Tämä sivusto on kiinteistövaihdannan ammattilaisille tarkoitettu sivusto.
Tällä sivulla on kuvattu Kiinteistövaihdannan rajapintapalvelun toimintaa.
Huomioithan, että palveluntarjoajasi ei välttämättä ole toteuttanut kaikkia toiminnallisuuksia, joista tällä sivulla kerrotaan. Otathan yhteyttä omaan palveluntarjoajaasi varmistaaksesi, mitkä toiminnallisuudet ovat käytössäsi. Palveluntarjoajien yhteystiedot löytyvät täältä.
Sisällys
- Uusi maanvuokrasopimus
- Maanvuokraoikeuden jatkaminen tai muuttaminen
Uusi maanvuokrasopimus
Maanvuokrasopimuksia luonnostelupalvelussa laativalla organisaatiolla tulee olla asiakassopimus Maanmittauslaitoksen kanssa (sopimus Kiinteistövaihdannan palvelun rajapinnan käytöstä ja sopimus maanvuokrasopimuksen sähköisestä allekirjoituspalvelusta).
Uusina maanvuokrasopimuksina voi tehdä asuintontin (MVL 3), maatalousmaan (MVL 4) tai liike- tai teollisuustontin (MVL 5) maanvuokrasopimuksen.
Ammattitoimija luonnostelee maanvuokrasopimuksen sähköisesti palveluntarjoajansa luonnostelupalvelussa ja lähettää sen Kiinteistövaihdannan palveluun sopimuksen osapuolille allekirjoitettavaksi. Kun kaikki osapuolet ovat allekirjoittaneet maanvuokrasopimuksen, hakemus erityisen oikeuden kirjaamiseksi tulee automaattisesti vireille Maanmittauslaitokselle.
Tyypillinen tilanne
- Kunta vuokraa tontin tai osan kiinteistöstä vuokralaiselle. Kunnan toimihenkilö luonnostelee maanvuokrasopimuksen luonnostelupalvelussa ja lähettää sen Kiinteistövaihdannan palveluun allekirjoitettavaksi.
- Tuulivoimayhtiö tai muu energia-alan toimija vuokraa maata. Tuulivoimayhtiön toimihenkilö luonnostelee maanvuokrasopimuksen luonnostelupalvelussa ja lähettää sen Kiinteistövaihdannan palveluun allekirjoitettavaksi.
Luonnostelupalvelussa vastaanottajaksi merkitty vuokralainen ottaa maanvuokrasopimuksen ensin vastaan kirjautumalla Kiinteistövaihdannan palveluun (kiinteistoasiat.fi), vuokralainen katselmoi maanvuokrasopimuksen ja lopuksi allekirjoittaa sen. Jos vuokralaisia on useita, ammattitoimija ilmoittaa yhden vuokralaisista maanvuokrasopimuksen vastaanottajaksi. Vuokranantaja allekirjoittaa maanvuokrasopimuksen viimeisenä, kun kaikki vuokralaiset ovat allekirjoittaneet.
Jos maanvuokrasopimukseen on tarve tehdä muutoksia, voi ammattitoimija lähettää maanvuokrasopimuksesta uuden version Kiinteistövaihdannan palveluun niin kauan, kunnes luonnoksen vastaanottaja on vastaanottanut maanvuokrasopimuksen Kiinteistövaihdannan palvelussa.
Edellytykset
- Kiinteistöllä on voimassa oleva lainhuuto vuokranantajalle.
- Jos vuokranantaja on kunta tai muu yhteisö, jonka edustamisoikeutta ei voida tarkistaa Kaupparekisteristä, on Kiinteistövaihdannan palvelussa oltava etukäteen tallennettu yleisvaltakirja yhteisön edustajan varmentamiseksi.
Vuokraoikeuden kohteet
- Kiinteistö, määräala.
- Yleinen alue ei voi olla vuokraoikeuden kohteena sähköisesti laadittavassa maanvuokrasopimuksessa. Jos vuokraoikeuden kohteena on yleinen alue, on maanvuokrasopimus tehtävä perinteiseen tapaan kirjallisesti.
- Vuokraoikeus voi sijaita usean kohteen alueella. Kaikki kohteet on ilmoitettava vuokrasopimuksessa.
Osapuolet
Vuokranantajia voi olla useita: yksityishenkilö, yritys, viranomainen, kuolinpesä.
- Vuokranantaja tarkistetaan voimassaolevasta lainhuudosta.
Vuokralaisia voi olla useita: yksityishenkilö, yritys, viranomainen, perustettava yhtiö.
- Kuolinpesä ei voi toimia vuokralaisena Kiinteistövaihdannan palvelussa.
Vuokrasopimuksen laatimisen yhteydessä on ilmoitettava asiamies tai yhteyshenkilö.
- Annettujen tietojen perusteella syntyy hakemus erityisen oikeuden kirjaamiseksi.
- Asiamiehenä voi olla vuokralainen itse tai muu ilmoitettu taho (esim. pankki).
