Hyppää pääsisältöön

Tilusjärjestely

Tilusjärjestelyllä parannetaan ja nykyaikaistetaan tilusrakennetta. Tilusjärjestely on maanmittaustoimitus, jolla korjataan ajan kuluessa pirstoutunut kiinteistörakenne vastaamaan nykyajan tarpeita. 

Maanviljely tehokkaammaksi tilusjärjestelyllä

Tilusjärjestely parantaa maa- ja metsätalouden harjoittamisen kannattavuutta. Peltotilusten kokoaminen yhteen säästää viljelijän aikaa, vähentää maatalousliikennettä ja viljelyskustannuksia. Metsätilusten järjestelyssä kasvanut palstakoko alentaa metsänhoidon kokonaiskustannuksia ja nostaa leimikoista saatavaa tuloa. 

Videossa metsänomistajat ja metsänhoidon ammattilaiset kertovat, mitä hyötyä metsätilusjärjestelyistä on käytännön metsänhoidossa.

Hyvä kiinteistörakenne luo alueelle elinvoimaisuutta vuosikymmeniksi eteenpäin. 

Maanmittauslaitos kehittää jatkuvasti tilusjärjestelyä monipuolisemmaksi ja nopeammaksi työvälineeksi. Uuden tyyppisiä hankkeita on käynnissä eri puolilla Suomea. 

Hae tilusjärjestelyä

Jos kiinnostuit tilusjärjestelyistä, ota yhteyttä Maanmittauslaitoksen asiakaspalveluun. Sinun ei tarvitse tietää tilusjärjestelyn muita osapuolia etukäteen.

Maanmittauslaitos järjestää keskustelutilaisuuden tilusjärjestelystä kiinnostuneiden maanomistajien pyynnöstä. Tilaisuudessa maanomistajat voivat pyytää tilusjärjestelyselvityksen tekemistä. Selvityksessä tutkitaan maanomistajien halukkuus ja mahdollisuudet tilusjärjestelyyn. Selvitys on maanomistajille ilmainen.

Tilusjärjestelyn toteuttaminen

Tilusjärjestelyn tekemisen edellytyksenä on, että hyödyt ovat suuremmat kuin kustannukset, ja että sillä saadaan olennainen parannus tilusten sijoitukseen. Lisäksi järjestelyllä on oltava maanomistajien vahva kannatus.

Uusi tilussijoitus suunnitellaan osakkaiden kanssa käytävien neuvottelujen perusteella. Neuvottelujen tulokset vahvistetaan tilusjärjestelyssä. Samalla ratkaistaan myös tilusten vaihtumisen ajankohta. Vaihtuvien tilusten arvojen erotus korvataan maanomistajien välisinä tilikorvauksina. 

Usein kysyttyä
Voiko tilusjärjestelyn yhteydessä tehtyjen ojitusten ja teiden kustannuksia vähentää verotuksessa?

Kyllä voi. Vähennykset suoritetaan samalla tavalla kuin muullakin rahoituksella toteutetuissa ojituksissa ja teiden rakentamisissa. Osa ojitusten ja teiden kustannuksista voidaan vähentää vuosimenona, osa poistoina ja osa on maan hankintahintaa lisäävä kustannus. Alla on taulukko eri toimenpiteiden verokohtelusta:

Kustannukset

Poisto-%

Verolomake

Salaojitus

20

2

Metsäojitus

15

2C

Metsätie

15

2C

Pellon kuivatusta edistävä piirioja

vuosimeno

2

Viljelystie (vanhan korjaus)

vuosimeno

2

Uusi piirioja

maan hankintahintaa lisäävä erä

 

Viljelystie (uusi)

maan hankintahintaa lisäävä erä

 

Rationalisointiraivaus

maan hankintahintaa lisäävä erä

 

Peruskuivatus = valtaojitus

maan hankintahintaa lisäävä erä

vuosimeno, jos kyse valtaojaverkon kunnossapidosta

 

 Lisätietoja saa verottajalta.

Voiko tilusjärjestelyn aikana ostaa ja myydä järjestelyssä mukana olevia maita?

Tilusjärjestelyn aikana voi ostaa ja myydä järjestelyalueella olevia maita.

Sitovatko tilusjärjestelyssä tehdyt päätökset minua, vaikka en ole allekirjoittanut minkäänlaisia pöytäkirjoja tai asiapapereita?

