaava Kyllä = 1 / ei = 0 17 Alueen rakenta-minen on aloitettu Kyllä = 1 / ei = 0 18 Alue on valmis Kyllä = 1 / ei = 0 19 Infran rakennus-kustannukset ovat tiedossa Kyllä = 1 / ei = 0 Liittyykö kauppaan maankäyttösopi- mus? 20 Liittyykö kauppaan sopimus? Kyllä = 1 / ei = 0 21 Maankäyttösopimuksessa maanomistajan saama etu Rakennusoikeuden määrä (k-m2) 22 Tonttien lukumäärä (kpl) 23 sopimus liitteenä Kyllä = 1 / ei = 0

PELTOTILUSJÄRJESTELYJEN tarve ja mahdollisuudet Suomessa Väinö Ylikangas www.maanmittauslaitos.fi ISSN 1236-5084 ISBN 951-48-0180-6 PELTOTILUSJÄRJESTELYJEN tarve ja mahdollisuudet Suomessa Raportti maakuntakierroksesta 2002–2003, jonka aiheina olivat nykyiset peltotilusrakenteet ja niiden ajanmukaistaminen eri osissa maata Väinö Ylikangas MAANMITTAUSLAITOKSEN JULKAISUJA NRO 95 ISSN 1236-5084 ISBN 951-48-0180-6 MAANMITTAUSLAITOS Opastinsilta 12 C PL 84 00521 Helsinki Puh. 0205 41 121 www.maanmittauslaitos.fi Kuvailulehti Tekijä MAANMITTAUSLAITOS. Väinö Ylikangas Julkaisun nimi Peltotilusjärjestelyjen tarve ja mahdollisuudet Suomessa Julkaisija Maanmittauslaitos Toimeksiantaja ja päivämäärä Maanmittauslaitos. Keskushallinto/Arvo Kokkonen; kevät 2002 Kustantaja Julkaisusarjan nimi ja numero Maanmittauslaitos Maanmittauslaitoksen julkaisuja nro 95 Julkaisuvuosi Sivumäärä ISBN ISSN Kieli Hinta 2004 24 + liitteet 951-48-0180-6 1236-5084 suomi – Jakaja Maanmittauslaitos; Keskushallinto Avainsanat Maaseutu, maatalous, tilusrakenne, tilusjärjestely, asiakaslähtöisyys, tarveselvitys Tiivistelmä Maanmittauslaitoksen tilusjärjestelystrategian 2002–2006 mukaiset, asiakaslähtöiset tilusjärjestelypalvelut ovat alkaneet käydä kaupaksi Pohjanmaalla. Vuoden 2003 lopussa asiakaslähtöisen tilusjärjestelytoiminnan piirissä oli Etelä- ja Keski-Pohjanmaan sekä Pohjanmaan maakunnissa vuoden 2003 lopussa jo noin 3 500 maanomistajaa ja lähes 40 000 peltohehtaaria. Vuonna 2002 asiakaslähtöistä tilusjärjestelytoimintaa alettiin esitellä muissakin maakunnissa. Aluekehitys- viranomaiset ja tuottajajärjestöjen edustajat pitivät kaikissa maakunnissa (Ahvenanmaa käsitellään myöhem- min) tilusjärjestelyasiaa tärkeänä ja ajankohtaisena ja peltoalueiden valintaa kiireisimmäksi tarkastelukohteeksi oikeana. Tämän vuoksi sovittiin jatkokeskusteluista, joiden pohjaksi Maanmittauslaitos selvitti nykyiset pel- totilusrakenteet 2–4 kunnasta/maakunta eli yhteensä 68 kunnasta ja hankki yleiskuvan aluekehitysohjelmien maankäytön rakenteisiin liittyvistä kuvauksista ja tavoitteista. Raportti sisältää yhteenvedot tuloksista ja niihin perustuvista arvioista kunnittain ja maakunnittain. Raportin mukaan peltolohkojen pirstoutuneisuus maassamme ei ole ilmasto-oloihin verrattava, pysyvä luon- nonhaitta vaan asia, jota on mahdollista muuttaa. Muutostarpeita ja -mahdollisuuksia on suuressa osassa maata yleisesti ja muuallakin tila- ja tapauskohtaisesti. Maanmittauslaitoksen on siten huolehdittava siitä, että sen asiakaslähtöiset tilusjärjestelypalvelut ovat yhtäläisin perustein saatavilla ja käytössä koko maassa. Palvelut on tässä tarkoituksessa kuvattu lyhyesti tässä raportissa. Asiakkaiden oma asia on päättää, käyttävätkö he palveluja hyväkseen vai tyytyvätkö enemmittä selvityksittä nykytilanteeseen. Raportin mukaan lisätietoa tilusrakenne- ja tilusjärjestelyasioista ei missään osassa maata kannata jättää hankkimatta. Muut tiedot Maanmittauslaitoksen keskushallinto ja johtoryhmä ovat hyväksyneet raportin huhtikuussa 2004. SISÄLLYS ALKULAUSE ............................................................................................................ 7 1. SELVITYKSET JA ARVIOT ........................................................................... 8 1.1 Mitä tehtiin? ........................................................................................................... 8 1.2 Selvitykset ja arviot .............................................................................................. 9 1.2.1 Nykyinen peltotilusrakenne............................................................................ 9 1.2.2 Peltotilusrakenteiden ajanmukaistamistarve ............................................. 11 1.2.3 Peltotilusrakenteiden ajanmukaistamismahdollisuudet........................... 12 1.3 Tilusjärjestelytarve.............................................................................................. 15 2. TILUSJÄRJESTELYTOIMINTA JA SEN TILA VUODENVAIHTEESSA 2003–04 2.1 Toimintapuitteet.................................................................................................. 18 2.2 Valmiudet kentällä............................................................................................... 18 2.3 Palvelut ................................................................................................................. 18 2.4 Tilanne koko maassa ja eri maakunnissa........................................................ 19 2.5 Kehittämistarpeita .............................................................................................. 21 3. SUOSITUKSIA ................................................................................................. 24 LIITE 1........................................................................................................................ 25 Esimerkki tilastoajotulostuksesta (Huittinen) LIITE 2........................................................................................................................ 26 Esimerkki teemakartasta LIITE 3........................................................................................................................ 27 Yhdistelmätilasto peltotilus rakenteesta tilakokoluokittain 7 ALKULAUSE rinnalla on oltu kiinnostuneita mahdollisuuksista sek- torirajat ylittävään alueelliseen yhteistoimintaan, jossa maanomistajat ja viranomaiset tarkastelevat paikallisia ja yhteiskunnallisia maankäytön rakenteiden kehittämis- tarpeita yhdessä. Tässä raportissa esitellään aluksi tilusrakenne- ja tilus- järjestelyasiain tunnetuksi tekemiseksi vuosina 2002– 2003 tehdyt selvitykset nykyisistä peltotilus rakenteista ja arviot niiden parantamismahdollisuuksista, toiseksi toiminnan tila vuoden 2004 alussa ja lopuksi jatkotoi- mintaa koskevat johtopäätökset ja suositukset maakun- nittain ja kunnittain. Tavoitteena on nostaa maaseudun alue- ja peltotilusrakenteet maaseutu- ja maatalous- poliittisen keskustelun piiriin ja auttaa maanomistajia ja heidän edunvalvontaorganisaatioitaan sekä aluekehi- tysviranomaisia ottamaan vastuuta maaseudun alue- ja tilusrakenteista. Maanmittauslaitos tarjoaa työkalut. Muutostavoitteet ja halu muutoksiin ovat – jos ovat – asiakkailla. Parhaimmat kiitokseni Maanmittauslaitokselle mie- lenkiintoisesta työstä, hyvästä työympäristöstä ja tuesta sekä laajalle asiakas-, yhteistyö- ja työtoverijoukolle rikkaasta ja rakentavasta yhteistyöstä. Erityiskiitos lisäksi Sakari Ängeslevälle, Guy Grannabballe ja Arvo Kokko- selle sekä yhteisen taipaleemme pituuden että syvyyden perusteella. Kokkolassa helmikuussa 2004 Väinö Ylikangas Tilusjärjestelytoiminnan tehtävänä on huolehtia siitä, että kiinteistöjen rakenteet ovat tarkoituksenmukaiset ja että keinot kiinteistöjen rakenteiden ajanmukaista- miseen ovat ajan tasalla ja tarvetta vastaavassa käytössä. Tilusjärjestelytoiminnasta vastaa lain mukaan Maanmit- tauslaitos. Aikaisemmin Maanmittauslaitos on hoitanut tehtä- vää siten, että se on jopa yhden maanomistajan aloit- teesta käynnistänyt kiinteistörakennemuutosten suun- nittelemisen ja tarvittaessa toteuttamisen sillä tavalla ja yhdellä kertaa niin laajalla alueella kuin viranomainen on katsonut olevan mahdollista ja tarkoituksenmukaista. Toiminta on ollut tuloksellista, mutta se on herättänyt laajaa vastarintaa. Nyt Maanmittauslaitos tarjoaa tilusjärjestelyihin myös asiakaslähtöistä toimintatapaa. Siinä asiakkaat lain sallimissa rajoissa käyttävät tilusjärjestelyä välineenä haluamiensa rakennemuutosten käsittelemiseen ja toteuttamiseen. Asiakaslähtöisen toimintatavan kehit- tely ja kokeilu alkoivat 1990-luvun alussa Pohjanmaan maakunnissa, joissa toiminnan piirissä vuoden 2003 loppuun mennessä oli jo noin 3 500 maanomistajaa. Pohjanmaan kokemusten perusteella Maanmittaus- laitos on vuosina 2002–03 informoinut asiasta muita maakuntia. Vastaanotto on ollut hyvä. Kuokkaan ja hevosiin pohjautunut, enimmillään yli 330 000 maati- lan tarpeisiin pirstoutunut maaseudun kylä- ja tilusra- kenne on yleisesti koettu epäajanmukaiseksi. On haluttu saada lisää ja konkreettista tietoa maaseudun alue- ja tilus rakenteiden nykytilasta sekä tarpeista ja mahdolli- suuksista ajanmukaistaa niitä. Tämän pääkysymyksen 8 1. SELVITYKSET JA ARVIOT 1.1 Mitä tehtiin? Maanmittauslaitos kutsui vuosina 2002–2003 maakun- nittain niiden keskeiset aluekehitysosapuolet keskuste- lemaan toimialueensa alue- ja tilusrakenteista ja niiden parantamistarpeista. Kutsua kuultiin ja keskusteluissa asiaa pidettiin ajankohtaisena ja tärkeänä. Kiireisim- miksi kohteiksi nimettiin peltoalueet ja mahdollisuudet sovittaa nykyistä paremmin yhteen paikallisia tarpeita ja yhteiskuntaa laajemmin palvelevat maankäytön raken- teet. Sovittiin, että Maanmittauslaitos hankkii kustakin maakunnasta yleiskuvan maaseutua ja alkutuotantoa koskevista maakunnallisista tavoitteista ja nykyisistä peltotilusrakenteista ja että sen jälkeen kokoonnutaan uudestaan keskustelemaan jatkosta. Maakuntien edustajat nimesivät 2–4 kuntaa/maa- kunta edustamaan erilaisia, kullekin maakunnalle pelto- tilusrakenteiltaan tyypillisiä olosuhteita. Tarkoitus ei ollut nostaa esiin ongelma-alueita vaan saada otannan avulla edustava kuva tilusrakenneolosuhteista eri maakunnissa ja koko maassa. Valituissa kunnissa maataloudella tuli kuitenkin olla merkityksellinen asema. Valituksi tuli 68 kuntaa (kuva 1), joista Maanmittauslaitoksen toimesta, MMM:n Tietopalvelukeskuksen peltolohkorekisterin avulla, selvitettiin: 1) aktiivimaatilojen kotikunnassaan hallitsemien, cap- tukikelpoisten, varsinaisten peltojen osalta (tilasto- ajo 1) a) kokonaisala, peruslohkojaotus ja vuokrausten määrä b) käyttöyksikköjen määrä ja koko- jakauma c) peruslohkojen kokonaismäärä, keskikoko, kokojakauma ja etäi- syysjakauma talouskeskuksista linnuntietä mitaten d) eri etäisyyksillä olevien perusloh- kojen keskikoot. 2) tarkempaa analysointia varten samat tilastot erikseen a) seitsemästä tilakokoluokasta (tilastoajo 2) ja b) neljästä, kustakin kunnasta satun- naisesti valitusta yksittäisestä käyttö yksiköstä (tilastoajo 3). Tilastoajot tehtiin Maanmittauslai- toksen JAKO-tietojärjestelmällä, joka mahdollistaa minkä tahansa tilastoidun asian havainnollistamisen värillisen teemakartan avulla. Tässä yhteydessä teemakartat tulostettiin kunkin kunnan: a) kaikista pelloista, rajauksien jälkeen mukaan jääneistä pelloista ja mukana olevien peltojen peruslohko- jaotuksesta b) alle 2 hehtaarin suuruisista peruslohkoista c) vuokratuista peruslohkoista d) yli 30 peltohehtaaria käsittävien käyttöyksikköjen peruslohkoista e) neljän satunnaisesti valitun yksittäisen käyttöyksikön peruslohkoista. Tilastoajot 1–3 tuottivat yhteensä jokaisesta kunnasta 11 kpl A4 kokoista tulostusta, joista esimerkki liitteenä (liite 1). Näitä siis selvityksessä kertyi yhteensä 748 sivua. Teemakartat tulostettiin yleensä siten, että koko kunta tai käyttöyksikkö mahtui yhdelle lehdelle. Muutama pinta- alaltaan suurin kunta tulostettiin kuitenkin kahdessa osassa, jotta kartan mittakaava olisi säilynyt luettavana. Selvitys tuotti yhteensä noin 700 karttalehteä, joista esi- merkki liitteenä (liite 2). Karttalehtien koot vaihtelevat välillä A4–A0 ja mittakaavat välillä 1:15 000–1:75 000. Tilasto- ja kartta-aineistot esiteltiin maakunnittain tilaisuuksissa, joihin oli kutsuttu aluekehitysviranomais- ten edustajat, tuottaja- ja neuvontajärjestöjen edustajat ja otannassa mukana olevien kuntien edustajat. Keskus- teluissa arvioitiin tuloksien edustavuutta ja merkitystä kunkin maakunnan maatalouden ja aluekehitysohjel- mien kannalta ja otettiin kantaa jatkotoimenpiteisiin. Kaikissa maakunnissa oltiin sitä mieltä, että selvitys antoi tilusrakenne- ja tilusjärjestelyasian tunnetuksi tekemisen kannalta riittävän ja oikean käsityk- sen ja katsottiin, että tilusrakenne- ja tilusjärjestelytietoutta on maakunnissa perusteltua ruveta levittämään ja lisää- mään. Selvittelyaineistoa ei sen laajuu- den vuoksi ole mahdollista esitellä kokonaan tällaisessa raportissa edes liitteiden muodossa. Aineisto on kui- tenkin olemassa ja käyttölupaehtojen puitteissa saatavilla (guy.grannabba@ maanmittauslaitos.fi ) esittelytarkoituk- siin. Välitön tavoite oli muodostaa yleiskuva nykyisistä peltotilusraken- teista ja tilusjärjestelymenetelmien käyttökelpoisuudesta eri osissa maata. Tämä tavoite toteutui ja tuotti jäljem- pänä kuvatun tuloksen. Kuva 1. Peltotilusrakenne-selvitykses- sä mukana olevat kunnat. 9 1.2 Selvitykset ja arviot 1.2.1 Nykyinen peltotilusrakenne Tarkastelussa ovat, edellä mainittujen rajausten puit- teissa, mukana kuntien kaikki tilat ja niiden hallinnassa omassa kunnassa olevat, peltolohkorekisteriin merkityt peruslohkot. Maatilojen muissa kuin kotikunnassaan hallitsemat peruslohkot sekä tuotannosta pois olevat ja raivauksen tai muun sellaisen syyn vuoksi cap-tuen ulkopuolella olevat pellot, jotka kyllä näkyvät maasto- kuvioina teemakartoilla, ovat tilastotarkastelujen ulko- puolella! Maakuntatason yhteenvedot perustuvat vain otannassa mukana olevien kuntien tietoihin. Taulukkoihin on sisällytetty käyttökelpoisuuden lisäämiseksi mahdollisimman paljon yksityiskohtaista tietoa perustilastoista, vaikka taulukoiden luettavuus on siitä kärsinyt. Samassa tarkoituksessa arviot, kommentit, johtopäätökset ja suositukset on muotoiltu pikemmin virikkeellisiksi kuin lopullisiksi kannanotoiksi. Peltotilusrakenne kunnittain ja maakunnittain Taulukko 1. Peltotilusrakenne kunnittain. (Aktiivitilojen käytössä kotikunnassaan olevat cap-tuen piiriin kuuluvat pellot.) Maakunta/ kunta Pelto- ala ha Vuok- ra- % Keski koko, ha Lohkoista % Loh- kojen keski etäi- syys, km Tila Loh- ko < 2 ha > 5 ha Uusimaa (02) Sammatti 1 038 26,1 25,3 2,33 55,8 11,9 1,1 Siuntio 5 897 26,0 43,0 4,25 47,4 24,7 1,3 Itä-Uusimaa (02) Askola 6 782 21,7 34,6 3,27 50,9 21,1 1,4 Porvoo 12 837 31,5 35,9 2,96 53,9 16,5 1,7 Varsinais-Suomi (02) Dragsfjärd 1 337 19,0 32,6 2,46 61,5 11,2 1,5 Kemiö 7 155 10,9 40,2 3,13 52,2 18,8 1,3 Västanfjärd 1 103 24,5 38,0 2,11 65,3 9,4 1,4 Mellilä 5 215 11,0 41,1 4,75 35,9 32,5 1,2 Suomusjärvi 2 203 25,0 29,8 2,65 54,0 13,5 1,3 Vehmaa 5 410 20,0 32,0 2,37 62,1 12,6 1,4 Satakunta (02) Huittinen 11 894 22,4 30,7 3,16 50,2 19,3 1,7 Karvia 7 082 26,5 24,2 2,21 58,9 8,2 1,6 Merikarvia 2 835 19,1 24,0 1,38 79,6 3,0 1,8 Pori 9 294 47,9 32,4 2,39 62,6 12,0 1,8 Kanta-Häme (02) Hauho 6 228 29,8 29,4 2,57 57,2 13,0 1,6 Hausjärvi 10 881 23,8 43,9 4,37 39,4 30,0 1,6 Humppila 5 417 14,2 34,3 3,76 42,1 27,0 1,2 Lammi 8 354 26,7 27,8 2,58 60,3 14,4 1,8 Päijät-Häme (02) Asikkala 7 673 28,4 27,8 2,44 60,3 12,2 1,6 Hollola 10 199 25,6 35,4 3,72 45,7 24,4 1,6 Kärkölä 8 115 20,8 40,6 4,05 42,3 25,5 1,3 Sysmä 7 458 23,9 30,0 2,13 65,3 10,4 1,6 Pirkanmaa (02) Hämeenkyrö 9 026 27,2 29,0 2,.41 59,4 12,1 1,7 Kangasala 4 939 39,7 32,9 2,11 67,3 9,0 1,4 Ruovesi 5 538 39,3 28,5 2,33 61,9 11,8 1,7 Vesilahti 5 331 29,6 26,5 2,15 66,3 10,3 1,4 Kymenlaakso (02) Elimäki 14 732 16,6 33,1 4,48 32,9 33,7 1,4 Valkeala 9 860 25,8 27,9 2,56 56,6 12,6 1,6 Vehkalahti 6 800 32,8 23,9 1,74 71,3 5,4 1,4 Etelä-Karjala (02) Lappeenranta 11 391 31,7 25,3 1,98 65,1 6,9 1,5 Saari 3 827 30,0 27,0 2,52 57,7 13,4 1,3 Savitaipale 4 077 32,8 24,6 1,63 73,2 3,9 1,3 Etelä-Savo (02) Kerimäki 3 396 27,9 17,7 1,92 67,3 6,2 2,2 Mikkeli 7 083 30,8 18,3 1,49 76,0 2,5 1,5 Puumala 2 003 30,5 15,4 1,41 77,9 1,8 2,4 Rantasalmi 6 009 30,3 24,2 2,18 60,6 8,3 2,3 Pohjois-Savo (02) Kiuruvesi 17 269 26,6 32,1 2,59 56,4 13,9 1,7 Kuopio 5 352 35,4 22,8 2,02 65,2 7,3 1,6 Lapinlahti 8 052 14,5 29,1 2,72 54,0 15,3 1,3 Suonenjoki 3 778 33,1 18,9 2,18 60,5 8,1 1,3 Pohjois-Karjala (02) Kitee 7 873 28,8 22,1 1,92 67,5 6,8 1,3 Lieksa 6 829 28,6 27,9 2,20 63,0 10,4 1,8 Nurmes 5 547 29,6 26,5 1,97 66,7 8,1 1,6 Polvijärvi 8 091 32,3 25,8 2,38 59,1 11,2 1,8 Keski-Suomi (03) Pihtipudas 6 930 39,4 32,5 2,42 57,1 11,9 2,2 Saarijärvi 7 049 27,2 23,0 1,96 67,1 8,3 1,8 Hankasalmi 6 274 27,7 23,8 2,03 64,6 7,8 1,4 Etelä-Pohjanmaa (02) Kauhava 12 448 28,7 31,3 2,28 59,2 9,3 2,3 Lapua 18 772 24,7 26,1 2,21 59,3 8,7 2,4 Kortesjärvi 5 713 25,4 23,8 1,74 71,4 4,9 1,7 Lappajärvi 5 470 35,2 22,0 1,55 74,6 2,9 2,9 Pohjanmaa (01) Kristiinank. 9 224 32,9 20,1 1,75 70,9 5,3 2,5 Oravainen 4 101 23,4 23,7 1,84 67,4 5,7 2,0 Uusikaarlepyy 12 344 26,2 23,9 2,02 64,0 7,9 1,9 Keski-Pohjanmaa (03) Kaustinen 4 852 30,4 23,2 1,85 68,3 6,2 1,4 Toholampi 7 806 25,0 31,9 3,10 47,9 18,1 1,4 Veteli 5 294 34,0 27,0 1,98 64,5 7,4 2,0 Pohjois-Pohjanmaa (02) Haapavesi 8 945 31,6 34,1 2,61 55,0 13,4 1,9 Liminka 7 095 28,7 40,8 3,85 40,7 26,8 1,9 Pudasjärvi 3 376 36,4 18,2 1,75 70,7 6,8 1,5 Ruukki 10 984 20,7 43,1 2,87 52,7 17,2 1,6 Kainuu (02) Puolanka 1 675 29,4 21,8 1,45 78,1 3,5 2,1 Sotkamo 6 946 39,9 24,0 1,65 73,3 4,7 2,3 Vaala 5 455 27,8 39,8 3,17 51,6 19,3 1,9 Lappi (02) Posio 3 434 27,0 19,7 1,70 71,4 5,4 1,5 Ranua 4 048 27,4 22,9 2,30 59,2 11,6 2,5 Sodankylä 2 692 31,9 12,3 1,63 72,1 5,4 1,9 Tervola 4 113 35,0 29,6 2,03 65,3 8,9 1,9 Lähdeaineisto: MMM/Tike; Maatilarekisteri 2001–2003. Suluissa oleva luku maakunnan nimen perässä osoittaa, minkä vuoden aineistoon tilasto perustuu. 10 Taulukko 2. Peltotilusrakenne maakunnittain otantakuntien tulosten perusteella. (Aktiivitilojen käytössä kotikunnassaan olevat cap-tuen piiriin kuuluvat pellot.) Maakunta Keskikoko, ha Lohkoista % Etäi- syys, kmtila lohko < 2 ha > 5 ha Etelä-Savo 19,3 1,73 75,0 4,6 2,2 Pohjanmaa 22,3 1,89 67,2 6,5 2,1 Lappi 20,2 1,91 67,0 7,8 2,1 Etelä-Karjala 25,5 1,97 66,0 7,1 1,4 Kainuu 28,0 1,99 68,8 8,0 2,4 Etelä-Pohjanmaa 27,3 2,04 63,6 7,3 2,3 Pohjois-Karjala 25,2 2,11 64,2 9,0 1,7 Keski-Suomi 25,5 2,12 63,3 9,2 1,7 Pirkanmaa 29,0 2,27 63,2 11,0 1,5 Keski-Pohjanmaa 27,6 2,29 60,3 10,4 1,6 Satakunta 28,6 2,41 60,8 11,7 1,8 Pohjois-Savo 27,1 2,46 58,1 12,1 1,5 Pohjois-Pohjanmaa 34,7 2,75 54,6 15,8 1,8 Kymenlaakso 29,0 2,83 54,7 16,3 1,5 Päijät-Häme 33,0 2,93 55,1 16,9 1,5 Varsinais-Suomi 36,3 2,96 54,6 17,1 1,3 Itä-Uusimaa 35,4 3,05 52,9 18,0 2,4 Kanta-Häme 33,6 3,21 51,4 20,0 1,8 Uusimaa 39,0 3,77 49,5 21,6 1,5 Lähdeaineisto: MMM/Tike; Maatilarekisteri 2001–2003 Taulukoista 1 ja 2 voi todeta esimerkiksi, että maatila- ja tilusrakenne luontaisilta olosuhteiltaan niinkin erilai- sissa kunnissa kuin Hankasalmi, Lapua ja Rantasalmi ovat hyvin yhtäläiset tai että Kiuruveden ja Lapinlahden maatilat ovat tilusrakenteiltaan kilpailukykyisiä vaikkapa vakkasuomalaisten maatilojen kanssa. Lohkojen keski- koon voi todeta vaihtelevan kunnasta ja maakunnasta toiseen huomattavasti mutta kuitenkin niin vähän, että tilusrakenteiltaan parhaimmillakin alueilla perusloh- koista lähes joka toinen ja heikommilla alueilla peräti kolme lohkoa neljästä on kooltaan alle 2 hehtaaria. Aineisto puhuu siis sen puolesta, että nykyiset pelto- tilusrakenteet maassamme riippuvat vähemmän alueiden luontaisista edellytyksistä kuin niiden asutus- ja maan- jakohistoriallisesta kehityksestä ja siis ihmisten omista valinnoista ja toimenpiteistä. Peltolohkojen hajanai- suutta ja pienuutta ei näin ollen voida pitää esimerkiksi ilmastoon verrattavina, pysyvinä luonnonhaittoina vaan asioina, joita on mahdollista haluttaessa ja tarvittaessa muuttaa. Peltotilusrakenne tilakokoluokittain Samanlaiset tilastot kuin kunnista ajettiin erikseen alle 5 hehtaarin kokoisista sekä edelleen 5–10 hehtaarin, 10–20 hehtaarin, 20–30 hehtaarin, 30–40 hehtaarin, 40–50 hehtaarin ja yli 50 hehtaarin suuruisista tiloista. Yhdistelmätiedot tämän tilastoajon tuloksista ovat liit- teenä (liite 3). Tilakokoluokittaisen aineiston perusteella tarkasteltiin lähemmin tilalukua, lohkokokoa, lohkojen etäisyyttä ja vuokrausten määrää. ?Tilaluku Lähes kaikissa tutkituissa kunnissa todettiin olevan eni- ten 10–20 hehtaarin kokoisia tiloja. Tästä huipusta tila- luku yleensä alenee molempiin suuntiin, kunnes alkaa uuden nousun kokoluokassa yli 50 hehtaaria (kuva 2). Poikkeuksina voidaan todeta alle 5 hehtaarin tilojen suuri osuus 12 kunnassa (Tervola, Pudasjärvi, Suonen- joki, Kristiinankaupunki, Kangasala, Pori, Kuopio, Mik- keli, Kerimäki, Puumala, Polvijärvi ja Siuntio) ja toisen huipun puuttuminen 13 kunnassa (Posio, Ranua, Pudas- järvi, Kitee, Hankasalmi, Kaustinen, Toholampi, Veteli, Lappajärvi, Oravainen, Puumala, Savitaipale, Karvia). 10 0 20 30 40 Tilakokoluokka ha 10 20 30 40 50 Tila ko kojakauma % yläraja keski- arvo alaraja Kuva 2. Tilojen määrä tilakokoluokittain Kaikissa kunnissa on kaiken kokoisia tiloja. Kuvassa 2 keskiarvoviiva osoittaa eri kuntien prosenttiosuuk- sien keskiarvoja kussakin kokoluokassa. Ylä- ja alarajat osoittavat viiden ääriarvon keskiarvona, missä rajoissa eri kokoisten tilojen suhteelliset määrät vaihtelevat eri kunnissa. Vaihteluvälin suuruudesta ja yllä mainituista poikkeamista huolimatta aineisto tukee käsitystä, että tilaluvun voimakas väheneminen (yli 330 000:sta run- saaseen 72 000:een) ja siihen liittyvä yksikkökoon kasvu eivät ole johtaneet tilarakenteen perusteelliseen uudistu- miseen. Maatilojen määrällinen painopiste on edelleen pienissä tilakokoluokissa ja tilajakauma on luontaisten olosuhteiden erilaisuudesta huolimatta edelleen suhteel- lisen yhdenmukainen koko maassa. ?Lohkokoko Kaikissa otantakunnissa keskimääräinen lohkokoko (kuva 3) on selvästi pienin alle 5 hehtaarin tilakokoluo- kassa ja kasvaa sen jälkeen nopeasti tilakokoluokkaan 20–30 hehtaaria saakka. Tämän jälkeen muutos eri kun- nissa vaihtelee. Osassa kuntia lohkokoon kasvu käytännöllisesti kat- soen pysähtyy (Posio, Tervola, Puolanka, Sotkamo, Nur- mes, Kaustinen, Toholampi, Veteli, Kauhava, Kortesjärvi, Lappajärvi, Kristiinankaupunki, Uusikaarlepyy, Mikkeli, Puumala, Rantasalmi, Lappeenranta, Hamina, Asikkala, Hauho, Karvia, Merikarvia, Sammatti, Västan ärd ja 11 Suomusjärvi). Osassa kuntia kasvu jatkuu jokseenkin tasaisesti suurimpaan tilakokoluokkaan saakka (Ranua, Haapa- vesi, Ruukki, Kitee, Lieksa, Polvijärvi, Kiuruvesi, Kuopio, Lapinlahti, Suonenjoki, Hankasalmi, Pihtipudas, Saari- järvi, Lapua, Oravainen, Kerimäki, Savitaipale, Valkeala, Sysmä, Lammi, Hämeenkyrö, Kangasala, Ruovesi, Vesi- lahti, Huittinen, Pori, Porvoo, Mellilä ja Vehmaa). Kolmannen ryhmän muodostavat kunnat, joissa lohkokoko suurimmassa tilakokoluokassa nousee jyr- kästi ja huomattavasti kunnan keskiarvon yläpuolelle (Sodankylä, Liminka, Pudasjärvi, Vaala, Saari, Elimäki, Hollola, Kärkölä, Hausjärvi, Humppila, Siuntio, Askola, Drags ärd ja Kemiö). 1 0 2 3 4 Tilakokoluokka ha 10 20 30 40 50 Loh ko ko ko h a yläraja keski- arvo alaraja 5 Kuva 3. Lohkojen keskikoko tilakokoluokittain. Kuvassa ylä- ja alarajat osoittavat lohkokoon vaihte- luvälin kussakin tilakokoluokassa viiden ääriarvon kes- kiarvona. Keskiarvoviiva kuvaa kuntien keskimääräisten peruslohkokokojen keskiarvoa kussakin luokassa. Ensimmäiseen ryhmään kuuluvissa kunnissa on todennäköisesti tapahtunut tilakoon voimakasta kasvua, joka on perustunut enimmäkseen keskikokoisten ja sitä pienempien maatilojen lopettamiseen ja siis keski- määräistä pienempiin lisälohkoihin. Toisessa ryhmässä tilakoon kasvu on joko ollut vähäistä tai on perustu- nut tasaisesti kaiken kokoisiin lohkoihin. Viimeisessä ryhmässä valtaosa pelloista näyttäisi olleen vanhastaan isoilla tiloilla ja isoissa lohkoissa. Näissä kunnissa mui- den eli siis alle 40:n hehtaarin tilojen lohkokoko on siten yleensä pienempi kuin mitä kunnan keskimääräinen lohkokoko antaisi aiheen odottaa! ?Keskietäisyys Lohkojen keskietäisyys talouskeskuksista (linnuntietä!) yleensä kasvaa tilakoon kasvaessa. Jyrkintä kasvu on suu- rimmissa tilakokoluokissa. Poikkeuksia ovat edellisessä kohdassa viimeiseen ryhmään merkityt kunnat, jotka Sodankylää ja Pudasjärveä lukuun ottamatta edustavat myös lyhyimpiä keskietäisyyksiä. Muita huomattavan lyhyttä keskietäisyyttä edustavia kuntia ovat Ruukki, Liminka, Kangasala, Huittinen, Kiuruvesi, Hamina, Västan ärd, Vehmaa, Suomusjärvi, Sammatti, Oravainen, Uusikaarlepyy, Toholampi ja Lapinlahti. Yksittäisiä maatiloja koskevan aineiston (tilastoajo 3) perusteella Eteläisen Suomen muuta maata keskit- tyneempää tilusrakennetta näyttäisi selittävän ennen muuta poikkeuksellisen ehjien ja yhtenäisten, ”kartano- tyyppisten” maatilojen huomattava määrä. ?Vuok raus Vuokrausten määrä ei silmämääräisesti osoita mitään tilusrakennetta tai sen ajanmukaistamistarvetta osoit- tavia yleisiä periaatteita (kuva 4). Vuokrausten osuus pienimmässä tilakokoluokassa on merkittävän korkea ja kasvaa toisen ja kolmannen kokoluokan notkahduksen jälkeen tilakoon kasvaessa jokseenkin tasaisesti ja kai- kissa kunnissa. Kuvaan merkityistä vaihtelurajoista voi päätellä, että vuokrausten määrän vaihtelu on kunnasta toiseen ja eri osissa maata huomattava. Todennäköisenä voitaneen pitää, että alhainen vuokrausprosentti on tyy- pillisintä alueille, joilla tilusrakenne on paras! 20 0 40 60 Tilakokoluokka ha 10 20 30 40 50 Vuokra % yläraja keski- arvo alaraja 10 30 50 Kuva 4. Vuokrausten määrä tilakokoluokittain. 1.2.2 Peltotilusrakenteiden ajanmukaistamis- tarve Peltotilusrakenne vaikuttaa maatilojen tuotantosuuntaa, tuotannon järjestelyä, tuotannon laajuutta ja tuotanto- teknologiaa koskeviin valintoihin ja tuotantokustan- nuksiin. Peltotilusrakenteiden ajanmukaistamistarve on siten paljolti käyttöyksikkökohtainen, käyttäjän valin- toihin liittyvä asia. Tästä syystä tässä selvityksessä ei ole pyritty arvioimaan peltotilusrakenteiden parantamistar- vetta kustannus/hyötyanalyysin tai muin laskennallisin keinoin vaan kuvaamaan osatekijän, lohkokoon avulla. On oletettu, että mitä pienempi lohkokoko on, sitä enemmän se rajoittaa ja haittaa tiluksen käyttöä ja käyt- täjän valintamahdollisuuksia ja päinvastoin. Pois ei ole suljettu mahdollisuutta, että varsinkin tulevaisuudessa myös kohtuullisen hyvien olosuhteiden parantaminen saattaa olla sekä haluttua että perusteltavissa. Lohkokoon vaikutuksia koskevissa tutkimuksissa vallitsee käsitys, että tuotantolohkojen kriittinen koko 12 on 3 hehtaarin paikkeilla (kuva 5). Kun tämä raja alite- taan, alenee lohkojen käyttökelpoisuus kiihtyvästi mutta rajan yläpuolella lohkojen koolla, muodolla ja sijainnilla arvioidaan olevan vain vähäinen merkitys. Alle 2 heh- taarin lohkokokoa siis pidetään selvänä haittana mutta lohkokoon kasvattamisesta 4 hehtaaria suuremmaksi ei arvioida koituvan merkittäviä etuja. 15 000 0 25 000 35 000 ha/lohko 2 2,5 3 mk/tila 5 000 20 000 30 000 10 000 Nurmitilat Viljatilat A B Kuva 5. Lohkokoon kasvun rajahyöty. Lohkokoon kasvun (+0,1 ha) pääomitettu arvo nurmitiloilla ja viljatiloilla. Lähde: Sami Myyrä: Tilusrakenteen taloudelliset vaikutukset; MTT 2001. Kysymyksessä on tulkintavirhe. Ei ole otettu huomi- oon sitä, että kustannusperusteinen tutkimus ei sisällä lohkokoosta johtuvia tuotannollisia valintoja ja niiden vaikutuksia ja että liiketaloudellisissa tutkimuksissa on käsitelty nimenomaan alueen tai käyttöyksikön lohkojen keskikokoa; ei yksittäisten lohkojen kokoa. Lohkojen lukumääräistä jakaumaa merkittävämpi asia tilusten käytön kannalta on peltopinta-alan jakau- tuminen eri kokoisiin lohkoihin. Tämä käy ilmi nyt käsiteltävästä aineistosta (kuva 6). Peltopinta-alasta on alle 2 hehtaarin lohkoissa heikoimmilla alueilla runsaat 40 % mutta parhaimmilla alueilla, suurehkosta lohko- lukumäärästä huolimatta, vain vajaat 10 %. Keskikoon suhteellisen vähäiset muutokset tai muuttamiset merkit- sevät toisin sanoen huomattavia muutoksia peltopinta- alan jakautumisessa eri kokoisiin lohkoihin. 15 24 19 42 38 24 15 23 56 18 10 16 69 16 7 8 0 20 40 60 80 100 1,7 2,5 3,3 4,3 Lohkon keskikoko (ha) Pe lto ala ja ka um a alle 2 ha 2–3 ha 3–5 ha yli 5 ha Kuva 6. Peltoalan jakautuminen eri lohkokokoluokkiin, kun lohkojen keskikoko muuttuu. Tilusrakenteen hyvyyttä ja sen taloudellisia vaiku- tuksia arvioitaessa ei siis tule liikaa korostaa pienten lohkojen lukumäärää vaan ja nimenomaan myös lohko- jen keskikokoa (kuva 7). Tällä asialla on tilusrakenteen parantamisen ja tilusjärjestelyn kannalta olennainen merkitys. Se merkitsee, että tilusjärjestelyssä tavoitteeksi tulee asettaa lohkojen keskikoon kasvattaminen, missä keinoina käytetään sekä pienien lohkojen lukumäärän vähentämistä että isojen lohkomisten yhdistämistä! 0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 60 000 10,1 10,2 10,3 10,4 10,5 10,6 Lohkokoon kasvu Arvo, mk Kuva 7. Peruslohkojen keskikoon kasvun arvo keskikokoiselle maitotilalle, kun lohkokoko lähtötilanteessa on 2,14 ha. Lähde: Sami Myyrä: Peltolohkon koko vaikuttaa kannattavuuteen yhä enemmän: Maaseudun Tulevaisuus 23.1.2001. Kahdestakin näkökulmasta on siten hyvät perusteet arviolle, että peltotilusrakenteiden parantamistarvetta on suuressa osassa maatamme yleisesti ja tilusrakenteiltaan parhailla alueillakin vähintään tila- ja tapauskohtaisesti. 