Lunastuksessa maan omistus tai käyttöoikeus siirtyy maanomistajalta valtiolle, kunnalle tai yritykselle yhteiskunnan kehittämiseen liittyvän julkisen edun kuten tien, voimajohtolinjan tai luonnonsuojelualueen takia. Lunastuksen tarkoitus on mahdollistaa yhteiskunnan tarpeiden toteuttaminen, vaikka maanomistaja ei halua myydä maataan tai anna sijoittaa tontilleen voimansiirtokaapelia vapaaehtoisesti. Lunastuslain nojalla voi lunastaa maa-aluetta ja vesialuetta sekä rajoittaa oikeutta kiinteistön käyttöön.
Lähtökohtaisesti lunastukseen tarvitaan lunastuslupa valtioneuvostolta. Vähemmän merkittävissä hankkeissa Maanmittauslaitos voi myöntää lunastusluvan. Lupaa ei tarvita, jos lainvoimainen suunnitelma kuten asemakaava, mahdollistaa lunastuksen.
Lunastustoimituksessa päätökset tekee lunastustoimikunta, johon kuuluu Maanmittauslaitoksen toimitusinsinööri ja kaksi kunnan- tai kaupunginvaltuuston valitsemaa kiinteistöasioihin perehtynyttä uskottua miestä.
Lunastustoimituksessa lunastustoimikunta vahvistaa lunastettavan omaisuuden ja määrää maanomistajille korvauksen haitoista ja menetyksistä. Maanomistajalle maksetaan korvaukset menetetystä omaisuudesta, vaikka hän ei osallistuisi lunastustoimituksen kokouksiin.
Lunastustoimituksen kulku
-
alkukokous
-
maastotyöt
-
arviointikatselmus
-
loppukokous
-
asiakirjojen laadinta ja vieminen kiinteistörekisteriin
-
korvausten maksaminen
Maanmittauslaitos kutsuu lunastustoimituksen alkukokoukseen ne maanomistajat, joita lunastus koskee tai voi koskea. Joissakin tilanteissa kutsu julkaistaan myös paikallisessa sanomalehdessä. Alkukokouksessa Maanmittauslaitoksen toimitusinsinööri selostaa toimituksen kulun ja antaa tietoja korvausten käsittelystä.
Asemakaavoitukseen liittyvissä tai pieniä alueita koskevissa lunastustoimituksissa lunastaja tekee maastotyöt usein etukäteen ja lunastustoimikunta voi antaa lunastuspäätöksen jo ensimmäisessä toimituskokouksessa. Maastoon voidaan myös muissa tilanteissa tehdä merkintöjä ennen alkukokousta.
Maanmittauslaitoksen toimitusinsinööri laatii toimituskartan ja muut asiakirjat maastotöiden tai suunnittelutiedon perusteella korvauskäsittelyä varten.
Jatkokokouksissa toimitusinsinööri esittelee toimituskartan ja muut asiakirjat, joihin maanomistajat voivat esittää huomautuksensa. Omistajat voivat esittää kokouksessa korvausvaatimuksia. Kokouksen yhteydessä tehdään tarvittavat arviointikatselmukset.
Joskus asiakirjojen esittelyä varten ei pidetä kokousta, vaan asiakirjat lähetetään postitse maanomistajille.
Loppukokouksessa lunastustoimikunta päättää lunastettavan alueen ulottuvuudesta, korvauksista ja muista toimitukseen kuuluvista asioista.
Ennakkohaltuunotto ja ennakkokorvaukset
Jos hanke on kiireellinen, voi lunastaja saada lunastettavan omaisuuden haltuunsa jo lunastustoimituksen alussa niin sanotulla ennakkohaltuunottoluvalla. Ennen ennakkohaltuunottoa pidetään katselmus, jossa lunastettavasta omaisuudesta tehdään luettelo.
Maanomistaja voi vaatia haltuunottokatselmuksessa ennakkokorvauksia. Ennakkokorvaus on noin 75 prosenttia koko arvioidun korvauksen määrästä. Jos kyseessä on asunnon menettäminen tai toimeentulon huonontuminen, voidaan ennakkoon maksaa koko korvaus., Lunastaja maksaa ennakkokorvaukset kolmen kuukauden kuluessa siitä, kun lunastustoimikunta on tehnyt päätöksen ennakkokorvauksista.
Joitakin korvauksia maanomistajan pitää vaatia itse
Lunastustoimikunta päättää korvauksista, joita lunastaja maksaa maanomistajille. Pääperiaate on, että lunastustoimikunta määrää lunastajan maksamaan korvaukset ilman, että maanomistaja erikseen vaatii korvausta. Esimerkiksi maata lunastettaessa korvaus haitoista ja vahingoista maksetaan pääsääntöisesti automaattisesti ilman erillistä vaatimusta.
Sellaisia korvauksia, joita ulkopuolisen on vaikea havaita, on maanomistajan syytä vaatia itse. Näitä ovat esimerkiksi kustannukset muutosta, taloudellisesta menetyksestä tai elinkeinon keskeytymisestä. Lunastuskorvauksen lisäksi voit myös saada korvausta edunvalvontakustannuksista, kuten toimituskokouksiin osallistumisesta tai asiamiehen palkkioista.
Lunastaja maksaa korvaukset kolmen kuukauden kuluessa toimituksen loppukokouksesta.
Lunastuskorvausten suuruus
Lunastuskorvausten taso on tarkasti laissa säädelty. Lunastuslain mukaan maanomistajan kuuluu saada kaikista taloudellisista menetyksistään täysi korvaus. Korvauksen tulee perustua käypään hintatasoon. Lunastuslaissa tarkoitettu termi käypä hinta vastaa käytännössä markkinahintaa. Joissakin tilanteissa korvaus voi perustua omaisuudesta saatavaan tuottoon tai siihen uponneisiin kustannuksiin.
Lunastuslain mukaan korvauksen on oltava kerralla maksettava rahallinen korvaus.
Lunastuslaki on lunastuskorvauksia koskeva yleislaki. Markkinahintaan perustuvan täyden korvauksen tasoa sovelletaan myös mm. maantielain, ratalain ja kiinteistönmuodostamislain mukaisissa lunastuksissa ja muissa korvaustilanteissa.
Maanmittauslaitos seuraa tarkasti kiinteistömarkkinoita ja markkinahintojen muutoksia. Maanmittauslaitos ylläpitää kiinteistöjen kauppahintarekisteriä kaikista Suomen kiinteistökaupoista ja julkaisee kiinteistökauppojen tilastotietopalvelua. Voit tutkia tilastopalvelusta metsän, pellon, rantatonttien ja muiden kohteiden keskihintoja kunnittain ja maakunnittain.
Maanmittauslaitos selvittää markkinahinnat monista tietolähteistä ja jokaisessa lunastustoimituksessa erikseen. Maaoikeus ja korkein oikeus tekevät lunastuskorvauksiin liittyviä ratkaisuja. Maanmittauslaitos ottaa oikeuden linjaukset huomioon lunastusten korvauspäätöksiä tehdessään. Voit tutustua korkeimman oikeuden ennakkoratkaisuihin verkossa.
Lue erilaisten lunastuskohteiden yksityiskohtaisesta arvioinnista lisää arviointi ja korvaukset -sivustoltamme.