Tilusjärjestelyssä tehdyt päätökset koskevat maanomistajaa. Tilusjärjestelykokouksiin osallistuminen ja yhteydenotot tilusjärjestelyn tekijöihin ovat tärkeä keino vaikuttaa tehtäviin ratkaisuihin. Maanomistajan poissaolo ei estä muutoksia tilussijoitukseen. 

Paljonko osallistuminen tilusjärjestelyyn minulle maksaa ja milloin maksut on maksettava?

Valtio maksaa tilusjärjestelyn kustannukset ja tilusjärjestelyn edellyttämät ojitukset ja viljelysteiden rakentamiset hankkeen aikana.

Kiinteistötoimitusmaksu tulee maksettavaksi tilusjärjestelyn päätyttyä. Maksun suuruus riippuu maanomistajan saamasta tilusjärjestelyhyödystä. Jos maanomistaja ei ole mitenkään hyötynyt hankkeesta, ei maksujakaan tule. Suomen valtio osallistuu osaan tilusjärjestelyn kustannuksista, jolloin maanomistajalle jää keskimäärin maksettavaa noin 100 €/ha.

Valtio tukee tilusjärjestelyn yhteydessä tehtäviä ojituksia ja viljelysteiden rakentamisia.

Onko hankkeesta mahdollista vetäytyä pois sen käynnistymisen jälkeen?

Tilusjärjestelyn alkuvaiheessa toimitusmiehet tekevät päätöksen hankkeen edellytyksistä ja sen laajuudesta. Tämän jälkeen hankkeesta pois vetäytyminen on mahdollista vain poikkeustapauksissa. Tämänkin jälkeen maanomistajan on mahdollista vaikuttaa hankkeen sisältöön ja tehtäviin parannuksiin. Osallistuminen toimituskokouksiin ja yhteydenpito hankkeesta vastaavan ovat tärkeä väylä tuoda maanomistajan omia toiveita esille.

Omistan peltoa alueella, jossa on paljon pieniä peltolohkoja. Miten tilannetta voisi parantaa? Keneen otan yhteyttä?

Peltolohkojen lukumäärään, kokoon ja sijaintiin voi vaikuttaa parhaiten tilusjärjestelyn avulla.  Ennen varsinaisen tilusjärjestelyn hakemista maanomistajia suositellaan hakemaan tilusjärjestelyselvitystä. Selvitys on yksi tärkeimmistä tilusjärjestelyn vaiheista, ja se on maanomistajille ilmainen. Selvityksessä tutkitaan kiinteistörakenteen parantamismahdollisuuksien lisäksi alueen maanomistajien ja viljelijöiden kannatus hankkeelle.

Asiasta kannattaa ottaa yhteyttä tilusjärjestelyiden yhteyshenkilöihin Maanmittauslaitoksessa. Henkilöiden yhteystiedot löytyvät tilusjärjestely pääsivun alalaidasta. Maanmittauslaitos voi tarvittaessa järjestää alueelle tiedotustilaisuuden, jossa läpikäydään tilusjärjestelyn sisältöä. 

Olen vuokrannut peltoni, mitä kustannuksia minulle voi tulla tilusjärjestelyssä?

Tilusjärjestelyssä kustannuksista vastaa ensisijaisesti maanomistaja, mutta maanomistaja ja vuokralainen voivat sopia kustannusten jakamisesta siten että vuokralainen osallistuu kustannuksiin esimerkiksi vastineena pidemmästä vuokrasopimuksesta. Muuten katso kohta: Tilusjärjestelyn kustannukset.

Olen vuokrannut peltoni, miksi minun kannattaisi olla mukana tilusjärjestelyssä?

Tilusjärjestelyssä kannattaa olla mukana, koska järjestelyn avulla voit saada kasvatettua lohkokokoasi ja parannettua tilustesi sijoitusta. Tämä yhdessä kunnostetun kuivatuksen kanssa nostaa peltojesi arvoa. Tilusjärjestelyn avulla saat lisättyä alueesi vuokraviljelijöiden kiinnostusta peltojesi vuokraukseen, koska peltolohkosi soveltuvat tilusjärjestelyn jälkeen viljeltäviksi nykyaikaisella konekannalla.

Mikäli tilussijoituksesi on tilusjärjestelyä aloitettaessa jo valmiiksi hyvä, voit saada parannettua esimerkiksi peltolohkojesi kuivatusta toimituksessa toteuttavien valtaojitusten kautta. 

Olen lopettanut viljelyn, kannattaisiko minun myydä peltoni valtiolle?