1.2.3 Peltotilusrakenteiden ajanmukaistamis- mahdollisuudet Parantamistarvetta siis on mutta tilusjärjestelyjen kan- nalta se on vain yksi lähtökohta. Toinen ja ratkaisevampi asia on tilusrakenteiden parantamismahdollisuus; miten hyvä tilusrakenne kullakin alueella tai tilalla halutaan ja on mahdollista saavuttaa. Seuraavassa näitä asioita on arvioitu toisaalta valtakunnallisten ohjelmien ja strategioiden ja maakunnallisten aluekehitysohjelmien edustaman tahtotilan sekä toisaalta alueiden luontaisten edellytysten perusteella. Tahtotila ?Valtaku nnan taso Valtakunnallisissa maaseutu- ja maatalouspoliittisissa ohjelmissa ja strategioissa maaseudun kehitystä on noin vuoteen 1960 saakka kuvattu lähes pelkästään alue- ja tilusrakenteita muuttaneiden maanjakoreformien kautta. Viimeksi kulunutta neljää vuosikymmentä ja tulevaisuutta koskevissa tarkasteluissa tuotantopoliittiset ja -teknologiset asiat sitä vastoin ovat syrjäyttäneet alue- ja tilusrakenteet. Maaseudun ja alkutuotannon rakenne- 13 muutosta 1960-luvulta lähtien on kuvattu asukas- ja tila- luvun vähenemisen sekä tilakoon kasvun kautta. Milloin alue- ja tilusrakenteista on puhuttu, on ne rinnastettu ilmasto-olojen kaltaisiin pysyviin luonnonhaittoihin. Maaseutu- ja maatalouspolitiikan sekä maaseututut- kimuksen näkökulmista maaseudun alue- ja tilusraken- teet näyttävät tulleen lopullisesti valmiiksi noin vuonna 1960! Poikkeus on maaseudun alempi tieverkosto ja metsätiestö, joiden kunnossapito on otettu maaseutu- ja aluekehityspoliittisiin ohjelmiin. Näin siitä huolimatta, että valtakunnallisissa alue- kehitystavoiteohjelmissa maaseudun ja alkutuotannon vetovoimaisuuden ja kilpailukyvyn säilyttäminen ja lisääminen ovat keskeisiä tavoitteita. Ristiriitaiselta vaikuttava tilanne on sivuutettu siten, että tavoitteisiin pyrittäessä keinopuolella käsitellään yksikkökoon kasvat- tamista, osaamista, yhteistoimintaa, jaksamista, laatua, tuotannollisia investointeja ja kylätoimintaa mutta ei alueiden ja maatilojen sisäisiä rakenteita. Valtakunnal- lisia ohjelmia Suomessa laadittaessa maaseudun nykyisiä alue- ja tilusrakenteita on, tilakokoa lukuun ottamatta, todella pidetty annettuina ja muuttumattomina lähtö- kohtina. Tätä taustaa vasten oli yllätys, että tilusrakenne- ja tilusjärjestelyasian esille ottaminen koettiin maakunta- tasolla yleisesti tärkeäksi ja tarpeelliseksi. Katsottiin, että asiat eivät olleet tulleet maakunnallisiin ohjelmiin, koska niitä ei oltu huomioitu valtakunnallisissa ohjelmissa ja suunnitteluohjeissa ja toisaalta koska enempää olemassa olevaa tilannetta kuin keinoja sen muuttamiseen ei maa- kunnissa tunnettu. Pohjanmaan maakunnissa tilanne alkoi muuttua ohjelmakauden 1994–1999 lopulla ja on sittemmin kääntynyt jotakuinkin päälaelleen. Viljelijät ja tuottajajärjestöt ovat ottaneet asian omakseen ja saaneet mukaansa myös aluekehitys- ja aluehallintoviranomaiset. Alue- ja tilusrakenteet ovat osa aluekehitystoimintaa ja tilusjärjestely alueellisen yhteistoiminnan väline. ?Maaku nnalliset ohjelmat Lapissa tavoitteena on alkutuotannon säilyttäminen nykytasolla muun muassa käyttöyksiköiden kannat- tavuutta ja kilpailukykyä parantamalla. Ongelmina mainitaan lohkojen pienuus ja etäisyys, puutteellinen yhteistyö ja maaseudun rakenteiden rapautuminen ja mahdollisuuksina erikoistuminen, tuottajaverkostot sekä tuotteiden puhtaus, maku ja muu laatu. Sukupolven vaihdoksia edistetään, valtakunnallisten liikenneyhte- yksien nopeutta ja turvallisuutta lisätään, paikallistiestöä kehitetään ja osaamiseen panostetaan mutta ehdotukset maaseudun asutus- ja tilusrakenteiden kehittämiseksi puuttuvat. Kainuussa asetelmat ovat samat kuin Lapissa. Huoli alkutuotannosta on Kainuussa vielä astetta suurempi ja konkreettisempi. Peltojen säilyttämisestä peltokäytössä, maatilayritysrakenteiden parantamisesta ja houkuttele- vien asuinpaikkojen tarjonnasta kylissä ollaan valmiita huolehtimaan mutta konkreettiset ehdotukset puuttu- vat. Pohjois-Pohjanmaalle ovat leimallisia suuret olo- suhde-erot eteläosan ja pohjoisosan välillä. Alkutuo- tannolla katsotaan kuitenkin koko maakunnassa olevan merkittävä asema ja sen osuus maan maataloudesta halutaan jatkossakin säilyttää nykytasolla. Maaseutu halutaan pitää asuttuna ja hoidettuna ja alkutuotanto kilpailukykyisenä, lisäämällä houkuttelevien asuinpaik- kojen tarjontaa kylissä, lisäämällä maatilainvestointeja ja osaamista ja myös pitämällä huolta maatilojen tilus- rakenteesta! Keski-Pohjanmaan ohjelmissa korostuvat muun muassa suurteollisuus, vahva maatalous ja vahva kan- sankulttuuri. Maaseudun osalta korostetaan erityisesti houkuttelevien asumisvaihtoehtojen tarjoamista ja maa- talouden vahvistamista muun muassa maatilojen kokoa kasvattamalla ja tilusrakenteita parantamalla! Pohjanmaan visiona on ”Elävä Pohjanmaa – elävä kaupunki ja maaseutu.” Maaseutua ja peruselinkeinoja arvostetaan mutta toimenpidepuolella huomiota niille osoitetaan ehkä juuri peruselinkeinojen bruttokansan- tuoteosuuden (7 %) suhteessa tai vähemmän. Maakun- nassa kehitetään kylärakennetta sekä pidetään huolta perustieverkostosta ja tietoliikenneyhteyksistä. Etelä-Pohjanmaalla elintarvikeketju alkutuotannosta alkaen on avainala. Alkutuotannon rakennemuutosta edistetään ja kilpailukykyä parannetaan aktiivisesti muun muassa maatilainvestointien ja tilusjärjestelyjen avulla! Myös alueen ja sen kylien vetovoimaisuuden lisäämiseen panostetaan. Keski-Suomi on maakuntakeskuksensa ulkopuolella huomattavan maaseutu- ja alkutuotantovaltaista aluetta, mikä on huomioitu alueen kehittämisohjelmissa. Niissä painotetaan kylien elinvoimaisuutta, peltojen säilyttä- mistä peltokäytössä, huolenpitoa maatilojen määrästä, kilpailukyvystä ja volyymeista. Toimenpidepuolella halu maaseudun ja alkutuotannon toimintaedellytysten tur- vaamiseen ja kilpailukyvyn parantamiseen ovat toistai- seksi konkretisoituneet vain tuotannollisella puolella. Pohjois-Karjalassa arvostetaan maatalouden kan- nattavuutta ja kilpailukykyä, maaseutua houkuttelevana asuinympäristönä, jonka perusrakenteet ovat kunnossa, maaseutuperintöä ja ympäristöä sekä nopeita ja turval- lisia yhteyksiä muuhun maahan. Toimenpidepuolella useiden muiden maakuntien tapaan on pysähdytty tuo- tannollisiin asioihin, vaikka todetut ongelmat ja tavoit- teet ovat olleet pääasiassa rakenteellisia. 14 Pohjois-Savossa elintarvikeketju nähdään merkittä- vänä työllistäjänä. Peltoalan ja tilakoon kasvu nähdään myönteisenä asiana ja maatalouden kannattavuuden ja kilpailukyvyn parantamiseen panostetaan mutta ensi- sijaisesti tuotannollisin ratkaisuin. Etelä-Savossa tavoitellaan tuotannon säilyttämistä nykytasolla. Tavoitetta pidetään erittäin haasteellisena muun muassa pienen tilakoon, heikon kannattavuuden ja nuorten puuttuvan kiinnostuksen vuoksi. Tavoitetta edistävinä mahdollisuuksina nähdään erikoistuminen luomutuotantoon, tuotantokustannusten minimointi, rakennemuutoksen nopeuttaminen sekä yhteistyön, yrittäjyyden ja ammattitaidon lisääminen. Uusia rat- kaisuja maaseudun elinvoimaisuuden turvaamiseksi peräänkuulutetaan. Etelä-Karjalassa on päätetty hyödyntää maa- ja met- sätalouden tuotantomahdollisuudet täysimääräisesti, missä tarkoituksessa muun muassa nykyinen peltoala halutaan säilyttää, maatalouden kannattavuutta ja kil- pailukykyä halutaan vahvistaa, yksikkökoon kasvua edistetään, maaseutuyhteisöjä kehitetään ja läpikulku- liikenteen sujuvuuteen ja turvallisuuteen panostetaan. Kymenlaaksossa katsotaan, että maaseutu ja alkutuo- tanto hyödyttävät kansantaloutta yhtä aidosti kuin mikä tahansa yritystoiminta ja on siten huomioitava osana kaikkea kehittämistä. Painopisteasioiksi on nimetty kilpailukyky ja kannattavuus perheyrityspohjalla. Toi- sin kuin muissa maakunnissa huomiota on kiinnitetty perusparannustarpeisiin, erityisesti kuivatusten osalta. Päijät-Hämeessä painotetaan tarvetta pysäyttää väki- luvun väheneminen, missä tarkoituksessa kylien toimi- vuutta ja vetovoimaa on kehitettävä ja mahdollisimman monelle maatilalle on turvattava kannattavan tuotannon edellytykset. Keinoina mainitaan muun muassa rakenne- kehityksen edistäminen, hyvien asuntotonttien tarjoami- nen, yhteistoiminta ja osaaminen. Kanta-Hämeessä nähdään maaseudun ja erityisesti alkutuotannon vahvuutena hyvät tuotantoedellytykset ja rikas kulttuuriympäristö. Maakunnassa arvostetaan hankkeita ja toimintatapoja, joilla on uutuusarvoa ja tuetaan yrityskoon kasvattamista, yhteistoimintaa sekä tilarakenteen ja tuotantotoiminnan kehittämistä. Pirkanmaalla ollaan huolissaan maaseudun ja alku- tuotannon hallitsemattomasta muutoksesta erityisesti alueen pohjois- ja koillisosissa. Luvataan tehdä mitä voidaan alkutuotannon työpaikkojen vähenemisen mini- moimiseksi sekä maaseudun elin- ja vetovoimaisuuden parantamiseksi. Keinoina mainitaan alueellisesta infra- struktuurista huolehtiminen, erikoistuminen, tuotanto- ketjut, uudet tuotteet ja tuotantorakenteiden jatkuva uudistaminen. Satakunta jakautuu ”harvaan asuttuun, karuun poh- joiseen ja tiheästi asuttuun, viljavaan etelään”. Osalla aluetta uhkina nähdään pusikoituminen, rapautuva aluerakenne sekä maatilojen huono kannattavuuskehitys ja toiminnan loppuminen. Panostetaan aktiivitilojen tuottavuuden kasvattamiseen tilakoon kasvun ja uuden teknologian käyttöönoton avulla. Itä-Uudenmaan ja Uudenmaan maakunnissa maa- talous on merkittävä osa koko maan maataloudesta mutta sen aluetaloudellinen merkitys on marginaali- nen. Jonkin verran huomiota on kiinnitetty siihen, että kummassakin maakunnassa on tässä suhteessa hyvinkin erilaisia osa-alueita. Lähinnä maaseutu ja alkutuotanto kuitenkin näkyvät asioina, joita on pyrittävä suojele- maan keskittymiskehityksen haitoilta mutta joissa muu- toin ollaan hyvässä lähtötilanteessa ja kehityksen suhteen omavaraisia. Varsinais-Suomessa on tiedostettu se, että kysymyk- sessä on Suomen johtava maatalousalue, jolla olosuhteet ovat esimerkilliset muuhun maahan verrattuna. Jatke- taan samalla tavalla. Tilusrakenne- ja tilusjärjestelynäkökulmat siis puuttuvat maaseutupoliittisesta kokonaisohjelmasta ja valtakunnallisista aluekehitystavoiteohjelmista sekä useimmista maakunnallisista aluekehitysohjelmista. Maatalouspoliittisessa strategiassa tilusrakenneasiat huomioidaan ongelma- mutta ei toimenpidepuolella. Ohjelmien tavoitteilla on kuitenkin suoria yhteyksiä paikallisiin alue- ja tilusrakenteisiin ja niiden nykyistä parempaan yhteen sovittamiseen yhteiskuntaa palvele- vien maankäytön rakenteiden kanssa. Näillä perusteilla Maanmittauslaitos on ottanut tilusjärjestelytoiminnas- saan lähtökohdaksi, että mitään maakuntaa ei toistaiseksi jätetä tilusjärjestelytoiminnan ja sitä koskevien lisäselvi- tysten ulkopuolelle. Ahvenanmaa käsitellään käytännön syistä erikseen myöhemmin. ?Luo ntaiset edellytykset Eri alueilla saavutettavissa olevan lohkokoon arvioimis- perusteina on tässä selvityksessä (taulukko 4) käytetty: – peltoalueiden laajuutta – peltoalueiden yhtenäisyyttä – peltotiheyttä (peltoalueen osuus kunnan kokonais- alasta) – peruslohkojen linnuntie-etäisyyttä talouskeskuksesta. Ajatuskulku arvioinnissa on ollut se, että luontaiset edellytykset lohkokoon kasvattamiselle, tässä tapauksessa kunnassa, ovat sitä paremmat, mitä laajempia ja yhte- näisempiä peltoalueet ovat, mitä lähempänä toisiaan eri peltoalueet ovat ja mitä lähempänä nykyiset peruslohkot ovat käyttöyksikköjensä talouskeskuksia linnuntietä mitaten. Kullekin tekijälle on parhaassa tilanteessa annettu arvo 3, keskinkertaisessa arvo 2 ja huonoim- 15 massa tilanteessa arvo 1. Arvoja on eräissä tapauksissa tarkistettu ylös- tai alaspäin merkinnöillä + tai – (= 1/3 pistettä). Arvojen summa (3–12) sarakkeessa ”edellytyk- set” antaa siten kuvan siitä, miten hyvä peltotilusrakenne eri alueilla on niiden luontaisten edellytysten perusteella mahdollinen. Jäljempänä kohdassa ”Tilusjärjestelytarve” lähemmin käsiteltävä luku sarakkeessa ”Tarve” on saatu jakamalla parantamismahdollisuutta kuvaava luku läh- tötilannetta kuvaavalla, peruslohkojen nykyisellä keski- koolla. Arvio ei ota kantaa siihen, miten suuri parannus heh- taareissa on mahdollinen mutta sisältää ajatuksen, että vähäinenkin parannus erittäin pirstoutuneilla alueilla voi olla yhtä tärkeä tai tärkeämpi kuin suurempi parannus ennestään kohtuullisen hyvän tilusrakenteen omaavilla alueilla. Taulukko 4. Peltotilusrakenteiden parantamismahdollisuus ja -tarve. Kunta Arviointiperuste Parantamis- arvio Laa- juus Yhte- näi- syys Tiheys Etäi- syys Mah- dolli- suus Tarve Asikkala 3– 3– 2 2 10– 3,96 Askola 3– 3– 3 3 12– 3,67 Dragsfjärd 3– 2– 1 2 8– 3,25 Elimäki 3– 3– 3 3 12– 2,68 Haapavesi 3– 3– 1 1 8– 3,07 Hamina 3– 2– 2 3 10– 5,75 Hankasalmi 2– 1– 1 3 7– 3,45 Hauho 3– 3– 2 2 10– 3,89 Hausjärvi 3– 3– 3 2 11– 2,52 Hollola 3– 2+ 3 2 10+ 2,78 Huittinen 3+ 3– 3 2 11+ 3,59 Humppila 3– 3– 3 3 12– 3,19 Hämeenkyrö 3– 2– 2 2 9– 3,73 Kangasala 3– 2– 2 3 10– 4,74 Karvia 3– 3– 2 2 10– 4,52 Kauhava 3– 3– 3 1 10– 4,39 Kaustinen 3– 3– 2 3 11– 5,95 Kemiö 3– 3– 3 3 12– 3,73 Kerimäki 1– 2– 1 1 5– 2,60 Kitee 2– 1– 1 3 7– 3,65 Kiuruvesi 2– 2– 2 2 8– 3,09 Kortesjärvi 3– 2– 2 2 9– 5,17 Kristiina 3– 3– 2 1 9– 4,95 Kuopio 2– 1– 1 2 6– 2,81 Kärkölä 3– 3– 3 3 12– 2,88 Lammi 2– 3– 2 2 9– 3,49 Lapinlahti 2– 2– 2 3 9– 3,19 Lappajärvi 3– 3– 2 1 9– 5,81 Lappeenranta 2– 2– 2 2 8– 4,04 Lapua 3– 3– 3 1 10– 4,52 Lieksa 2– 1– 1 2 6– 2,73 Liminka 3+ 3+ 3 1 11– 2,77 Mellilä 3+ 3– 3 3 12+ 2,60 Merikarvia 2– 1+ 1 2 6+ 4,59 Mikkeli 1– 1– 1 2 5– 3,36 Nurmes 2– 2– 1 2 7– 3,39 Oravainen 3– 3– 3 1 10– 5,43 Pihtipudas 3– 2– 1 2 7– 2,82 Polvijärvi 2– 2– 1 2 7+ 3,03 Pori 3+ 3– 3 2 11– 4,60 Porvoo 3– 3– 3 2 11– 3,60 Posio 1– 1– 1 2 5– 2,94 Pudasjärvi 1– 1– 1 2 5– 2,86 Puolanka 1– 1– 1 1 3+ 2,30 Puumala 1– 1– 1 1 4– 2,84 Rantasalmi 1– 2– 1 1 5– 2,29 Ranua 1– 1– 1 1 4– 1,74 Ruovesi 2– 2– 1 2 7– 3,00 Ruukki 3– 3– 2 2 9+ 3,25 Saari 2 2– 3 3 10– 3,97 Saarijärvi 2+ 1– 1 2 6+ 3,23 Sammatti 3– 2– 2 3 10– 4,29 Savitaipale 1– 1– 2 3 10– 4,15 Siuntio 3– 3– 3 3 12– 2,82 Sodankylä 1– 1– 1 1 4– 2,45 Sotkamo 1– 1– 1 1 4– 2,42 Suomusjärvi 3– 2– 2 3 10– 3,77 Suonenjoki 1– 1– 1 3 6– 2,75 Sysmä 2– 2– 1 2 7– 3,29 Tervola 2– 2– 1 1 6– 2,96 Toholampi 3+ 3+ 2 3 12– 3,76 Uusikaarlepyy 3– 3– 2 1 9– 4,74 Vaala 3– 2– 1 2 8– 2,52 Valkeala 2– 2– 2 2 8– 3,13 Vehmaa 3– 2– 3 3 11– 4,64 Veteli 3– 2– 2 1 8– 4,04 Vesilahti 3– 3– 2 3 11– 5,12 Västanfjärd 3– 2– 2 3 10– 4,58 Taulukon kaksi vasemmanpuoleista saraketta perustuvat teemakarttojen silmävaraiseen tarkasteluun, kun taas kolmas ja neljäs sarake perustuvat numerotietoihin. Etäisyyden sijoittamista luontaisten edellytysten puolelle voidaan kritisoida, koska se periaatteessa on tilusjärjes- telytarvetta osoittava suure. Tässä yhteydessä tilusjärjes- telytarpeen mittarina on kuitenkin käytetty yksinomaan lohkokokoa ja etäisyyden on tällöin katsottu helpotta- van lohkokoon suurentamista, kun lohkot ovat lähellä talouskeskusta ja päinvastoin. 1.3 Tilusjärjestelytarve Peltotilusrakenteiden ajanmukaistamismahdollisuuksia koskevan arvion osalta on syytä muistuttaa, että tällä raportilla on nimenomaan pyritty herättämään kiinnos- tus asiaan ja virittämään yleinen keskustelu tilusraken- teista ja tilusjärjestelyistä ja antamaan siihen näkökulmia. Jos ja kun jossakin kunnassa tai jollakin alueella näin tapahtuu, tämän raportin sanoma on se, että asiasta ei kannata ryhtyä kinastelemaan vaan kaikkien osapuolten kannalta parempi etenemisvaihtoehto löytyy jäljempänä kohdasta 2.3 Palvelut (s. 18). Tilusjärjestelyn käyttökelpoisuutta harkittaessa, on otettava huomioon, että maaseudun ja alkutuotannon 16 rakennemuutoksen vuoksi epäajanmukaisuutta maaseu- dulla on peltotilusrakenteiden ohella yleensä myös kylä- ja metsätilusrakenteissa sekä tilustie- ja kuivatusverkos- toissa samoin kuin maaseutua rikkovien yhteiskunnan perusrakenteiden tarkoituksenmukaisessa sovittamisessa paikalliseen maankäyttöön. Tilusjärjestely on väline kaikkien näiden kysymysten selvittämiseen ja hoitami- seen, joten tilusjärjestelyllä saavutetaan säännönmukai- sesti muitakin kuin peltolohkokokoon suurenemisesta johtuvia hyötyjä. Samaan suuntaan vaikuttaa se, että tilusjärjestelyjä ei kohdisteta kokonaisiin kuntiin tai tietyn alueen kaikkiin maanomistajiin vaan ajankohtaisiin muutoksiin, joita maanomistajat haluavat toteuttaa ja joilla arvioidaan saa- vutettavan välittömät ja suurimmat hyödyt. Käytännössä tilusjärjestelyt siis eivät suuntaudu keskimääräisiin vaan sitä vaikeampiin olosuhteisiin ja tilanteisiin. Koska alkuperäiseksi tavoitteeksi asetettiin omakoh- taisten pohdintojen ja keskustelujen edistäminen, ei johtopäätösten tekemisestä tässä esityksessä ole kartettu. Niinpä seuraavaksi esitetään ensin yhteenveto tilusjär- jestelytarpeesta kunnittain (kuva 8) ja sitten sanallinen arvio tilusjärjestelytarpeista maakunnittain. Tilusjärjestelytarve kunnittain Maanomistajat ovat useimmissa neljänteen ryhmään sijoitetuissa pohjalaiskunnissa jo ryhtyneet toimen- piteisiin tilusjärjestelytarpeiden ja -mahdollisuuksien selvittämiseksi. Alustavien tietojen mukaan muutos- mahdollisuudet niissä ovat osoittautuneet olevan sitä luokkaa, mihin edellä esitetyt arviot ovat viitanneet. Olosuhteiden samankaltaisuuden perusteella tilusjär- jestelymahdollisuuksia voidaan arvioida olevan yleisesti Etelä-Karjalan, Kymenlaakson, Satakunnan ja Pirkan- maan maakunnissa. Muista osista maata ei olosuhteiden erilaisuudesta johtuen voida kokemusten perusteella sanoa mitään varmaa. Tilusjärjestelytarve maakunnittain ?Lappi Maakunnassa on yleisesti tilusjärjestelytarvetta. Maa- talouden rakenteet ovat muuhun maahan verrattuna yllättävän hyvät ja kilpailukykyiset ja myös mahdolli- suudet lohkokokoon suurentamiseen ovat kohtalaiset. Olosuhde-erot maakunnan eri osissa ovat kuitenkin huomattavat. ?Kai nuu Maakunnassa on yleisesti tilusjärjestelytarvetta. Maa- talouden rakenteet ovat maakunnan länsiosissa hyvät tai kohtalaiset mutta huononevat itään päin. Rakenteiltaan kohtalaisia maatiloja on kuitenkin itäisissä osissakin, mikä viittaa siihen, että maakunnassa on rajatusti tila- ja tapauskohtaisia tilusrakenteen parantamismahdolli- suuksia. ?Pohjois-Pohja nmaa Maakunnassa on yleisesti tilusjärjestelytarvetta. Mahdol- lisuudet suurentaa lohkokokoa ovat enimmäkseen hyvät ja koillisosissa tila- ja tapauskohtaisesti kohtalaiset. ?Pohjois-Ka rjala ja Pohjois-Savo Maakunnissa on yleisesti tilusjärjestelytarvetta. Mahdol- lisuudet suurentaa peltolohkoja näyttävät tila- ja tapaus- Kuva 8. Tilusjärjestelytarve otantakunnissa. Ajanmukaistamismahdollisuudet ovat hyvät mutta -tarve on tila- ja tapauskohtaista, koska lähtötilanne on enimmäkseen hyvä (11): Askola, Elimäki, Hausjärvi, Hollola, Huittinen, Hump- pila, Kärkölä, Liminka, Mellilä, Siuntio, Vaala. Ajanmukaistamistarvetta on yleisesti mutta -mahdollisuudet ovat tila- ja tapauskohtaisia, koska luontaiset edellytykset aset- tavat rajoituksia (24): Dragsfjärd, Hankasalmi, Kerimäki, Kiu- ruvesi, Kuopio, Lapinlahti, Lieksa, Merikarvia, Mikkeli, Nurmes, Pihtipudas, Posio, Pudasjärvi, Puolanka, Puumala, Rantasalmi, Ranua, Ruovesi, Saarijärvi, Sodankylä, Sotkamo, Suonenjoki, Sysmä, Tervola. Ajanmukaistamistarvetta on yleisesti ja -mahdollisuudet ovat kohtalaiset (19): Asikkala, Haapavesi, Hauho, Hämeenkyrö, Kangasala, Kemiö, Kitee, Lammi, Lappeenranta, Polvijärvi, Por- voo, Ruukki, Saari, Sammatti, Savitaipale, Suomusjärvi, Toholam- pi, Valkeala, Västanfjärd. Ajanmukaistamistarvetta on yleisesti ja ajanmukaista- mismadollisuudet ovat hyvät (14): Hamina, Karvia, Kauhava, Kaustinen, Kortesjärvi, Kristiinankaupunki, Lappajärvi, Lapua, Oravainen, Pori, Uusikaarlepyy, Vehmaa, Veteli, Vesilahti. 17 kohtaisesti hyviltä, koska maatilojen nykyiset lohkot ovat keskittyneet suhteellisen harvoihin ryhmiin ja suhteelli- sen lähelle talouskeskuksia. ?Etelä-Savo Maakunnassa on erittäin pirstoutunut peltotilusrakenne ja siis laajaa tilusjärjestelytarvetta. Mahdollisuudet lohko- koon kasvattamiseen näyttävät vähäisiltä mutta lähtö- tilanne ja tilakoon kasvattamistarve huomioon ottaen pienetkin parannukset voivat osoittautua merkittäviksi. Parempi tuloskaan ei ole pois suljettu mahdollisuus, sillä isoja lohkoja alueella on suhteellisen paljon. ?Keski-Suo mi Maakunnassa on yleisesti tilusjärjestelytarvetta. Mahdol- lisuudet lohkokoon suurentamiseen ovat tila- ja tapaus- kohtaisesti kohtalaiset. ?Etelä-Pohja nmaa, Keski-Pohjanmaa ja Pohjanmaa Maakunnissa on yleisesti tilusjärjestelytarvetta. Mahdol- lisuudet lohkojen kokoamiseen ja yhdistämiseen ovat enimmäkseen hyvät. ?Pi rkanmaa ja Satakunta Maakunnissa on yleisesti tilusjärjestelytarvetta. Mahdol- lisuudet lohkokoon kasvattamiseen ovat osassa maakun- tia yleisesti ja osassa tila- ja tapauskohtaisesti kohtalaiset tai hyvät. ?Ka nta-Häme ja Päijät-Häme Kanta-Hämeessä ja Päijät-Hämeessä on tilusjärjestelytar- peita rajatusti, koska niissä on runsaasti tiloja ja alueita, joiden tilusrakenteen parantaminen ei nykytutkimuksen mukaan ole kannattavaa, vaikka mahdollista. Muilta osin mahdollisuudet lohkokoon kasvattamiseen ovat tila- ja tapauskohtaisesti kohtalaiset. ?Etelä-Ka rjala ja Kymenlaakso Etelä-Karjalassa ja Kymenlaaksossa on pääosin yleisesti mutta osalla aluetta hyvän lähtötilanteen vuoksi vain rajatusti tilusjärjestelytarpeita. Mahdollisuudet lohko- koon kasvattamiseen ovat yleisesti hyvät tai kohtalaiset. ?Uusi maa ja Itä-Uusimaa Uudellamaalla ja Itä-Uudellamaalla tilusjärjestelytar- peita on vain rajatusti keskimäärin hyvän lähtötilanteen vuoksi. Olosuhde-erot kuntien välillä ja myös sisällä näyttävät kuitenkin niin suurilta, että maakunnista voi löytyä tila- ja tapauskohtaisesti ja alueellisesti huomat- tavan suurtakin tilusjärjestelytarvetta. Mahdollisuudet lohkokoon kasvattamiseen ovat alue- ja tilakohtaisesti kohtalaiset. ?Va rsinais-Suomi Varsinais-Suomessa on yleisesti tilusjärjestelytarvetta, lukuun ottamatta eräitä lähtötilanteeltaan parhaita alu- eita. Mahdollisuudet lohkokoon kasvattamiseen ovat enimmäkseen erinomaiset ja vähintäänkin kohtalaiset. 18 2.1 Toimintapuitteet Maanmittauslaitoksen asiakaslähtöisen tilusjärjestelytoi- minnan johtamis-, suunnittelu- ja tukiprosessit ovat osa laitoksen yleishallintoa, josta on olemassa ja saatavilla kuvaukset erikseen. Maanmittauslaitoksen toiminta- ja taloussuunnitelma 2005–2007, Maanmittauslaitoksen tilusjärjestelystrategia 2002–2006 sekä 13 alueellisen maanmittaustoimiston vuosittaiset toiminta- ja talous- suunnitelmat ja tulossopimukset ovat tilusjärjestely- toiminnan johtamisen välineet. Niissä asiakaslähtöisen tilusjärjestelytoiminnan käynnistämiselle ja toteuttami- selle on luotu hyvät lähtökohdat. 2.2 Valmiudet kentällä Tilusjärjestelytoiminta on vuodesta 2003 alkaen otettu kaikkien maanmittaustoimistojen palveluvalikkoon. Toisin sanoen jokainen maanmittaustoimisto on luvan- nut alkaa tehdä tilusjärjestelytoimintaa toimialueillaan tunnetuksi osana toimiston yleistä tiedottamistoimintaa ja sidosryhmäyhteistyötä ja on sitoutunut järjestämään asiakkaille seuraavassa luvussa kuvatut palvelut, kun ja jos kysyntää niille ilmenee. Kuten jäljempänä (kohta 2.4, sivu 19) lähemmin kerrotaan, molemmissa suhteissa ollaan eräitä poikkeuksia lukuun ottamatta vasta varo- vaisessa alussa. 2.3 Palvelut Yksittäisen tilusjärjestelytoimituksen sisältöä ei enää määritellä laissa vaan se on selvitettävä tapauskohtai- sesti kiinteistöjen tosiasiallisen käytön ja asiakkaiden muutostavoitteiden ja -halukkuuden pohjalta. Tilus- järjestelytoiminta on siten laajempi kokonaisuus kuin uusjako tai muu yksittäinen kiinteistötoimitus, vaikka ne jopa ammatti-ihmisten piirissä usein sekoitetaan. Nyky aikainen, asiakaslähtöinen tilusjärjestelytoiminta koostuu neljästä osasta: yleiset tehtävät, tarveselvitys, tuotanto ja seuranta. Tilusjärjestelytoiminnan toimintatavoista, palveluista ja tuotantoprosesseista on olemassa ja saatavilla kaaviot ja kuvaukset erikseen. Jäljempänä asiakaslähtöistä toi- mintaa ja sen palveluja on kuvattu vain siltä osin ja siinä tarkoituksessa, kuin on tarpeen, että maanomistajat ja muut asiakastahot voivat itse arvioida niiden hyväksi- käyttöä. Yleiset tehtävät Yleisten tehtävien tarkoitus on maaseudun alue-, käyttö- yksikkö- ja tilusrakenteiden ja niiden ajanmukaista- mismenettelyn, tilusjärjestelyn tunnetuksi tekeminen. Yleisillä tehtävillä varmistetaan, että tilusjärjestelypal- velut ovat yhtäläisin perustein koko maassa saatavilla ja käytössä. Käytännössä yleisiin tehtäviin luetaan maan- mittausviranomaisen osallistuminen tilaisuuksiin, ylei- nen yhteydenpito viranomaisiin ja maanomistajiin sekä tiedon hankinta, tiedottaminen ja markkinointi alueelli- sesti ja kohdekohtaisesti. Asiakkaan kannalta kaikki alkaa yhteydenotosta maanmittaustoimistoon. Maanmittausviranomaisen tavoit teena on vastata tilusrakenteisiin ja tilusjärjeste- lyihin liittyviin asiakasaloitteisiin kuukauden kuluessa ja antaa samalla pyydettäessä jatkotoimenpiteitä kos- kevat suositukset. Tavanomaisia jatkovaihtoehtoja ovat neuvottelu- ja tiedotustilaisuuksien järjestäminen tai asiakkaan ohjaaminen hakemaan suoraan tilusjärjestely- tarveselvitystä tai eräissä tapauksissa kiinteistötoimitusta. Joskus on paikallaan, ennen suositusten antamista, tehdä lisäselvityksiä, joista silloin sovitaan tilaajatahon kanssa erikseen. Yleiset tehtävät kuuluvat Maanmittauslaitoksen lakisääteisiin viranomaistehtäviin, jotka ovat asiakkaille maksuttomia, ellei tilaajatahon kanssa edellisessä koh- dassa tarkoitetuissa poikkeustapauksissa toisin sovita. Tilusjärjestelytarveselvitys Tarveselvitys tehdään, ellei ole ilman muuta selvää, ettei asia kuulu tilusjärjestelytoiminnan piiriin tai että jatkokäsittely voi tapahtua suoraan toimituksessa. Tarve- selvitys tehdään hakemuksesta. Tarveselvityksen osia ovat ongelma- ja tavoitekartoitus, toimenpide-ehdotus ja selvitys toimenpide-ehdotuksen toteuttamiskelpoi- suudesta. Liikkeellelähdön ja siirtymisen seuraavaan vaiheeseen ratkaisevat asiakkaat, saatuaan viranomaiselta asiaa koskevan pohjaehdotuksen. Tavoitteena on aloittaa tarveselvityksen käsittely neljän kuukauden kuluessa sitä koskevan hakemuksen vastaanottamisesta. Jatkoaikataulusta sovitaan vaiheit- tain yhteisissä kokoontumisissa sen mukaan, miten kiireelliseksi ja kannattavaksi hanke käsittelyn edetessä osoittautuu. Tarveselvityksen olennaisin piirre on, että siinä selvitetään asiakaslähtöisesti ja asiakaskohtaisesti ajankohtaiset muutostarpeet ja muutosmahdollisuudet mutta ei tehdä sitovia päätöksiä. Niiden aika tulee tuo- tantovaiheessa, jos siihen mennään. Tilusjärjestelytarveselvitys lähtee yleensä liikkeelle maanomistajien tai niin sanotun hankeviranomaisen (mm. tiehallinto, ratahallinto, ympäristöhallinto) kirjal- lisen hakemuksen tai asiaa koskevan neuvottelukokouk- sen kannanoton pohjalta. 2. TILUSJÄRJESTELYTOIMINTA JA SEN TILA VUODENVAIHTEESSA 2003–04 19 Tuotanto Jos viranomainen tarveselvityksen perusteella katsoo, ettei edellytyksiä tuotantovaiheeseen siirtymiselle ole ja jos asianosaiset hyväksyvät tämän kannan, käsittely päättyy ilman enempiä toimenpiteitä. Tuotantovaihe käynnistyy, jos asianosaiset hyväksyvät viranomaisen sitä tarkoittavan ehdotuksen tai hakevat toimitusta viran- omaisen kielteisestä kannasta huolimatta. Tuotantovaiheen alussa selvitetään hankkeeseen saatavissa oleva rahoitus sekä tehdään niiden ja asiak- kaiden kannanottojen johdosta tarpeelliset tarkistukset ja täydennykset tarveselvityksessä tehtyyn toimenpide- ehdotukseen. Jos tarkistettu ehdotus täyttää lailliset edel- lytykset ja saa asiakkaiden kannatuksen, toimitusmiehet tekevät päätöksen toimituskäsittelyn aloittamisesta. Tähän päätökseen asianosaisella on oikeus hakea muu- tosta valittamalla. Seuranta Seuranta on viranomaistoimintaa, jonka tarkoitus on koota ja tuottaa tietoa tilusjärjestelytoiminnan kaikkein vaiheiden osalta muun muassa aikataulujen pitävyydestä, sovittujen tavoitteiden toteutumisesta ja asiakastyytyväi- syydestä. Seurantatietoja käytetään laitosyhtenäisyyden varmistamiseen sekä tilusjärjestelytoiminnan johtami- seen, kehittämiseen ja markkinoimiseen. Asiakastahojen aktiivisuus ja kiinnostus seurantatiedoista ovat koko tilusjärjestelytoiminnan kulmakiviä. 