- Maanmittauslaitos on yhteydessä asiamieheen, jos hakemukseen tarvitaan täydennyksiä.
Ehdot
Ehdot voi määritellä vapaasti itse ja ehtoja voi olla kulloinkin tarvittava määrä.
Pakolliset ehdot
- Kohde tai kohteet
- Vuokra-aika
- Vastike
- Käyttötarkoitus: asuinalue (MVL 3), maatalousmaa (MVL 4), teollisuustontti (MVL 5)
- Siirto-oikeus Kyllä/Ei
- Rakennusoikeus Kyllä/Ei
- Pinta-ala
- Tarvittavat allekirjoitukset
- Vuokralainen allekirjoittaa aina maanvuokrasopimuksen ensin. Jos vuokralaisia on useita, on kaikkien allekirjoitettava ennen vuokranantajaa. Vuokranantaja allekirjoittaa viimeisenä.
Kiinteistövaihdannan palvelu tarkistaa annettujen ehtojen perusteella laitostunnuksen antamisen edellytykset, joiden määritykset tulevat laista: Maakaari 14:2.
Vuokra-ajat
Vuokra-ajan ilmoittamiseen on useita vaihtoehtoja. Vuokra-ajat noudattavat Maakaaressa säädettyjä vuokra-aikoja. Vuokra-aika voi alkaa myös tulevaisuudessa.
- Määräaikainen esim. 50 vuotta tai vuokra-ajan alkamis- ja päättymispäivä vapaasti ilmoittaen.
- Toistaiseksi voimassaoleva
- Määräajan jälkeen jatkuva (esim. ensin 10 vuotta, jonka jälkeen 1 vuosi kerrallaan). Ehdot tulostuvat vuokrasopimukselle tehdyn valinnan mukaan:
- Vuokra-ajan päättymispäivän jälkeen vuokra-aika jatkuu n vuotta kerrallaan, ellei sopimusta sitä ennen irtisanota.
- Vuokra-aika jatkuu päättymispäivän jälkeen n vuoden ajan, ellei sopimusta puolin tai toisin irtisanota vuotta ennen vuokra-ajan päättymispäivää.
Lopputulos
Kun vuokrasopimus on allekirjoitettu kaikkien osapuolten osalta, lähtee Maanmittauslaitokselle vireille hakemus erityisen oikeuden kirjaamiseksi. Sähköisestä maanvuokrasopimuksesta syntyvät asiakirjat:
- Hakemus erityisen oikeuden kirjaamisesta
- Vuokrasopimus
- Muut liiteasiakirjat
- Valtakirjat (esim. vuokranantajan yleisvaltakirja)
Erityistä
Luonnosteluvaiheessa olevaan uuteen maanvuokraoikeuteen voi valmistella kiinnityshakemuksen ennakkoon Asiointipaketti-toiminnallisuudella. Tällöin esimerkiksi kunta tai pankki saa kiinnityksen parhaalle etusijalle uuteen vuokraoikeuteen. Kiinnityshakemus tulee vireille yhtäaikaisesti maanvuokrasopimuksen kirjauksen kanssa. Lue lisää Asiointipaketista sivulta Kiinnityshakemukset ja kiinnityksen muuttaminen.
Maanvuokrasopimuksen tai sen muutoksen eteneminen
Uuden maanvuokrasopimuken tai maanvuokrasopimuksen muutossopimuksen eteneminen
Maanvuokraoikeuden jatkaminen tai muuttaminen
Yleistä
Lainhuuto- ja kiinnitysrekisterissä olevaa maanvuokrasopimusta voi muuttaa vuokrakauden aikana tai sen vuokra-aikaa voidaan jatkaa vuokra-ajan päättymisen lähestyessä. Vuokraoikeuden muuttaminen on mahdollista L-tunnukselliselle vuokraoikeudelle. Huom! maanvuokralain 2 luvun mukaiset tontinvuokraoikeudet (L0) eivät voi kuitenkaan olla rajapintapalveluissa vuokrasopimuksen tai vuokraoikeuden siirron kohteena.
Vuokraoikeuden muutossopimus tulee allekirjoittaa vanhan sopimuksen vuokrakauden aikana. Osapuolten on allekirjoitettava sopimus 30 päivän sisällä ensimmäisestä allekirjoituksesta.