Valtiolle myyminen on varteenotettava vaihtoehto, koska valtiolle myytäessä myyjä maksaa 30%:a veroa ainoastaan 20 %:sta myyntihintaa. Normaalisti kiinteistönluovutuksissa maksetaan luovutusvoiton veroa 30%:a 60 %:n osuudesta myyntihintaa. Eli myyjä voittaa alhaisempana verona valtiolle myytäessä 12 % kauppahinnasta. Lisäksi valtio ostajana huolehtii kauppakirjan laatimisesta, sekä maksaa kaupasta mahdollisesti aiheutuvat lohkomiskulut.

Maakaupoissa valtio on puolueeton ostaja. Valtiolle myytyjen maiden avulla tilusjärjestelyn suunnitelmaa pystytään parantamaan ja päästään parempaan tilussijoitukseen.

Eläkeläisten ollessa myyjinä kauppaan kannattaa hakea luonnoskauppakirjalla ennakkopäätös maatalousyrittäjien eläkelaitokselta (MELA). MELA:n eläkepäätökset ovat tukeneet valtion maanhankintaa tilusjärjestelyihin, joten kaupat eivät ole vaikuttaneet eläkkeisiin.

Mitä tilusjärjestelyselvitys minulle maksaa?

Tilusjärjestelyselvitys on maanomistajille ilmainen. Selvityksestä syntyvät kustannukset maksetaan valtion varoista.

Mitä pelloilla saa tehdä tilusjärjestelyn aikana?

Tilusjärjestelyn aikana pelloilla saa ja pitääkin tehdä normaaleja viljelytoimenpiteitä.

Mitä hyötyä tilusjärjestelystä on?

Peltotilusjärjestelyn suurimmat hyödyt syntyvät lohkokoon kasvusta ja kulkumatkojen lyhentymisestä. Traktoriliikenteen väheneminen ja viljelyn tehostuminen suuremmilla ja paremman muotoisilla lohkoilla alentavat viljelykustannuksia. Hyötyjä ovat viljelykustannusten alentumisen lisäksi mm. hiilidioksidipäästöjen väheneminen. Järjestelyn yhteydessä voidaan toteuttaa tiejärjestelyjä, joilla on maatilataloudellisten vaikutusten lisäksi vaikutusta mm. liikenneturvallisuuteen ja liikenteen sujuvuuteen.  Hyötyihin lasketaan myös peruskuivatuksen parantamisesta ja salaojituksista saatavat hyödyt. Tilusjärjestelyn yhteydessä tehtävällä valtion maanvälityksellä voidaan kasvattaa tilojen pinta-alaa ja edesauttaa sitä kautta viljelyn tehostumista.

Miten pääsen tilusjärjestelyyn mukaan? Onko tilusjärjestelyyn osallistuminen vapaaehtoista?

Jos lähialueella on jo menossa tilusjärjestely, kannattaa ottaa yhteyttä ko. tilusjärjestelyn tekijöihin.  Heidän yhteystietonsa löytyvät esimerkiksi Maanmittauslaitoksen internetsivuilta. Tilusjärjestelyalueen laajentaminen voidaan tehdä, jos tilussijoitusta voidaan parantaa myös laajennuksessa mukaan otettavien tilusten osalta.

Tilusjärjestelyn käynnistäminen edellyttää, että järjestelyllä on alueen maanomistajien vahva kannatus. Yksittäisiä tiloja voidaan ottaa mukaan tilusjärjestelyyn asianosaisen vastustuksesta huolimatta, jos se on tilusten tarkoituksenmukaisen järjestelyn kannalta tärkeää. Lähtökohtana tilusjärjestelyssä kuitenkin on, ettei kenenkään tilannetta huononneta.

Miten maanvaihtuminen vaikuttaa verotukseeni? Esimerkiksi jos saan rahakorvausta huonomman maan vuoksi tai luovuttamastani maasta?

Tilusjärjestelyssä vaihdettujen maiden arvo voi poiketa toisistaan esimerkiksi salaojituksen, viljelyskunnon, puuston tai pinta-alan takia. Arvojen erotus kompensoidaan rahakorvauksena, jonka maanomistajat maksavat toisilleen. Nämä korvaukset yhdessä saatujen maa-alueiden kanssa takaavat maanomistajan varallisuusaseman säilymisen jaon jälkeenkin.

Verotus tapahtuu kaikkien saatujen ja maksettujen korvausten erotuksesta. Saadussa korvauksessa hankintameno-olettama on 80 %, eli pääomaveroa maksetaan 20 %:sta saadun korvauksen määrästä. Maksettu korvaus on pääsääntöisesti maan hankintahintaa lisäävä erä, joka voidaan huomioida kiinteistöä myytäessä.