2.4 Tilanne koko maassa ja eri maakunnissa Vuoden 2003 loppuun mennessä edellä kuvatut perus- tilastot ja kartat nykyisistä peltotilusrakenteista oli esi- telty kaikissa maakunnissa ja niiden pohjalta oli käyty maakunnittain keskustelu jatkotoimenpiteistä. Kes- kusteluissa mukana olleet maakuntien edustajat olivat päättäneet alkaa toimia aktiivisesti tilusrakenne- ja tilus- järjestelytietouden levittämiseksi varsinaisille asiakkaille ja kysynnän synnyttämiseksi. Maanmittaustoimistot puolestaan ovat sitoutuneet huolehtimaan tilusjärjes- telytoiminnan yleisistä tehtävistä eli yleisestä ja kohde- kohtaisesta tiedottamisesta ja sidosryhmäyhteistyöstä. Lisäksi maanmittaustoimistot ovat luvanneet ottaa tar- veselvitykset tulossopimuksiinsa, jos kysyntää syntyy. Keskustelutilaisuuksissa luvattiin lisäksi laatia yhteen- vetoraportti koko kierroksesta vertailujen mahdollistami- seksi sekä toiminnan tunnetuksi tekemisen ja jatkamisen perustaksi. Tässä on raportti, mutta miltä pohja, jolta ponnistaa, näyttää muutoin vuoden 2004 alussa? Valtakunnan taso Tilusjärjestelytoimintaa on esitelty eduskunnan maa- ja metsätalousvaliokunnan sekä valtiovarainvaliokunnan maaseutujaoksen jäsenille Maanmittauslaitoksen pääjoh- tajan johdolla 2-päiväisessä tapahtumassa Etelä-Pohjan- maalla syksyllä 2003. Osallistujat kertoivat maanomis- tajien ja -vuokraajien, kuntien, tuottaja- ja neuvontajär- jestöjen sekä aluekehitys- ja aluehallinto viranomaisten mutkattoman ja hyvin konkreettisen yhteistyön ja hyvien tulosten yllättäneen heidät myönteisesti. He lupasivat toiminnalle täyden tukensa. Myöhemmin asiaa on esitelty myös edellä mainittujen valiokuntien istunnoissa eduskunnassa ja asiasta on informoitu uutta maaseutupoliittista kokonaisohjelmaa valmistelevan yhteistyöryhmän puheenjohtajaa. Viranomaistahoilla tie-, rata- ja ympäristöhallinto ovat sekä valtakunnallisesti että alueellisesti olleet kiin- nostuneita yhteistoiminnasta sekä omien tavoitteidensa toteuttamisesta tilusjärjestelyn avulla asiakaslähtöisesti siten, että haitat ja menetykset yksityisille maanomis- tajille jäävät mahdollisimman pieniksi ja että myös maanomistajien omat tavoitteet otetaan huomioon. Muita toimintaan myönteisesti ja aktiivisesti kantaa ottaneita tahoja ovat tuottaja- ja neuvontaorganisaatiot, Maaseudun kehittämisrahaston (Makera) johtokunta ja Salaojakeskus ry. Tiedotusvälineistä ainakin Maaseudun Tulevai- suus, Ylen TV 1:n pääuutiset, Käytännön Maamies ja Landsbygdens Folk ovat esitelleet tilusrakenneasiaa ja asiakaslähtöistä tilusjärjestelytoimintaa ja kertoneet väli- aikatietoja tässä raportissa kuvatun toiminnan tuloksista. Tutkimuspuolella tilusrakenneasiat ovat viime vuosina pitkästä aikaa olleet mukana muun muassa Helsingin Yliopiston, Jyväskylän Yliopiston Chydenius-Instituu- tin, Maatalous- ja elintarviketalouden tutkimuslaitos MTT:n, Pellervon Taloudellisen Tutkimuslaitoksen, Teknillisen korkeakoulun ja Suomen Akatemian ohjel- missa. Tilanne maakunnittain ?Lappi Tilusrakenne- ja tilusjärjestelyasiaa on maakuntakierros- ten jälkeen esitelty tuottajien tilaisuudessa Tervolassa, jossa asia maakuntalehden mukaan sai kiinnostuneen ja myönteisen vastaanoton hengessä ”Asia ei jää tähän”. ?Kai nuu Maakuntakierrosta ja sen keskeistä sisältöä on esitelty paikallisissa lehdissä. ?Pohjois-Pohja nmaa Tilusrakenne- ja tilusjärjestelyasioita on maakuntakier- roksen jälkeen esitelty laajasti maakunnallisessa valtaleh- 20 dessä ja asiakkaiden pyynnöstä parissakymmenessä tuot- taja- ja kuntatilaisuudessa. Toistaiseksi ”kampanja” on tuottanut yhden tarveselvityshakemuksen Siikajoelta. Maakunnassa on käynnissä useita uusjakoja ja maa- kunnan eteläisissä osissa uusjakoja ja niiden tarvetta on tehty kattavasti tunnetuksi seutukunnallisessa aluekehi- tyshankkeessa, jonka tuloksia on esitelty eri tilaisuuksissa ja tiedotusvälineissä. Aikaisemmin vireille tulleita uus- jakoja ollaan alueella muokkaamassa asiakaslähtöiseen suuntaan. ?Pohjois-Ka rjala ja Pohjois-Savo Maakuntakierroksen yhteydessä kuntien edustajat olivat sitä mieltä, että ”odottamattoman” hyvänä pidetystä lähtötilanteesta huolimatta korjattavia ongelmia alueilla löytyy ja että tiedon levittäminen tilusjärjestelytoimin- nasta varsinaisille asiakkaille eli maanomistajille on maakunnissa välttämätöntä. Pääasiassa siitä johtuen, että Pohjois-Karjala ja Pohjois-Savo olivat maakuntakierrok- sen ensimmäiset kohteet, käytännön ehdotukset jäivät epämääräisiksi ja tiedottaminen lehdissä jäi hoitamatta. ?Etelä-Savo Etelä-Savon maanmittaustoimisto on tiedottanut tilus- rakenne- ja tilusjärjestelyasiasta ja alueen päälehdet ovat tuoneet asian kattavasti ja näyttävästi esiin. Ratahallinto on viritellyt yhteistyötä tasoristeysten poistamisessa Savon radalta. ?Keski-Suo mi Tiedot tilusjärjestelytoiminnasta tavoittivat Keski-Suo- men jo vuonna 1999, jolloin asia otettiin siellä esille maakunnallisten aluekehitysosapuolten ja maanmit- tausviranomaisen välisessä keskustelussa. Sen perusteella maakunnassa toteutettiin vuosina 2001–2002 aluekehi- tyshanke tilusrakenne- ja tilusjärjestelytietouden hankki- miseksi ja levittämiseksi. Hankkeen aikana ja pyynnöstä sen jälkeen tilusjärjestelyasiaa on maakunnassa esitelty useissa kunta- ja kylätason tilaisuuksissa sekä erilaisissa tapahtumissa kuten esimerkiksi Kone Killeri -messuilla. Vuoden 2003 loppuun mennessä Keski-Suomen maanmittaustoimistolle oli jätetty 5 tarveselvityshake- musta, joista toimisto on luvannut tehdä kolme val- miiksi vuoden 2004 aikana. ?Etelä-Pohja nmaa, Keski-Pohjanmaa ja Pohjanmaa Asiakaslähtöisen tilusjärjestelytoiminnan juuret ovat Pohjoismaiden Neuvoston tuella toteutetussa yhteispoh- joismaisessa projektissa ”Landsbygdsutveckling genom ägoreglering”, johon kuuluva Suomen osaprojekti ”Uus- jaon kehittäminen” toi Etelä- ja Keski-Pohjanmaan vuo- sina 1991–1993 tilusjärjestelytoiminnan kehittämisen kärkialueiksi maassamme. Suomen liityttyä Euroopan Unioniin näissä maakunnissa tilusrakenne- ja tilusjärjes- telyasiat otettiin huomioon heti jakson 1994–1999 alue- kehitysohjelmissa ja sittemmin nykyisen ohjelmakauden 2000–2006 ohjelmissa. Ensimmäisellä ohjelmakaudella panostettiin tie- don hankintaan ja tiedottamiseen mutta todettiin, että tilusjärjestelyt eivät käyneet kaupaksi. Seuraavaksi panostettiin tuotekehittelyyn käytännön tilanteissa. Sen tuloksena syntyi asiakaslähtöinen toimintatapa ja siihen sopivat tilusjärjestelypalvelut, joiden aktiivinen mark- kinointi aluekehityshankkeiden avulla aloitettiin Etelä- Pohjanmaalla vuoden 2000 paikkeilla ja pari vuotta myöhemmin Keski-Pohjanmaalla ja Pohjanmaalla. Alue- kehityshankkeiden yhteydessä tässä raportissa kuvattu tilusrakenneselvitys on tehty Etelä-Pohjanmaan kaikista kunnista sekä useista otannan ulkopuolisista Keski-Poh- janmaan ja Pohjanmaan kunnista ja niiden osista. Vuoden 2003 loppuun mennessä näissä kolmessa maakunnassa, pääasiassa kuitenkin Etelä-Pohjanmaalla, oli pidetty asiakastahojen pyynnöstä kaikkiaan lähes parisataa esittely- ja keskustelutilaisuutta. Maanomis- tajien hakemien tarveselvitysten määrä oli tuohon ajankohtaan mennessä kohonnut noin 40:een ja niiden piirissä oli noin 3 500 maanomistajaa ja 40 000 pelto- hehtaaria. Tarveselvityksiä on valmistunut 8. Niistä 6 on johtanut toimeenpanon eli tuotantovaiheen käynnisty- miseen. Kaikissa tapauksissa keskusteluihin osallistuneet maanomistajat ovat olleet tarveselvityksen aloittamisesta yksimielisiä. Toimenpanopäätös on tehty neljässä hank- keessa. Kolme käynnistyi yksimielisesti ja neljäs valituk- sen jälkeen. Myös viranomaiset ovat Pohjanmaalla olleet yhteis- työhakuisia. Tiehallinnon, ratahallinnon ja ympäristö- hallinnon hakemilla, asiakaslähtöisillä tilusjärjestelytarve- selvityksillä on ollut maanomistajien tuki. ?Pi rkanmaa ja Satakunta Tilusrakenne- ja tilusjärjestelyasioista on kerrottu maa- kuntien paikallislehdissä. Vuoden 2003 loppuun men- nessä oli pidetty pari tiedotustilaisuutta ja vastaanotettu Kokemäeltä yksi tarveselvityshakemus. Maanmittaustoi- misto on päättänyt vuonna 2004 panostaa tiedotustilai- suuksiin ja on luvannut tehdä haetun tarveselvityksen. ?Ka nta-Häme ja Päijät-Häme Tilusrakenne- ja tilusjärjestelyasioita on esitelty paikallis- radiossa ja TV:n alueuutisissa sekä jonkin verran paikal- lislehdistössä. Tämän jälkeen asiaa on pyynnöstä esitelty tiedotustilaisuuksissa Lammilla ja Hausjärvellä. 21 ?Etelä-Ka rjala ja Kymenlaakso Tilusrakenne- ja tilusjärjestelyasioita on esitelty maakun- tien valtalehdissä ja muun muassa paikallisen TE-kes- kuksen verkkosivuilla. Tämän jälkeen asiaa on pyynnöstä esitelty tiedotustilaisuuksissa Valkealassa ja Haminassa. ?Uusi maa ja Itä-Uusimaa Tilusrakenne- ja tilusjärjestelyasiaa ei ole esitelty alueen tiedotusvälineissä. ?Va rsinais-Suomi Tilusrakenne- ja tilusjärjestelyasiaa ei ole esitelty alueen tiedotusvälineissä. 2.5 Kehittämistarpeita Valtion maanvälitystoiminta Valtio on tilakoon kasvattamiseksi ja tilarakenteen parantamiseksi ostanut maata vapaaehtoisin kaupoin ja jakanut maan lisäalueiksi ”maan saantiin oikeute- tuille” korvausta vastaan. Valtio on koettu markkinoilla neutraaliksi ja luotettavaksi osapuoleksi, jolle on ollut helppo myydä. Menettelyssä on voitu huomioida paitsi lisämaan tarve myös tilusten tarkoituksenmukainen sijainti. Menettely on toiminut aikoinaan hyvin mutta sen ohjausvaikutus on ollut vähäinen, kun rakennemuu- tos itsessään on edennyt kohti pienempää maatilakokoa. Niinpä toiminnan on annettu suuressa osassa maata hiipua, vaikka lainsäädännölliset, taloudelliset ja organi- satoriset edellytykset sille ovat edelleen olemassa. Nyt, kun maaseudun ja alkutuotannon rakennemuu- tos on edennyt jo pitkälle päinvastaiseen suuntaan, olisi valtion maanvälitystoiminnalla tilusjärjestelyjen yhtey- dessä erittäin paljon tehtävissä. Menettelyn tarpeellisuus ja toimivuus nykyoloissa on testattu käytännössä vuosina 1999–2002 Kauhavalla. Vuokrausten suuri osuus ja edelleen jatkuva tilakoon kasvu ovat takeena sille, että toiminta olisi nyt maaseutu- ja maatalouspoliittisesti jär- kevää ja että valtio saisi tässä toiminnassa omansa nope- asti takaisin. Asia tulisi hoitaa ajan tasalle pikaisesti. Yhteydet aluekehitystyöhön Asiakaslähtöinen tilusjärjestelytoiminta on kehitetty vastaamaan aluekehitystoiminnan esiin nostamiin, maa- kunnan yhteistä tahtotilaa ja yhteistoimintaa edustaviin tarpeisiin. On arveltu, että ohjelmaperusteinen aluekehi- tystyö ja sektorihallinto huolehtivat ongelmien ja tavoit- teiden esille tuomisesta ja maakunnallisen tahtotilan syn- nyttämisestä mutta että pullonkaulana on nimenomaan puute toimialarajat ylittävään alueelliseen yhteistoimin- taan ja maanomistajien aktiiviseen mukanaoloon perus- tuvista toteuttamiskeinoista. Kokemukset Pohjanmaalla ja Keski-Suomessa toteutetuista aluekehityshankkeista ja niihin kuuluvasta ohjausryhmätyöskentelystä puhuvat sen puolesta, että tilusjärjestelytoiminnalla tuota puu- tetta voidaan merkittävästi vähentää. Hanketoiminnan varaan alueellisen yhteistoiminnan tulevaisuutta ei kuitenkaan voida rakentaa. Tulisi harkita sellaisten maakunnallisten tilusjärjestely-yhteistyöryh- mien perustamista, jotka kokoontuvat säännöllisesti vuosittain ja tarpeen mukaan muulloinkin ja joissa ovat edustettuina TE-keskukset, tuottajajärjestöt ja Maan- mittauslaitos sekä käsiteltävistä asioista riippuen lisäksi maakuntien liitot, neuvontajärjestöt, seutukunnat, kun- nat ja aluehallintoviranomaiset. Kokoon kutsuminen ja asioiden valmistelu kuuluisivat maanmittaustoimistolle. Yhteydet maaseutu- ja maatalouspolitiikkaan Tässä raportissa esitettyjen tulosten perusteella maaseu- dun alue- ja tilusrakenteet tulisi ottaa ongelmana ja tilus- järjestely keinona huomioon valtakunnan maaseutu- ja maatalouspoliittisissa ohjelmissa ja niiden valmistelussa. Asiaa valaiskoon suora lainaus lehtikirjoituksesta (Käy- tännön Maamies 12/2003; pääkirjoitus: Investointitukia myös tilusten parannuksiin): ”Kiistellystä 141-ratkaisuista ollaan päästy kansalliseen sopuun tuottajajärjestön ja valtiovallan kesken. Nyt on vuo- rossa yksityiskohtien sopiminen komission kanssa. Komissio on painottanut investointitukien tärkeyttä ete- läisessä Suomessa. Tavallisesti investointituista puhuttaessa katse kääntyy rakennus- ja koneinvestointeihin. Vähemmälle huomiolle on jäänyt se, että investointi- tukia voi käyttää myös peltojen ja tilusten uudelleenjärjeste- lyihin ja paranteluihin. Suomessa keskimääräinen lohkokoko on edelleen luvat- toman pieni. Pienet ja hajallaan sijaitsevat lohkot ovat merkittävä kustannustekijä maataloudelle. Valtaojien putkitus, kivikkojen raivaus ja terävien pellonkulmien oikominen on kuitenkin arvokasta puuhaa. Varsinaisissa tilusvaihdoissa ollaan edelleen lapsenkengissä. Suurempien peltolohkojen muodostuminen helpottaisi ura- kointi- ja kimppakoneiden käyttöä ja mahdollistaisi siten nykyistä paljon tehokkaamman työskentelyn. Peltolohkojen parantamisella ja varsinkin valta- ja avo-ojien putkituksilla olisi myös merkittävä vaikutus maatalouden parjattuihin vesistöpäästöihin. Suurten luonnonvesiväylien (joet ja purot) suojaaminen suojavyö- hykkeillä on jo pitkällä, mutta pienehköt avo- ja valtaojat tuovat ravinteita pelloilta vesistöihin huomattavia määriä oli viljelytapa mikä tahansa. Pistämällä oja maan alle ja putkeen saadaan paljon tehokkaampi suodatus ravinteille kuin metrin suojavyöhykkeellä. Samalla pellolta poistuu ruiskutuksia hankaloittava ja rikkakasveja levittävä ojan 22 reuna-alue. Reuna-alueiden väheneminen nostaa myös kasvavan lohkon keskisatoa, koska osa reunavaikutuksesta jää pois. Samalla kasvaa myös kokonaissato, sillä viljelyala kasvaa hieman. Investointitukijärjestelmää pohdittaessa kannattaisi miettiä tarkoin mihin rahoja suunnataan. Kotieläinpuo- lella esimerkiksi uusien sikaloiden korkeita investointitukia on vaikea perustella komissiolle nykyisessä markkinatilan- teessa. Kaiken maatalouden perustana on pelto, joten olisiko aika sijoittaa korkeampia investointitoimia myös peltojen kunnostukseen? Ja kun aiheessa ollaan, voisivat myös sähkö- ja puhelinlaitokset keräillä tolppiaan rivakammin pois pelloilta. Maakaapeli on kaikille osapuolille halvempi ja varmempi.” Vuokraoikeuksien käsittely tilusjärjestelyn yhteydessä Tilusjärjestelyn käyttökelpoisuutta nykytilanteessa epäil- lään usein sen vuoksi, että varsinkin kasvavien maatilo- jen tiluksista puolet ja enemmänkin on tilan hallinnassa vuokrasopimuksen perusteella (kohta 1.2.1). Arvellaan, että tilusjärjestelyssä käsitellään vain omistuspohjaista hallintaa, jolloin puolet käyttöyksikön tiluksista jää huo- miotta tai niiden käyttö pahimmillaan tilusjärjestelyn vuoksi jopa vaikeutuu. Huoli on pääosin aiheellinen. Käytännössä maata vuokralle antaneet maanomista- jat ovat kuitenkin olleet huolissaan omaisuutensa arvon säilymisestä yhtä lailla kuin maata omiin tarkoituksiinsa käyttävät maanomistajatkin. Useat maansa vuokranneet ovat halunneet hyötyä samoista eduista kuin maita käyt- tävät ja vieläpä yhdessä heidän kanssaan. Vuokraaja ja vuokramies ovat tällöin sopineet tilusten sijoittelusta ja investointikustannusten jakamisesta, huomioon ottaen käyttöyksikön tarpeet. Ei kuitenkaan aina. Tällaisia tapauksia varten tulisi perusteellisesti selvit- tää nykyisen tilusjärjestely- ja maanvuokralainsäädännön tarjoamat mahdollisuudet vuokrasuhteiden huomioon ottamiseen tilusjärjestelyssä ja sitten, mikäli nykyisten tulkintojen tai säännöksien todetaan olevan tarkoituk- senmukaisen toiminnan esteenä, valmistella tarvittavat uudet ohjeistukset ja lakimuutokset. Ristikkäin kulkeminen Tarve ja halu maakauppoihin tai maanvuokrauksiin kohtaavat toisensa naapurusten kesken vain poikkeus- tapauksissa. Yleistä on, että lisämaan tarvitsija hankkii kaiken saatavilla olevan maan sen sijainnista ja laadusta välittämättä ja maasta luopuva puolestaan hoitaa asian omalta kannaltaan sopivimmalla hetkellä ja edullisim- milla tavalla. Näistä syistä rakennemuutos on johtanut asutuksen ympärille aikaisemmin keskittyneen alue- ja tilusrakenteen pirstoutumiseen. Nykyään minkä tahansa kunnan tai taloryhmän tiloilla on tiluksia ulkopuolisissa kunnissa tai kylissä ja lähes jokaisen kunnan tai kylä- piirin rajojen sisäpuolella on ulkopuolisten käyttämiä tiluksia. Kuljetaan ristikkäin. Tilusjärjestely on lähtökohtaisesti kohdealueeseen sidottu perusparannushanke, jossa vain rajoitetusti ja yleensä sangen myöhäisessä vaiheessa, tilusvaihtoja tekemällä, puututaan ristikkäin kulkemiseen. Nyky- tilanteessa tarvitaan tarkastelua, jossa lähtökohtana on alueen lisäksi talouskeskukset ja jossa selvitetään niistä eri suuntiin tapahtuva tilojen sisäinen liikenne sekä tällaisen liikenteen ristikkäisyys. Tarvittaisiin työ- kaluja, joilla annettujen kriteerien perusteella haetaan ristikkäin kulkua ”aiheuttavat” lohkot ja etsitään niistä mahdolliset vaihtoparit ja -ketjut ristiin kulkemistarpeen minimoimiseksi. Ristiin kulkeminen järjesteltäisiin pois ennen varsinaisen, alueellisen tilusjärjestelyn tekemistä. Viranomaisohjaus Laki mahdollistaa edelleenkin ylhäältä ohjautuvan tilusjärjestelyn, jossa siis toteutetaan viranomaisen oikeana pitämä tai laissa määritelty tavoitetila yhdellä kertaa viranomaisen tarpeelliseksi katsomalle joukolle kiinteistöjä. Maanmittauslaitoksen voimassa olevan tilusjärjestelystrategian mukaan tämä mahdollisuus on rajattu tapauksiin, joissa lainvoimaisen viranomais- suunnitelman (yleinen tie, rautatie, suojeluhanke yms.) tai muun yleisen edun kannalta tärkeän ja hyväksytyn tavoitteen (kiinteistöjärjestelmän luotettavuus) toteutta- minen tilusjärjestelyn avulla vähentää hankkeesta muulle maankäytölle ja muille käyttäjille muutoin aiheutuvia menetyksiä, haittoja tai kustannuksia. Viranomais- ohjautuvissa hankkeissa on käytettävissä ja yleensä tulisi käyttää samoja palveluja kuin asiakasohjautuvassa toi- mintatavassa. Selvyyden vuoksi todettakoon, että tässä raportissa tarkoitetun asiakaslähtöisen tilusjärjestelytoiminnan piiriin kuuluvat maanomistajien hakemat hankkeet ja ne viranomaisten hakemat hankkeet, joissa viranomaisen ja maanomistajien maankäyttöä koskevat tavoitteet otetaan yhtäläisin perustein saman aikaisesti huomioon. Tärkeysjärjestys Aikaisempi lainsäädäntö lähti periaatteesta, että samassa uusjakohankkeessa ”tehdään kerralla kaikille kaikki tar- peellinen”. Hankkeiden tärkeys ja kiireellisyysjärjestys määräytyivät pääasiassa hankkeen koon ja kalleuden perusteella. Nyt tilusjärjestelyt suunnataan ensisijaisesti alue- ja tilusrakenteiden (kylä- ja lohkorakenne, tilussi- joitus, tie- ja kuivatusverkostot ym.) uudistamiseen ja vasta toissijaisesti ja erityisestä syystä, kunnostamiseen. 23 Kerrallaan pyritään tekemään vain kiireellisimmät ja nopeimmin hyötyä tuottavat muutokset. Hankkeiden tärkeys ja kiireellisyys tulisi tästä eteenpäin ratkaista ensisijaisesti sen perusteella, miten suuri muutos alue- ja tilusrakenteissa saavutetaan lähtö- tilanteeseen ja parhaaseen mahdolliseen tilanteeseen verrattuna ja miten nopeasti muutokset tultaisiin käyt- tämään hyväksi. Hankkeen laajuus ja kalleus ja merkitys paikkakunnan olojen parantamisen kannalta otettaisiin huomioon toissijaisesti. Koska esimerkiksi teiden ja ojien kunnossapitoluon- teiset työt on yleensä edullista toteuttaa alueellisina yhteishankkeina, olisi huolehdittava siitä, että näihin töihin tilusjärjestelyjen yhteydessä on saatavissa tarpeel- linen muu kuin rakenteiden uudistamiseen tarkoitettu uusjakorahoitus. 24 3. SUOSITUKSIA Maanmittauslaitoksen erityishuolena on yleisellä tasolla tilusrakenne- ja tilusjärjestelyasian esillä pitämi- nen, kunnes tiedetään, onko laitoksen tilusjärjestely- palveluille kysyntää vai ei sekä asiakasaloitteiden käsit- tely edellä kuvatulla tavalla, yhtäläisin perustein koko maassa. Asia vaatii täsmällistä tavoiteasettelua ja ohjausta laitoksen toimintasuunnitelmissa ja tulossopimuksissa. Maakuntien liitot, seutukunnat ja kunnat Maakunnallisten elinten, kunnat mukaan lukien tulisi edistää tilusrakenne- ja tilusjärjestelytietämyksen levit- tämistä ja lisäämistä alueillaan ja tässä tarkoituksessa teettää tilusrakenneselvityksiä muista kuin nyt tutki- tuista kunnista ja kuntaa pienemmistä alueista. Selvi- tys karttoineen antaa nykytilanteesta monipuolisen ja havainnollisen sekä muitakin käyttötarkoituksia kuin tilusjärjestelyjä palvelevan kuvan ja on toteutettavissa kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin. Maanomistajataho On kunkin maanomistajan asia, asettaako hän maidensa suhteen tavoitteeksi nykytilanteen säilyttämisen vai tar- jolla olevien muutosmahdollisuuksien hyväksi käyttämi- sen. Alueellinen yhteistoiminta ja tilusjärjestely toteutta- mistyökaluna voivat olla tarpeen ja avuksi kummankin tavoitteen edistämisessä. Sen seikan yleiseen arvioimi- seen mitä missäkin voidaan tehdä, on toistaiseksi liian vähän käytännön tietoa ja kokemuksia. Tässä raportissa esitettyjen selvitysten mukaan maanomistajien ja heidän edunvalvojiensa ei missään osassa maata kannata jättää tuota tietoa hankkimatta. Tilusrakenneongelmat ja niiden parantamismahdol- lisuudet ovat maassamme jokseenkin yleisiä. Keinot, joilla tilusrakenne- ja tilusjärjestelyasiat voidaan ottaa huomioon ja hallintaan maaseudun ja maatalouden kehittämisessä ovat toimivat ja ajanmukaiset. Toiminta käytännössä on tarpeeseen nähden vähäistä ja jakautuu maan eri osien kesken epätasaisesti. Mitä pitäisi tehdä? Poliittinen taso Päättäjät ovat ilmoittaneet tahtovansa tukea tilusjärjes- telytoimintaa. Jotta tämä tahto vaikuttaisi käytännössä, poliitikkojen ja ministeriöiden tulisi huolehtia siitä, että tilusrakenne- ja tilusjärjestelyasiat sisällytetään valtakun- nallisiin maatalous- ja maaseutupoliittisiin strategioihin ja ohjelmiin ja erityisesti myös niiden toimenpideosiin, että valtion maanvälitystoiminta tilusjärjestelyihin yhdis- tettynä palautetaan TE-keskusten toimintaohjelmiin ja että tilusjärjestelytoiminnalle osoitetaan konkreettiset tavoitteet ja tarpeelliset resurssit niiden saavuttamiseksi. Viranomaistahot Aluehallintoviranomaiset ovat ottaneet alueelliseen yhteistoimintaan perustuvan, asiakaslähtöisen tilusjär- jestelytoiminnan kiitettävän aktiivisesti vastaan. Myös maanomistajat ovat suhtautuneet tähän yhteistoimin- tatapaan ennakkoluulottomasti ja myönteisesti. Jatkon kannalta on tärkeää, että käytännön hankkeissa selvästi ja avoimesti kerrotaan, milloin ja missä asioissa toimi- taan viranomaisen ehdoin sekä milloin ja missä asioissa toimitaan tässä asiakaslähtöisesti ja osapuolten tasa- arvoisuuden pohjalta. Asia tulee ratkaista viimeistään tarveselvitysvaiheessa. 25 LIITE 1 Esimerkki tilastoajotulostuksesta (Huittinen) 2003–03–17 1) Käyttöyksiköiden lukumäärä 2) 388 3) Käyttöyksiköiden peltoalan kokojakauma (ha, kpl) 4) 0–5 34 5) 5–20 50 6) 10–20 85 7) 20–30 69 8) 30–40 54 9) 40–50 31 10) 50– 65 11) Kokonaispeltoala (ha) 12) 11 893,53 13) Vuokrattu peltoala (ha) 14) 2 670,23 15) Peltolohkojen lukumäärä 16) 3 766 17) Peltolohkojen pinta-alajakauma (ha , kpl) 18) 0–0,5 530 19) 0,5–1 583 20) 1–2 777 21) 2–3 518 22) 3–5 628 23) 5– 726 24) Peltolohkojen keskikoko (ha) 25) 3,16 26) Peltolohkoryhmien etäisyysjakauma linnuntietä (m, kpl, k.ha) 27) 0–500 1 183 3,08 28) 500–1 000 563 3,47 29) 1 000–2 000 501 3,39 30) 2 000–4 000 420 2,78 31) 4 000–7 000 167 3,12 32) 7 000– 171 2,97 33) Peltolohkojen keskietäisyys linnuntietä (m) 34) 1 692 35) Peltolohkojen pinta-al.painot. keskietäisyys linnuntietä (m) 36) 1 655 26 LIITE 2 Esimerkki teemakartasta 27 LAPPI Posio 0–5 35,3 3,3 0,87 96,7 – 0,61 16 5–10 07,9 7,6 1,18 81,8 0,6 1,05 23 10–20 18,3 15,4 1,63 72,1 5,6 1,27 63 20–30 26,1 23,9 1,83 67,8 6,1 1,55 40 30–40 34,1 33,2 1,68 70,5 4,5 1,48 18 40–50 30,8 43,8 1,95 69,3 6,4 2,54 9 50– 49,8 57,9 2,19 65,9 10,6 2,27 5 Ranua 0–5 16,7 3,9 1,07 85,0 – 1,28 11 5–10 4,0 7,1 1,56 72,3 2,5 1,72 26 10–20 13,9 14,8 2,10 61,6 10,1 1,02 56 20–30 21,6 25,1 2,38 56,4 13,5 1,49 40 30–40 30,2 34,2 2,15 60,6 10,3 2,36 19 40–50 38,7 44,7 2,73 53,6 14,4 4,41 16 50– 46,7 68,7 2,83 53,0 16,0 5,39 9 Sodankylä 0–5 15,5 3,4 0,96 85,2 – 1,04 65 5–10 22,1 6,9 1,42 73,5 2,5 1,97 56 10–20 37,6 13,7 1,57 73,3 4,9 2,51 51 20–30 35,4 24,6 1,72 71,3 5,9 1,89 34 30–40 30,2 32,9 2,15 60,9 9,8 1,82 6 40–50 51,3 41,6 1,84 66,2 7,4 0,95 3 50– 24,9 56,8 3,66 38,7 27,4 2,28 4 Tervola 0–5 20,2 3,3 1,14 82,6 – 0,62 18 5–10 7,0 7,6 1,57 71,4 6,3 1,15 23 10–20 10,3 14,7 1,70 71,2 7,3 1,10 27 20–30 14,2 23,1 2,22 61,6 11,3 1,72 17 30–40 32,1 35,1 2,11 64,5 10,4 1,97 18 40–50 35,5 44,2 1,92 65,6 8,7 1,68 12 50– 48,1 80,4 2,19 62,8 9,3 2,36 24 KAINUU Puolanka 0–5 – 3,1 0,81 94,7 – 0,70 5 5–10 14,1 7,1 1,06 84,1 0,9 1,85 16 10–20 19,6 14,8 1,22 83,4 2,8 2,01 24 20–30 36,5 24,4 1,40 79,2 3,3 1,78 14 30–40 30,5 34,3 1,36 78,6 2,4 1,94 10 40–50 25,2 46,3 2,31 65,0 10,0 0,96 3 50– 38,9 73,4 2,06 66,1 6,1 3,89 5 Sotkamo 0–5 10,9 3,7 0,86 90,4 – 0,46 24 5–10 12,2 7,4 1,15 84,1 1,7 0,80 55 10–20 17,1 14,3 1,49 75,8 3,8 1,22 77 20–30 33,6 24,9 1,60 73,2 4,9 2,03 58 30–40 42,5 35,1 1,71 72,5 5,6 1,87 26 40–50 49,1 43,7 1,78 72,5 6,0 2,15 21 50– 58,0 74,2 1,97 67,2 5,6 4,31 28 Vaala 0–5 4,5 3,7 1,31 85,7 – 0,72 5 5–10 8,2 6,8 1,43 75,0 2,6 0,45 16 10–20 26,5 14,5 1,73 72,5 6,6 1,53 29 20–30 9,2 26,0 3,13 51,1 22,7 1,16 17 30–40 23,5 34,3 2,68 51,7 12,6 1,37 18 40–50 35,2 44,7 2,72 55,7 14,2 1,85 18 50– 30,4 89,5 4,23 39,8 29,2 2,47 34 POHJOIS-POHJANMAA Haapavesi 0–5 11,1 3,5 1,66 70,0 – 0,51 14 5–10 15,8 7,1 1,71 69,2 2,9 1,20 25 10–20 13,5 15,0 2,14 59,9 8,7 1,48 46 20–30 21,1 24,4 2,37 57,7 10,4 1,39 47 30–40 24,4 34,8 2,61 54,5 13,7 2,03 39 40–50 33,1 44,1 2,51 57,5 13,3 1,87 33 50– 40,4 70,2 2,92 50,7 16,6 2,44 58 Liminka 0–5 14,5 3,5 1,64 68,4 – 0,27 9 5–10 13,6 7,5 1,99 65,8 10,5 0,92 20 10–20 4,6 13,9 3,00 48,2 18,0 0,80 30 20–30 12,0 24,6 3,70 39,8 27,1 1,26 20 30–40 11,4 34,3 3,18 44,1 19,2 1,34 26 40–50 19,8 44,1 3,57 42,8 25,2 1,60 18 50– 38,7 84,7 4,45 35,7 32,4 2,14 51 Pudasjärvi 0–5 25,8 3,8 1,03 86,0 – 0,38 25 5–10 13,5 7,1 1,14 83,4 3,0 0,96 32 10–20 29,5 14,9 1,51 74,3 3,9 1,34 60 20–30 39,8 23,8 1,76 71,1 6,9 1,69 41 30–40 45,7 34,1 2,29 60,3 12,1 2,67 15 40–50 56,7 45,4 2,07 62,3 6,5 2,67 7 50– 30,8 58,7 3,26 45,4 25,9 1,93 6 Ruukki 0–5 5,3 4,1 1,22 78,3 – 0,18 11 5–10 7,2 7,9 2,01 62,7 11,8 0,79 13 10–20 9,8 16,0 2,01 64,0 8,2 0,82 43 20–30 11,7 25,2 2,40 57,7 12,7 0,93 42 30–40 18,1 33,8 2,77 52,7 15,5 0,98 36 40–50 17,0 45,5 2,71 53,7 15,5 1,19 23 50– 24,5 78,1 3,20 49,0 20,7 1,82 87 KESKI-POHJANMAA Kaustinen 0–5 29,9 3,2 1,10 86,8 – 2,15 18 5–10 9,4 7,1 1,25 79,3 3,0 0,84 24 10–20 15,4 14,9 1,57 74,3 3,5 1,04 58 20–30 28,0 24,2 1,79 68,0 6,1 1,41 51 30–40 35,0 35,1 2,09 65,6 8,5 1,29 31 40–50 41,2 44,4 2,08 63,3 7,7 1,56 17 50– 39,4 68,3 2,19 60,8 8,0 2,44 10 Kunta/ koko- luokka ha Vuok- ra- % Tila- koko ha Lohko- koko ha Lohkoista % Etäi- syys, km Tiloja, kpl < 2 ha > 5 ha LIITE 3 Yhdistelmätilasto peltotilus rakenteesta tilakokoluokittain Kunta/ koko- luokka ha Vuok- ra- % Tila- koko ha Lohko- koko ha Lohkoista % Etäi- syys, km Tiloja, kpl < 2 ha > 5 ha 28 Toholampi 0–5 0,7 1,8 1,42 69,2 – 1,27 10 5–10 – 7,7 2,56 55,6 16,7 0,69 6 10–20 7,8 14,8 2,70 50,8 15,6 0,69 36 20–30 17,0 25,5 3,08 49,7 17,4 1,08 69 30–40 22,5 34,0 3,14 49,2 17,0 1,29 54 40–50 27,2 43,9 3,34 38,9 19,2 1,70 40 50– 38,9 61,8 3,07 48,6 20,0 1,90 30 Veteli 0–5 18,7 3,1 0,93 92,6 – 0,46 8 5–10 10,6 7,5 1,57 69,1 5,0 1,20 29 10–20 10,3 15,2 1,85 65,9 5,6 1,21 58 20–30 22,1 23,9 2,05 62,9 8,5 1,49 35 30–40 36,2 34,8 1,91 66,1 7,0 1,72 25 40–50 38,1 44,8 2,03 63,4 7,8 2,05 22 50– 54,7 77,5 2,16 62,0 8,7 3,37 19 POHJANMAA Kristiinankaupunki 0–5 6,3 2,8 0,93 91,1 – 2,06 37 5–10 12,2 7,7 1,33 81,5 2,0 1,10 43 10–20 13,9 14,8 1,80 70,1 6,9 1,56 96 20–30 22,7 24,6 1,92 67,1 6,9 1,83 80 30–40 36,3 34,9 1,66 74,0 3,7 2,34 41 40–50 38,4 44,5 1,80 69,6 5,4 2,01 26 50– 52,3 67,5 1,76 70,0 5,5 3,29 32 Oravainen 0–5 37,1 2,3 0,79 87,0 – 0,54 8 5–10 10,4 7,8 1,24 82,9 2,4 1,01 13 10–20 13,7 16,1 1,40 76,4 2,2 1,12 23 20–30 13,3 24,8 1,52 74,2 3,8 1,50 24 30–40 24,1 34,5 1,89 67,7 6,1 1,66 26 40–50 28,4 44,4 1,91 57,1 5,7 1,93 18 50– 30,5 81,0 2,21 63,1 8,2 2,19 11 Uusikaarlepyy 0–5 17,1 3,5 1,04 82,6 – 0,67 36 5–10 6,0 7,7 1,47 75,2 3,9 1,04 64 10–20 7,0 15,0 1,80 67,5 6,3 1,13 107 20–30 13,2 24,0 2,02 64,5 7,5 1,41 77 30–40 29,7 34,8 1,85 66,8 6,2 1,41 36 40–50 27,1 45,1 2,17 63,1 8,6 1,94 29 50– 33,9 67,1 2,24 60,6 10,2 2,02 76 ETELÄ-POHJANMAA Kauhava 0–5 7,1 3,8 1,19 84,6 – 0,88 12 5–10 12,7 7,4 1,51 76,6 1,8 1,58 34 10–20 12,7 15,0 2,08 60,6 7,6 1,83 98 20–30 15,2 24,7 2,18 61,2 9,1 1,73 94 30–40 21,3 34,1 2,46 55,7 10,2 2,01 68 40–50 27,0 44,2 2,32 58,4 10,1 2,89 33 50– 45,6 78,3 2,40 57,7 10,3 2,95 59 Kortesjärvi 0–5 – 3,7 1,15 86,3 – 1,36 12 5–10 10,4 7,6 1,36 80,0 3,5 1,53 36 10–20 7,6 14,8 1,62 74,4 4,0 1,09 71 20–30 19,4 24,9 1,80 68,4 5,2 1,40 53 30–40 28,0 35,0 1,84 68,4 5,8 1,78 37 40–50 29,2 43,4 1,94 66,1 6,3 1,63 15 50– 51,9 67,8 1,98 63,9 6,8 2,74 16 Lappajärvi 0–5 10,4 3,3 0,96 88,3 – 1,88 22 5–10 10,2 7,3 1,27 82,2 1,8 1,23 38 10–20 16,2 14,9 1,47 76,7 2,4 1,83 88 20–30 29,8 25,0 1,52 74,2 2,5 1,98 41 30–40 37,0 35,1 1,71 70,1 3,6 2,58 28 40–50 46,6 44,7 1,62 72,3 3,2 1,54 18 50– 63,8 71,1 1,65 73,4 3,6 3,17 14 Lapua 0–5 9,5 3,5 1,32 77,6 – 1,33 29 5–10 9,4 7,6 1,49 75,0 1,9 1,74 100 10–20 7,7 14,6 1,92 63,3 5,9 1,92 208 20–30 19,3 24,2 2,12 61,1 7,9 2,02 168 30–40 22,4 34,7 2,24 58,1 8,0 2,18 87 40–50 28,7 44,4 2,37 55,5 10,3 2,83 48 50– 39,7 70,9 2,62 43,4 13,0 3,34 80 KESKI-SUOMI Hankasalmi 0–5 – 3,0 1,01 83,9 – 0,31 19 5–10 8,4 7,6 1,47 76,4 2,6 0,57 37 10–20 10,0 14,5 1,85 66,3 6,5 0,77 83 20–30 23,6 24,9 2,05 51,3 7,5 1,18 54 30–40 37,7 34,5 2,04 64,3 7,4 1,59 28 40–50 33,1 44,2 2,14 61,6 8,7 1,56 25 50– 41,3 73,3 2,42 60,9 11,9 2,44 18 Pihtipudas 0–5 – 3,0 1,43 77,5 – 0,37 19 5–10 2,7 8,1 2,32 56,3 9,2 0,87 25 10–20 12,3 14,8 2,05 65,4 7,3 1,70 49 20–30 29,2 25,0 2,28 58,7 10,8 1,41 32 30–40 32,8 34,8 2,59 54,1 14,3 1,36 38 40–50 48,5 43,8 2,20 59,9 9,8 2,57 27 50– 52,9 75,3 2,68 52,8 14,6 3,01 35 Saarijärvi 0–5 12,7 3,7 1,10 85,6 – 0,31 27 5–10 6,8 7,7 1,38 76,1 2,6 0,48 48 10–20 12,3 14,3 1,66 73,0 5,6 0,98 89 20–30 17,1 25,2 1,91 67,2 7,7 1,61 69 30–40 27,3 34,1 2,12 65,2 10,3 1,89 31 40–50 40,9 43,8 2,15 64,4 10,4 2,12 16 50– 46,9 69,8 2,45 57,7 12,4 3,37 26 Kunta/ koko- luokka ha Vuok- ra- % Tila- koko ha Lohko- koko ha Lohkoista % Etäi- syys, km Tiloja, kpl < 2 ha > 5 ha Kunta/ koko- luokka ha Vuok- ra- % Tila- koko ha Lohko- koko ha Lohkoista % Etäi- syys, km Tiloja, kpl < 2 ha > 5 ha 29 POHJOIS-KARJALA Kitee 0–5 6,8 3,1 0,91 87,3 – 0,41 32 5–10 8,4 7,9 1,39 75,8 3,5 0,46 51 10–20 13,6 14,8 1,64 74,7 4,1 0,94 111 20–30 26,6 24,5 1,96 65,8 7,4 1,22 73 30–40 30,6 34,9 2,02 65,7 7,2 1,34 51 40–50 40,2 45,7 2,39 57,9 12,0 1,38 20 50– 49,6 65,4 2,34 58,0 9,4 2,49 19 Lieksa 0–5 – 3,6 1,26 83,3 – 0,30 17 5–10 11,5 7,7 1,28 78,9 2,0 0,91 33 10–20 15,1 15,8 1,71 70,5 6,5 1,09 57 20–30 19,9 24,5 2,01 66,0 8,9 1,40 56 30–40 22,8 34,8 2,36 59,3 10,2 2,43 32 40–50 38,3 44,1 2,36 59,8 12,1 1,51 23 50– 41,2 78,4 2,83 53,9 16,5 2,82 27 Nurmes 0–5 4,2 4,1 0,72 96,8 – 1,44 11 5–10 9,3 7,4 1,17 82,1 1,3 1,00 35 10–20 13,2 15,5 1,73 71,0 6,1 0,81 55 20–30 20,4 24,6 1,97 67,6 8,0 0,96 40 30–40 29,1 34,0 2,12 63,3 7,9 1,22 29 40–50 32,3 45,5 2,17 61,3 9,8 1,66 16 50– 45,9 73,4 2,29 60,6 11,6 2,92 23 Polvijärvi 0–5 3,2 2,9 1,00 87,1 – 0,41 32 5–10 7,8 7,6 1,59 73,3 2,7 0,65 39 10–20 10,8 15,3 1,97 66,1 6,5 1,46 86 20–30 20,1 24,8 2,34 59,2 10,3 1,29 63 30–40 25,7 34,1 2,65 54,7 13,9 1,48 44 40–50 43,3 44,9 2,14 62,0 7,5 2,80 17 50– 55,9 77,5 2,98 49,4 18,4 2,57 33 POHJOIS-SAVO Kiuruvesi 0–5 19,3 3,7 1,11 81,4 – 2,80 21 5–10 3,8 7,2 1,58 71,4 3,6 0,43 42 10–20 9,6 15,2 2,11 63,5 8,6 0,84 115 20–30 18,4 24,4 2,35 59,5 12,4 1,24 116 30–40 19,6 34,8 2,56 56,7 13,4 1,75 82 40–50 30,2 45,0 2,83 52,8 15,6 1,69 59 50– 37,2 67,1 2,95 51,5 17,3 2,16 101 Kuopio 0–5 12,4 3,3 1,06 85,6 – 0,34 34 5–10 4,5 7,7 1,54 72,1 3,4 0,98 36 10–20 16,5 14,8 1,73 68,4 5,3 0,71 64 20–30 35,8 24,6 1,69 72,9 5,1 1,05 34 30–40 31,4 34,8 2,38 58,8 9,3 1,25 32 40–50 36,2 43,8 2,66 57,0 13,0 1,92 14 50– 57,8 69,4 2,34 58,5 9,6 3,26 21 Lapinlahti 0–5 – 3,4 1,60 63,2 – 0,24 9 5–10 5,8 8,0 1,53 76,6 5,1 0,46 26 10–20 6,4 15,2 2,34 61,6 11,7 0,88 63 20–30 7,5 25,2 2,41 57,4 11,9 0,89 74 30–40 11,7 34,9 3,14 48,8 20,0 1,28 46 40–50 16,7 43,6 3,08 45,6 20,5 1,36 24 50– 25,2 66,9 3,04 49,6 17,3 1,94 35 Suonenjoki 0–5 7,8 3,1 1,00 86,8 – 0,32 46 5–10 9,0 7,2 1,59 71,6 2,4 0,50 64 10–20 20,2 14,3 1,99 61,1 5,6 0,85 42 20–30 23,7 24,6 2,35 56,3 9,9 1,14 29 30–40 36,3 35,2 2,19 60,6 8,4 1,35 17 40–50 53,2 44,8 3,28 42,7 17,7 1,52 9 50– 55,5 65,7 2,88 48,1 13,8 2,85 13 ETELÄ-SAVO Kerimäki 0–5 0,8 2,6 0,92 86,9 – 0,57 37 5–10 7,9 7,5 1,54 73,7 1,7 0,45 36 10–20 8,4 13,7 1,85 68,0 6,6 0,64 45 20–30 25,4 23,8 1,91 66,4 5,7 1,17 38 30–40 35,5 33,2 1,99 66,5 6,6 1,93 20 40–50 39,9 45,6 2,39 59,7 10,4 1,67 8 50– 54,4 60,1 2,44 59,1 10,1 2,54 8 Mikkeli 0–5 8,4 3,6 0,88 92,3 – 0,30 45 5–10 3,6 7,5 1,12 87,6 0,7 0,41 82 10–20 19,8 14,5 1,41 77,8 1,5 1,03 128 20–30 28,5 24,6 1,56 73,9 2,8 1,33 79 30–40 43,2 35,2 1,62 72,6 3,4 2,59 26 40–50 48,4 44,1 1,80 65,9 4,5 1,61 10 50– 53,6 64,2 1,79 69,1 4,9 2,92 18 Puumala 0–5 8,9 3,6 1,01 84,9 – 0,25 15 5–10 6,7 7,2 1,25 84,3 0,5 0,60 34 10–20 19,3 14,8 1,41 77,8 1,7 0,93 51 20–30 37,1 23,2 1,41 76,8 2,7 1,47 16 30–40 48,1 35,3 1,50 76,6 3,2 2,01 8 40–50 53,4 45,3 1,69 67,6 2,8 2,35 4 50– 63,4 58,1 1,47 75,9 – 2,96 2 Rantasalmi 0–5 21,6 2,4 1,07 90,0 – 0,15 9 5–10 22,9 7,6 1,75 69,6 4,4 0,63 31 10–20 12,3 15,2 1,93 65,0 5,9 0,65 78 20–30 23,6 24,9 2,20 60,9 7,9 1,06 70 30–40 35,2 35,4 2,28 58,8 10,0 1,44 29 40–50 45,3 44,8 2,13 59,3 8,4 1,36 13 50– 47,5 67,7 2,55 52,8 11,7 3,22 18 Kunta/ koko- luokka ha Vuok- ra- % Tila- koko ha Lohko- koko ha Lohkoista % Etäi- syys, km Tiloja, kpl < 2 ha > 5 ha Kunta/ koko- luokka ha Vuok- ra- % Tila- koko ha Lohko- koko ha Lohkoista % Etäi- syys, km Tiloja, kpl < 2 ha > 5 ha 30 ETELÄ-KARJALA Lappeenranta 0–5 8,4 3,4 1,07 86,8 – 0,46 24 5–10 8,7 7,6 1,34 78,6 2,7 0,57 65 10–20 9,6 14,9 1,72 70,5 4,4 0,87 140 20–30 21,6 24,9 2,01 63,4 6,8 1,52 87 30–40 32,2 34,6 2,15 61,3 8,6 1,40 55 40–50 42,5 45,1 2,01 64,2 6,0 1,39 29 50– 51,4 67,1 2,26 60,2 9,7 2,43 50 Saari 0–5 – 3,0 1,37 81,8 – 0,16 5 5–10 3,5 8,0 1,48 74,3 2,9 0,27 13 10–20 16,0 15,3 2,02 63,2 9,0 0,82 47 20–30 22,8 25,9 2,55 54,9 13,9 1,13 29 30–40 35,2 33,3 2,52 59,5 13,3 1,21 20 40–50 37,5 43,4 2,39 62,2 11,4 1,67 11 50– 40,6 64,4 3,41 45,5 22,1 1,76 17 Savitaipale 0–5 – 3,5 1,26 90,9 – 0,59 4 5–10 7,1 7,8 1,20 84,6 0,5 0,61 32 10–20 12,6 15,2 1,51 76,7 3,5 0,91 43 20–30 29,3 25,0 1,54 76,6 3,7 1,18 35 30–40 38,3 34,4 1,79 68,7 5,0 1,43 24 40–50 46,8 43,9 1,59 72,6 3,0 1,78 17 50– 44,4 64,5 2,03 63,0 6,8 1,68 11 KYMENLAAKSO Elimäki 0–5 13,8 3,6 2,08 62,5 – 2,03 14 5–10 5,4 8,3 3,18 42,4 21,2 0,44 32 10–20 3,8 15,0 3,84 36,8 27,9 0,69 112 20–30 6,4 24,5 4,04 35,4 29,3 0,85 103 30–40 10,1 34,6 4,43 35,3 32,9 1,11 68 40–50 11,8 44,8 4,58 34,7 36,1 1,32 37 50– 28,5 78,6 5,13 27,4 39,3 2,17 79 Valkeala 0–5 5,2 3,4 1,60 65,8 – 0,54 17 5–10 6,1 7,8 1,93 65,7 7,3 1,16 44 10–20 11,0 15,0 2,19 60,6 9,3 1,14 114 20–30 14,4 24,5 2,55 55,7 11,4 1,32 61 30–40 28,0 33,8 2,51 56,8 11,3 1,51 44 40–50 28,9 45,2 2,91 54,2 17,4 1,17 17 50– 37,1 71,4 2,84 52,9 15,7 2,24 56 Hamina 0–5 8,9 3,3 0,92 89,2 – 0,44 26 5–10 7,7 7,6 1,45 78,7 3,8 0,74 35 10–20 14,1 14,9 1,58 72,6 3,4 1,22 94 20–30 23,3 24,4 1,83 69,8 6,7 1,14 59 30–40 43,5 34,3 1,69 72,9 3,8 1,48 30 40–50 39,5 44,7 1,92 67,0 7,7 1,62 15 50– 50,0 73,3 1,90 68,7 7,1 1,73 26 SATAKUNTA Huittinen 0–5 11,3 3,6 1,34 80,2 – 0,35 34 5–10 8,7 7,7 1,75 70,3 5,9 0,80 50 10–20 10,8 15,3 2,68 54,2 14,4 1,18 85 20–30 14,5 24,8 2,78 52,4 15,4 1,69 69 30–40 23,8 34,2 2,99 50,6 19,7 1,33 54 40–50 20,7 45,3 3,67 43,8 22,4 2,11 31 50– 29,3 78,8 3,80 44,0 25,3 2,16 65 Karvia 0–5 1,8 3,6 1,28 79,2 – 0,48 17 5–10 3,9 7,3 1,54 72,9 2,7 0,84 47 10–20 8,4 15,1 1,91 62,9 4,1 1,21 90 20–30 19,7 25,0 2,36 55,7 10,1 1,16 63 30–40 30,7 33,5 2,10 61,5 8,1 1,83 27 40–50 36,3 45,0 2,43 55,2 10,6 2,00 27 50– 43,8 69,3 2,59 52,9 11,7 2,60 24 Merikarvia 0–5 13,6 3,5 0,90 94,9 – 0,80 10 5–10 8,5 7,5 1,13 83,3 1,7 0,83 18 10–20 5,9 14,1 1,17 86,3 1,7 1,14 39 20–30 8,5 24,9 1,44 78,8 4,2 1,92 15 30–40 19,7 35,5 1,28 80,0 1,8 2,29 16 40–50 22,8 43,7 1,57 75,5 5,0 1,73 10 50– 33,9 73,7 1,63 73,0 4,2 2,46 10 Pori 0–5 28,5 3,3 1,14 80,6 – 0,73 42 5–10 17,7 7,3 1,28 79,9 3,2 1,05 54 10–20 33,5 14,6 1,70 71,3 6,3 1,18 52 20–30 25,6 24,8 1,86 72,5 6,5 1,51 30 30–40 34,5 34,1 2,30 62,3 11,8 1,86 30 40–50 55,2 44,1 2,19 67,2 10,7 1,91 18 50– 57,2 89,1 3,03 53,2 17,2 2,21 61 PIRKANMAA Hämeenkyrö 0–5 17,9 3,2 0,95 80,3 – 0,71 19 5–10 7,7 7,7 1,75 65,8 4,7 0,75 43 10–20 8,2 15,2 2,29 59,5 11,2 0,73 87 20–30 13,6 24,3 2,23 60,6 9,7 1,34 51 30–40 25,9 34,8 2,48 58,0 13,5 1,25 39 40–50 24,0 46,0 2,58 55,2 12,0 1,64 29 50– 43,5 78,6 2,60 59,1 14,6 2,64 43 Kangasala 0–5 11,0 2,9 0,92 86,3 – 0,18 16 5–10 8,8 7,6 1,56 74,5 4,8 0,28 21 10–20 6,9 15,0 1,49 76,7 3,8 0,64 29 20–30 32,0 25,5 1,68 75,3 4,1 0,94 24 30–40 29,9 37,2 2,06 67,6 8,9 1,15 23 40–50 43,0 43,7 2,11 62,6 9,6 1,73 13 50– 53,2 96,3 2,65 60,3 13,7 2,09 24 Kunta/ koko- luokka ha Vuok- ra- % Tila- koko ha Lohko- koko ha Lohkoista % Etäi- syys, km Tiloja, kpl < 2 ha > 5 ha Kunta/ koko- luokka ha Vuok- ra- % Tila- koko ha Lohko- koko ha Lohkoista % Etäi- syys, km Tiloja, kpl < 2 ha > 5 ha 31 Ruovesi 0–5 – 3,9 1,07 89,7 – 0,31 8 5–10 8,0 7,4 1,32 80,2 3,7 0,41 39 10–20 15,5 14,8 1,86 69,0 7,7 0,61 55 20–30 25,3 24,9 1,90 67,3 6,8 0,91 29 30–40 30,9 35,2 2,55 55,5 12,9 1,43 23 40–50 36,3 42,9 2,57 57,5 14,4 2,08 10 50– 58,7 81,5 2,94 53,3 17,8 3,00 30 Vesilahti 0–5 10,9 3,6 0,94 86,0 – 0,31 13 5–10 9,9 7,9 1,16 84,9 3,6 0,38 33 10–20 4,9 14,2 1,90 70,1 8,6 0,64 53 20–30 13,6 24,8 1,99 67,5 8,2 1,02 41 30–40 26,0 34,6 2,47 60,6 12,7 1,61 23 40–50 39,7 46,3 2,14 65,2 9,5 1,90 15 50– 50,4 76,8 2,71 58,7 15,4 2,34 23 KANTA-HÄME Hauho 0–5 – 2,6 1,13 92,0 – 0,11 11 5–10 8,6 7,3 1,48 73,8 4,9 0,98 33 10–20 8,8 14,4 2,12 63,1 8,9 0,92 48 20–30 21,0 24,6 2,31 58,8 11,8 1,27 35 30–40 24,6 35,7 2,83 51,8 14,3 1,54 31 40–50 25,9 44,3 2,95 55,7 15,8 1,53 21 50– 45,7 71,8 2,84 52,9 15,4 2,22 33 Hausjärvi 0–5 12,6 3,3 1,32 73,3 – 0,36 12 5–10 11,4 7,5 2,21 62,3 9,8 0,60 15 10–20 9,1 14,4 3,22 68,0 21,0 0,49 33 20–30 8,9 24,3 3,83 38,4 23,6 0,85 38 30–40 17,6 35,6 3,60 45,9 23,9 1,00 44 40–50 16,3 44,5 4,42 38,5 33,2 0,99 32 50– 30,6 85,7 5,02 35,3 35,1 2,30 74 Humppila 0–5 – 3,0 3,01 33,3 – 0,04 3 5–10 – 8,0 2,04 55,3 10,6 0,20 12 10–20 0,8 15,3 3,16 44,3 20,6 0,58 47 20–30 8,6 24,1 3,52 41,7 25,0 0,73 28 30–40 8,1 34,2 3,82 42,9 27,3 0,96 22 40–50 16,3 43,2 3,09 51,0 21,8 1,42 17 50– 21,6 83,7 4,54 35,9 34,4 1,64 29 Lammi 0–5 14,5 3,2 0,91 87,2 – 0,56 11 5–10 1,0 7,5 1,62 74,3 6,4 0,35 23 10–20 10,9 15,2 2,01 66,4 8,7 0,75 73 20–30 17,2 24,6 2,19 63,8 11,6 1,04 67 30–40 27,2 34,5 3,01 54,9 19,2 1,24 33 40–50 37,2 44,2 3,00 55,6 20,4 1,82 11 50– 33,5 80,5 3,23 53,3 19,0 2,26 40 PÄIJÄT-HÄME Asikkala 0–5 13,4 3,5 1,10 79,7 – 0,34 22 5–10 6,5 7,2 1,56 75,0 4,6 0,40 33 10–20 8,1 14,5 1,87 67,7 6,2 0,83 67 20–30 12,9 24,7 2,59 58,7 14,4 1,02 67 30–40 25,1 34,5 2,50 57,8 11,0 1,61 35 40–50 32,8 43,6 3,03 49,4 19,2 2,38 17 50– 47,1 79,7 2,70 57,8 14,8 2,31 35 Hollola 0–5 4,6 3,3 1,11 83,3 – 0,26 12 5–10 6,7 8,0 1,79 65,8 5,4 0,43 25 10–20 6,9 14,7 3,13 52,0 21,9 0,64 65 20–30 10,3 24,9 3,03 48,6 17,8 0,88 56 30–40 17,5 34,0 3,54 45,7 22,5 0,99 39 40–50 22,0 44,4 3,64 47,2 23,3 1,58 25 50– 37,0 78,4 4,49 39,4 31,2 2,60 66 Kärkölä 0–5 – 2,1 1,78 57,1 – 0,09 5 5–10 17,0 8,3 2,05 59,4 5,8 0,59 17 10–20 2,8 15,7 3,02 50,5 16,8 0,53 41 20–30 8,5 24,8 3,59 46,2 21,5 0,76 32 30–40 13,4 35,4 3,45 48,9 21,5 0,97 23 40–50 17,9 44,6 3,55 42,3 22,8 1,59 24 50– 27,5 80,0 4,85 36,5 31,7 1,55 58 Sysmä 0–5 5,6 3,0 0,87 93,5 – 0,32 18 5–10 – 7,6 1,23 80,9 3,5 0,37 28 10–20 8,5 15,2 1,62 73,6 4,8 0,83 66 20–30 14,7 25,1 1,87 69,4 8,2 1,11 47 30–40 23,6 34,7 2,16 61,6 9,3 1,22 28 40–50 29,8 45,3 2,39 58,1 13,4 1,60 22 50– 32,7 75,9 2,66 58,8 15,5 2,60 40 ITÄ-UUSIMAA Sammatti 0–5 – 3,7 1,59 71,4 – 0,22 3 5–10 – 9,1 2,73 40,0 10,0 0,21 3 10–20 19,0 13,1 2,18 55,1 9,0 0,50 13 20–30 7,6 23,9 2,23 66,3 11,6 0,95 8 30–40 42,9 36,2 2,15 55,1 8,5 1,48 7 40–50 43,3 45,4 2,09 65,2 10,6 1,00 3 50– 22,5 62,0 3,06 39,5 22,2 1,32 4 Siuntio 0–5 11,3 2,4 1,01 86,0 – 0,33 18 5–10 2,4 7,6 1,75 75,6 8,5 0,57 19 10–20 5,8 14,3 2,26 64,6 12,7 0,54 25 20–30 15,3 24,1 2,77 47,1 15,0 0,73 16 30–40 28,2 36,1 3,44 46,6 22,3 1,02 14 40–50 28,2 42,2 2,81 51,1 20,0 0,82 3 50– 29,2 103,2 5,60 38,8 32,6 1,77 42 Kunta/ koko- luokka ha Vuok- ra- % Tila- koko ha Lohko- koko ha Lohkoista % Etäi- syys, km Tiloja, kpl < 2 ha > 5 ha Kunta/ koko- luokka ha Vuok- ra- % Tila- koko ha Lohko- koko ha Lohkoista % Etäi- syys, km Tiloja, kpl < 2 ha > 5 ha 32 UUSIMAA Askola 0–5 8,1 3,8 1,30 81,2 – 0,62 11 5–10 9,3 8,0 1,92 62,0 8,0 0,79 12 10–20 11,6 15,5 2,58 56,7 16,7 0,68 30 20–30 10,5 25,1 2,82 55,6 16,9 1,10 47 30–40 18,1 34,7 2,92 51,1 17,4 1,46 34 40–50 25,4 45,2 3,13 53,8 20,8 1,56 22 50– 29,0 70,7 4,18 42,6 29,3 1,68 40 Porvoo 0–5 6,5 2,7 1,03 81,1 – 0,46 20 5–10 13,2 8,0 1,90 61,8 3,6 0,42 39 10–20 11,1 14,9 2,09 63,1 9,4 0,72 82 20–30 12,3 24,4 2,74 56,5 14,9 0,84 68 30–40 23,9 34,3 3,16 50,8 20,9 1,29 48 40–50 24,0 44,0 2,76 53,4 16,5 1,88 24 50– 43,8 89,4 3,39 50,1 19,2 2,37 77 VARSINAIS-SUOMI Dragsfjärd 0–5 48,7 3,3 0,82 83,3 – 0,25 3 5–10 16,3 6,8 1,31 76,9 – 0,74 5 10–20 – 13,0 1,45 79,4 3,2 0,74 7 20–30 4,0 27,7 1,75 68,4 5,3 1,52 6 30–40 15,9 34,1 2,44 68,4 13,3 1,36 7 40–50 44,3 45,1 2,31 65,8 7,6 2,04 4 50– 19,3 68,5 3,60 41,3 20,3 1,74 9 Kemiö 0–5 25,2 2,8 0,82 95,8 – 0,43 7 5–10 5,8 8,2 1,42 76,9 – 0,68 9 10–20 0,3 14,8 2,55 53,4 12,6 0,74 30 20–30 4,9 25,0 2,67 58,6 15,8 0,86 38 30–40 9,4 34,8 2,87 54,6 16,7 1,05 32 40–50 14,3 43,6 2,90 51,0 17,8 1,33 19 50– 13,4 86,6 3,69 47,2 23,4 1,73 43 Västanfjärd 0–5 – 3,8 2,53 33,3 – 0,17 2 5–10 – 7,8 1,80 61,5 – 0,57 3 10–20 – 13,6 2,03 65,0 10,0 0,64 3 20–30 0,5 23,8 2,11 64,5 8,9 0,78 7 30–40 8,9 35,5 2,12 70,1 11,9 0,75 4 40–50 – 45,0 2,08 64,6 10,8 1,04 3 50– 43,5 84,0 2,12 65,0 9,0 1,88 7 Mellilä 0–5 7,0 4,4 1,76 70,0 – 0,42 4 5–10 – 6,8 2,60 50,0 11,5 0,36 10 10–20 16,3 14,5 3,90 31,0 23,0 0,40 30 20–30 5,2 25,4 3,73 39,3 27,3 0,81 22 30–40 12,2 33,6 4,98 32,1 35,8 0,82 12 40–50 5,5 45,4 5,10 38,8 33,7 1,04 11 50– 14,2 85,1 5,20 34,9 36,2 1,49 38 Suomusjärvi 0–5 – 3,1 1,23 100,0 – 0,57 2 5–10 12,1 7,4 1,64 71,0 4,3 0,42 15 10–20 2,4 14,8 2,32 57,0 9,1 0,58 19 20–30 8,9 25,0 2,83 48,7 14,8 0,93 13 30–40 33,1 36,7 2,90 45,5 12,9 1,08 8 40–50 38,2 43,8 1,48 71,2 3,3 0,97 2 50– 33,7 73,3 3,04 50,4 18,3 1,85 15 Vehmaa 0–5 2,3 3,0 0,99 86,5 – 0,30 12 5– 10 9,5 7,1 1,31 78,2 4,6 0,53 16 10– 20 20,8 15,8 2,19 65,6 9,1 0,89 29 20–30 11,3 24,5 2,11 65,5 11,5 1,22 38 30–40 10,5 35,1 2,44 57,7 12,6 1,29 28 40–50 16,0 44,5 2,65 63,1 15,9 1,28 15 50– 29,8 71,6 2,61 58,7 14,5 1,95 31 Kunta/ koko- luokka ha Vuok- ra- % Tila- koko ha Lohko- koko ha Lohkoista % Etäi- syys, km Tiloja, kpl < 2 ha > 5 ha Kunta/ koko- luokka ha Vuok- ra- % Tila- koko ha Lohko- koko ha Lohkoista % Etäi- syys, km Tiloja, kpl < 2 ha > 5 ha PELTOTILUSJÄRJESTELYJEN tarve ja mahdollisuudet Suomessa Väinö Ylikangas www.maanmittauslaitos.fi ISSN 1236-5084 ISBN 951-48-0180-6

MAANMITTAUSLAITOS MÄÄRÄYS 1 (1) Keskushallinto 31.1.2003 MML/1/012/2003 KAAVOITUSMITTAUSOHJEET Maanmittauslaitos on tänään antanut maankäyttö- ja rakennuslain (132/1999) 206 §:n 3 momentissa tarkoitetut, oheisesta liitteestä ilmenevät kaavoitusmittauksen teknistä suorittamista koskevat määräykset. Määräykset tulevat voimaan 1.3.2003. Helsingissä 30. päivänä tammikuuta 2003 Pääjohtaja Jarmo Ratia LIITE Kaavoitusmittausohjeet 2003, Maanmittauslaitoksen julkaisu n:o 94 ________________________________________________________________________________________________________________ C:\Data\määräys_kaavoitusmittausohjeet_03.doc 1 (2) 31.1.2003 MML/1/012/2003 Keskushallinto KAAVOITUSMITTAUSOHJEET Maanmittauslaitos on antanut liitteenä olevat uudet kaavoitusmittausohjeet, jotka tulevat voimaan 1.3.2003. Aikaisemmat kaavoitusmittausta koskevat ohjeet vuodelta 1983 (Maanmittauslaitoksen julkaisu n:o 49) ovat lakanneet olemasta voimassa vanhan kaavoitusmittausasetuksen (493/82) kumoudut- tua. Uudet kaavoitusmittausohjeet sisältävät kaavoitusmittauksen teknistä suo- rittamista koskevia määräyksiä ja suosituksia. Näitä mittausohjeita täydentää karttakohteiden mallinnusta ja esitystapaa koskeva Karttakohdemalli, joka on esitetty Maanmittauslaitoksen julkaisus- sa n:o 85 KAAVAN POHJAKARTTA 1997. Koska valtakunnan koordinaattijärjestelmä uudistuu tulevien vuosien aika- na, ohjeiden liitteissä on tehty selkoa erityisesti koordinaattijärjestelmistä ja karttaprojektioista. Uusi koordinaattijärjestelmä (ETRS89) on määritelty jul- kisen hallinnon suosituksessa JHS 153. Karttaprojektioita ja lehtijakoa kos- keva suositus on vasta valmisteltavana, joten näiden osalta on jouduttu en- nakoimaan suosituksen todennäköistä sisältöä. Uusia ohjeita on valmistellut Maanmittauslaitoksen kutsuma työryhmä, jos- sa ovat olleet edustettuina seuraavat tahot: Geodeettinen laitos Oppilaitoksia (Helsingin ja Tampereen teknilliset korkeakoulut sekä Es- poon-Vantaan Teknillinen Ammattikorkeakoulu) Pääkaupunkiseudun kuntia (Espoo, Vantaa, Helsinki) Suomen Konsulttitoimistojen liiton jäsenyrityksiä (FM-Kartta Oy, Maa ja Vesi Oy, SITO-yhtiöt) Suomen Kuntaliitto Topografikunta Ympäristöministeriö Maanmittauslaitos kiittää kaikkia valmisteluun osallistuneita tahoja arvok- kaasta panoksesta näiden ohjeiden hyväksi. ________________________________________________________________________________________________________________ Postiosoite Käyntiosoite Puhelin Faksi Sähköposti/Internet-osoite PL 84, 00521 Opastinsilta 12 C 0205 41 121 0205 41 5005 mml@maanmittauslaitos.fi HELSINKI HELSINKI http://www.maanmittauslaitos.fi 2 (2) 31.1.2003 MML/1/012/2003 Keskushallinto Kaavoitusmittausohjeet julkaistaan myös Maanmittauslaitoksen kotisivuilla (www.maanmittauslaitos.fi) jatkuvasti ajantasaistettavana verkkoversiona. Ohjeet liitteineen ovat saatavissa maanmittaustoimistoista ja Maanmittaus- laitoksen hallintopalvelukeskuksen kirjaamosta. Käyntiosoite: Pasilan virastokeskus Opastinsilta 12 C, Helsinki Postiosoite: PL 84, 00521 HELSINKI Puhelin: 0205 41 5069 Pääjohtaja Jarmo Ratia LIITE Kaavoitusmittausohjeet 2003, Maanmittauslaitoksen julkaisu n:o 94 JAKELU Maanmittaustoimistot TIEDOKSI Ylijohtaja Keskushallinto Valtakunnalliset tuotanto- ja palveluyksiköt Geodeettinen laitos Maa- ja metsätalousministeriö maanmittausyksikkö Suomen Konsulttitoimistojen Liitto Suomen Kuntaliitto Topografikunta Ympäristöministeriö Tiehallinto Kunnat ________________________________________________________________________________________________________________ Postiosoite Käyntiosoite Puhelin Faksi Sähköposti/Internet-osoite PL 84, 00521 Opastinsilta 12 C 0205 41 121 0205 41 5005 mml@maanmittauslaitos.fi HELSINKI HELSINKI http://www.maanmittauslaitos.fi Kaavoitusmittausohjeet 1 KAAVOITUSMITTAUSOHJEET 1. JOHDANTO............................................................................................................................................................ 3 1.1. TERMIT, MÄÄRITELMÄT JA LYHENTEET............................................................................................... 3 1.2. MITTAUSLUOKAT ........................................................................................................................................ 5 1.3. KARTTOJEN MITTAKAAVAT.................................................................................................................... 5 1.4. PAIKKATIEDON JA KARTAN AJANTASAISUUS.................................................................................... 6 2. RUNKOVERKOT JA NIIDEN MITTAUS.......................................................................................................... 6 2.1. KOORDINAATTI- JA KORKEUSJÄRJESTELMÄT .................................................................................... 6 2.1.1. KOORDINAATTIJÄRJESTELMÄT JA KARTTAPROJEKTIOT............................................................... 7 2.1.2. KORKEUSJÄRJESTELMÄT..................................................................................................................... 7 2.2. KIINTOPISTEET............................................................................................................................................. 8 2.2.1. TASOKIINTOPISTEET............................................................................................................................. 8 2.2.2. KORKEUSKIINTOPISTEET .................................................................................................................... 9 2.3. KIINTOPISTEIDEN RAKENNE JA DOKUMENTOINTI ............................................................................ 9 2.4. KIINTOPISTEIDEN TARKKUUSVAATIMUKSET ................................................................................... 10 2.5. KIINTOPISTEIDEN MITTAUS JA LASKENTA ........................................................................................ 10 2.5.1. SATELLIITTIMITTAUS .......................................................................................................................... 11 2.5.2. JONOMITTAUS...................................................................................................................................... 13 2.5.3. VAAITUS................................................................................................................................................. 15 3. KARTOITUSMITTAUKSET.............................................................................................................................. 16 3.1. KARTOITETTAVIEN KOHTEIDEN TARKKUUSVAATIMUKSET........................................................ 16 3.2. ILMAKUVAUS.............................................................................................................................................. 16 3.2.1. KUVAUSSUUNNITELMA ...................................................................................................................... 16 3.2.2. KUVAUKSESSA KÄYTETTÄVÄ KAMERAKALUSTO JA ILMAKUVAUSFILMI .................................. 17 3.2.3. KUVAUSMITTAKAAVA ......................................................................................................................... 17 3.2.4. SIGNALOINTI ........................................................................................................................................ 18 3.2.5. ILMAKUVAUKSEN SUORITTAMINEN................................................................................................. 18 3.2.6. ILMAKUVAFILMIN PROSESSOINTI JA KUVIEN LAATUVAATIMUKSET ........................................ 19 3.2.7. ILMAKUVIEN SKANNAUS .................................................................................................................... 20 3.3. KUVAMITTAUS ........................................................................................................................................... 21 3.3.1. FOTOGRAMMETRINEN KOLMIOINTI................................................................................................ 21 3.3.2. ANALYYTTINEN KUVAMITTAUS ......................................................................................................... 22 3.3.3. DIGITAALINEN KUVAMITTAUS.......................................................................................................... 23 3.3.4. BLOKKITASOITUS ................................................................................................................................ 23 3.3.5. YKSITYISKOHTIEN MITTAUS (STEREOKARTOITUS) ....................................................................... 24 3.4. ORTOKUVATUOTANTO ............................................................................................................................ 24 3.5. MAASTOKARTOITUS................................................................................................................................. 25 3.5.1. TAKYMETRIKARTOITUS ...................................................................................................................... 25 3.5.2. KARTOITUS SATELLIITTIMITTAUKSENA (RTK–MITTAUS) ............................................................. 26 3.6. KIINTEISTÖRAJOJEN JA RAKENNUSTEN MAASTOON MERKITSEMINEN .................................... 26 3.6.1. KIINTEISTÖRAJOJEN MERKINTÄMITTAUS ASEMAKAAVA-ALUEILLA ......................................... 26 3.6.2. RAJAMERKKIEN MERKINTÄMITTAUKSEN TARKKUUSVAATIMUKSET........................................ 27 3.6.3. RAKENNUSTEN MERKINTÄMITTAUS ................................................................................................ 27 3.7. GRAAFISTEN KARTTOJEN NUMEERISTAMINEN ................................................................................ 28 4. KAAVAN POHJAKARTAN LAADINTA......................................................................................................... 28 4.1. KAAVAN POHJAKARTAN TIETOSISÄLTÖ............................................................................................. 28 4.2. KAAVAN POHJAKARTAN ESITYSMUODOT ......................................................................................... 29 4.2.1. NUMEERINEN, VEKTORIMUOTOINEN KAAVAN POHJAKARTTA .................................................. 30 4.2.2. ILMAKUVAKARTTA KAAVAN POHJAKARTTANA.............................................................................. 30 4.2.3. NUMEERINEN, RASTERIMUOTOINEN KAAVAN POHJAKARTTA ................................................... 30 4.2.4. GRAAFINEN KAAVAN POHJAKARTTA ............................................................................................... 30 4.3. KAAVAN POHJAKARTTA-AINEISTON TUOTANTOYMPÄRISTÖ JA YLLÄPITO ............................ 30 5. MITTAUKSEN DOKUMENTOINTI JA TARKASTAMINEN ...................................................................... 31 Kaavoitusmittausohjeet 2 5.1. TYÖKANSIO ................................................................................................................................................. 31 5.2. NUMEERINEN MAASTOTIETO................................................................................................................. 31 5.3. NUMEERINEN PISTEREKISTERIAINEISTO............................................................................................ 31 5.4. GRAAFISET TULOSTEET........................................................................................................................... 32 5.5. MUU AINEISTO............................................................................................................................................ 32 5.6. TARKASTUSTOIMENPITEET .................................................................................................................... 32 5.6.1. YLEISTÄ ................................................................................................................................................. 32 5.6.2. TYÖSUUNNITELMA .............................................................................................................................. 32 5.6.3. KIINTOPISTEMITTAUKSEN TARKASTAMINEN................................................................................. 33 5.6.4. FOTOGRAMMETRISEN KOLMIOINNIN TARKASTAMINEN ............................................................. 33 5.6.5. KARTAN TARKASTAMINEN ................................................................................................................. 33 VIITE- JA LÄHDELUETTELO................................................................................................................................. 35 LIITE 1. KOORDINAATTI- JA KORKEUSJÄRJESTELMÄT............................................................................. 36 1. KOORDINAATTIJÄRJESTELMÄT ................................................................................................................................ 36 1.1 ED50-järjestelmä (European Datum 1950)...................................................................................................... 36 1.2 Kartastokoordinaattijärjestelmä (kkj)............................................................................................................... 36 1.3 WGS84-järjestelmä........................................................................................................................................... 38 1.4 EUREF89-järjestelmä ...................................................................................................................................... 38 1.5 EUREF-FIN-koordinaatisto ............................................................................................................................. 39 1.6 EUREF-FIN-pisteistön tihentäminen ............................................................................................................... 39 1.7 EUREF-FIN:in ja kkj:n väliset siirtoparametrit............................................................................................... 40 2 KORKEUSJÄRJESTELMÄT .......................................................................................................................................... 41 2.1 NN-järjestelmä.................................................................................................................................................. 41 2.2 N43-järjestelmä ................................................................................................................................................ 42 2.3 N60-järjestelmä ................................................................................................................................................ 42 2.4 Paikalliset korkeusjärjestelmät......................................................................................................................... 43 2.5 Korkeusjärjestelmien väliset erot ..................................................................................................................... 43 3 GEOIDIMALLIT .......................................................................................................................................................... 43 3.1 NKG96-geoidimalli........................................................................................................................................... 43 3.2 FIN95-geoidimalli ............................................................................................................................................ 43 3.3 FIN2000-geoidimalli ........................................................................................................................................ 44 LIITE 2. KAAVOITUSMITTAUKSESSA KÄYTETTÄVÄT KARTTAPROJEKTIOT ..................................... 45 1. YLEISTÄ................................................................................................................................................................ 45 2. GAUSS-KRÜGER-PROJEKTIO ........................................................................................................................... 45 3. UTM-PROJEKTIO................................................................................................................................................. 46 LIITE 3. PAIKALLISEN KIINTOPISTEVERKON LIITTÄMINEN EUREF-FIN–KOORDINAATISTOON 47 LIITE 4. JONOMITTAUKSEN JA VAAITUKSEN SULKUVIRHEIDEN HYVÄKSYMISKRITEERIT......... 49 1. JONOMITTAUS .................................................................................................................................................... 49 2. VAAITUS............................................................................................................................................................... 50 3. TESTAUSRAJAT .................................................................................................................................................. 50 LIITE 5. KARTOITETTAVIEN KOHTEIDEN PISTEKESKIVIRHEET ............................................................ 