Lisätietoja saa verottajalta.

Miten käy omakotitalojen ja kesämökkien tilusjärjestelyalueella?

Tilusjärjestelyssä ei järjestellä omakotitaloja tai kesämökkejä.

Miten kauan tilusjärjestely kestää?

Tilusjärjestely kestää yleensä 3 - 5 vuotta. Tilusjärjestelyn kestoon vaikuttaa ojitusten eteneminen. Kovin sateinen syksy voi rajoittaa ojitusten tekemistä ja siten viivästyttää hanketta. Mikäli tilusjärjestely ei vaadi ojituksia, voi tilusjärjestelyn kesto olla lyhyempikin.

Milloin pääsen viljelemään järjesteltyjä tiluksia?

Tilusjärjestelyssä päätetään uuden tilussijoituksen vahvistamisen yhteydessä päivämäärä, jolloin tilukset vaihtuvat. Useimmiten päivämäärä ajoittuu viljelykauden ulkopuolelle tilusjärjestelyn kolmantena tai neljäntenä vuonna.

Mikä ero on uusjaolla ja tilusjärjestelyllä?

Maanomistajille tilusjärjestelyn tärkeimmät vaiheet ovat tilusjärjestelyselvitys, uuden tilussijoituksen suunnittelu ja toteuttaminen. Toteuttamisvaiheen juridinen käsittely suoritetaan kiinteistönmuodostamislain 9 luvun mukaisena uusjakotoimituksena.

Miksi pitää tehdä tilusjärjestely, miksi ei voida vaihdella kahden tilan välillä peltoja?

Maaomistajien on erittäin vaikea löytää keskinäisiin tilusvaihtoihin sopivia lohkoja. Kahdenkeskisissä vaihdoissa pinta-aloja on vaikea saada täsmäämään. Tilusjärjestelyssä voidaan suunnitella vaihtoja useiden maanomistajien kesken, jolloin päästään huomattavasti parempaan lopputulokseen kuin vain kahdenvälisin tilusvaihdoin. Lisäksi tilusvaihdoista tulevat kustannukset ovat tilusjärjestelykustannuksia korkeammat.

Käytännössä maanomistajien välisiä suoria tilusvaihtoja tehdään erittäin vähän.

Menetän salaojitettua maata, miten se korvataan tilusjärjestelyhankkeessa?

Vanhojen salaojitusten käypä arvo korvataan salaojitusta menettäneelle maanomistajalle. Korvauksen maksaa salaojitetun alueen saaja. Arvioinnissa huomioidaan salaojituksen ikä ja toimivuus.

Kun maat ovat vaihtuneet, tarvitseeko minun hakea uudestaan lainhuutoa?

Ei tarvitse hakea lainhuutoa, koska tilusjärjestelytoimituksessa tiluksia järjestellään voimassaolevia omistussuhteita (lainhuutoja) muuttamatta.

Kuka päättää tilusjärjestelyssä? Äänestetäänkö?

Tilusjärjestelyn lähtökohtana ovat maanomistajien toiveet ja tarpeet. Tilusjärjestely toteutetaan, mikäli sillä on alueen maanomistajien vahva kannatus ja se on taloudellisesti kannattava. Tilusjärjestelyn toteutusvaiheessa ei äänestetä vaan päätökset tekevät toimitusinsinööri ja kaksi uskottua miestä (toimitusmiehet). Tästä huolimatta maanomistajalla on vahvat vaikutusmahdollisuudet. Ennen päätöksiä maanomistajia kuullaan ja esimerkiksi uuden tilussijoituksen suunnittelun yhteydessä pidetään useita neuvottelukierroksia, joissa suunnitelmaa hiotaan maanomistajien tavoitteiden perusteella.

Kuka päättää mitä ojituksia tehdään tai mitä viljelysteitä kunnostetaan?

Tilusjärjestelyssä mukana olevat maanomistajat esittävät valmisteluun otettavia ojituksia ja viljelysteiden rakentamisia. Hankkeiden tulee olla tilusjärjestelyn toteuttamisen kannalta välttämättömiä. Tilusjärjestelyn kautta rahoitetaan vain vaihtuvien peltojen salaojitusta. Valmistellut hankkeet tuodaan tilusjärjestelykokoukseen, jossa päätökset hankkeiden suunnittelusta ja toteuttamisesta tekevät toimitusinsinööri ja kaksi uskottua miestä maanomistajia kuultuaan. Tilusjärjestelykokouksessa esitetään ojitus- tai tiesuunnitelma sekä kustannusarvio.