51 LIITE 6. YHTEENVETO KAAVOITUSMITTAUSOHJEESSA MÄÄRITELLYISTÄ KOHTEISTA, NIIDEN MITTAUSMENETELMISTÄ JA TARKKUUSVAATIMUKSISTA...................................................................... 56 LIITE 7. TYÖSUUNNITELMAN SISÄLTÖ............................................................................................................ 57 Kaavoitusmittausohjeet 3 1. JOHDANTO Kaavoitusmittauksella tarkoitetaan asemakaavan pohjakarttaa sekä tonttijaon poh- jakarttaa ja kaavan maastoon merkitsemistä varten suoritettavaa mittausta ja kartan laatimista. Kaavoituksen lisäksi kaavoitusmittauksella kerättyjä maastotietoja sekä niistä laa- dittuja karttoja ja muita tuotteita käytetään yleisemminkin kuntien teknisessä suun- nittelussa sekä kiinteistötoimituksissa. Kaavoitusmittauksia suorittavien henkilöiden on oltava ammattitaitoisia ja mittauk- set on suoritettava hyvää mittaustapaa ja kaavoitusmittauksista annettuja ohjeita noudattaen. Kaavoitusmittauksissa käytettävien mittauslaitteiden on oltava tarkkuudeltaan työ- hön soveltuvia ja asianmukaisesti huollettuja ja kalibroituja. 1.1. TERMIT, MÄÄRITELMÄT JA LYHENTEET ETRS89 ja ETRF89 ETRS89 on yleiseurooppalainen koordinaattijärjestelmä, joka yhtyy globaaliin ITRS-järjestelmään epookkina 1989.0. ETRS89-järjestelmän realisaatioita kutsutaan nimellä ETRF89. Sen ensimmäisel- le realisaatiolle annettiin nimi EUREF89 (katso myös liite 1). EUREF-FIN ETRS89-järjestelmä realisoitiin Suomessa vuosina 1996-97 tehdyn GPS-mittauksen avulla, jossa määritettiin 100 pisteen koordinaatit. Lopputuloksena olevat koordinaatit määrittävät ETRF89- koordinaatiston mittaushetken epookissa, joka oli 1997.0. Koska epookki poikkeaa ETRF89- koordinaatiston alkuperäisestä epookista, suomalaiselle ratkaisulle annettiin nimeksi EUREF-FIN. Vuosina 1998-99 EUREF-FIN-pisteistöön on liitetty vielä noin 350 lisäpistettä (katso myös liite 1). Finnref 12 jatkuvasti toimivan GPS-aseman verkko, jonka avulla mittaukset voidaan liittää kansainvälisiin koordinaattijärjestelmiin. FinnRef–verkko muodostaa EUREF-FIN–koordinaatiston rungon. Gauss–Krüger–karttaprojektio Gauss-Krüger–projektio on kulmatarkka poikittainen lieriöprojektio, jossa lieriö sivuaa maapalloa keskimeridiaania pitkin. Keskimeridiaani muodostaa suorakulmaisen koordinaatiston x-akselin ja päi- väntasaaja y-akselin. Kartastokoordinaattijärjestelmä perustuu Gauss-Krüger–projektioon ja 3º levyi- siin projektiokaistoihin (katso myös liite 2). GDOP Geometric Dilution of Precision, satelliittigeometrian aiheuttama tarkkuuden heikentyminen; odotetta- vissa olevan sijaintiepätarkkuuden suhde teoreettiseen havaintotarkkuuteen geoidimalli Geoidimallin avulla ilmaistaan geoidin eli valtameren keskiveden pinnan korkeus ellipsoidista. Geo- idin korkeuden (N) suhde ortometriseen korkeuteen (H, korkeus meren pinnasta) ja korkeuteen ellip- soidista pinnasta (h) voidaan ilmoittaa kaavalla N = h – H (katso myös liite 1). Kaavoitusmittausohjeet 4 kaavan pohjakartta Kaavan pohjakartta on asemakaavan laadinnassa käytettävä suurimittakaavainen maastokartta. Pohjakartan ja sille laaditun asemakaavan yhdistelmää kutsutaan asemakaavakartaksi. kartastokoordinaattijärjestelmä (kkj) Kartastokoordinaattijärjestelmä on valtakunnallisissa kartastotöissä käytetty tasokoordinaatisto. Kkj koostuu peruskoordinaatistosta (Suomi kuvattu kuudessa Gauss-Krüger–projektiokaistassa, leveys 3 ) ja yhtenäiskoordinaatistosta (Suomi kuvattu yhdessä projektiokaistassa). Katso myös liite 1. koordinaattijärjestelmä Joukko suureita, jotka tarvitaan koordinaatiston määrittelemiseksi, sijoittamiseksi ja orientoimiseksi. Geodeettisen koordinaattijärjestelmän määrittelemiseen tarvittavia suureita ovat vertausellipsoidin isoakselin puolikas (a), Maan geosentrinen vetovoimavakio (GM), dynaaminen muotokerroin (J2), pyörähdysliikkeen kulmanopeus ( ), koordinaatiston origon sijainti ja koordinaattiakselien suunnat. koordinaatisto 3D- tai 2D-, yleensä suorakulmainen akselisto, jonka avulla pisteen paikka voidaan määritellä koor- dinaatiston origoon nähden. Koordinaatisto on koordinaattijärjestelmän realisaatio, joka on toteutettu mittaamalla joukolle maastossa olevia kiintopisteitä järjestelmän mukaiset koordinaatit. korkeusjärjestelmät NN, LN, N43 ja N60 Suomessa käytössä olevia korkeusjärjestelmiä, joiden nollataso on sidottu tietyn ajanhetken keski- merenpinnan tasoon (katso myös liite 1). RTK RTK (Real Time Kinematic) on eräs satelliittimittausmenetelmä, jossa käytetään vähintään kahta sa- telliittivastaanotinta. Toinen vastaanotin on koordinaateiltaan tunnetulla pisteellä ja toisella kartoite- taan halutut kohteet reaaliajassa. Mittauksen tarkkuus on senttimetriluokkaa (katso myös 3.5.2). runkopiste Runkopisteitä ovat koordinaateiltaan ja/tai korkeudeltaan määritetyt kiintopisteet ja tukipisteet. Pysyvästi maastoon merkityt ovat kiintopisteitä. Tukipisteet ovat tilapäisesti merkittyjä tai (ilmakuval- ta) valittuja taso- tai korkeustukipisteitä. UTM-karttaprojektio UTM–projektio (Universal Transverse Marcator) on poikittainen leikkaava lieriöprojektio, jossa on kaksi oikeanpituista leikkausviivaa. Näiden välillä suurennussuhde on alle 1.0 (keskimeridiaanilla 0.9996) ja ulkopuolella yli 1.0 projektiovirheiden pienentämiseksi. UTM-projektio perustuu 6º levyisiin projektiokaistoihin (katso myös liite 2). WGS84 WGS84 (World Geodetic System) on GPS–satelliittien käyttämä koordinaattijärjestelmä. WGS84 on Yhdysvaltain puolustushallinnon karttalaitoksen määrittelemä ja yhtyy noin metrin tarkkuudella EUREF-FIN-koordinaatistoon (katso myös liite 1). Kaavoitusmittausohjeet 5 1.2. MITTAUSLUOKAT Kartoitusalueet jaetaan kolmeen mittausluokkaan seuraavasti. Mittausluokka määrää mittaus- ja kuvaustarkkuuden. Mittausluokka 1: Taajama-alueet, joilla maa on erittäin arvokasta, rakennusoikeudet suuria ja yhdys- kuntarakenne kaupunkimaista. Alueille laadittavissa asemakaavoissa on sitova tontti- jako. Yleensä tämän tyyppisillä alueilla ylläpidetään kantakarttaa tai numeerista maastotietojärjes- telmää, jonka laatu on vähintään tämän ohjeen suosittamaa tasoa. Jos karttatietokantaa on tarkoitus käyttää osana kunnan maastotietojärjestelmää ja hyödyntää suurta tarkkuutta edellyttävässä teknisessä suunnittelussa, suositellaan käytettäväksi tarkem- paa vaatimustasoa (mittausluokka 1e). Mittausluokka 2: Taajama-alueet, joilla maa on arvokasta, rakentaminen pientalovaltaista mutta suh- teellisen intensiivistä. Alueille laadittavissa asemakaavoissa on yleensä ohjeellinen tonttijako. Näitä ovat pienempien kuntien keskusta-alueet ja muut taajamat. Näihin kuuluvat myös loma- asumista tarkoittavat kaava-alueet, joille suunnitellaan runsaasti rakennusoikeutta. Mittausluokka 3: Muut alueet, joille laaditaan yleiskaavaa yksityiskohtaisempi mutta vain vähäistä ra- kennusoikeutta tarkoittava kaava. Tällaisia voivat olla alueet, joille laaditaan ranta-asemakaava, kaatopaikka-alueet ja muut eri- tyisalueet, joiden kaavoittaminen ei edellytä kunnallisteknisen rakentamisen suunnittelua. 1.3. KARTTOJEN MITTAKAAVAT Mittausluokassa 1 kartan mittakaava on 1:500 tai 1:1000. Mittausluokassa 2 kartan mittakaava on 1:1000 tai 1:2000. Mittausluokassa 3 kartan mittakaava on yleensä 1:2000. Erityistapauksissa mittakaavaksi voidaan hyväksyä 1:4000 tai 1:5000, mikäli kaava sille ase- tettavia vaatimuksia olennaisesti syrjäyttämättä voidaan tällaiselle kartalle laatia. Numeerisella kartalla ei ole mittakaavaa. Mittakaavalla voidaan kuitenkin kuvata tiedon tark- kuutta. Kerätyn tiedon tarkkuus vastaa tietyn mittakaavan mukaista karttaa. Numeerisesta tie- tokannasta ei pidä tulostaa suurempimittakaavaisia graafisia tuotteita, kuin mitä tietojen tark- kuus edellyttää. Kaavoitusmittausohjeet 6 Mittausmenetelmää ja kartan mittakaavaa valittaessa on otettava huomioon myös alueella tai sen lähistöllä aikaisemmin suoritetut kartoitukset sekä kartoitettavan alueen laajuus ja luonne. 1.4. PAIKKATIEDON JA KARTAN AJANTASAISUUS Vanhentunutta karttaa ei saa käyttää kaavan pohjana. Kartta on vanhentunut, jos siitä puuttuu maankäytön suunnittelun kannalta tärkeitä yksityiskoh- tia, kuten rajamerkkejä ja kiinteistörajoja, rakennuksia ja rakennelmia, teitä, rautateitä, kevyen liikenteen väyliä, suurjännitelinjoja, maakaasujohtoja. Vähäinen kaavamuutos voidaan kuitenkin hyväksyä pohjakartan vanhentuneisuudesta huoli- matta, jollei muutos olennaisesti vaikuta alueen tai sen lähiympäristön kaavoitukseen ja tontti- jakoihin. Vanhan kartan käyttöä eivät kuitenkaan estä kartoitusalueella tapahtuneet vähäiset muutok- set, kuten vähäisestä vedenkorkeuden muutoksesta johtuva rannan siirtyminen, luonnon muutokset maastokuvioissa, vähäpätöisten purettujen rakennusten tai rakennelmien esiintyminen kartalla, rakennusten käyttötarkoituksen muutokset. Kartan vanhentuneisuuden arviointiin vaikuttaa paitsi kartan sisältö myös aiotun kaavan tarkoi- tus. Tiivistä rakentamista tarkoittava kaava edellyttää aina mahdollisimman tuoretta karttaa. Tarvittaessa voidaan pyytää arvio asiasta kaavoitusmittauksen valvojalta. Jos kaavan tarkoituksena on vakiinnuttaa olemassa oleva tilanne tai kaava on luonteeltaan yleispiirteinen, voidaan käyttää vanhempaakin karttaa. Kaikissa tapauksissa on kartassa esitettävän kiinteistöjaotuksen oltava ajan tasalla. Kaavan pohjakartta laaditaan usein käyttäen hyväksi ja pitäen yllä kunnan paikkatietokantaa ja perusrekistereitä, mikäli niiden tietosisältö vastaa kaavan pohjakartalle asetettavia vaatimuk- sia. 2. RUNKOVERKOT JA NIIDEN MITTAUS 2.1. KOORDINAATTI- JA KORKEUSJÄRJESTELMÄT Kaavoitusmittauksessa on käytettävä valtakunnallista tai kunnan käytössä olevaa paikallista koordinaatti- ja korkeusjärjestelmää. Kaavoitusmittaus liitetään koordinaattijärjestelmään tasokiintopisteiden avulla. Lii- tosmittauksen verkkoa kutsutaan perusrunkoverkoksi ja pisteitä peruskiintopis- teiksi. Peruskiintopisteistöä tihennetään mittaamalla käyttökiintopisteitä. Kaavoitusmittaus liitetään korkeusjärjestelmään korkeuskiintopisteiden avulla. Kaavoitusmittausohjeet 7 2.1.1. KOORDINAATTIJÄRJESTELMÄT JA KARTTAPROJEKTIOT Valtakunnallisia koordinaattijärjestelmiä ovat kartastokoordinaattijärjestelmä (kkj) ja ETRS89. Kunnissa, joissa on käytössä ns. vanha valtion koordinaattijärjestelmä (vvj; ks. liite 1) tai muu kolmiomittaukseen perustuva koordinaattijärjestelmä (paikalli- nen järjestelmä), voidaan käyttää edelleen tätä järjestelmää. Erillinen, pienialainen kartoitus, jossa liitos valtakunnalliseen koordinaattijärjestelmään aiheut- taisi kohtuuttomia kustannuksia, voidaan hyväksyä tehtäväksi erillisessä koordinaattijärjestel- mässä. Satelliittimittauksen laskennassa käytetään joko WGS84- tai ETRS89-järjestelmää. Näissä jär- jestelmissä määritetyt pisteiden koordinaatit muunnetaan kartoitustasolle hyväksyttyjä kartta- projektioita, muunnosmenetelmiä ja –parametreja käyttäen. Tasokoordinaatisto voi perustua 3-ulotteiseen EUREF-FIN-koordinaatistoon, jossa määritetyt koordinaatit muunnetaan kartoitustasolle joko Gauss-Krüger tai UTM-projektion avulla. Mikäli alueen kaavoitusmittaus on aiemmin tehty kkj-, vvj- tai paikallisessa järjestelmässä, on EUREF-FIN-koordinaatiston ja vanhan koordinaatiston välinen muunnos määritettävä mittaa- malla riittävä määrä kummassakin koordinaatistossa tunnettuja pisteitä (ks. liite 3). Kaavan pohjakartassa on käytettävä kulmatarkkaa (konformista) karttaprojektiota, joissa pienet kuviot säilyttävät oikean muotonsa. Suositeltava karttaprojektio on joko UTM tai Gauss-Krüger. Suositeltavia projektioita on kuvattu1 tarkemmin liitteessä 2. Jos kartoitettava alue osuu kahden projektiokaistan alueelle, niistä valitaan käytettäväksi vain toinen. Projektiokorjausten minimoimiseksi Gauss-Krüger-projektion keskimeridiaaniksi voidaan EUREF-FIN-koordinaatistoa käytettäessä valita lähin tasa-aste. 2.1.2. KORKEUSJÄRJESTELMÄT Valtakunnallinen korkeusjärjestelmä on N60-korkeusjärjestelmä. Kaavoitusmittauksessa voidaan käyttää myös muuta kunnassa vakiintunutta korke- usjärjestelmää. Näitä ovat valtion aikaisemmat korkeusjärjestelmät NN, N43 tai kun- nan oma paikallinen korkeusjärjestelmä sekä Lapin läänin alueella LN- korkeusjärjestelmä (ks. liite 1). Käytettäessä paikallista korkeusjärjestelmää on selvitettävä sen ero N60-järjestelmään näh- den. 1 Karttaprojektioista on myöhemmin tulossa myös julkisen hallinnon suositus (JHS). Kaavoitusmittausohjeet 8 2.2. KIINTOPISTEET Kiintopisteitä ovat tasokiintopisteet, korkeuskiintopisteet ja yhdistetyt taso- ja korke- uskiintopisteet. Tasokiintopisteille määritetään vähintään kaavoitusmittauksen koordinaatiston mukaiset koor- dinaatit. Niille voidaan myös määrittää 3-ulotteiset EUREF-FIN–koordinaatiston mukaiset suo- rakulmaiset tai geodeettiset koordinaatit, jolloin mittauksen on perustuttava EUREF-FIN– verkon tihennyspisteisiin. Tasokiintopisteille voidaan määrittää myös korkeudet. Tasokiintopisteiden luokittaminen kor- keuskiintopisteeksi (eli yhdistetyksi taso- ja korkeuskiintopisteeksi) edellyttää korkeuskiintopis- teelle asetettujen (rakenteellisen, mittaustavan ja tarkkuusvaatimuksen) vaatimusten täyttymistä. Korkeuskiintopisteille määritetään kaavoitusmittauksessa käytettävän korkeusjärjestelmän mukaiset korkeudet. Korkeuskiintopisteiden luokittaminen tasokiintopisteiksi edellyttää tasokiintopisteelle asetetun mittaustavan ja tarkkuusvaatimuksen täyttymistä. Käytössä oleva vanhat tasokiintopisteverkot voidaan liittää EUREF-FIN–verkkoon liitteessä 3 esitetyllä tavalla. 2.2.1. TASOKIINTOPISTEET Perusrunkoverkko suunnitellaan paikallisten käyttökiintopisteiden liitosverkoksi. Käyt- tökiintopisteet toimivat kartoitus- ja merkintämittausten lähtöpisteinä. Uutta ilmakuva- usta varten mitattavien perus- ja käyttökiintopisteiden on sijaittava niin, että ne muo- dostavat fotogrammetristen töiden kannalta sopivan lähtöpisteistön (luku 3). PERUSRUNKOVERKKO Peruskiintopisteiden määrän ja sijainnin määräävät sekä käytettävä mittausmenetelmä että suunniteltavan käyttökiintopisteverkon rakenne. Kiintopisteiden välimatkat ovat 1 – 2 kilomet- riä. Mittaus suositellaan tehtäväksi satelliittimittauksena. Mittauksessa voidaan käyttää myös jonomittausta. Perusrunkoverkon lähtöpisteinä käytetään valtakunnallisia I - III luokan tasokiintopisteitä tai EUREF-FIN-verkon tihennyspisteitä. Perusrunkoverkon liittäminen valtakunnalliseen järjestel- mään voidaan tehdä myös käyttämällä kiinteitä FinnRef–havaintoverkon pisteitä. Satelliittimittauksella määritettävän perusrunkoverkon pisteet suositellaan rakennettavaksi kiin- topistepareiksi, joiden välillä on näkyvyys. Kiintopisteiden etäisyyden toisistaan pitää olla vähin- tään 500 m. Jonomittauksella määritettävässä perusrunkoverkossa sivujen pituudet ovat noin 1 km. Kiintopisteiden luokituksessa voidaan käyttää aikaisempaa luokitusta. Mikäli peruskiintopiste- verkko vastaa mittaustavaltaan ja pistetiheydeltään kolmiomittausta, ovat peruskiintopisteet 3. luokan tasokiintopisteitä. Jonomaisissa verkoissa pisteet luokitellaan 4. luokan tasokiintopis- teiksi. KÄYTTÖKIINTOPISTEET Käyttökiintopisteiden tiheyden ja sijainnin määräävät sekä kartoituksen, kaavan maastoon merkitsemisen että rakentamisen tarpeet. Mittaus suositellaan tehtäväksi jonomittauksena. Mittauksessa voidaan käyttää myös satelliittimittausta. Kaavoitusmittausohjeet 9 Satelliittimittauksella määritettävien käyttökiintopisteiden tulee muodostaa pisteverkkoja, joihin maastomittausten liittäminen on vaivatonta. Kiintopisteiden välimatkat ovat tyypillisesti noin 500 m. Jos mittausluokissa 1 ja 2 alueelle tarvitaan tiheämpi käyttökiintopisteverkko, mittaus on tehtä- vä jonomittauksena. Mittausluokissa 1 ja 2 mitattavat käyttökiintopisteet vastaavat aikaisemman luokituksen 5. luokan kiintopisteitä. Mittausluokassa 3 vaatimukset vastaavat vanhoja 6. luokan tasokiinto- pisteiden vaatimuksia. Taulukko. Tasokiintopisteiden jaottelu Valtakunnalliset kiintopisteet EUREF-FIN - tihennyspisteet I, II ja III luokan Kolmiopisteet (kkj) Kunnan kiintopisteet Peruskiintopisteet III luokan kolmiopisteet, IV luokan suurmonikulmiopisteet Käyttökiintopisteet V ja VI luokan jonopisteet 2.2.2. KORKEUSKIINTOPISTEET Mittausluokissa 1 ja 2 kaavoitusmittauksen korkeudenmittaus perustuu vaaittuihin korkeuskiintopisteisiin. Mikäli mittausalueella tai sen välittömässä läheisyydessä ei ole lähtöpisteiksi sopivia, riittävän tarkkoja korkeuskiintopisteitä, on sidonta korkeusjärjestelmään suoritettava paikallisena tark- kavaaituksena. Pisteistöä voi tihentää mittausalueella myös jonovaaituksena. Mittausluokissa 1 ja 2 korkeuskiintopisteiden välinen etäisyys ei saa ylittää kilometriä. Korke- uskiintopisteenä voidaan käyttää myös tasokiintopistettä, joka on mitattu vastaavalla tarkkuu- della ja täyttää korkeuskiintopisteelle asetettavat rakenteelliset vaatimukset. Mittausluokassa 3 korkeudenmittaus voi perustua tasokiintopisteille joko jonovaai- tuksella tai satelliittimittauksella määritettäviin korkeuksiin. 2.3. KIINTOPISTEIDEN RAKENNE JA DOKUMENTOINTI Kiintopisteiden tulee olla rakenteeltaan yksikäsitteisiä, liikkumattomia ja kestäviä. Tasokiintopisteen merkkinä voi olla metalliputki, -tanko tai pultti. Piste perustetaan liikkumattomalle alustalle kallioon, maaperäkiveen, betonipilariin tai kiinte- ään rakenteeseen. Käyttökiintopisteenä ja vain erityisistä syistä peruskiintopisteenä voidaan käyttää maahan upotettua teräsputkea tai –tankoa. Korkeuskiintopisteen merkkinä on pyöristetty pultti. Yhdistetyn taso- ja korkeuskiin- topisteen merkkinä on pyöristetty pultti, jossa on keskistysmerkki. Pisteet on rakennettava liikkumattomiksi kallioon, maaperäkiveen, betonipilariin tai kiinteään rakenteeseen. Kaavoitusmittausohjeet 10 Kiintopisteestä on tehtävä pisteselitys. Pisteselityksestä tulee käydä ilmi: pisteen numero, jonon tai vast. laskentanumero pisteen luokka pisteen mittaaja (organisaatio) kunta, kylä, kaupunginosa jne. koordinaattijärjestelmät (taso/korkeus) koordinaatit (taso/korkeus) koordinaattien ja korkeuden mittausmenetelmä EUREF-FIN–koordinaatit, jos ne on määritetty pisteen rakenne ja alusta lyhyt kuvaus sijainnista, hakumerkkien kuvaus sijaintipiirros sidemittoineen mittausajankohta. 2.4. KIINTOPISTEIDEN TARKKUUSVAATIMUKSET Mittausten tarkkuutta arvioidaan suhteellisena tarkkuutena, joka tarkoittaa pistevir- heen (pistekeskivirheen) suhdetta pisteiden väliseen etäisyyteen. Peruskiintopisteiden suhteellinen tasotarkkuus on oltava 20 ppm. Korkeuskiintopisteiden välisen korkeuseron suhteellinen tarkkuus on oltava 5 ppm. Käyttökiintopisteiden suhteellisen tasotarkkuuden on oltava: mittausluokissa 1 ja 2 50 ppm (15 mm, kun sivunpituus l 300 m) mittausluokassa 3 80 ppm (25 mm, kun l 300 m) Käyttökiintopisteiden suhteellisen korkeustarkkuuden on oltava: mittausluokissa 1 ja 2 50 ppm (5 mm, kun l 100 m) mittausluokassa 3 80 ppm (8 mm, kun l 100 m) Mikäli asetettu tarkkuusvaatimus ei täyty, poikkeaman syyt on selvitettävä ja tarvittaessa ha- vainnot on tehtävä uudelleen. 2.5. KIINTOPISTEIDEN MITTAUS JA LASKENTA Kiintopisteet on mitattava ja laskettava menetelmällä, joka on riittävän tarkka ja sisäl- tää karkeiden virheiden ehkäisemiseksi tarvittavat varmistukset. Tarkkuuden ja tuloksen oikeellisuuden on oltava todennettavissa mittauksen havainto- ja las- kenta-aineistosta, joka on dokumentoitava ja arkistoitava. Tasokiintopisteet mitataan satelliitti- tai jonomittausmenetelmällä, jonka tuloksena saadaan kiintopisteille vähintään tasokoordinaatit. Pisteille voidaan myös määrittää korkeudet, mutta tarkimmat korkeuserojen mittaukset tehdään vaaitsemalla. Kaavoitusmittausohjeet 11 Satelliittimittauksen tuloksena voidaan pisteille määrittää myös EUREF-FIN–koordinaatit, jos lähtöpisteinä käytetään valtakunnallisia EUREF-FIN-tihennyspisteitä. 2.5.1. SATELLIITTIMITTAUS Satelliittimittauksella voidaan määrittää tasokiintopisteitä sekä peruskiintopisteiksi et- tä käyttökiintopisteiksi. Satelliittimittauksessa käytetään kantoaallon vaiheen havaitsemiseen perustuvaa relatiivista menetelmää, jolla määritetään pistevälien kolmiulotteisia koordinaattieroja eli avaruusvektorei- ta. Vastaanottimen ja vaihehavaintojen käsittelyohjelman on oltava geodeettisiin mittauksiin soveltuva. Satelliittimittausten havainto- ja laskentakoordinaatisto on usein kolmiulotteinen avaruuskoor- dinaatisto WGS84. Suomen alueella käytettävä EUREF-FIN on laskennan kannalta riittävällä tarkkuudella yhtenevä WGS84–järjestelmän kanssa. Vektoreiden ratkaisu tapahtuu kolmiulot- teisessa avaruuskoordinaatistossa. Lopullinen verkon tasoituslaskenta voidaan toteuttaa kah- della eri tavalla. Kiinteän verkon tasoitus EUREF-FIN–koordinaatistossa soveltuu käytettäväksi, kun tunnetaan lähtöpisteet samassa järjestelmässä ja tarkat muunnosparametrit EUREF-FIN- koordinaatistosta paikalliseen koordinaatistoon. Vapaan verkon tasoitus paikalliseen koordinaattijärjestelmään soveltuu käytettäväksi, kun tun- netaan valtakunnalliset muunnosparametrit (esim. kartastokoordinaattijärjestelmään tai paikal- liseen järjestelmään) vain likimäärin. HAVAINTOTYÖN SUUNNITTELU JA TOTEUTUS Satelliittimittauksessa käytetään vähintään neljää lähtöpistettä, jotka sulkevat verkon alueen sisäänsä. Verkko muodostuu sulkeutuvista kuvioista, silmukoista. Vektoreiden tulee olla mah- dollisimman tasapituisia. Yhden silmukan vektorit havaitaan vähintään kahdessa havaintojak- sossa. Verkossa pitää olla kahteen kertaan mitattuja, riippumattomia vektoreita vähintään 15%. Vierekkäisillä silmukoilla on oltava vähintään kaksi yhteistä pistettä. Silmukat eivät saa liittyä toisiinsa vain yhden pisteen tai yhden vektorin välityksellä. Verkossa ei saa olla piikkipis- teitä. Mittauksessa käytetään staattista mittausta tai staattista pikamittausta oheisen taulukon mukaisesti. Mittausmenetelmä Silmukassa vektoreita Jakson pituus Peruskiintopisteet Staattinen enintään 4 45 - 90 min Käyttöpisteet (1 ja 2 mittausluokka) Staattinen enintään 5 30 - 60 min Käyttöpisteet (3 mittausluokka) Staatinen pikamittaus enintään 5 5 - 30 min Pisteiden suunnittelussa on otettava huomioon esteetön näkyvyys satelliitteihin, monitieheijas- tusten (metalli, teräsbetoni, lasi, vesipinnat) vaikutus, auringon aktiivisuus ja tarpeen mukaan pisteiden keskinäinen näkyvyys. Verkon havaintojaksoille laaditaan aikataulu. Kiintopisteen tarkkuusvaatimus määrää jakson vähimmäispituuden vastaanottimen ja ohjelmistovalmistajan ohjeet huomioon ottaen. Havaintojaksojen ajoituksessa on otettava huomioon käytettävien vastaanottimien lukumäärä ja satelliittien sijainti taivaalla. Satelliittigeometriaa kuvaavan GDOP–luvun arvo on oltava < 8. Havaintoaikoja kannattaa pidentää ohjearvoista, jos GDOP tai auringon aktiivisuus ovat suhteellisen korkeita. Vastaanottimen antenni pystytetään kolmijalan ja luodin avulla suoraan mitattavan pisteen ylä- puolelle. Antennin referenssipisteen ja kiintopisteen välinen korkeusero on mitattava 1 mm tarkkuudella sekä jakson alussa että jakson päätyttyä. Jos tehdään havaintoja epäkeskisesti, antennin referenssipisteen ja kiintopisteen välinen kolmiulotteiset koordinaattierot on kyettävä määrittämään luotettavasti. Erilaisia antenneja voi käyttää vain, jos laskentaohjelmassa voi- Kaavoitusmittausohjeet 12 daan ottaa huomioon antennien vaihekeskipisteiden ja fyysisten keskipisteiden poikkeamat toisistaan (antennikalibrointiarvot). Havaintojakson tiedot on kirjattava myös havaintolomakkeelle, johon merkitään pisteen numero vastaanottimen tyyppi, sarjanumero tai muu yksilöivä tunnus päivämäärä jakson aloitusaika ja antennin korkeus jakson päättämisaika ja antennin korkeus havaitsija. Havaintolomake liitetään mittausten dokumenttiaineistoon. Havaintojaksot on syytä purkaa päivittäin laskentaa varten pois vastaanottimesta, tarkastaa ja ottaa varmistuskopiot. Lasketut vektorit liitetään dokumenttiaineistoon. VEKTORILASKENTA JA VERKON TASOITUS Vektoreiden ratkaisu vaihehavaintoaineistosta tehdään ohjelmistovalmistajan ohjeiden mukai- sesti. Laskenta perustuu yleensä ns. kaksoiserotushavaintojen perusteella tehtävään ratkai- suun, jonka tulee olla mahdollisimman luotettava. Ratkaisun luotettavuutta voi ohjelmiston an- taman informaation lisäksi arvioida tarkastelemalla silmukoiden sulkuvirheitä ja kahteen tai useampaan kertaan havaittujen vektoreiden pituuksia. Lasketut vektorit tasoitetaan virheyhtälötasoituksena joko vapaana verkkona tai kiinteiden pis- teiden avulla. Tasoitetut koordinaatit muunnetaan kaavoitusmittauksessa käytettävään taso- koordinaatistoon paikallisilla muunnoskaavoilla. Mikäli käytetään EUREF-FIN–koordinaatistoa, tasoitetut koordinaatit muunnetaan haluttuun projektiokaistaan projektiokaavoilla. Vapaan verkon tasoitus voidaan tehdä joko aitona vapaan verkon tasoituksena tai kiinnittämäl- lä yksi lähtöpisteistä mahdollisimman läheltä verkon painopistettä. Vapaan tasoituksen tulosta arvioidaan ensin jäännösvirheiden, niiden tilastollisen analyysin ja/tai silmukoiden sulkuvirhei- den perusteella. Tällöin saadaan kuva vektorihavaintojen yhteensopivuudesta. Kiinteän verkon tasoituksessa vektoriverkko kiinnitetään tunnettuihin pisteisiin. Jos verkon joi- denkin pisteiden koordinaatit tunnetaan tarkasti kolmiulotteisessa maakeskisessä EUREF- FIN–koordinaatistossa, näitä käytetään tasoituksen kiinteinä pisteinä. Tasoituksen lopputulok- sena saadaan tällöin verkon muiden pisteiden koordinaatit EUREF-FIN–koordinaatistossa. Tasoituksen onnistumista kuvaavat vektorien jäännösvirheet ja jäännösvirheiden tilastollinen analyysi, joka varoittaa mahdollisista karkeista virheistä. Jäännösvirheiden perusteella voidaan arvioida tarkkuutta vain verkon ollessa mahdollisimman tasasivuinen ja homogeeninen. Lopullisessa tasoitusmuunnoksessa verkko sovitetaan lähtöpisteisiin, joiden tasokoordinaatit ovat kaavoituksessa käytetyssä järjestelmässä. Tasoitusmuunnoksena voidaan käyttää 3- parametrista muunnosta (koordinaatiston kierto ja origon siirto tuntemattomina), jolloin verkon hyvä geometria säilyy tai 4-parametrista Helmert-muunnosta (koordinaatiston kierto, origon siirto ja mittakaava tuntemattomina), jolla saadaan paras yhteensopivuus lähtöpisteiden kans- sa. Jälkimmäisessä tapauksessa suositellaan käytettäväksi vähintään viittä lähtöpistettä. Muunnoksen jäännösvirheet kuvaavat vektoriverkon ja lähtöpisteiden yhteensopivuutta. Lopul- liset suhteelliset tarkkuudet lasketaan muunnetuille vektoreille ja niiden on täytettävä ko. luo- kalle asetetut vaatimukset. Lopuksi koko verkko muunnetaan haluttuun tasokoordinaatistoon tasoitusmuunnoksen anta- mia parametreja käyttäen. Ratkaistujen vektoreiden suhteellisten tarkkuuksien on täytettävä ko. luokalle asetetut vaatimukset. KORKEUKSIEN MUUNTAMINEN Kaavoitusmittausohjeet 13 Satelliittimittauksessa korkeudet ovat ellipsoidisia korkeuksia, jolloin vertauspintana on GRS80–ellipsoidi. Ellipsoidista lasketut korkeudet (h) saadaan muutetuiksi ortometrisiksi kor- keuksiksi (H), kun geoidin korkeus (N) ellipsoidista tunnetaan, seuraavan kaavan mukaan: H = h - N . Kun GPS-mittausten avulla saadaan mitatuiksi pisteiden välisiä ellipsoidisia korkeuseroja ( h), voidaan nämä muuntaa ortometrisiksi korkeuseroiksi ( H) tunnettujen geoidin korkeuserojen avulla seuraavasti: H = h - N Geoidin korkeudet voidaan interpoloida digitaalisesta geoidimallista. Sopivia malleja ovat poh- joismaiden alueelle sovitettu NKG96 tai Suomen alueelle sovitettu FIN2000. Suomen alueelle sovitettu geoidimalli (FIN2000) antaa tulokseksi N60-järjestelmän mukaisia, ortometrisiä kor- keuksia, mikäli satelliittimittauksen tuloksena olevat korkeudet on laskettu GRS80- ellipsoidista. Mikäli mittausalue on suppea (halkaisijaltaan pienempi kuin 20-30 km) ja alueella on riittävästi (vähintään 5-6) vaaittuja korkeuskiintopisteitä, alueelle voidaan määrittää paikallinen geoidi- malli satelliittimittausten ja kiintopisteiden ortometristen korkeuksien avulla. Kullakin korkeus- kiintopisteellä saadaan geoidin korkeus lasketuksi seuraavasti: N = h - H Laskettujen geoidinkorkeuksien ja kiintopisteiden tasokoordinaattien avulla ratkaistaan paikal- linen geoidimalli joko 1. asteen tai 2. asteen polynomina: N = No + a10x + a01y N = No + a10x + a01y + a20x 2 + a11xy + a02y 2 missä x ja y ovat vaaituspisteiden tasokoordinaatit. Jos alueella on käytettävissä tarkkoja vaa- ituspisteitä saadaan paikallisen geoidimallin avulla yleensä tarkempi korkeusmuunnos ellip- soidisten korkeuksien ja ortometristen korkeuksien välille kuin valtakunnallisen geoidimallin avulla. 2.5.2. JONOMITTAUS Myös jonomittauksella voidaan määrittää tasokiintopisteitä sekä peruskiintopisteiksi että käyttökiintopisteiksi. Jonomittauksella tarkoitetaan tunnetusta pisteestä toiseen kulkevan murtoviivan mittausta tai- tepisteissä tehtävin kulma- ja etäisyyshavainnoin. Jonomittausta käytetään pääasiassa taso- koordinaattien määrittämiseen. Jonomittausten havainto- ja laskentakoordinaatisto on alueella käytössä oleva tasokoordinaatisto. Menetelmällä voidaan määrittää pisteille myös korkeus- koordinaatti. Jonomittauksessa käytetään takymetriä tai teodoliittia ja erillistä etäisyysmittaria. Jonomittauk- sessa käytettävien kojeiden keskivirheiden tulee täyttää taulukossa esitetyt vaatimukset. Kaavoitusmittausohjeet 14 Yhden suuntahavainnon keskivirhe Yhden korkeuskulmahav. keskivirhe Yhden etäisyyshavainnon keskivirhe Peruskiintopisteet 0,6 mgon 1,5 mgon 3 mm + 2 ppm Käyttökiintopisteet (1 ja 2 mittausluokka) 1,0 mgon 1,5 mgon 5 mm + 5 ppm Käyttökiintopisteet (3 mittausluokka) 3,0 mgon 3,0 mgon 5 mm + 5 ppm HAVAINTOTYÖN SUUNNITTELU JA SUORITUS Jonomittauksessa käytetään vähintään kahta lähtöpistettä, joiden välillä uusien pisteiden muodostama jono kulkee mahdollisimman suoraviivaisesti. Jonojen sivunpituuksien tulee olla mahdollisimman samansuuruisia. Jonot on suljettava pääsääntöisesti myös kulmasulkua käyt- täen. Jonoissa ei saa olla piikkipisteitä. Peruskiintopisteitä mitattaessa yksittäisessä jonossa saa olla enintään viisi uutta pistettä. Mi- tattavat jonot saavat muodostaa verkkoja (ns. solmupistejonot). Liittyminen ylemmän luokan pisteisiin suositellaan tehtäväksi täydellisenä liitoksena. Erityisistä syistä liitos voidaan tehdä myös ns. koordinaattiliitoksena ilman sulkupisteellä tehtäviä kulmahavaintoja. Käyttökiintopisteitä mitattaessa jonojen pituudet saavat olla mittausluokissa 1 ja 2 enintään kaksi kilometriä. Jonossa saa olla korkeintaan kahdeksan uutta pistettä ja sivujen pituudet ovat tyypillisesti 100 – 300 m. Mittausluokassa 3 jonon pituus saa olla enintään viisi kilometriä. Jonossa saa olla korkeintaan 20 uutta pistettä ja sivujen pituudet ovat tyypillisesti 100 – 500 m. Mitattavat jonot saavat muodostaa verkkoja. Liittyminen ylemmän luokan pisteisiin suositellaan tehtäväksi täydellisenä liitoksena. Pisteiden suunnittelussa on otettava huomioon pisteiden välinen esteetön näkyvyys. Läheltä maanpintaa kulkevia tähtäyksiä on pyrittävä välttämään. Kiintopisteen tarkkuusvaatimus määrää tehtävien havaintosarjojen lukumäärät. Kulma- havainnot Max - min enintään Etäisyys- havainnot Max - min enintään Peruskiintopisteet 4 sarjaa 2,0 mgon 4 + 4 10 mm Käyttökiintopisteet (1 ja 2 mittausluokka) 2 sarjaa 3,0 mgon 2 + 2 15 mm Käyttökiintopisteet (3 mittausluokka) 1 sarja 2 + 2 20 mm Koje pystytetään kolmijalan ja luodin avulla suoraan mitattavan pisteen yläpuolelle. Mikäli pis- teille määritetään myös trigonometriset korkeudet, kojeen korkeus pisteestä on määritettävä luotettavasti 1 mm tarkkuudella. Sekä kojeen että tähysten korkeudet mitataan ennen havain- tojen aloittamista ja havaintojakson jälkeen. Kiintopisteiden mittauksessa on tehtävä lämpötilahavainnot ja tarvittaessa myös ilman- painehavainnot sääkorjausten laskentaa varten. Havainnot tallennetaan alkuperäisinä (niihin ei lasketa maastossa esim. sääkorjauksia). Mittauksen tiedot on talletettava tiedostoon tai havaintolomakkeelle. LASKENTA Monikulmiojonojen muodostamat verkot lasketaan yleensä virheyhtälötasoituksena. Yksittäisiä jonoja voidaan tasoittaa myös ns. jonotasoituksena. Peruskiintopisteitä ja käyttökiintopisteitä ei saa laskea samassa tasoituksessa. Kaavoitusmittausohjeet 15 Mitatulle jonolle lasketaan tasoittamattomilla havainnoilla aina pistesulkuvirhe. Lopullisessa jonoverkon virheyhtälötasoituksessa on huolehdittava siitä, että karkeat virheet on eliminoitu ja yksittäisten pistevälien suhteelliset tarkkuudet täyttävät kullekin pisteluokalle asetetut vaatimukset. Tasoittamattomilla havainnoilla lasketaan jonolle koordinaattisulkuvirheet wx ja wy, joista saa- daan pistesulkuvirhe: wp = 22 yx ww [ m ] Jonolle lasketun pistesulkuvirheen on alitettava raja-arvo (95% merkitsevyystaso) wp < 1.73·10-6· ·L Kaavassa on kohdassa 2.4. annettu tasotarkkuusvaatimus (ppm) ja L [ m ] on jonon pituus. Kaavan tarkempi selitys on esitetty liitteessä 4. Jonon suhteelliset virheet eivät saa ylittää kohdassa 2.4 asetettuja tasotarkkuusvaatimuksia. 2.5.3. VAAITUS Tarkka- ja jonovaaituksella voidaan määrittää korkeuskiintopisteitä sekä yhdistettyjen taso- ja korkeuskiintopisteiden korkeuksia. Tarkkavaaitus tehdään manuaalisella tai elektronisella tarkkavaaituskojeella ja invarlatoilla. Jonovaaituksen voi tehdä tasainvaaituskojeella tai itse tasaavalla vaaituskojeella (tasaimen herkkyys vähintään 4”) ja mm tai cm –jakoisilla puulatoilla. HAVAINTOTYÖN SUUNNITTELU JA SUORITUS Vaaituslinjat on suunniteltava tunnettujen pisteiden väliin tai niiden pitää muodostaa suljettuja renkaita. Lähtöpisteinä on käytettävä aina vähintään kahta tunnettua pistettä, joiden liikkumattomuus ja tunnistus on varmennettu. Mikäli vaaitusta ei voi suorittaa suljettuina lenkkeinä, on se tehtävä edestakaisin. Tarkkavaaituksessa kojeaseman tähtäysetäisyyksien eteen ja taakse pitää olla metrin tark- kuudella yhtä pitkiä. Pisin sallittu tähtäysetäisyys on 60 m. Jonovaaituksessa kojeaseman tähtäysetäisyyksien ero ei saa ylittää 20 m. Pisin sallittu täh- täysetäisyys on 100 m. LASKENTA Vaaitusverkko tasoitetaan solmupistetasoituksena tai virheyhtälötasoituksena. Yksittäisen vaa- ituslinjan voi tasoittaa jonotasoituksena. Vaaituslinjan korkeussulkuvirheen wH (itseisarvo) on alitettava raja-arvo (95% merkitsevyysta- so) |wH| < 1.96·10-6· ·L Kaavassa on kohdassa 2.4 annettu tasotarkkuusvaatimus (ppm) ja L on linjan pituus. Kaavan tarkempi selitys on esitetty liitteessä 4. Suhteellinen virhe ei saa ylittää kohdassa 2.4 korkeudelle asetettuja tarkkuusvaatimuksia. Kaavoitusmittausohjeet 16 3. KARTOITUSMITTAUKSET Kartoitus, maastokohteiden ja kuvioiden mittaus ja luokittelu, suoritetaan yleensä ste- reodigitointina ilmakuvilta. Maastokartoituksella pääasiassa täydennetään ilmakuva- kartoitusta. Suurta sijaintitarkkuutta edellyttävät kohteet, kuten rajamerkit ja rakennukset suositellaan kartoitettavaksi runkopisteisiin tukeutuen takymetrillä tai satelliittimittauksella (RTK–mittaus). Kartoituksessa on mittausluokan edellyttämällä tavalla mitattava kaavoituksen kan- nalta tarpeelliset yksityiskohdat, kuten kiinteistörajat rajamerkkeineen rakennukset ja pysyvät rakennelmat liikenneväylät ja –alueet maa- ja vesialueet. 3.1. KARTOITETTAVIEN KOHTEIDEN TARKKUUSVAATIMUKSET Kartoitetun rajamerkin pistekeskivirhe laskettuna määrityksen perustana olevien kiin- topisteiden suhteen on oltava mittausluokittain2: mittausluokassa 1 120 mm mittausluokassa 2 180 mm mittausluokassa 3 250 mm. Muiden kohteiden tarkkuusvaatimukset on esitetty julkaisun Kaavan pohjakartta 1997 karttakohdemallissa ja liitteessä 5. 3.2. ILMAKUVAUS 3.2.1. KUVAUSSUUNNITELMA Ilmakuvaus suoritetaan aina erillisen kuvaussuunnitelman mukaisesti. Kuvauksesta laaditaan kuvaussuunnitelmakartta käyttäen pohjana tarkoitukseen sopivaa kart- tapohjaa, yleensä maastokarttaa 1:20 000. Kuvaussuunnitelmaa laadittaessa otetaan huomioon kartoitettavan alueen muoto. Kuvaus- jonojen suunta valitaan siten, että kuvausjonojen määrä ja kuvien määrä pyritään minimoi- maan. Mikäli esim. alueen muoto tai ortokuvaus eivät muuta edellytä, käytetään itä- länsisuuntaista kuvausjonoja. Kuvaussuunnitelmassa / kuvauskartassa tulee ilmoittaa ainakin seuraavat tiedot: 2 Mittausluokassa 1e voidaan soveltaa mainittua tiukempia tarkkuusvaatimuksia. Kaavoitusmittausohjeet 17 alueen sijainti (kunta ja/tai yleislehtijaon karttalehden numero), kuvauksen käyttötarkoitus, kuvauksen mittakaava, kuvauskorkeus ja alueen keskikorkeus, käytettävät pituus- ja sivupeitot, kuvauksessa käytettävä kamera, kuvauksessa käytettävän ilmakuvausfilmin tyyppi, signaloinnin suorittaja ja sen laajuus kuvauksen aikataulu. Jos kuvaus toteutetaan ns. täsmäkuvauksena, voidaan ilmoittaa suoraan myös kuvanottopai- kan koordinaatit (kkj tai EUREF-FIN-koordinaatistossa). Kuvaussuunnitelma edellyttää aina kuvauskarttaa, jolla varmistetaan tehtävän fotogrammetris- ten edellytysten täyttyminen. 3.2.2. KUVAUKSESSA KÄYTETTÄVÄ KAMERAKALUSTO JA ILMAKUVAUSFILMI Ilmakuvaus suoritetaan kalibroidulla mittakameralla, jonka kuvakoko on 230 mm * 230 mm. Kartoituskuvauksissa mittausluokissa 1 ja 2 käytetään kameraa, jonka objektiivin polttoväli on noin 150 mm (laajakulmaobjektiivi) tai 210 mm (normaalikulmaobjektiivi) ortokuvien valmistus- ta varten. Kameran edellinen tehdaskalibrointi ei saa olla yli 3 vuotta vanha, mikä on osoitettava voimas- sa olevalla kalibrointitodistuksella. Lisäksi koko kuvausjärjestelmä (kamera-objektiivi-suodin- filmi-kehitys) on säännöllisesti järjestelmäkalibroitava ilmakuvakoekentän avulla. Kamerassa pitää olla kahdeksan reunamerkkiä, jotka kuvautuvat selvästi kaikille kuville. Len- nonsuuntaisen kuvaliikkeen kompensaattori (FMC) ja/tai stabiloitu kameraripustus (IMC) pa- rantavat kuvan laatua. Kuvauskoneen navigoinnissa on suositeltavaa käyttää GPS-avusteista järjestelmää. Digitaaliset ilmakuvakamerat tekevät vasta tuloaan. Niiden tekniset määrittelyt on jätetty myö- häisempään vaiheeseen. Muiden kameroiden (pieniformaattiset digitaalikamerat yms.) käyttö tämän ohjeen mukaiseen kartoituskäyttöön ei mittausluokissa 1 ja 2 ole perusteltua. Kaavoitusmittaustarkoituksiin käytetään pääsääntöisesti värifilmiä tai vaihtoehtoisesti mustavalkoista pankromaattista filmiä. Värikuvauksen tulkittavuus on suurikaavaisessa mittauksessa parempi kuin mustavalkoisen. Myös väri-infrafilmin käyttö voi tulla kysymykseen erikoistehtävissä. 3.2.3. KUVAUSMITTAKAAVA Oheisessa taulukossa on esitetty ensisijaisesti käytettävät kuvausmittakaavat mitta- usluokittain. Kuvausmittakaavat voivat vaihdella kuvausalueen koon perusteella. Suluissa olevat mittakaa- vat tarkoittavat pienintä mahdollista kuvausmittakaavaa. Kaavoitusmittausohjeet 18 Kartan Mittausluokka mittakaava 1 2 3 1:500 1:4000 (5000) - - 1:1000 1:4000 (5000) 1:6000 (7000) - 1:2000 - 1:8000 (10000) 1:10000 (16000) 1:5000 - - 1:16000 (31000) 3.2.4. SIGNALOINTI Fotogrammetrista kartoitusta varten näkyvöitetään tarpeellinen määrä kiinto- ja tuki- pisteitä. Tilauksen yhteydessä on sovittava, kuka suorittaa signaloinnin. Signaloinnin valmistumisesta (ilmoitusmenettely) ja/tai kuvauksen ajankohdasta on myös sovittava. Signaloidun runkopisteistön on oltava niin kattava, että se täysin sulkee sisäänsä mitattavan alueen. Runkopisteitä signaloidaan etenkin alueen nurkkiin ja reunoille sekä mahdollisuuksien mukaan kuvausjonojen saumoihin. Kartoitustehtävän tarkkuus vaikuttaa runkopisteiden tihey- teen. Signaloituja XYZ-pisteitä pitää tyypillisesti olla vähintään kahden - kolmen kuvauskannan välein. Signaalien koko määräytyy kameran ja kuvausmittakaavan mukaan. Kontrastin parantamisek- si asetetaan signaalin ympärille tarvittaessa tummuuseroa lisäävää materiaalia. Suositeltavat signaalikoot eri kuvausmittakaavoissa ovat: Kuvausmittakaava Neliösignaalin sivu (m) Ristisignaalin mitat (m) 1:3000 – 1:4000 0.2 – 0.25 0.05.- 0.08 * 0.6 1:4000 – 1:6000 0.3 – 0.4 0.10.- 0.12 * 0.8 1:6000 – 1:10000 0.45 – 0.6 0.12.- 0.15 * 1.0 1:10000 – 1:13000 - 0.15.- 0.30 * 1.2 – 1.5 1:13000 – 1:16000 - 0.30.- 0.50 * 1.5 – 3.0 3.2.5. ILMAKUVAUKSEN SUORITTAMINEN Ilmakuvaus tehdään aina kuvaussuunnitelman mukaisesti. Blokkimaiset alueet kuvataan ensi- sijaisesti itä-länsisuuntaisin jonoin, ellei mittausalueen muoto tai tyyppi (esimerkiksi katuverkon tai tien suunta) edellytä muunlaista kuvaussuuntaa. Ilmakuvauksissa, joissa tehdään digitaali- sia ortokuvia, tuotantoprosessia helpottaa pääilmansuuntien mukainen ilmakuvaus. Kuvaus suoritetaan yleensä 60 % pituus- ja 30 % sivupeittoa käyttäen, jotka ovat minimivaati- muksia kartoituskuvauksille. Suoritettaessa kuvausta mittausluokassa 1 voidaan käyttää suu- rempia sivupeittoja, esimerkiksi 60 %. Toisinaan on edullista ottaa kuvat 80 % pituuspeitolla ja/tai 60 % sivupeitolla. Näin menetel- lään usein kuvauksissa, joista tehdään ortoilmakuvia. Tällöin voidaan ilmakuvamosaiikkia laa- dittaessa käyttää ainoastaan kuvien keskiosia ja minimoida näin keskusprojektion aiheuttamia vääristymiä. Kartoituskuvaukset suoritetaan tyypillisesti ajankohtana, jolloin maankamara on lumeton eikä puiden lehvästö estä kohteiden mittaamista kuvilta. Ortoilmakuvaukset tehdään usein kasvu- kauden aikana kesällä, koska kuvilta halutaan erottaa lehtipuut sekä erilaiset viljelykset. Auringon korkeuskulman tulee olla kuvaushetkellä vähintään 30 °. Mikäli lehden puuhun tulo tai jokin muu erityinen syy vaatii, tilaaja ja kuvaaja voivat sopia muusta raja-arvosta. Tällöin on suositeltavaa käyttää riittävän loivaa filmiä. Kaavoitusmittausohjeet 19 Näkyvyyden tulee olla hyvä. Kuvausalueella ei saa olla kuvaushetkellä pilviä, pilven varjoja, savua yms. Mikäli kuvaustehtävä sallii poikkeuksia, niistä on sovittava etukäteen tilaajan ja ku- vaajan kesken. Kuvauksen laitimmaisten lentojonojen on ylitettävä alueen reuna vähintään 10 % lentokorkeu- desta maastomittakaavassa laskettuna, mihin lisätään 1 cm kuvamittakaavassa mitattuna. Kuvausjonojen päissä kuvauksen on yllettävä vähintään yhden kuvakannan verran mittausalu- een ulkopuolelle, kuvausalueeseen lasketaan tässä kuuluvaksi myös varsinaisen kartoitusalu- een ulkopuolella sijaitsevat, fotogrammetrisen mittauksen lähtöpisteinä käytettävät kiintopis- teet. Kuvaajan on tarkistettava kuvaus mahdollisimman nopeasti kuvaamisen jälkeen, jotta sen uu- siminen olisi mahdollista vielä saman kuvauskauden aikana. 3.2.6. ILMAKUVAFILMIN PROSESSOINTI JA KUVIEN LAATUVAATIMUKSET Filmin kehitykseen ja kuivatukseen on käytettävä kehityskonetta, joka ei deformoi filmiä haital- lisessa määrin. Kehitysprosessin tulee olla suunniteltu ilmakuvausfilmejä varten. Prosessia tu- lee hoitaa niin, että kehitystulos säilyy vakaana. Filmikohtaisesti tulee tietää kehitysajan ja lämpötilan vaikutus herkkyyteen ja jyrkkyyteen. Kuvauksesta valmistetaan geometrialtaan mittaustarkoitukseen sopivat diapositiivit ellei käyte- tä suorapositiivifilmiä. Diapositiivin tulee täyttää originaalifilmille asetettavat geometriset ja ku- valaadulliset vaatimukset. Kuvien sisäisessä orientoinnissa affiinisen reunamerkkimuunnoksen maksimijäännösvirhe ei saa ylittää arvoa 20 mikrometriä. Kuvien keskinäisen orientoinnin kuvakoordinaattien maksimi- jäännösvirhe ei saa ylittää arvoa 10 mikrometriä. Diapositiivin mitatun erotuskyvyn on oltava parempi kuin 20 viivaparia/mm kontrastilla 1:8. Ero- tuskyky voidaan parhaiten varmistaa sijoittamalla kuvausalueelle testitaulu. Pinnakkaiskopioiden tekemiseen suositellaan käytettäväksi kartoitussovelluksiin suositeltuja kopiokoneita. Tarvittaessa voidaan sävyaluetta säätää valotuksen yhteydessä. Yleensä kartoi- tuskuvauksissa tehdään yksi sarja pintakopiota. Digitaalitekniikan yleistyessä pintakopioiden tarve vähenee. Kuvauksesta laaditaan laaturaportti, mikäli tilaaja niin edellyttää. Laaturaportissa esitetään edellisissä kohdissa mainitut laatumittaukset ja niiden tulokset. Näin tilaaja varmistaa, että ku- vaus on suoritettu teknisesti oikein ja täyttää sille asetetut vaatimukset. Kuvauksesta on tehtävä erilliselle lomakkeelle kuvausselostus eli suoritusilmoitus. Originaalikuviin on tehtävä ainakin seuraavat merkinnät: kuvaajan nimi, kameran tyyppi, objektiivin numero ja polttoväli kuvauksen numero, kuvan numero. Kuvauksesta valmistetaan kuvarekisteri (ilmakuvaindeksi), jolla osoitetaan yksittäisten kuvien paikat koordinaatistossa. Otsikko-osiossa on syytä ilmoittaa myös muut kuvaukseen liittyvät tiedot, mm. asiakastiedot, käyttö- ja tekijänoikeuden omistaja. Tarkan kartoitusilmakuvauksen suorittamisesta on olemassa Fotogrammetrian ja Kaukokartoi- tuksen Seuran suositus, jossa ilmakuvauksen yksityiskohtia on käsitelty seikkaperäisemmin. Suosituksessa on myös ohjeita ilmakuvauskameran ja kuvausjärjestelmän kalibroinnista. Kaavoitusmittausohjeet 20 3.2.7. ILMAKUVIEN SKANNAUS Skannauksessa alkuperäisen kuvan sisältämä informaatio pitää siirtää mahdollisimman täy- dellisesti digitaaliseen muotoon niin, ettei kuvan geometrista eikä radiometrista laatua heiken- netä. Skannattava kuva on useimmiten ilmakuvauksen originaalifilmi. Käytettävän skannerin on tar- peen mukaan pystyttävä skannaamaan värillisiä tai mustavalkoisia kuvia negatiiveina tai posi- tiiveina. SKANNERILLE ASETETTAVAT VAATIMUKSET Fotogrammetrisiin sovelluksiin riittävä geometrinen tarkkuus ja stabiilisuus saavutetaan yleen- sä vain tasoskannerilla. Skannausalan on oltava vähintään 24 cm x 24 cm. Mikäli filmi liikkuu skannerissa, on filmin käsittelyn oltava sellainen, että filmi ei naarmutu, eikä joudu mekaaniselle rasitukselle alttiiksi. Skannerin valolähteen pitää sijaita siten, että filmi ei merkittävästi lämpene. Geometrinen tarkkuus Skannauksella ja orto-oikaisulla on saavutettava kartan kohteilta edellytetty tarkkuus. Skanne- rin geometrinen tarkkuus tulee olla parempi kuin 5 m ja se on syytä varmistaa gitterin tai vas- taavan, koko kuva-alan peittävän testikuvion skannauksella ja mittauksella. Kuvan erotuskyky Tavoite on, että skannattavan kuvan erotuskykyä ei tarpeettomasti hukata. Ortokuvakarttaan, jossa digitaalista kuvaa käytetään lähinnä taustakuvana, riittää digitoinnissa eri mittausluokis- sa seuraava maastopikselikoko mittausluokka 1 0.125 m mittausluokka 2 0.25 m mittausluokka 3 0.5 m Kohina ja sävyalue Skannerin sensorin kohina ei saisi ylittää arvoa 0.03 D. Skannerin sävyalueen tulee vastata ilmakuvan sävyaluetta, joka on mustavalkeilla kuvilla noin 0.1- 2.0 D ja värikuvilla noin 0.2 - 3.5 D. SKANNATTAVA MATERIAALI Useimmiten on tarkoituksenmukaista skannata originaalifilmi. Koska negatiivifilmin sävyjakauma on erilainen kuin positiivin, eivät negatiivilta skannatun ku- van sävyt näytä ihmissilmin tarkasteltuna yhtä hyviltä kuin positiivifilmiltä tai -kopiolta skanna- tun kuvan. Skannattavaa materiaalia on käsiteltävä siten, ettei se naarmuunnu, eikä siihen joudu roskia eikä pölyä, koska nämä aiheuttavat selvästi erottuvia virheitä digitaalisilla kuvilla ja voivat vai- keuttaa niiden käyttöä. Skannaus tulisi tehdä heti filmin laatutarkistusten jälkeen ennen mitään muita filmin avulle teh- täviä toimenpiteitä, kuten esimerkiksi ennen pintakopioiden valmistusta. Tällä varmistetaan di- gitaalisen kuvan mahdollisimman korkea laatu. Kaavoitusmittausohjeet 21 SKANNAUS Skannerilla on aina sen käynnistyksen yhteydessä tehtävä radiometrinen kalibrointi, jolloin eli- minoidaan skannerin valonlähteen ja ympäristöolosuhteiden muutosten vaikutus kuvan sävyi- hin. On tärkeätä, että ennen radiometristä kalibrointia skanneri on lämmennyt laitteelle suosi- teltujen ympäristöolosuhteiden mukaiseen normaalilämpöön. Skannauksen yhteydessä on seurattava, että syntyvien digitaalisten kuvien harmaasävyja- kauma on mahdollisimman hyvin arvojen 0 - 255 välillä, eikä ääriarvoja 0 tai 255 ole merkit- tävästi mukana. Skannattujen kuvien sävyjä voidaan jonkin verran parantaa säätämällä kuvan kirkkautta, kont- rastia ja gamma-arvoa. On muistettava, että mitkään analogiselle tai digitaaliselle kuvalle teh- dyt säätötoimenpiteet eivät lisää kuvassa olevaa informaatiota, vaan päinvastoin ne voivat vä- hentää sitä. Pääasiallinen ehostamistarve kohdistuu mosaikointisaumoihin, jotka eivät saisi näkyä häiritse- västi. KUVAN TALLENNUS Kuvaformaatit Yleisin ja suositeltavin kuvaformaatti tällä hetkellä on TIFF (Tagged Image File Format) tai pa- katuissa kuvissa JPEG. TIFF- muodosta on erilaisia variaatioita, esim. ns. GEOTIFF. Se on geokoodattua dataa, jossa jokaisella pikselillä on tunnettu koordinaattiarvo. Kompressio- eli pakkaustekniikat Kompressoinnilla (pakkaamisella/tiivistämisellä) kuva pakataan pienempään tilaan ja käyttöön otettaessa tai tiedonsiirrossa se vastaavasti puretaan alkuperäiseen tai melkein alkuperäiseen asuun purkuohjelmalla. Kuvaa voidaan kompressoida huomattavasti alkuperäisestä koostaan ilman visuaalisesti havaittavaa vaikutusta kuvan laatuun. Pääsääntöisesti originaalikuvia ei kuitenkaan tulisi pakata. Lopputuotteiden jakelussa on usein edullista ja järkevää käyttää pakattua tietomuotoa. Suositeltu häviöllinen pakkausmenetelmä (JPEG) ei aiheuta merkittäviä muutoksia kuvan geometriaan suhteilla 1:1....1:10. Voimakkaissa tiivistyksissä optimaalinen kuvanlaatu saavu- tetaan kasvattamalla pikselikokoa ja käyttämällä kevyttä pakkausta. Pakkaussuhde 1:20 on käyttökelpoinen useimpiin fotogrammetrisiin sovelluksiin. 3.3. KUVAMITTAUS 3.3.1. FOTOGRAMMETRINEN KOLMIOINTI Kolmiointia käytetään blokin uudelleen konstruoinnissa3 ja fotogrammetrisessa piste- tihennyksessä. Mittausluokissa 1 ja 2 tehdään aina erillinen kolmiointi. Mittausluo- kassa 3 voidaan sallia vanhojen fotogrammetristen tai maastossa mitattujen tukipis- teiden käyttö. Vanhoja mittauksia voidaan käyttää sillä edellytyksellä, että pistetihennyksen tulokset ovat ol- leet hyväksyttäviä ja tukipisteet on selvennetty kuville. 3 Blokin uudelleen konstruoinnilla tarkoitetaan tässä kuvien ulkoisen orientoinnin parametrien ratkaisua joko suoraan stereokojeessa käytettäväksi tai ortokuvien laskentaa varten. Kaavoitusmittausohjeet 22 Fotogrammetrisessa pistetihennyksessä tavoitteena on määrittää uusia fotogrammetrisia tukipisteitä stereomallien orientointia varten pistemäisten kohteiden kuten rajamerkkien ja kunnallisteknisten kohteiden koordinaatteja sekä kuvien orientointisuureita kartoituksen ja ortokuvatuotannon tarpeisiin Kolmioinnin lähtöpisteinä käytetään: kiintopisteitä ja geodeettisesti määritettyjä tilapäisiä tukipisteitä. Lähtöpisteiden tulee sulkea kartoitettava alue kokonaan sisäänsä. Tasopisteitä sijoitetaan ku- vausblokin reunoille 2-3 kuvakannan välein. Korkeuspisteitä sijoitetaan kuvausjonojen päihin sivupeittoalueille sekä noin 3-4 kuvakannan välein jonoina kohtisuoraan lentosuuntaa vastaan. Jos kuvanottopaikkojen koordinaatit havaitaan satelliittipaikannuksella em. etäisyydet voivat ol- la enintään kaksinkertaiset. Käytännössä kaikki tukipisteet voidaan määrittää yhdistettyinä ta- so/korkeuspisteinä noudattaen sijoittelussa em. periaatteita. Blokin nurkkiin sijoitetaan vähin- tään yksi ylimääräinen tukipiste. Geodeettiset tukipisteet merkitään maastoon puupaaluilla, jotka näkyvöitetään kuvausta var- ten. Tukipisteet mitataan vastaavilla menetelmillä kuin kiintopisteet. Satelliittimenetelmissä voidaan käyttää staattista pikamittausta tai luotettavaa RTK-mittausta. Harkinnanvaraisesti voidaan kuvausblokin sisälle määrittää kuvausten jälkeen vaaittuja tukipisteitä ja selventää ne kuvasuurennoksille. 3.3.2. ANALYYTTINEN KUVAMITTAUS Analyyttisessa kuvamittauksessa havaitaan kolmioinnin lähtöpisteiden, fotogrammet- risten liitospisteiden ja kartoitettavien kohteiden koordinaatit. Liitospisteet toimivat sekä kuvien liitospisteinä (yhteisinä pisteinä peräkkäisillä/vierekkäisillä kuville) että myöhemmässä vaiheessa stereomallien orientoinnin tukipisteinä. Fotogrammetrisia tukipisteitä mitataan kuvaa kohden vähintään 15 kpl siten, että kahden pe- räkkäisen kuvaparin yhteisellä peittoalueella on vähintään neljä pistettä. Vierekkäisten jonojen yhteisillä peittoalueilla on kuvapareittain vähintään kolme pistettä. Tukipisteitä mitataan koko kartoitettavan alueen yli siten, että uloimmat pisteet ovat kartoitettavan alueen ulkopuolella ja pisteiden jakautuminen alueelle on mahdollisimman tasaista. Tukipisteiksi valitaan kuvilta yksiselitteisiä, mieluimmin rakennetun ympäristön yksityiskohtia. Tukipisteet selvennetään ja selitetään kuvasuurennoksilla. Kuvamittauksessa käytettävän stereokojeen on oltava kalibroitu ja sen perusteella arvioidun mittaustarkkuuden (koordinaattihavainnon keskivirhe) on oltava alle 5 m. Mittauksessa suosi- tellaan käytettäväksi komparaattori-moodia, jossa erikseen kohdistetaan mittamerkki vasem- malla ja oikealla kuvalla vastinpisteeseen. Mittauksessa voidaan käyttää ns. online-menetelmää, jossa mittaukset lasketaan välitasoituk- silla ja tulokset palautetaan mittausprosessiin ohjaavaksi tiedoksi. Lopullisen tasoituksen (ks. blokkitasoitus) tuloksena saadaan maastokoordinaatit tukipisteille stereomallien orientointia varten ja laskennassa irrotetuille geodeettisille tukipisteille, jotka siir- retään yhdessä alkuperäisten geodeettisten tukipisteiden koordinaattien kanssa stereomallin orientoinnin lähtötiedoiksi. Kartoitettavien kohteiden koordinaatit lajitellaan kohdeluokkien mu- kaisesti ja talletetaan. Kaavoitusmittausohjeet 23 3.3.3. DIGITAALINEN KUVAMITTAUS Digitaalisessa kuvamittauksessa mitataan koordinaattihavainnot kolmioinnin lähtöpis- teille, liitospisteille ja kartoitettaville kohteille. Liitospisteet toimivat vain kuvien yhtei- sinä pisteinä. Pääsääntöisesti niitä ei jatkossa käytetä stereomallien orientoinnissa. Mittauksessa noudatetaan samoja periaatteita kuin analyyttisessäkin mittauksessa, mutta mi- tattavia pisteitä on tyypillisesti huomattavasti enemmän ja mittaus voi olla automaattista. Kuvamittauksessa käytettävän työaseman arvioidun mittaustarkkuuden (keskivirhe) on oltava alle 5 m. Kuva-aineisto skannataan vähintään 20 µm geometrisella resoluutiolla siten, ettei filmin korkeaa mittaustarkkuutta oleellisesti menetetä. Käytettävän skannerin pitää olla foto- grammetriseen käyttöön suunniteltu filmiskanneri, jonka geometrinen tarkkuus on parempi kuin 5 µm. Kuvan digitaaliseen tallennukseen käytetään vähintään 8 bittiä, jolloin saadaan 256 harmaasävyn skaala. Mittauksessa suositellaan käytettäväksi online-menetelmää, jossa mittaukset lasketaan välita- soituksilla joko välittömästi mittauksen yhteydessä tai mittauksen kannalta tarkoituksenmukai- sina kokonaisuuksina, siten että tulokset ovat mittausprosessissa käytettävissä. Lopullisen tasoituksen (ks. blokkitasoitus) tuloksena saadaan ulkoisen orientoinnin parametrit mittauskuville ja edelleen valmiit stereomallit mittausta varten. Tarvittaessa voidaan tulostaa maastokoordinaatit liitospisteille tukipisteiksi stereomallien orientointiin analyyttista stereomit- tauskojetta varten. Kartoitettavien kohteiden koordinaatit lajitellaan kohdeluokkien mukaisesti ja talletetaan. 3.3.4. BLOKKITASOITUS Blokkitasoitus tehdään sädekimppumenetelmällä, jolloin tasoituksen tuloksena saa- daan kuvien ulkoisen orientoinnin parametrit sekä liitospisteiden ja tihennyksessä mi- tattujen kartoituspisteiden koordinaatit. Lopullinen blokkitasoitus on tehtävä aina koko kuvausblokille, vaikka kartoitusmittaukset koh- distuisivatkin jatkossa vain jollekin blokin osa-alueelle. Tasoitusta voidaan ohjata kuvakoordinaattihavaintojen ja geodeettisten tukipisteiden painotuk- sella. Yleisperiaatteena on, että kaikki kuvakoordinaattihavainnot käsitellään samanpainoisina, jolloin blokki on mahdollisimman homogeeninen. Erityistapauksissa voidaan painottaa erilaisia pisteryhmiä eri tavoin, jos lähtöpisteissä on esimerkiksi huonomman tarkkuuden pisteitä, jotka kuitenkin on tarkoituksenmukaista pitää mukana tasoituksessa. Blokkitasoituksen kuvakoordinaattien estimoitu keskivirhe (yleensä ns. painoyksikön keskivir- he o) ei saa ylittää arvoa 10 m (mittausluokissa 1-3) tai 6 m mittausluokassa 1e. Yksittäi- sen kuvakoordinaattihavainnon jäännösvirhe (havaittu – tasoitettu) ei saa ylittää arvoa 25 m (mittausluokissa 1-3) tai 15 m mittausluokassa 1e. Lähtöpisteillä laskettujen koordinaattierotusten (tasoitettu – geodeettinen) neliöllinen keskiarvo ei saa erota painoyksikön keskivirheestä lasketusta vertausarvosta 50% enempää, kun kaikki havainnot ovat samanpainoisia. Vertausarvo ( T) lasketaan kaavalla T = o x mb; missä mb= mittakaavaluku ESIMERKKI Kaavoitusmittausohjeet 24 Kuvauksen mittakaava oli 1:4000. Tasoituksen painoyksikön keskivirhe o=7 m. Keskivir- hettä vastaava vertausarvo on T = 0,000007 m x 4000 = 0,028 m Koordinaattierotusten neliöllisten keskiarvojen RMS(xyH) on oltava < 0,042. 3.3.5. YKSITYISKOHTIEN MITTAUS (STEREOKARTOITUS) Stereodigitoinnissa koodataan, digitoidaan ja talletetaan maastotieto stereokartoituk- sena ilmakuvilta kuvausohjeen (julkaisun Kaavan pohjakartta 1997 karttakohdemal- lin) luokitusta noudattaen. Tilaajalla on mahdollisuus määritellä stereodigitointia varten omien tarpeidensa mukaisia eri- tyisohjeita. Näistä on sovittava erikseen ennen stereodigitoinnin aloittamista. Erityisohjeet voivat koskea mm.: koodausta ja luokittelua, maastotiedon tietosisältöä ja kohteiden esitystapaa, kohdemallia (mitä ja miten mitataan), kohteiden muodostamista ja esitystapaa koskevia täsmennyksiä (räystäät, kattorakenteet, rakennusten vakiokavennus jne.), korkeuksien mittaamisen yksityiskohtia, maastomallitekniikan käyttöä (hajapisteet ja taiteviivat, keskimääräinen pisteväli, tarkis- tusprofiili jne.), käytettäviä stereokojeita (analoginen/analyyttinen/digitaalinen), haluttujen erityispiirteiden korostamista (topologia, aluemuodostus, epävarmat kohteet jne.). 3.4. ORTOKUVATUOTANTO Toistaiseksi ei ole ollut käytettävissä digitaalisia ilmakuvakameroita, joten digitaaliset ortokuvat tehdään skannaamalla (digitoimalla) ilmakuvafilmi ja oikaisemalla kuvat laskennollisesti ortogonaaliprojektioon. Ortokuva on valokuvamuotoinen kuvaesitys, jonka projektio on muunnettu vakiomittakaavai- seksi ortogonaaliprojektioksi. Ortokuvista voidaan kerätä kuvamosaiikki, josta tasataan osaku- vien sävyeroja. Ortokuvan tekeminen edellyttää kuvan ulkoisen orientoinnin määrittämistä ja korkeusmallia. Orto-oikaisu tulee tehdä mahdollisimman tarkasti. Suositeltavia sävyarvojen laskentamenetelmiä ovat ns. kuutiokonvoluutio ja bilineaarinen interpolointi. Jotta ortokuvakartta vastaisi viivakartan tarkkuutta, tarvitaan oikaisuun korkeusmalli, jonka tarkkuuden on oltava vähintään oheisen taulukon mukainen. Lisäksi edellytetään, että vain ku- vien keskiosat käytetään ortokuvan valmistukseen. Maastomallin mallinnustarkkuus määrite- tään vertaamalla mallilta interpoloituja korkeuksia maastossa tai stereomallilta mitattuihin ar- voihin. Maastomallilta interpoloitujen korkeusarvojen virheiden neliökeskiarvo ei saa ylittää tau- lukon arvoja. Rajamerkkien koordinaatit tulee määrittää erikseen niiden tarkkuusvaatimusta vastaavasti. Maastomallilta interpoloitavien pisteiden korkeusvirheiden neliökeskiarvo ei saa ylittää seuraa- van taulukon arvoja: Kaavoitusmittausohjeet 25 Laajakulmainen kamera c=150 mm Sivupeitto Normaalikulmainen kamera c=210 mm Sivupeitto Mittausluokka q = 30 % q = 60 % q = 30 % q = 60 % 1 0.5 m 0.8 m 0.7 m 1.1 m 2 1.0 m 1.6 m 1.4 m 2.3 m 3 2.1 m 3.3 m 2.9 m 4.6 m DIGITAALISTEN KUVIEN TULOSTAMINEN Kuvien tulostuksessa käytettyjä tulostusteknisiä perusratkaisuja ovat mustesuihku-, laser-, elektrostaattinen-, sublimaatio- ja valokuvatulostus. Värillisten ilmakuvien tulostaminen edellyttää täysväritulostusta. Tulostimien erotuskyvyn tulee olla vähintään 300 dpi. Tulostimien tyypillinen tarkkuus vaihtelee välillä 0.05-0.38 mm. Ortokuvakartta tulee tulostaa siten, että viivapiirroksena esitetyt kohteet erottuvat selkeästi or- tokuvasta. 