Kuka arvioi maat? Miten arviointi tapahtuu?

Tilusjärjestelyn toimitusmiehet (toimitusinsinööri ja kaksi uskottua miestä) tekevät ratkaisun tilusjärjestelyssä mukana olevien maiden arvosta. Arvioinnin apuna he käyttävät asiantuntijoita ja maanomistajien paikallistuntemusta. Viljellyn maan arvioinnissa apuna ovat mm. kauppahintatutkimukset, viljavuusanalyysit ja maastokatselmukset. Metsien arvioinnissa käytetään apuna metsäammattilaisia (mm. paikallinen metsänhoitoyhdistys ja metsäkeskus).

Alustavia arvioita tarkennetaan maanomistajilta saadun palautteen perusteella. Tilusjärjestelyssä vaihtuvilta peltoalueilta otetaan viljavuusnäytteet, joiden perusteella määritetään korvauksia pellon viljelyskunnosta. Viljelijät pääsevät yleensä viljelemään uusia lohkoja yhden kasvukauden ajan, jotta heidän näkemyksensä pystytään paremmin huomioimaan lopullisia korvauksia laskettaessa. Maiden lopullisista arvoista on harvoin erimielisyyttä maanomistajien kanssa.

Ketä kuullaan eniten?

Ketään ei kuulla eniten vaan kaikkia kuullaan yhtäläisesti. Tilusjärjestely on maanomistajien erilaisten tavoitteiden ja toiveiden yhteensovittamista.

Keitä ovat tilusjärjestelyn toimitsijat ja mitkä ovat heidän tehtävänsä?

Tilusjärjestelyn toimitsijat ovat tilusjärjestelyalueen maanomistajien keskuudestaan valitsemia edustajia, jotka avustavat toimitusinsinööriä ja kahta uskottua miestä tilusjärjestelyssä tehtävien toimenpiteiden eteenpäin viennissä. Toimitsijoiden tehtäviä ovat mm. seuraavat:

Toimitsijat avustavat urakkatarjousten pyytämisessä ja käsittelyssä.

Tekevät tilusjärjestelykokouksen valtuutuksella jakokunnan puolesta urakoitsijan valinnan

Päätoimitsija allekirjoittaa jakokunnan edustajana urakkasopimukset

Välittävät tietoa osakkaiden ja toimitusmiesten välillä.

Johtaako tilusjärjestelyselvitys automaattisesti tilusjärjestelytoimitukseen?

Selvitys ei johda automaattisesti tilusjärjestelyyn. On useita tapauksia, joissa on todettu, että selvitysalueella ei pystytä esimerkiksi kasvattamaan lohkokokoa riittävästi ja siksi kannattavuus jää heikoksi. Lisäksi tilusjärjestelyn käynnistymisen edellytyksenä on maanomistajien hakemus. Hakemuksenkin jälkeen voidaan todeta, että tilusjärjestelyn toteuttamiselle ei ole edellytyksiä esimerkiksi huonon kannattavuuden tai kannatuksen takia.

Ottaako naapuri tilusjärjestelyssä parhaat pellot? Suositaanko jaossa suuria tilallisia? Voinko hävitä tässä jaossa, onko tämä korttipelijako?

Tilusjärjestelyn lähtökohtana on, ettei kenenkään tilanne huonone. Tilusjärjestely ei vastaa korttipeliä, koska siinä kaikki ovat voittajia, eikä kukaan voita toisen kustannuksella. Peltotilusjärjestelyssä tilojen talouskeskuksen viereiset ns. kotilohkot säilyvät vanhalla omistajallaan eikä niitä ole tarkoitus vaihtaa. Maanomistajia kohdellaan tilusjärjestelyssä tasapuolisesti. Tilanteen paraneminen voi kuitenkin vaihdella tiloittain. Esimerkiksi isolla tilalla, jolla on paljon pieniä lohkoja, voidaan päästä isoihin parannuksiin, kun taas pienellä tilalla, jolla on vain yksi lohko, voivat parannukset olla vähäisiä.

Ota käyttöön suomi.fi-viestit

Saat maanmittaustoimitusten asiakirjat sähköisesti suoraan itsellesi.

Tee ekoteko – tilaa e-lasku

E-lasku on helppo ja turvallinen tapa vastaanottaa Maanmittauslaitoksen laskuja omaan verkkopankkiin.