3.5. MAASTOKARTOITUS Kartoitus voidaan suorittaa myös maastomittauksena, jolloin stereodigitointia vastaa- va kohteen koodaus ja tallennus suoritetaan maastossa koordinaattien määrityksen yhteydessä. Maastokartoitus voi olla ilmakuvalta suoritettavaa kartoitusta korvaava tai täydentävä. Maastokartoituksen yhteydessä oikoluetaan konseptikartta ja korjataan virheelliset tulkinnat. Samalla täydennetään konseptikartalle suojelu- ja erityisalueiden reunat ja muut sellaiset koh- teet, joiden sijainti on parhaiten todettavissa maastossa. 3.5.1. TAKYMETRIKARTOITUS Takymetrillä voidaan kartoittaa suurta sijaintitarkkuutta edellyttävät kohteet kuten ra- jamerkit ja rakennukset sekä tarvittaessa myös muita kaavan pohjakartan kohteita. Kartoitus voidaan tehdä tunnetulta kiintopisteeltä (peruskiintopiste tai käyttökiintopiste), jolloin suuntaviuhkaan on otettava vähintään kaksi liitossuuntaa. Yhtä liitospistettä voidaan käyttää, jos orientointiin käytetään suunnan lisäksi etäisyyshavaintoa. Käytettäessä vapaata asemapistettä, on suunnat ja etäisyydet mitattava vähintään kahteen tunnettuun kiintopisteeseen. Suositeltava tapa on käyttää kolmea tunnettua liitospistettä siten, että vapaa asemapiste sijoittuu näiden kolme pisteen muodostaman kolmion sisälle. Rajamerkkejä kartoitettaessa kartoitussäde saa olla enintään kaksi kertaa liitossuuntana käy- tetyn sivun pituus. Mikäli kartoituksen lähtöpisteiksi sopivia kiintopisteitä ei ole riittävästi, on kiintopisteistöä tihen- nettävä. Tihennysverkkoa mitattaessa on noudatettava kiintopisteiden mittauksesta annettuja ohjeita. Kaavoitusmittausohjeet 26 3.5.2. KARTOITUS SATELLIITTIMITTAUKSENA (RTK–MITTAUS) Maastokartoitus voidaan suorittaa myös satelliittimittauksena (RTK–mittaus) maas- ton ja olosuhteiden niin salliessa. Käytettävien laitteiden on oltava mittausmenetel- mään soveltuvia. RTK–mittauksessa käytetään vähintään kahta satelliittivastaanotinta. Toinen vastaanotin on tunnetulla kiintopisteellä (tukiasema) ja toista käytetään kartoitukseen. Vastaanottimien välille tarvitaan radio-, GSM- tai vastaava tiedonsiirtoyhteys. Tukiasemapisteinä on käytettävä kartoi- tusalueen peruskiintopisteitä, joilla on hyvä satelliittinäkyvyys (ei esteitä yli 15 korkeuskulmal- la). Kartoituksessa on mahdollista käyttää myös kiinteää tukiasemaa tai tukiasemaverkkoja, jolloin oman tukiaseman perustamisesta voidaan luopua. Kartoitetuista rajamerkeistä on vähintään 5 % mitattava kahteen kertaan joko eri tukiasema- pistettä käyttäen tai samalta tukiasemalta, kun satelliittigeometria on muuttunut riittävästi . Jäl- kimmäisessä tapauksessa myös mittauksen alustus (alkutuntemattomien määritys) on tehtävä uudestaan. Uudelleen mitattavien rajamerkkien on sijaittava tasaisesti ympäri kartoitusaluetta. RTK–mittauksessa on huomioitava lisäksi seuraavat asiat: kaksitaajuusvastaanottimien käyttö on suositeltavaa, mittauksessa alkutuntemattomien on ratkettava (fixed–ratkaisu), satelliittigeometrian on oltava riittävän hyvä ja mittauksessa on oltava riittävästi satelliitte- ja luotettavan ratkaisun saamiseksi, vähintään 6 – 7 satelliittia, monitieheijastumisen4 (multipath) välttämiseen on kiinnittävä erityistä huomiota raken- nusten, (märkien) puiden, veden jne. läheisyydessä, korkeuskulmarajaksi suositellaan 15 , kartoitettavien kohteiden lähellä sijaitsevat käyttökiintopisteet on mitattava riittävän lähi- tarkkuuden varmistamiseksi. 3.6. KIINTEISTÖRAJOJEN JA RAKENNUSTEN MAASTOON MERKITSEMINEN 3.6.1. KIINTEISTÖRAJOJEN MERKINTÄMITTAUS ASEMAKAAVA-ALUEILLA Kiinteistörajojen merkinnän tulee perustua kaavatulkinnan ja tonttijaon mukaisten ra- japisteiden koordinaatteihin ja alueen kiintopisteistöön. Koordinaatit määräytyvät joko kaavan yhteydessä vahvistetun tonttijaon mukaisesti tai ne lasketaan erillisen tontti- jaon yhteydessä. Rajamerkkien sijainnin merkintä tehdään yleensä takymetrimittauksena tai RTK- mittauksena. Muukin mittausmenetelmä on mahdollinen, jos sillä saavutetaan edellä mainittu tarkkuus. Maastoon rakennettujen rajamerkkien sijainti tai rajamitat tarkastetaan riippumattomalla mitta- uksella. Jos kyseessä on vanhan rajamerkin tarkistusmittaus, sallittuna pistekeskivirheenä käytetään kohdassa 3.1 ilmoitettua kartoitetun rajamerkin suurinta sallittua pistekeskivirhettä. Jos vanhan rajamerkin koordinaateissa on sallittua suurempi pistekeskivirhe, on korjaustoi- menpiteet päätettävä tapauskohtaisesti sen mukaan, onko kyseessä liikkumaton tai todennä- köisesti liikkunut rajamerkki. Uuden rajamerkin asettamisen yhteydessä tehtävän tarkistusmit- tauksen perusteella rajamerkin koordinaatteja ei saa muuttaa, vaan rajamerkin asema on kor- jattava. 4 Monitieheijastuminen eli satelliitin signaali ei tule antenniin suoraan vaan on heijastunut jostakin kohteesta. Kaavoitusmittausohjeet 27 3.6.2. RAJAMERKKIEN MERKINTÄMITTAUKSEN TARKKUUSVAATIMUKSET Merkityn rajapisteen pistekeskivirhe laskettuna määrityksen perustana olevien kiinto- pisteiden suhteen on oltava mittausluokittain: mittausluokassa 1 40 mm mittausluokassa 2 80 mm mittausluokassa 3 160 mm. Rajamerkin asettamisen suurin sallittu poikkeama pyykeillä on enintään 50 mm. Riippumattomassa tarkastusmittauksessa todettu rajamitan ero koordinaateista las- kettuun on oltava mittausluokittain : mittausluokassa 1 100 mm mittausluokassa 2 200 mm mittausluokassa 3 400 mm. 3.6.3. RAKENNUSTEN MERKINTÄMITTAUS Rakennusten sijainti määräytyy rakennuslupa-asiakirjoissa olevien pääpiirustusten perusteella. Pääpiirustuksiin kuuluvat asemapiirros, julkisivupiirustukset, pohjapiirustus ja leikkauspiirus- tus. Rakennuksen sijainti on useimmiten sidottu kiinteistörajaan esimerkiksi suorakulmaisilla mitoilla. Tällöin sijainnin osoittamisen perusteena ovat näihin mittoihin perustuen lasketut ra- kennuksen pääpisteiden (useimmiten nurkkapisteiden) koordinaatit ja alueen kiintopisteistö. Rakennuksen sijainti voidaan osoittaa myös rajamerkkien perusteella, jos rakentaminen ei ulo- tu viittä metriä lähemmäksi kiinteistörajaa ja rajamerkit ovat riidattomat. Rakennusvalvonnan kannalta on merkityksellistä osoittaa rakennuskohteen sijainti ja suunta rakennusvalvonnan edellyttämällä tarkkuudella. Käytännössä kunnan mittaushenkilöstö usein merkitsee sijainnin lisäksi rakennuskohteen si- säisen päämuodon rakentamistoiminnan edellyttämällä tarkkuudella. Tällöin on etukäteen so- vittava, mitkä pisteet mitataan ja mikä on rakentamisen edellyttämä tarkkuusvaatimus. Työmaalle tuodaan korkeus lähtien tunnetusta korkeuskiintopisteestä ja sulkemalla mittaus toiseen tunnettuun pisteeseen. Sallittu sulkuvirhe on korkeintaan 10 mm L , missä L on jonon pituus kilometreinä. Työmaalle rakennetaan kaksi korkeusmerkkiä, joille annetaan korkeusluvut. Erityistapaukses- sa voidaan merkitä esimerkiksi perustuksen yläpinnan korkeus. Kaavoitusmittausohjeet 28 3.7. GRAAFISTEN KARTTOJEN NUMEERISTAMINEN Numeeristamisprosessilla tuotetaan kunnan paikkatietokantaan rasteri- tai vektori- muodossa oleva kopio graafisen kartan laadinnan hetkeä kuvaavasta tilanteesta. Ennen kaavan pohjakartan numeeristamista on arvioitava kartan ajantasaisuus sekä tietosisäl- lön oikeellisuus ja tarkkuus. Jos kartta todetaan em. kriteerien osalta kelvolliseksi, voidaan numeeristamisprosessi aloittaa. Numeeristaminen tehdään skannaamalla graafiset kartat rasterimuotoon sopivaa pikselikokoa käyttäen tarkoitukseen sopivalla skannerilla. Skannauksessa suositeltava resoluutio on vähin- tään 300 dpi. Skannauksen lopputuotteena syntyy rasterimuotoinen tiedosto, joka muunnetaan karttakoordinaatistoon. Rasterimuodossa oleva tieto voidaan edelleen muuntaa vektorimuo- toon joko automaattivektorointia käyttäen tai kuvaruutudigitoinnilla. Automaattivektoroinnilla syntyy luokittelematonta 2D-vektoriaineistoa. Kuvaruutudigitoinnissa kohteet digitoidaan ja luokitellaan yksitellen, jolloin lopputuotteeksi saadaan 2D –vektoriaineistoa. Korkeuselementin vaatimiin kohteisiin liitetään digitoinnin yh- teydessä graafisen kartan korkeustieto, jolloin lopputuote on ko. kohteiden osalta 3D- vektoriaineistoa. Edellä kuvattua numeeristamisprosessia voidaan käyttää ainoastaan kaavan pohja- kartan pohja- ja käyräelementin kohteiden numeeristamiseen. Numeerisen rajaele- mentin laadinnassa on käytettävä aikaisemmassa kartoituksessa mitattuja rajamerk- kien tarkkoja koordinaatteja. 4. KAAVAN POHJAKARTAN LAADINTA 4.1. KAAVAN POHJAKARTAN TIETOSISÄLTÖ Kaavan pohjakartassa esitettävät kohteet ja niiden esitystapa on määritetty julkaisun Kaavan pohjakartta 1997 karttakohdemallissa. Myös muuta valvojan hyväksymää kohdemallia (esim. Suomen Kuntaliiton paikkatietojen luokittelu) voidaan haluttaessa käyttää. Kaavan pohjakartan kohteet ovat osa kunnan paikkatietoaineistoa. Paikkatietokannassa ai- neistoon ja sen yksittäiseen kohteeseen liittyy metadata, josta selviää esimerkiksi aineiston tai yksittäisen kohteen mittauserä, mittauspäivämäärä, tiedon laatija/muokkaaja, käytetty koordi- naattijärjestelmä, tiedonkeruutapa ja sijaintitarkkuus. Kaavan pohjakartan kohteisiin voidaan paikkatietojärjestelmässä liittää kaavoituksessa tarvit- tavat korkeustiedot. Kohteiden korkeuksia (lukuun ottamatta korkeuskäyriä ja –lukuja) ei poh- jakartalla kuitenkaan tavallisesti kuvata, mutta niiden kerääminen on syytä ohjeistaa työsuunni- telmassa. Kohteiden sijainti ja korkeus tulkitaan maanpintaa kuvaavista kohteista riittävällä pistetiheydel- lä maanpinnan muotojen mukaan suhteutettuna kartan tarkkuuteen. Korkeuskäyrät ovat maanpinnan korkeutta alueella kuvaavia samanarvokäyriä. Rakennusten korkeusasema voi- daan mitata joko räystäiden tai sokkelin mukaan. Kaavoitusmittausohjeet 29 Kaavan pohjakartan tietosisällön tarkkuus perustuu aineiston tuottamisessa käytetyn menetelmän tarkkuuteen. Kaavan pohjakartan aineistoa ei saa tulkita tai esittää tar- kemmassa mittakaavassa kuin kartan tuottamistapa edellyttää. KIINTEISTÖJAOTUS Kaavan pohjakartassa esitetään kiinteistöt ja muut rekisteriyksiköt sekä kiinteistörajat ja rajamerkit. Maanmittauslaitoksen tai kunnan kiinteistörekisterikarttaa voidaan käyttää rajaelementin laa- dinnassa indeksikarttana. Vain niiltä osin kuin rekisterikartta täyttää esitetyt tarkkuusvaatimuk- set, sitä voidaan käyttää rajaelementtinä sellaisenaan. JOHTOYHTEYDET Tarvittaessa kaavan pohjakartan tietosisältöä voidaan täydentää erillisellä johtoele- mentin aineistolla. Kaavan pohjakartassa esitetään maanalaisten johtokohteiden maanpäällisistä rakenteista kuvattavat kaivot. Erillisessä johtoelementissä kuvataan lisäksi muut maanpäälliset rakenteet ja johtoyhteydet. Johtokartan aineisto kuvaa kunnan ja johtolaitosten ylläpitämiä maanalaisten johtojen sijainti- tietoja johtoelementin aineistoa täydellisemmin. Johtokartan tietosisältö ja kuvaustapa on selvi- tetty SFS 3161-standardissa. LEHTIJAKO JA REUNAMERKINNÄT Kaavan pohjakartasta tulostetaan arkistokelpoinen mustavalkoinen viivakartta tai il- makuvakartta (ks. 4.2.2) karttalehdittäin, yleislehtijakoa tai muuta kunnassa käytössä olevaa lehti- jakoa noudattaen lehtikoossa 594 mm * 1050 mm tai 594 mm * 630 mm, jolloin kartta-alat ovat kokoa 500 mm * 1000 mm tai 500 mm * 500 mm koordinaattiristein 100 mm:n jaotuksella. Karttalehden reunamerkinnöistä on malli julkaisun Kaavan pohjakartta 1997 kartta- kohdemallissa (s.157). 4.2. KAAVAN POHJAKARTAN ESITYSMUODOT Kaavan pohjakartta voi olla: luokitellun, vektorimuotoisen aineiston käsittävä numeerinen karttatietokanta, josta voidaan tulostaa viivapiirros, ilmakuvakartta täydennettynä tarpeellisilla viivamerkinnöillä, kuvausohjeen mukainen rasterikartta, jossa voi olla myös vektorimuotoisia osia tai kuvausohjeen mukainen graafinen viivapiirros. Kaavoitusmittausohjeet 30 4.2.1. NUMEERINEN, VEKTORIMUOTOINEN KAAVAN POHJAKARTTA Numeerisesta vektorimuotoisesta karttatietokannasta on voitava tulostaa viivapiirros kaavan pohjakartaksi. Tulosteen on tietosisällön ja esitystavan osalta täytettävä jul- kaisun Kaavan pohjakartta 1997 karttakohdemallin vaatimukset tai vastaavat valvo- jan hyväksymät vaatimukset. 4.2.2. ILMAKUVAKARTTA KAAVAN POHJAKARTTANA Ilmakuvakartan tietosisältö koostuu viivamerkinnöillä täydennetyistä ortogonaalipro- jektioon oikaistuista ilmakuvista. Viivamerkinnöin on esitettävä korkeuskäyrät, kiinteistöjaotus, rakennukset ja tiet, tar- peellinen nimistö ja merkittävät johdot. Näiltä osin tietosisällön on täytettävä edelli- sessä luvussa esitetyt vaatimukset. 4.2.3. NUMEERINEN, RASTERIMUOTOINEN KAAVAN POHJAKARTTA Rasterikartta on tuloste esimerkiksi luvussa 3.7 kerrotulla tavalla valmistetusta luokit- telemattomasta karttatietokannasta. Tulosteen on tietosisällön ja esitystavan osalta täytettävä julkaisun Kaavan pohjakartta 1997 karttakohdemallin vaatimukset tai vas- taavat valvojan hyväksymät vaatimukset. 4.2.4. GRAAFINEN KAAVAN POHJAKARTTA Graafinen kaavan pohjakartta on numeerisesta aineistosta tulostettu viivapiirros tai perinteisillä menetelmillä valmistettu kartta. Sen on tietosisällön ja esitystavan suh- teen täytettävä julkaisun Kaavan pohjakartta 1997 karttakohdemallin tai vastaavat valvojan hyväksymät vaatimukset. 4.3. KAAVAN POHJAKARTTA-AINEISTON TUOTANTOYMPÄRISTÖ JA YLLÄPITO Numeerisen pohjakartan tietosisältöä ylläpidetään kunnan paikkatietokannassa. Ai- neistoa käsitellään graafisella työasemalla kaavan pohjakartan laadintaan soveltuval- la ohjelmalla. Vektorimuodossa olevan aineiston kuvaustapa määräytyy kohteen ku- vaustavan määrittelyn mukaan. Aineiston käsittelyssä on huomioitava se, että käsi- teltävän aineiston tietosisältö säilyy loogisesti eheänä. Kun kaavan pohjakartta on osa kunnan paikkatietoaineistoa, on kohteiden oltava selkeästi dokumentoituja tai aineiston käyttö muuten ohjeistettu, jottei syntyisi virhe- tulkintoja käytettäessä karttakohteita muussa käyttötarkoituksessa (esim. korkeus- mallin laadinnassa) kuin kaavan pohjakartan esittämisessä. Numeeristen kartta-aineistojen pitää olla tulostettavissa tuotantoympäristöstä kaavan pohjakartan esitystavalla. Aineistojen jatkuvalla ylläpidolla taataan se, että kaavan laadinnan hetkellä paikkatietokannasta tulostettava kaavan pohjakartta kuvaa ajan- tasaisesti olemassa olevaa ympäristöä. Kaavoitusmittausohjeet 31 5. MITTAUKSEN DOKUMENTOINTI JA TARKASTAMINEN Tilaustyönä tehtävästä kaavoitusmittauksesta laaditaan työkertomus , jossa kerro- taan työvaiheet, käytetyt menetelmät ja muut työhön liittyvät oleelliset seikat. 5.1. TYÖKANSIO Työkansioon liitetään seuraavat arkistoitavat asiakirjat: työkertomus liitteineen yleissilmäyskartta, josta selviää mittausalueen rajaus ja lehtijako kuvauskartta runkomittauksen verkkopiirrokset kiintopisteluettelo mittauksen tarkkuusanalyysi (runkomittaus, fotogrammetrinen pisteti- hennys, kartoitus ym.) kiintopisteiden pisteselitykset laskentalistaukset geodeettiset mittaukset fotogrammetrinen pistetihennys pistetihennysindeksi. 5.2. NUMEERINEN MAASTOTIETO Numeerinen kaavan pohjakartta sisältää: sovitun koodauksen, luokittelun, tietosisällön, esitys- ja siirtotavan mukai- set karttatiedostot listaus tiedostonimistä, niiden sisällöstä ja tietosisällön ajantasaisuuden ajankohdista sanallinen kuvaus numeerisen karttatiedon sisällöstä. 5.3. NUMEERINEN PISTEREKISTERIAINEISTO Aineisto käsittää numeerisena sovitussa muodossa tietovälineelle talletettuna: kiintopisteet rajamerkit ja muut rajan pisteet (numero, koordinaatit, tarkkuusluokka, mittauserätunnus) muut sovitut tiedot, esim. maanalaisten johtojen kaivot. Jos rajamerkeistä ei ole laadittu pistetiedostoa, on vastaavat tiedot esitettävä luettelona kart- talehdittäin, kasvavan y-koordinaatin mukaan lajiteltuna. Kaavoitusmittausohjeet 32 5.4. GRAAFISET TULOSTEET Kaavan pohjakartasta tulostetaan arkistokelpoinen viivakartta tai ilmakuvakartta. Graafisesti suoritettavaa kaavoitusta varten on suositeltavaa käyttää mitanpitävää tu- lostetta. Jos kartasta ei ole käytettävissä kohdassa 5.2 mainittuja karttatiedostoja, on piirus- tuspohjana käytettävä mitanpitävää kartografista materiaalia. Kohdissa 5.1 ja 5.4 mainitut tuotteet ovat asiakirjoja ja karttoja, jotka kunnan on kaavoitusmittauksesta säilytettävä (kaavoitusmittausasetus 10 §). 5.5. MUU AINEISTO Kaiken kartoituksessa syntyvän aineiston pitää olla mittauksen valvojan käytettävis- sä. Aineistoa arkistoidaan harkinnan ja kunnassa vallitsevan käytännön mukaan. Tä- tä aineistoa ovat muun muassa: ilmakuvien pinnakkaiskopiot, limikuva ja muut ilmakuvaustuotteet runkomittauksen havaintotiedostot /-lomakkeet signalointikartat konseptikartat stereokojeen kalibrointilistaukset pistetihennyksen ja stereomittauksen orientointilistaukset kalibrointitodistukset. 5.6. TARKASTUSTOIMENPITEET 5.6.1. YLEISTÄ Jos kunnalla on käytettävissään kaavoitusmittausasetuksen 7 §:ssä mainittu kaavoi- tusmittauksen valvoja, tämä tarkastaa ja hyväksyy kunnassa suoritettavan kaavoi- tusmittauksen. Muissa kunnissa tehtävät kaavoitusmittaukset on toimitettava Maanmittauslaitoksen tarkastettavaksi ja hyväksyttäväksi. 5.6.2. TYÖSUUNNITELMA Mittausta aloitettaessa laaditaan työsuunnitelma, jossa esitetään yksityiskohtaisesti työn tekninen toteuttaminen. Kaavoitusmittausohjeet 33 Suunnitelma on toimitettava valvojalle tarkastettavaksi. Valvoja käsittelee suunnitel- man ennen työn aloittamista sekä esittää tarpeelliseksi katsomansa muutokset tai li- säykset. Työsuunnitelmassa käsiteltävät seikat on lueteltu liitteessä 7. 5.6.3. KIINTOPISTEMITTAUKSEN TARKASTAMINEN Työsuunnitelmasta tarkastetaan, että suunniteltu mittaus on mittaustavaltaan hyväk- syttävä. Huomiota kiinnitetään mittauksen rakenteeseen, kontrollien ja lähtöpisteiden riittävyyteen, mittauskojeisiin ja niiden kalibrointiin sekä havaintomenetelmiin. Mittauksen valmistuttua tarkastetaan, ettei suunnitelmasta ole oleellisesti poikettu ja että saavutettu tulos on odotusten mukainen. Laskenta-aineistosta tarkistetaan, että lähtökoordinaatit ja -korkeudet ovat oikeat, kaikki tarvittavat ja verkkopiirroksissa esitetyt havainnot ovat laskuissa mukana, jäännös- ja sulkuvirheet tai keskivirheet ovat pysyneet sallituissa rajoissa eikä karkeita virheitä esiinny. Kiintopistemittauksen laskenta-aineiston pitää olla niin hyvin dokumentoitu, että mittausta voi sen avulla arvioida. Tähän riittävät yleensä verkkopiirrokset ja -tasoitukset virheyhdistelmi- neen. Lisäksi työn valvojalla on oltava käytettävissään aineisto, josta on nähtävissä, kuinka laskennassa käytetyt tiedot on johdettu maastohavainnoista lähtien. Kiintopisteiden säilyvyys ja pisteselostukset on tarkistettava ainakin osittain maastossa. 5.6.4. FOTOGRAMMETRISEN KOLMIOINNIN TARKASTAMINEN Tasoituslaskennasta tarkistetaan, että lähtötiedot ovat oikeat, lähtö- ja liitospisteitä on kattavasti, asetetut tarkkuusvaatimukset saavutetaan ja karkeat virheet on eliminoi- tu. Tasoituslaskuissa pitää olla nähtävissä malli- tai kuvakohtaiset tulokset, joista selviää, että jokaisella mallilla tai kuvalla on riittävästi lähtö- ja liitospisteitä tasoitusohjelman mahdollisesti tekemistä hylkäyksistä huolimatta. 5.6.5. KARTAN TARKASTAMINEN KARTAN TIETOSISÄLLÖN TARKASTAMINEN Kartan tietosisällöstä tarkastetaan kohteiden kattavuutta ja kohteiden ominaisuustie- don laatua. Kartassa kuvattavat kohteet on esitetty esim. julkaisun Kaavan pohjakart- ta 1997 karttakohdemallissa. Kaavoitusmittausohjeet 34 Kohteiden kattavuudella tarkoitetaan sitä, miten kattavasti maaston kohteet on havaittu ja tal- lennettu tiedostoihin karttakohdemallin mukaisesti. Kattavuutta osoittaa toisaalta se, kuinka suuri osa maastossa olevista kohteista puuttuu (puuttuvat kohteet) ja toisaalta, kuinka suuri osa tiedostossa olevista kohteista on sellaisia, joita ei ole maastossa (ylimääräiset kohteet). Kohteiden ominaisuustiedon laadulla tarkoitetaan sitä, ovatko tiedostoihin tallennetut kohteet oikein tyypitetty (yksilöivän tiedon laatu) tai ovatko kohteita kuvailevat ominaisuustiedot oikei- ta (kuvailevan tiedon laatu). Kartan tietosisällön osalta tarkastetaan erityisellä huolella kiinteistöjaotus. Kiinteistöjaotuksen pitää olla sekä alueellisesti että kohteiden osalta täysin kattava. Kiinteistöjaotusta voidaan tarkastaa kuvaruutukartalta sekä valmiista kartasta tehdyiltä pape- ritulosteilta. Lisäksi valvojalla pitää olla käytettävissään signalointi- ja konseptikartat sekä muu kiinteistöjaotuksen kartoituksessa käytetty aineisto. Rajamerkkien osalta tehdään tarkastuksia maastossa. Maastossa olemassa olevien raja- merkkien pitää olla vaatimusten mukaan kartoitettuja. Satunnaisotoksessa kartoittamattomia rajamerkkejä saa esiintyä korkeintaan 2 %. Kohteiden tyypityksen ja kuvailevien ominaisuustietojen oikeellisuutta voi arvioida kuvaruutu- tai työasematyönä konseptikarttoja, vanhoja karttoja ynnä muita käytössä olevia aineistoja hyödyntäen. Epäilyttävät ja epävarmat yksityiskohdat on kuitenkin viime kädessä tarkistetta- va maastossa. Kohteiden kattavuuden tarkastus suoritetaan maastossa ja/tai ilmakuvilta. Kartoituksen laa- juudesta riippuen tarkastetaan koko kartoitusalue tai riittävän edustava otos kartoituksesta. Jos tarkastus perustuu otoksiin, on niiden perusteella tehtävä johtopäätökset kartan laadus- ta. Todetut virheet analysoidaan tarkoitukseen sopivilla testeillä. Tämä edellyttää, että karttakohteista ja niiden ominaisuustiedoista on määritetty kohteittain tai kohderyhmittäin, tapaukseen sopivat hyvän laatutason kriteerit. Kaavan pohjakartassa kuvattavat kohteet, niiden valintaperusteet, sekä kohteiden ominai- suustiedot (pakolliset ja suositeltavat) on määritelty esim. julkaisun Kaavan pohjakartta 1997 karttakohdemallissa. SIJAINTI - JA KORKEUSTARKKUUDEN TARKASTAMINEN Sijaintitarkkuuden selvittämiseksi tehdään tarkistusmittauksia. Mittausten kohteeksi otetaan sellaisia kohteita, joille asetetut tarkkuusvaatimukset, käytetyt mittausmene- telmät huomioon ottaen, ovat kriittisiä. Näitä ovat rajamerkit ja rakennukset. Tarkistusmenetelmänä tulee kysymykseen yleensä RTK-mittaus tai säteittäinen kartoitus kiintopisteeltä tai muulta kojeasemalta, jonka sijainti on määritetty kiintopistettä vastaavalla tarkkuudella. Mittaustulokset analysoidaan tarkoitukseen sopivilla testeillä. Edellä mainittu koskee paitsi tasosijainnin tarkastamista myös soveltaen korkeuskäyrien ja maanpinnan korkeusmallin tarkastamista. Sijaintitarkkuusvaatimuksen suhteen vähemmän kriittisten kohteiden osalta tarkistusmittauk- sia tehdään tarvittaessa, mikäli esimerkiksi epäilyt karkeasta virheestä antavat sellaiseen ai- hetta. Kaavoitusmittausohjeet 35 VIITE- JA LÄHDELUETTELO Lainsäädäntö: Maankäyttö- ja rakennuslaki (132/1999); asetus 895/1999 Kiinteistönmuodostamislaki (554/1995) Kaavoitusmittausasetus (1284/1999) ja sen muutos (395/2002) Ohjeet: Kaavan pohjakartta 1997, Karttakohdemalli, Käsikirja karttakohteiden mallin- nuksesta ja esitystavasta suurimittakaavaisissa kartoissa, Maanmittauslaitoksen julkaisu n:o 85. Opastavat tiedot: Suositukset Suomessa tehtäville mittaus- ja kartoitusilmakuvauksille, Foto- grammetrian ja kaukokartoituksen seuran julkaisu 1/1995. Digitaalisten ilmakuvien käyttö, Fotogrammetrian ja kaukokartoituksen seuran julkaisu 1/1998. ISO 19100–paikkatietostandardit. SFS-ISO 4463-1 standardi: Rakennusmittaus. pisteiden määrittäminen ja pai- kalleenmittaaminen. Osa 1: Suunnittelu ja toteutus. Mittausmenetelmät. Hyväk- symiskriteeri. Geodeettisen laitoksen julkaisu no. 129: The Densification of the Euref Network in Finland. Geodeettisen laitoksen tiedote no. 24: EUREF-FIN–koordinaatisto ja EUREF– pistetihennykset Suomessa. JHS 153: ETRS89–järjestelmän mukaiset koordinaatit Suomessa. Kaavoitusmittauksen hankintamenettelyohjeet, Suomen Kuntaliitto. Kunnan paikkatietojen luokittelu, Suomen Kuntaliitto. Kaavoitusmittausohjeet 36 LIITTEET LIITE 1. KOORDINAATTI- JA KORKEUSJÄRJESTELMÄT 1. Koordinaattijärjestelmät 1.1 ED50-järjestelmä (European Datum 1950) Ensimmäisen Euroopan kolmioverkkojen yhteistasoituksen tuloksena saatiin luo- duksi koko Länsi-Euroopan kattava yhtenäinen koordinaattijärjestelmä, European Datum 1950 (ED50). ED50 laskettiin Kansainvälisellä (1924) ellipsoidilla (Hayfordin ellipsoidi), jonka määrittävät parametrit ovat: a = 6378388 m f = 1:297 Suomessa ED50 järjestelmä perustuu valtakunnalliseen I-luokan kolmiomittaukseen ja sen vuonna 1966 suoritettuun tasoitukseen. Tasoituksessa mukana olleiden kol- miopisteiden lukumäärä oli 291. Koordinaattilaskun lähtöpisteenä oli Simsiön kol- miopiste (G90), jonka koordinaatit saatiin amerikkalaisen Army Map Servicen te- kemästä tasoituksesta. 1.2 Kartastokoordinaattijärjestelmä (kkj) Helsingin järjestelmä oli ensimmäinen itsenäisen Suomen kartoituksen pohjaksi määritetty koordinaattijärjestelmä. Sitä kutsutaan myös vanhaksi valtion järjestel- mäksi (vvj). Helsingin järjestelmän lähtöpisteen koordinaateiksi otettiin Helsingin tähtitornin tähtitieteelliset koordinaatit. Kun vuoden 1966 I-luokan kolmioverkon ta- soitus oli valmistunut, päätettiin uuden kartastokoordinaatiston (kkj) käyttöönotosta. Gauss-Krüger-projektiotasolle laskettua I-luokan kolmioverkkoa (ED50) siirrettiin ja kierrettiin niin, että se yhtyi mahdollisimman hyvin Helsingin järjestelmän mukaisiin koordinaatteihin. Näin luotu kartastokoordinaattijärjestelmä otettiin käyttöön vuonna 1970. Kkj-koordinaatit esitetään joko kolmen asteen kaistoissa, joiden keskimeridi- aanit ovat 18°, 21°, 24°, 27°, 30° tai 33° tai yhdessä kaistassa (yhtenäiskoordinaa- tisto, ykj), jonka keskimeridiaani on 27°. Ykj:n origo sijaitsee ekvaattorin ja meridi- aanin 27° leikkauspisteeseessä ja y-koordinaatilla keskimeridiaanilla on arvo 3500000 m. Kkj:n ja ED50:n välinen muunnos voidaan laskea kaistassa, jonka keskimeridiaani on 27°, seuraavien kaavojen avulla: Kaavoitusmittausohjeet 37 y y x x y x KKJ E D50 E D50 KKJ E D50 95.693 61 571 1 00000075 0 00000439 0 00000439 1 00000075 . . . . . E D50 x x y x E D50 KKJ KKJ E D50 y yKKJ KKJ 95.6932 61 5705 0 999999249981 0 000004389993 0 000004389993 0 999999249981 . . . . . Kaavoitusmittausohjeet 38 1.3 WGS84-järjestelmä Järjestelmä on geosentrinen ja sen koordinaatisto on sijoitettu Maahan nähden samalla tavalla kuin BIH:n (Bureau International de l'Heure) määrittelemän Konven- tionaalisen Terrestrisen Järjestelmän koordinaatisto. Origo on Maan massakeski- pisteessä, Z-akseli on yhdensuuntainen Maan pyörähdysakselin kanssa (vuosien 1900-1905 keskimääräinen pyörähdysakseli) ja sen suunta on määritelty navan lii- kettä tutkivien havaintoasemien leveysasteiden avulla. X-akseli on ekvaattori- ja 0- meridiaanitasoissa ja sen suunta on määritelty niiden havaintoasemien koordinaat- tien avulla, jotka osallistuvat UT1-maailmanajan määrittämiseen. Järjestelmän mit- takaava on määritetty maailmanlaajuisten VLBI- havaintojen (Very Long Baseline Interferometry) avulla. Ellipsoidin määrittävät parametrit ovat seuraavat: a = 6378137 m f = 1:298.257223563 1.4 EUREF89-järjestelmä Kansainvälisen geodeettisen komission (IAG) perusti vuonna 1987 Vancouverissa alakomission, jonka tehtävänä oli uuden, Euroopan yli ulottuvan koordinaattijärjes- telmän perustaminen (European Reference Frame, EUREF). Alakomission koko- uksissa vuosina 1990 (Firenze) ja 1992 (Bern) päätettiin, että suunniteltu järjestel- mä yhtyy ITRF-järjestelmään epookkina 1989.0 ja että se kiinnitetään Euraasian mannerlaatan yhtenäiseen osaan. Koordinaattijärjestelmälle annettiin nimeksi Eu- ropean Terrestrial Reference System 89 (ETRS89). ETRS89 on geosentrinen jär- jestelmä, joka yhtyy WGS84-järjestelmään paremmin kuin metrin tarkkuudella. Vuonna 1989 mitattiin Länsi-Euroopan yli ulottuva 93 aseman GPS-verkko, jonka tulokset julkaistiin kesäkuussa 1992. Asemien koordinaattien ratkaisussa pidettiin kiinteinä 32 aseman koordinaatit, jotka otettiin IERS:n toimittamasta ETRF89 koor- dinaattiluettelosta (European Terrestrial Reference Frame 1989) ja perustuvat sa- telliittilaser- tai VLBI-määrityksiin. Yksi kampanjan kiinteistä pisteistä oli Sjökulla, jonka koordinaatit perustuvat v. 1989 suoritettuun VLBI-mittaukseen. Sjökullan li- säksi Suomeen mitattiin 3 asemaa, joiden avulla Suomessa käytetyt geodeettiset järjestelmät voidaan liittää ETRS89- ja WGS84-järjestelmiin. EUREF-GPS- kampanja oli ensimmäinen ETRS89-järjestelmän realisaatio, jonka tuloksena syn- tyneitä koordinaatteja kutsutaan EUREF89-systeemiksi. ETRS89-järjestelmään lii- tetyn ellipsoidin dimensiot ovat samat kuin GRS80-järjestelmässäkin. a = 6378137 m f = 1:298.257222101 Kaavoitusmittausohjeet 39 1.5 EUREF-FIN-koordinaatisto Geodeettinen laitos mittasi vuosina 1996-1997 kansallisen sadan pisteen EUREF- tihennyksen. Lähes kaikki pisteet olivat I-luokan kolmiopisteitä, koska kampanjan eräänä tarkoituksena oli parantaa yhteyttä EUREF:n ja vanhojen geodeettisten (ED50, ED87) koordinaatistojen välillä. Mittauksen lähtöpisteinä käytettiin neljää Geodeettisen laitoksen pysyvään GPS- verkkoon kuuluvaa asemaa (Sodankylä, Metsähovi, Vaasa ja Joensuu), joiden koordinaatit kiinnitettiin virallisiin ITRF96-koordinaatteihin epookkina 1997.0. Lo- puksi kaikkien asemien koordinaatit muunnettiin ITRF96(1997.0):sta ETRS89- järjestelmän mukaisiksi koordinaateiksi EUREF-alikomission suositusten mukaisia kaavoja käyttäen. GMT GMT2001 Feb 8 11:28:056 2001 Feb 8 11:56:078 Kuva 1. Vasemmassa kuvassa on esitetty kolmioilla vuosina 1996- 1997 mitatut sata EUREF-FIN-pistettä. FinnRef-asemat, joihin mittauk- set sidottiin, on esitetty palloilla. Oikeanpuoleisessa kuvassa on esitetty vuosina 1998-1999 mitatut 350 tihennyspistettä. 1.6 EUREF-FIN-pisteistön tihentäminen Vuosina 1998-1999 Geodeettinen laitos mittasi 350 pistettä käsittävän GPS- käyttöpisteiden verkon. Pisteet valittiin kyselyiden perusteella. Pisteitä on eri luokis- ta pääosan ollessa kuitenkin Maanmittauslaitoksen toista tai kolmatta luokkaa. Mit- tauksissa käytettiin seitsemää Ashtech Z-12 GPS- vastaanotina ja Choke Ring- antenneja. Havaintojakson pituus oli 6 tuntia ja havaintoväli 30 s. Kaavoitusmittausohjeet 40 Geodeettinen laitos on julkaissut mittaamiensa EUREF-pisteiden koordinaatit Geo- deettisen laitoksen julkaisussa no. 129 ja Geodeettisen laitoksen tiedotteessa no. 24. Pisteselostuksia saa tilaamalla Geodeettisesta laitoksesta. 1.7 EUREF-FIN:in ja kkj:n väliset siirtoparametrit EUREF-FIN- ja kkj-järjestelmien välinen 7-parametrin yhdenmuotoismuunnos voi- daan esittää seuraavan kaavan avulla EUREFxy xz yz KKJ Z Y X ee ee ee m Z Y X Z Y X 1 1 1 )1( kkj on kaksiulotteinen järjestelmä, jonka koordinaatit tunnetaan joko suorakulmaisi- na koordinaatteina kartoitustasolla (x,y) tai maantieteellisinä koordinaatteina verta- usellipsoidin pinnalla ( ). EUREF-FIN-koordinaatiston ja kkj:n välisen kolmiulot- teisen muunnoksen johtamiseksi käytettiin vastinpisteiden EUREF-FIN ja kkj- koordinaatteja sekä pisteiden ortometrisiä korkeuksia (H). Koska vastinpisteet olivat 1. luokan kolmiopisteitä voitiin niiden ortometriset korkeudet muuntaa Kansainväli- sestä ellipsoidista (1924) lasketuiksi korkeuksiksi (h) käyttämällä Bomford –70 ast- rogeodeettisia geoidin korkeuksia (N) seuraavan kaavan mukaan: h = H + N . Siirtoparametrien ratkaisemiseksi kkj-koordinaatit muunnettiin tämän jälkeen 3D- suorakulmaisiksi koordinaateiksi. Kaavan muunnoskertoimille (EUREF-FIN kkj) saatiin 90:n yhteisen pisteen avulla seuraavat arvot: Parametri Keskivirhe Yksikkö X 96.061 1.614 [m] Y 82.430 3.111 [m] Z 121.749 1.141 [m] ex 4.801 0.093 ["] ey 0.345 0.049 ["] ez -1.376 0.056 ["] m -1.496 0.176 [ppm] Koko maan yli ulottuvasta pisteistöstä johdetun yhdenmuotoismuunnoksen jään- nösvirheet näyttävät selvästi kkj:n vääristymät (kuva 2). Suurimmassa osassa maa- ta jäännösvirheiden itseisarvo on pienempi kuin 0.5 m, mutta Pohjois-Suomessa ja Ahvenanmaan saaristossa esiintyy jopa 2 m:n suuruisia jäännösvirheitä. Koordi- naattimuunnos, joka suoritetaan yllä olevan kaavan avulla muuttaa koordinaatit koordinaatistosta toiseen, mutta ei oikaise kkj:n vääristymiä. Koordinaattimuunnok- sen avulla saadaan koordinaateille likiarvoja, joiden tarkkuus on 1 m:n kertaluok- kaa. Kaavoitusmittausohjeet 41 Kuva 2. EUREF-FIN – kkj 7-parametrin muunnoksen jäännösvirheet. 2 Korkeusjärjestelmät Suomen virallinen korkeusjärjestelmä on luotu tarkkavaaituksen avulla mittaamalla yli maan ulottuva tarkkavaaituskiintopisteiden verkko, joka on sidottu 13 mareogra- fin nollapisteeseen sekä Ruotsin ja Norjan vaaitusverkkoihin. Tarkkavaaitusverkko on vaaittu kaksi kertaa. Kolmas vaaitus on parhaillaan käynnissä. 2.1 NN-järjestelmä Järjestelmä syntyi Suomen ensimmäisen tarkkavaaituksen yhteydessä, jonka suo- ritti Tie- ja Vesirakennusten Ylihallitus vuosina 1892-1910. Vaaitusverkon tasoituk- sen yhteydessä mittaustuloksiin liitettiin normaalipainovoiman mukainen ortometri- nen korjaus, mutta maannousun vaikutusta ei voitu mittausajankohtana tuntea eikä ottaa huomioon. Lähtökorkeudeksi valittiin Helsingissä, Katajanokan sillassa sijainneen vesias- teikon nollapiste, siis kiinteä merkki kohoavassa maankuoressa. Sen todettiin sijait- sevan 30.4652 m Tähtitorninmäelle rakennetun peruskiintopisteen alapuolella. Il- Kaavoitusmittausohjeet 42 meisesti tarkoitus oli saada vertaustaso vastaamaan merenpinnan keskikorkeutta Helsingissä, mutta myöhemmin todettiin, että valittu vertaustaso oli jäänyt 10.9 cm aikavälistä 1904-09 lasketun merenpinnan keskikorkeuden alapuolelle. 2.2 N43-järjestelmä Vuonna 1935 aloitettiin Geodeettisen laitoksen toimesta Suomen toinen tarkkavaai- tus. Vaaitustyön kuluessa syntyi toinen, väliaikainen järjestelmä, jolle vakiintui nimi N43. Toista tarkkavaaitusta aloitettaessa annettiin Pasilasta valitulle lähtöpisteelle sama korkeus, mikä sillä oli ensimmäisen tarkkavaaituksen mukaan, siis NN- korkeus. Ensimmäisen silmukan tultua mitatuksi tasoitettiin sen sulkuvirhe silmu- kassa sen lähtökorkeutta muuttamatta. Kun toinen silmukka saatiin valmiiksi, se pakotettiin ensimmäisen silmukan viereen muuttamatta yhteisten pisteiden korke- uksia, siis tasoittamalla uuden silmukan sulkuvirhe uuden silmukan pulttiväleille. Näin jatkettiin pakottamalla aina uusi silmukka aikaisemmin mitattuihin. Vaaittuihin korkeuseroihin liitettiin ortometrinen korjaus, mutta Maan kohoamisen vaikutusta ei vielä otettu huomioon. N43-järjestelmän lähtötaso on sama kuin NN-järjestelmässäkin, 30.4652 m perus- kiintopisteen alapuolella oleva kohta kohoavassa maankuoressa. Helsingin mareo- grafihavainnoista laskettiin keskiveden asema Helsingissä Toisen tarkkavaaituksen kestoaikaa vastaavana aikavälinä 1935-1954 ja todettiin sen olleen 6 mm lähtöta- son NN alapuolella. Vaikka lähtötaso on sama NN- ja N43-järjestelmissä, korkeus- luvut eroavat kaikkialla, missä maannousun nopeus poikkeaa Helsingin maannou- sun nopeudesta. 2.3 N60-järjestelmä Täsmällinen korkeusjärjestelmä voitiin luoda vasta toisen tarkkavaaituksen verkon tultua pääosiltaan mitatuksi. Maankohoamisen määrittämiseksi laskettiin kumman- kin vaaituksen ilman ajallista keskeytystä vaaittujen linjan osien päiden väliset vuo- tuiset maannousuerot. Ne tasoitettiin siten, että niiden summa kussakin vaaituk- sessa oli nolla. Näin saaduilla maannousuluvuilla redukoitiin kummankin vaaituksen mittaukset geopotentiaalilukuina omaan epookkiinsa eli vuosiin 1900 ja 1944, joissa kummatkin tasoitettiin erikseen. Tasoitettujen korkeuserojen vertaus antoi uudet parannetut maannousuluvut, joilla redukointi keskiepookkeihin suoritettiin uudelleen ja sen jälkeen uusittiin kummankin verkon tasoitus. Näin jatkettiin kunnes saavutet- tiin haluttu tarkkuus eli maannousuluku vuodessa millimetrin kahdella desimaalilla, siihen päästiin kolmannella lähenemisellä. Saadut maannousuluvut kiinnitettiin Suomen kahdentoista silloin käytössä olleen mareografin absoluuttisiin maannou- suarvoihin. Näin saatiin lopulliset maannousuluvut noin tuhannelle molemmissa vaaituksessa vaaitulle kiintopisteelle. Lähtötasoksi valittiin keskiveden pinta Helsin- gissä ja epookiksi 1960.0. Helsinki valittiin lähtöpisteeksi siitä syystä, että veden pinta on koko rannikkomme pituudelta alimpana ja siksi, että Helsingin mareografi Kaavoitusmittausohjeet 43 on toiminut kauan. Peruskiintopiste sijaitsi 1960.0 30.5138 m perustason yläpuo- lella. 2.4 Paikalliset korkeusjärjestelmät Useat kunnat ja kaupungit ovat perustaneet oman korkeusjärjestelmänsä, joka on liitetty vaaituksilla johonkin em. valtakunnalliseen korkeusjärjestelmään. 2.5 Korkeusjärjestelmien väliset erot Valtakunnallisten korkeusjärjestelmien (NN, N43 ja N60) siirtokorjaukset järjestel- mästä toiseen on julkaistu Geodeettisen laitoksen julkaisussa no. 57. Useimmat kunnat, joilla on omat järjestelmänsä, ovat liittäneet sen johonkin valtakunnalliseen korkeusjärjestelmään. Paikallisen järjestelmän suppeuden vuoksi siirtyminen valta- kunnalliseen järjestelmään voidaan hoitaa lisäämällä vakiokorjaus paikallisen järjestelmän korkeuksiin. 3 Geoidimallit Suomessa käytettävien geoidimallit perustuvat tavalla tai toisella globaaleihin geo- idimalleihin. Alueellisen tai paikallisen geoidimallin pohjana on oltava tiedot koko maapallon painovoimakentästä, jotta paikallinen geoidimalli voitaisiin sijoittaa oi- kein. Viimeisin globaali geoidimalli, jota käytetään Suomen alueen geoidimallien ratkaisemisessa, perustuu EGM96 painovoimamalliin (Earth Graviational Model 1996). EGM96 syntyi NASA Goddard Space Flight Centerin, National Imaginery and Mapping Agencyn (NIMA) ja Ohion valtion yliopiston (OSU) yhteistyön tulokse- na. EGM96-painovoimamallin avulla johdettujen geoidinkorkeuksien tarkkuus on Suomen alueella parempi kuin 1 m. 3.1 NKG96-geoidimalli Pohjoismainen geoidimalli, joka perustuu EGM96-painovoimamalliin, jonka avulla johdetun alueellisen geoidimallin ratkaisemiseen on käytetty Pohjoismaiden, Baltian maiden ja Venäjän alueella tehtyjä painovoimahavaintoja. Yli 300 GPS- vaaituspisteen avulla on todettu, että geoidimallin tarkkuus on 10 cm luokkaa. 3.2 FIN95-geoidimalli Suomen alueelle johdetun geoidimallin pohjana käytettiin OSU91A- painovoimamallia. Geoidimalli sovitettiin 43 GPS-vaaituspisteen avulla siten, että mallin avulla GPS-korkeudet voidaan muuntaa suoraan valtakunnalliseen N60- korkeusjärjestelmään. Sovituksessa käytettyjen GPS-havaintojen epookki oli noin 1993. Kun pisteiden korkeudet vertausellipsoidista muuttuvat maankohoamisen an- siosta, on aikaero GPS-havaintojen epookista huomioitava FIN95-geoidin korkeuk- sia käytettäessä. FIN95-mallin keskimääräiseksi tarkkuudeksi arvioitiin 6 cm, mutta Kaavoitusmittausohjeet 44 maamme raja-alueilla, Pohjois- ja Itä-Suomessa, virheet saattavat nousta lähelle 20 cm, mikä johtuu GPS/vaaitus-pisteiden harvalukuisuudesta näillä alueilla geoidimal- lin laskemisen aikoihin. 3.3 FIN2000-geoidimalli FIN2000 on uusin Suomen alueelle laskettu geoidimalli. Sen pohjana on NKG96- geoidimalli, jota korjattiin 4. asteen polynomipinnan avulla. Korjauspinta johdettiin 188 GPS/vaaitus-pisteen havainnoista. Pintasovituksen painoyksikön keskivirhe oli 30 mm, joka kuvaa geoidimallin sisäistä tarkkuutta. FIN2000-mallin avulla voidaan muuntaa EUREF-FIN koordinaatistossa mitatut, ellipsoidiset korkeudet valtakunnal- liseen N60- korkeusjärjestelmään. Suomessa käytettävien NKG96- ja FIN2000-geoidimallien korkeuksia saa tilaukses- ta Geodeettisesta laitoksesta. Kuva 3. FIN2000-geoidimalli. Geoidin korkeudet metreinä GRS80-ellipsoidista. Käyräväli 0.2 m. Kaavoitusmittausohjeet 45 LIITE 2. KAAVOITUSMITTAUKSESSA KÄYTETTÄVÄT KARTTAPROJEKTIOT 1. YLEISTÄ Karttaprojektioita käytetään kolmiulotteisen ellipsoidipinnan kuvaamiseen tasolle. Karttaprojektiot voidaan ryhmitellä esimerkiksi kuvaustavan, kuvausominaisuuksien, projisiointipinnan ja käyttötarkoituksen mukaan. Ellipsoidipinnan kuvaaminen tasolle tapahtuu laskennollisesti projektiokaavoilla, joilla maan- tieteellisistä koordinaateista ( , ) siirrytään tasokoordinaatteihin (x,y). Kuvausominaisuuksi- ensa mukaan projektiot jaetaan pinta-, kulma- tai viivatarkkoihin projektioihin riippuen siitä, mikä ominaisuus säilyy tasolle siirryttäessä. Projisointipinnan mukaan projektiot on jaettavis- sa vielä tasoprojektioihin (kuvaus tapahtuu suoraan tasolle), kartioprojektioihin (kuvaus ensin kartiopinnalle, joka leikataan auki tasoksi) tai lieriöprojektioihin (kuvaus ensin lieriöpinnalle, joka leikataan auki tasoksi). Projisiointipinta voi lisäksi sivuta tai leikata maapalloa ja se voi olla normaaliasentoinen tai poikittain suhteessa maapallon pyörimisakseliin. Kaavoitusmittauksessa on käytettävä kulmatarkkaa (konformista) karttaprojektiota, jossa pienet kuviot säilyttävät oikean muotonsa. Kaavoitusmittauksessa suositellaan käytettäväksi joko UTM- tai Gauss-Krüger–projektiota. 2. GAUSS-KRÜGER-PROJEKTIO Gauss-Krüger–projektio on kulmatarkka poikittainen lieriöprojektio (Transverse Mer- cator). Projektiossa lieriö sivuaa maapalloa (ellipsoidipintaa) keskimeridiaania pitkin, joka samalla muodostaa tasokoordinaatiston x-akselin. Koordinaatiston y-akselina on keskimeridiaania vastaan kohtisuorassa oleva päiväntasaaja. Koordinaatiston origo on näiden leikkauspisteessä. Negatiivisten koordinaattiarvojen välttämiseksi origoa on kuitenkin siirretty länteen antamalla y-koordinaatille keskimeridiaanilla arvo 500 000 m. 2.1 Gauss-Krüger–projektio ja kartastokoordinaattijärjestelmä Kartastokoordinaattijärjestelmässä käytetty Gauss-Krüger–projektio perustuu 3º pro- jektiokaistoihin. Projektiokaista ulottuu siten 1½º keskimeridiaanin molemmille puolil- le. Peruskoordinaatistossa Suomi jaetaan kuuteen kaistaan, joiden keskimeridiaanit ovat 18º - 33º itäistä pituutta. Yhtenäiskoordinaatistossa Suomi esitetään yhdessä projektiokaistassa keskimeridiaanina 27º. Kaistan tunnistamiseksi y-koordinaatin eteen lisätään vielä kaistan numero. 2.2 Gauss- Krüger–projektio ja EUREF-FIN-koordinaatisto Käytettäessä Gauss-Krüger–projektiota ja EUREF-FIN–koordinaatistoa projektiokais- tan leveys voi olla vähemmän kuin 3º (esim. 1º). Keskimeridiaaneina voivat tällöin ol- la kaikki tasa-asteet välillä 19º – 32º itäistä pituutta. Projektiokaistojen rajalla koko kuntaa on tarkoituksenmukaista käsitellä samassa projektiokaistassa. Kaavoitusmittausohjeet 46 EUREF-FIN–koordinaatiston kanssa käytettävään Gauss-Krüger–projektioon ja tiet- tyyn projektiokaistaan voidaan viitata lyhenteellä ETRS-GKn. Tällöin ETRS ilmaisee käytettävän koordinaattijärjestelmän (johon EUREF-FIN- realisaatio perustuu), GK käytettävän karttaprojektion ja n keskimeridiaanin asteluvun. Esimerkiksi ETRS- GK27. 3. UTM-PROJEKTIO UTM (Universal Transverse Mercator) on myös kulmatarkka poikittaisasentoinen lie- riöprojektio. UTM-projektiossa lieriö kuitenkin leikkaa maapalloa. Keskimeridiaani muodostaa tasokoordinaatiston x-akselin, mutta mittakaava keskimeridiaanilla on 0.9996. Keskimeridiaanin molemmin puolin on oikean pituinen leikkausviiva, jolla mit- takaavakerroin on 1. Mittakaavakerroin on siis näiden viivojen välissä alle 1 ja ulko- puolella suurempi kuin 1. Koordinaatiston y-akselin muodostaa keskimeridiaania vas- taan kohtisuorassa oleva päiväntasaaja. Koordinaatiston origoa on siirretty näiden akselien leikkauspisteestä länteen antamalla keskimeridiaanin y-koordinaatille arvo 500 000 m. UTM–projektio on kehitetty maailmanlaajuisiin sovelluksiin alun perin USA:n puolus- tushallinnon karttalaitoksen toimesta. Se on standardisoitu seuraavin ominaisuuksin: - sovellusalue on välillä 80º eteläistä leveyttä ja 84º pohjoista leveyttä - projektiokaistan leveys on 6º - kaistoja on 60 kappaletta (numerointi 1 – 60, 1. kaista = 180º-174º läntistä pituutta numeroinnin kasvaessa itään päin). Suomessa käytettävä UTM–projektio poikkeaa standardista projektiokaistan levey- den osalta siten, että koko Suomi kuvataan yhdessä kaistassa. Tämän projektion (ETRS-TM35FIN) soveltamisesta annetaan myöhemmin tarkemmat ohjeet julkisen hallinnon suosituksella (JHS). UTM-projektiota käytetään lähinnä valtakunnallisissa kartastotöissä EUREF-FIN– koordinaatiston yhteydessä, mutta sitä voidaan käyttää myös kaavoitusmittauksessa. Taulukko. Vertailu projektioiden ominaisuuksista Projektio Ominaisuus Gauss-Krüger (kkj) Gauss-Krüger (ETRS-GKn) UTM (ETRS-TM35FIN) Koordinaatisto kkj, vvj, paikallinen EUREF-FIN EUREF-FIN Ellipsoidi kansainvälinen Hayford 1924 GRS80 GRS80 Kaistan leveys 3º 1º noin 15º (Suomi 19º-31,5º) Kaistojen määrä 6 14 1 Keskimeridiaanit 18º - 33º 19º - 32º 27º Mittakaavakerroin keskimeridiaanilla 1.0 1.0 0.9996 Mittakaavakorjaus (leveysasteella 60º) 0-86 mm/km (peruskoord.) 0-2150 mm/km (yht.koord.) 0-10 mm/km -400...+1800 mm/km Kaavoitusmittausohjeet 47 LIITE 3. PAIKALLISEN KIINTOPISTEVERKON LIITTÄMINEN EUREF-FIN– KOORDINAATISTOON Jos kaavan pohjakartan alueelle tehdään runkoverkon GPS-mittaus, voidaan pai- kallinen koordinaatisto muuntaa EUREF-FIN-koordinaatistoon. Tällöin olisi vähin- tään yhden GPS- pisteeen koordinaatit tunnettava EUREF-FIN-koordinaatistossa. Mittauksen jälkeen muodostetaan runkoverkon vektorit ja tasoitetaan verkko pitäen EUREF-FIN-koordinaateissa tunnettua pistettä kiinteänä. Ennen tasoitusta analy- soidaan mitatut vektorit ja tarkistetaan sulkeutuvien kuvioiden sulkuvirheet. Paikallisesta koordinaatistosta pitää tuntea vähintään neljän pisteen tasokoor- dinaatit ja näiden tarkka ortometrinen korkeus (H). Tasokoordinaatit ja ortometrinen korkeus muunnetaan ensiksi geodeettisiksi koordinaateiksi ( , ,h) ja sitten edelleen suorakulmaisiksi avaruuskoordinaateiksi (X,Y,Z). Käytettäessä neljää yhteistä pis- tettä muunnoksen ylimääritys eli redundanssi on viiden havainnon suuruinen. Täl- löin on otettava huomioon se, että paikallisen järjestelmän tasokoordinaatit on pro- jisioitu Kansainväliseltä (Hayfordin) ellipsoidilta, jonka origo ei sijaitse Maan massa- keskipisteessä. Lisäksi tällöin geoidin korkeus (N) on suhteessa Hayfordin- ellipsoidiin. Kolmiulotteinen yhdenmuotoisuusmuunnos voidaan tehdä joko Bursa- Wolf tai Molodensky-Badekas-mallilla. Mikäli tarvitaan vielä suurempaa tarkkuutta, voidaan muunnoksen laskennassa käyttää täydellistä kiertomatriisia R. Kolmiulotteinen yhdenmuotoisuusmuunnos (A B) voidaan kuvata yhtälöllä A A A B B B Z Y X mRc Z Y X missä c on origon siirtovektori, m on mittakaavakerroin ja R on kiertomatriisi. Kiertomatriisi koostuu kolmesta peräkkäisestä kierrosta: ensin x-akselin R(ex), sitten y-akselin R(ey) ja lopuksi z-akselin R(ez) ympäri. Täydellinen kiertomatriisi on seuraavanlainen: yxyxy zyxzxzyxzxzy zyxzxzyxzxzy ecosecosecosesinesin esinesinecosecosesinesinesinesinecosecosesinecos ecosesinecosesinesinecosesinesinesinecosecosecos R Bursa-Wolf-mallissa kiertomatriisi R on muotoa 1ee e1e ee1 R xy xz yz Kaavoitusmittausohjeet 48 Kuitenkin kiertosuunnat valitaan joskus toisinpäin (syytä aina tarkistaa), jolloin R voi olla myös 1ee e1e ee1 R xy xz yz Jos muunnosparametrit ovat olemassa, niin niiden yksiköt tulee selvittää. Yleensä muunnosparametreista kiertokulmat annetaan kaarisekunteina ja mittakaava mil- joonasosina (ppm). Siksi laskentaa varten kiertokulmat pitää muuttaa radiaaneiksi ja mittakaavakertoimeen pitää lisätä 1. Molodensky-Badekas-mallissa lasketaan ensin muunnospisteiden painopistekoor- dinaatit: p p p Z Y X Malli on seuraavanlainen: pA pA pA p p p B B B ZZ YY XX mR Z Y X c Z Y X Bursa-Wolf- ja Molodensky-Badekas-mallit ovat identtiset, jos 0 Z Y X p p p tai m=1 ja R=I. Muunnosparametrien residuaalit pitää tarkistaa. Jos jollakin muunnoksen tukipis- teellä on poikkeavan suuret residuaalit, pitää sellainen poistaa tukipisteistöstä (jos muunnospisteitä enemmän kuin 4). Kun muunnospisteiden avulla on saatu laske- tuksi kolmiulotteisen yhdenmuotoisuusmuunnoksen parametrit, muunnetaan saa- duilla parametreilla loput runkoverkon pisteistä tähän kolmiulotteiseen järjestel- mään. Kolmiulotteiset avaruuskoordinaatit (X,Y,Z) muunnetaan geodeettisiksi koor- dinaateiksi ( , , h) ja edelleen tasokoordinaateiksi. Ellipsoidista laskettu korkeus h muunnetaan tarvittaessa ortometriseksi korkeudeksi. Muunnoksessa on käytettävä sen geoidimallin korkeuksia, joita käytettiin muunnosparametrien johtamisessakin. Hyvän kuvan muunnoksesta antaa se, miten paljon muunnoksen tukipisteiden koordinaatit muuttuvat tässä edestakaisin tehdyssä laskennassa. Kaavoitusmittausohjeet 49 LIITE 4. JONOMITTAUKSEN JA VAAITUKSEN SULKUVIRHEIDEN HYVÄKSYMISKRITEERIT 1. JONOMITTAUS Olkoon kohdassa 2.4 asetettu tasotarkkuusvaatimus (ppm). Silloin ilman tasoitus- ta läpi lasketun jonon loppupisteen pistekeskivirheen kriteeriarvo on mcp = ∙10-6∙L, missä L on jonon pituus. Formuloidaan nollahypoteesi H0: - 1. Mittausvälineet ja –menetelmät on valittu siten, että yllä oleva pistevir- hekriteeri täyttyy ja - 2. Mittaukset eivät sisällä karkeita virheitä Olkoon pistesulkuvirhe 22 yxp ww w , missä wx ja wy ovat koordinaattisulkuvirheet. H0:n ensimmäisen osan perusteella voidaan korvata todellinen pistekeskivirhe kri- teeriarvolla mcp = m c x 2 = mcy 2 = ∙10-6∙L ja testaussuure 2c p 2 p 2c y 2 y 2c x 2 x2 )m( w 2 )m( w )m( w voidaan olettaa -jakauman mukaan jakautuneeksi. Silloin H22 0 :n tapauksessa 95%:n todennäköisyydellä pätee 2 < 5.99 w2p < 3.00(m c p) 2 wp < 1.73∙mcp ja näin saadaan ehdoksi, jonka pistesulkuvirheen on täytettävä H0:n hyväksymisek- si: wp < 1.73∙10-6∙ ∙L Kaavoitusmittausohjeet 50 2. VAAITUS Olkoon kohdassa 2.4 asetettu korkeustarkkuusvaatimus (ppm). Silloin korkeus- keskivirheen kriteeriarvo on mcH = ∙10-6∙L, missä L on vaaituslinjan pituus. Formuloidaan nollahypoteesi H0: - 1. Mittausvälineet ja –menetelmät on valittu siten, että yllä oleva pistevir- hekriteeri täyttyy ja - 2. Mittaukset eivät sisällä karkeita virheitä Lasketaan vaaituslinjan korkeussulkuvirhe wH, joka oletetaan normaalijakautuneek- si keskivirheenään korkeuskeskivirhe mH. Nollahypoteesin ensimmäisen oletuksen mukaan todellinen korkeuskeskivirhe voidaan korvata sen kriteeriarvolla mcH. Mer- kitsevyystasolla 95% sen kaksipuoleinen testi on siten |wH| < 1.96∙mcH |wH| < 1.96∙10-6∙ ∙L ja on samalla ehto, jonka korkeussulkuvirheen on täytettävä H0:n hyväksymiseksi. 3. TESTAUSRAJAT Testausrajat eri merkitsevyystasoille on esitetty alla olevassa taulukossa. n 95% 97.5% 99% 1 1.96 2.24 2.57 vaaitus 2 1.73 1.92 2.15 jonomittaus 3 1.61 1.77 1.94 kolmiulotteinen tapaus Kaavoitusmittausohjeet 51 LIITE 5. KARTOITETTAVIEN KOHTEIDEN PISTEKESKIVIRHEET Kartoitettavien kohteiden pistekeskivirheet laskettuna määrityksen perustana olevi- en kiintopisteiden suhteen on esitetty seuraavissa taulukoissa. Mittausluokassa 1 on kaksi vaatimustasoa. Mittausluokan yleiset tarkkuusvaati- mukset on tarkoitettu lähinnä 1:1000- mittakaavaisten karttojen tulostamiseen tarkoitetuille karttatietokannoille. Tarkempaa vaatimustasoa , mittausluokkaa 1e, suositellaan käytettäväksi, jos kart- tatietokantaa on tarkoitus käyttää osana kunnan maastotietojärjestelmää ja hyödyn- tää suurta tarkkuutta edellyttävässä teknisessä suunnittelussa. Taulukoissa on käytetty julkaisun Kaavan pohjakartta 1997 karttakohdemallin mu- kaisia kohteita. Mittausluokassa 1e on yleensä tarpeellista käyttää myös karttakoh- demallia tarkempaa kohdeluokitusta ja kauttaaltaan kolmiulotteista mallinnusta. Mittausluokassa 2 karttatietokannalta edellytetään taulukossa esitettyjä tarkkuuksia kartan mittakaavasta riippumatta. Mittausluokassa 3 on esitetty myös väljemmät tarkkuusvaatimukset 1 : 5000 -mittakaavaisia karttoja varten. Mittausluokassa 2 karttatietokannalta edellytetään taulukossa esitettyjä tarkkuuksia kartan mittakaavasta riippumatta. Mittausluokassa 3 on esitetty myös väljemmät tarkkuusvaatimukset 1 : 5000 -mittakaavaisia karttoja varten. Kaavoitusmittausohjeet 52 Määrityksen pistekeskivirhe [m] Rakennukset ja rakennelmat Mittausluokka 1e 1 2 3 Kohde 1:2000 1:5000 Rakennuksen -seinälinja 0.15 0.3 0.5 1.5 3.0 -yksityiskohta 0.15 0.5 1.0 1.5 3.0 Rakennelman seinälinja 0.20 0.5 1.0 1.5 3.0 Rakennelmaviiva 0.20 0.5 1.0 1.5 5.0 Tukivaijeri 0.20 0.5 1.0 1.5 5.0 Kannatinpylväs 0.20 0.5 1.0 1.5 5.0 Ilmarata 0.20 0.5 1.0 1.5 5.0 Aita 0.20 0.5 1.0 1.5 5.0 Tukimuuri 0.20 0.5 1.0 1.5 5.0 Portaat 0.20 0.5 1.0 1.5 5.0 Masto 0.50 1.0 2.0 3.0 7.5 Pohjavesikaivo 0.50 1.0 2.0 3.0 7.5 Suihkukaivo 0.50 1.0 2.0 3.0 7.5 Muistomerkki 0.50 1.0 2.0 3.0 7.5 Savupiippu 0.50 1.0 2.0 3.0 7.5 Johdot Johto tai kaapeli 0.20 0.5 1.0 2.0 10.0 Pylväs 0.20 0.5 1.0 2.0 5.0 Johdon tai kaapelin rakennelma 0.20 0.5 1.0 2.0 5.0 Kaavoitusmittausohjeet 53 Määrityksen pistekeskivirhe [m] Liikenne Mittausluokka 1e 1 2 3 Kohde 1:2000 1:5000 Liikenneväylän reuna -kestopäällystetty 0.20 0.5 1.0 2.0 3.0 -päällystämätön 0.50 1.0 1.5 2.5 5.0 -rakenteilla 0.50 1.0 1.5 2.5 5.0 Kevytväylän reuna -päällystetty 0.20 0.5 1.0 2.0 3.0 -päällystämätön 0.50 1.0 1.5 3.0 5.0 -polku 1.0 2.0 3.0 5.0 20.0 Liikennealueen reuna -päällystetty 0.20 0.5 1.0 2.0 5.0 -päällystämätön 0.50 1.0 2.0 3.0 10.0 Raide 0.20 0.5 1.5 2.5 3.0 Sillan reuna 0.20 0.5 1.5 2.5 5.0 Siltapilari 0.20 0.5 1.5 2.5 5.0 Henkilö- ja lastauslaituri 0.20 0.5 1.5 2.5 5.0 Tunnelin suu 0.50 1.0 2.0 3.0 7.5 Rummun suu 0.50 1.0 2.0 3.0 7.5 Suojakaide 0.50 1.0 2.0 3.0 7.5 Lähestymisvalo 0.50 1.0 2.0 3.0 7.5 Merenkulun turvalaite 0.50 1.0 2.0 3.0 10.0 Kaavoitusmittausohjeet 54 Määrityksen pistekeskivirhe [m] Maasto Mittausluokka 1e 1 2 3 Kohde 1:2000 1:5000 Maastokuvion reuna -yksikäsitteinen 1.0 2.0 2.0 3.0 10.0 -epämääräinen - - - - - Rakennetun maan reuna -yksikäsitteinen 1.0 2.0 2.0 3.0 10.0 -epämääräinen - - - - - Rakennettu jyrkänne 0.5 1.0 2.0 3.0 10.0 Luonnon jyrkänne 1.0 2.0 2.0 3.0 15.0 Luiskan reuna 0.5 1.0 1.5 3.0 10.0 Kivi 1.0 2.0 2.0 3.0 15.0 Kasvillisuus Puu 0.7 1.5 2.0 3.0 10.0 Puurivi 0.7 1.5 2.0 3.0 10.0 Vesistöt Rantaviiva -yksikäsitteinen 1.0 1.5 2.0 3.0 7.5 -epämääräinen - - - - - Säännöstellyn vedenpinnan yläreuna 1.5 2.0 3.0 5.0 15.0 Ojan (leveän) reuna 1.5 1.5 2.0 3.0 5.0 Oja, puro -yksikäsitteinen 2.0 2.0 3.0 3.0 5.0 -epämääräinen - - - - - Lähde 2.0 2.0 3.0 3.0 20.0 Vesikivi 2.0 2.0 3.0 3.0 20.0 Kaavoitusmittausohjeet 55 Korkeustarkkuus Korkeuskäyrällä olevan pisteen tai numeerisesta korkeusmallista interpoloidun pis- teen korkeuskeskivirhe (dh) saa olla enintään dh = 0.3 m + 1.0 m * tan mittausluokka 1 dh = 0.5 m + 2.0 m * tan mittausluokka 2 dh = 1.0 m + 5.0 m * tan mittausluokka 3 = maaston kaltevuus Erittäin vaikeassa rikkonaisessa maastossa keskivirhe saa olla kaksinkertainen. Kartassa esitetyn maanpinnan korkeusluvun keskivirhe (dh) saa olla enintään dh = 0.3 m mittausluokka 1 dh = 0.5 m mittausluokka 2 dh = 1.0 m mittausluokka 3 K aa vo itu sm itt au so hj ee t 56 LI IT E 6 . Y ht ee nv et o ka av oi tu sm itt au so hj ee ss a m ää ri te lly is tä k oh te is ta , n iid en m itt au sm en et el m is tä ja ta rk ku us va at im uk si st a. K oh de S uo si te lta va m itt au sm en et el m ä M uu t h yv äk sy tt äv ät m itt au sm en et el m ät Ta rk ku us va at im uk se t Ta so ki in to pi st ee t - P er us ki in to pi st e - K äy ttö ki in to pi st e S at el lii tti m itt au s (s ta at tin en ) Jo no m itt au s Jo no m itt au s S at el lii tti m itt au s (s ta at tin en ) S uh te el lin en ta so ta rk ku us : 20 p pm . S uh te el lin en ta so ta rk ku us : - m itt au sl uo ka t 1 ja 2 : 5 0 pp m ( 15 m m , k un s iv un pi tu us l 30 0 m ) - m itt au sl uo kk a 3: 80 p pm ( 25 m m , k un l 30 0 m ). S uh te el lin en k or ke us ta rk ku us : - m itt au sl uo ka t 1 ja 2 : 5 0 pp m ( 5 m m , k un l 10 0 m ) - m itt au sl uo kk a 3: 80 p pm ( 8 m m , k un l 10 0 m ). K or ke us ki in to pi st ee t Ta rk ka va ai tu s Jo no va ai tu s, s at el lii tti m itt au s (s ta at tin en ) K or ke us er on s uh te el lin en ta rk ku us 5 p pm . R aj am er ki t - K ar to itu sm itt au s - M er ki nt ä S at el lii tti m itt au s (R TK ), ta ky m et rim itt au s Sa te lli itt im itt au s (R TK , t ak ym et rim itt au s A na ly yt tin en ja d ig ita al in en k uv am itt au s Mu ut v al vo ja n hy vä ks ym ät m en et el m ät , jo ill a sa av ut et aa n oh je en e de lly ttä m ä ta rk ku us . P is te ke sk iv irh e la sk et tu na m ää rit yk se n pe ru st an a ol ev ie n ki in to pi st ei de n su ht ee n: - m itt au sl uo kk a 1: 12 0 m m - m itt au sl uo kk a 2: 18 0 m m - m itt au sl uo kk a 3: 25 0 m m . P is te ke sk iv irh e la sk et tu na m ää rit yk se n pe ru st an a ol ev ie n ki in to pi st ei de n su ht ee n: - m itt au sl uo kk a 1: 4 0 m m - m itt au sl uo kk a 2: 8 0 m m - m itt au sl uo kk a 3: 16 0 m m . R ak en nu ks et - K ar to itu sm itt au s - M er ki nt ä S at el lii tti m itt au s (R TK ), ta ky m et rim itt au s S at el lii tti m itt au s (R TK ), ta ky m et rim itt au s Ilm ak uv ak ar to itu s (s te re od ig ito in ti) M uu t v al vo ja n hy vä ks ym ät m en et el m ät , jo ill a sa av ut et aa n oh je en e de lly ttä m ä ta rk ku us . K s. li ite 5 ta i K ar tta ko hd em al li 19 97 . Ta so ta rk ku us va at im us m ää rit el lä än e nn ak ko on ta pa us ko ht ai se st i. K or ke ud en m ää rit yk se n su lk uv irh e: 1 0 m m L , m is sä L o n jo no n pi tu us k ilo - m et re in ä. M uu t k oh te et Ilm ak uv ak ar to itu s (s te re od ig ito in ti) Ta ky m et rim itt au s, s at el lii tti m itt au s (R TK ), m uu t v al vo ja n hy vä ks ym ät m en et el m ät , jo ill a sa av ut et aa n K ar tta ko hd em al lin 1 99 7 ed el ly ttä m ä ta rk ku us . K s. li ite 5 ta i K ar tta ko hd em al li 19 97 . Kaavoitusmittausohjeet 57 LIITE 7. TYÖSUUNNITELMAN SISÄLTÖ 1 Yleistä - mittauksen tarkoitus, mittausluokka ja kartan mittakaava - kartoitettavan alueen pinta-ala - alueen sijainti (rajaus) ja lehtijako yleissilmäyskartalla (1:20 000) - aikataulu 2 Aikaisemmat mittaukset - alueella ja sen läheisyydessä tehdyt aikaisemmat mittaukset ja niiden hyödyntäminen - aluerajaukset ja verkkopiirrokset, sikäli kuin niillä on merkitystä nyt tehtävän mittauksen kannalta 3 Geodeettinen runkomittaus - koordinaattijärjestelmä - mittausmenetelmät, kojeet - lähtöpisteet, verkkopiirrokset - laskentamenetelmät ja ohjelmat - korkeusjärjestelmä - mittausmenetelmät, kojeet - lähtöpisteet, verkkopiirrokset - laskentamenetelmät ja ohjelmat 4 Valmistavat työt - kiinteistöselvitys (rekisterikartta) - näkyvöittäminen 5 Ilmakuvaus - kuvauskorkeus, kuvausmittakaava ja alueen keskikorkeus - käytettävät sivu- ja pituuspeitot - kalusto ja materiaalit - kuvauskartta liitteenä 6 Fotogrammetrinen kolmiointi - lähtö- ja liitospisteet - kojeet ja laskentaohjelmat 7 Kartan laadinta - kartan tietosisältö, käytettävä kohdeluokitus ja esitystapa - stereodigitointi, kojeet - täydennysmittaukset, menetelmät ja laitteet 8 Valmistettavat tuotteet - numeeriset tuotteet - graafiset tuotteet 9 Mittauksen tarkastus ja arkistointi