Maanvuokraoikeuden muutos sähköisesti:
- Kaikki kohteet ilmoitettava
- Vuokra-alueen laajentaminen toisen kohteen alueelle
- Vuokra-alueen laajentaminen samalla kohteella (uusi pinta-ala)
- Vuokra-alueen pieneneminen, poistaminen kohteelta
- Vuokra-alueen pieneneminen samalla kohteella (pinta-ala pienenee)
Jos vuokra-alue pienenee tai suurenee, niin hakemukselle tulostuu teksti (esimerkki):
- Haen maanvuokraoikeuden pienentämistä ja vuokrasopimuksen korvaamista
Tyypilliset tilanteet
Korvaava sopimus: Jos vuokrasopimusta muutetaan sisällön osalta kesken vuokrakauden, on muuttava sopimus tehtävä korvaavana sopimuksena. Toisin sanoen vuokra-aikaa on jäljellä, mutta sen sisältöä on tarpeen muuttaa joltain osin. Muutos voi olla esimerkiksi oleellinen ehtomuutos, joka halutaan kirjata lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin. Samalla voidaan muuttaa myös vuokra-aikaa. Muuttava sopimus korvaa tällöin rekisterissä olevan sopimuksen, mutta alkuperäinen laitostunnus kiinnityksineen säilyy.
Jatkava sopimus: Vuokra-aika on päättymässä ja sitä halutaan jatkaa samojen osapuolten kesken. Samalla ehtoja voi olla tarpeen päivittää. Vuokra-aika jatkuu edellisen vuokra-ajan päättymistä seuraavana päivänä. Alkuperäinen laitostunnus kiinnityksineen säilyy.
Osapuolet
Vuokranantajana voi toimia yksityishenkilö, yritys, viranomainen, kuolinpesä.
Vuokralaisena voi toimia yksityishenkilö, yritys, viranomainen. Vuokralaisen on säilyttävä samana muutossopimuksessa.
Ehdot
Vuokrasopimusten muutoksissa tulee valita asiakirjan kieli (suomi tai ruotsi) ja täyttää ns. pakolliset ehdot ja muut ehdot.
Pakolliset ehdot:
- Kohde tai kohteet
- Onko kyseessä korvaava vai jatkava sopimus
- Vuokraoikeuden tunnus
- Vuokraoikeuden nykyinen pinta-ala
- Vuokraoikeuden pinta-ala muutettavassa sopimuksessa
- Sopimuksen voimassaolo
- Vuokralaiset
- Vuokranantajat
- Vastike
- Käyttötarkoitus
- Siirto-oikeus Kyllä/Ei
- Rakennusoikeus Kyllä/Ei
Lisäksi hakemuksen asiamies tai yhteyshenkilö on ilmoitettava Maanmittauslaitosta varten (hakemus erityisen oikeuden muuttamiseksi). Maanmittauslaitos lähettää mahdolliset hakemuksen täydennyspyynnöt ja päätöksen asian ratkaisusta ilmoitetulle taholle tai henkilölle.
Muut ehdot:
Maanvuokrasopimuksen sopimusehdon muutos tai lisäys on tehtävä kirjallisesti (maanvuokralaki 1 luku 3 § 2 mom.), mutta kaikkia aikaisemmin sovittuja ehtoja ei ole välttämätöntä mainita korvaavassa tai jatkavassa sopimuksessa. Muutossopimukseen voi siis halutessaan kirjata pelkästään edellä mainitut järjestelmän edellyttämät pakolliset ehdot sekä ne ehdot, joita muutossopimuksella muutetaan. Vaihtoehtoisesti muutossopimukseen voi sisällyttää kaikki aikaisemminkin sovitut ehdot. Muutossopimuksesta tulee ilmetä, mihin voimassaolevaan sopimukseen muutos kohdistuu, mitä muutoksia sopimukseen tehdään / millä tavalla sopimusta jatketaan ja miltä osin vanhat ehdot jäävät voimaan.
Vuokra-ajat
Vuokra-ajan ilmoittamiseen on useita vaihtoehtoja:
- Määräaikainen esim. 50 vuotta tai vuokra-ajan alkamis- ja päättymispäivä vapaasti ilmoittaen.
- Toistaiseksi voimassaoleva
- Määräajan jälkeen jatkuva (esim. ensin 10 vuotta, jonka jälkeen 1 vuosi kerrallaan). Vuokrasopimukselle tulostuvat tekstit tehdyn valinnan mukaan:
- Vuokra-ajan päättymispäivän jälkeen vuokra-aika jatkuu n vuotta kerrallaan, ellei sopimusta sitä ennen irtisanota.
- Vuokra-aika jatkuu päättymispäivän jälkeen n vuoden ajan, ellei sopimusta puolin tai toisin irtisanota vuotta ennen vuokra-ajan päättymispäivää.
- Vuokra-aikaa voidaan pidentää enintään lain salliman maksimiajan mittaiseksi, esim. MVL 3 luvun mukaista muun asuntoalueen vuokraa yhteensä sataan vuoteen.
Panttikirjan saajan suostumus
Panttikirjan saajan suostumus voidaan antaa sähköisenä maanvuokraoikeuden muutossopimukselle. Vuokrasopimukseen lisätään panttikirjan saajan nimi, Y-tunnus ja sähköpostiosoite. Järjestelmä pyytää annetusta sähköpostiosoitteesta allekirjoitusta suostumukseen. Suostumus on allekirjoitettava ensimmäisenä ennen vuokralaista.
Suostumuksen tarve eri tilanteissa:
- Kun vuokra-alueen pinta-ala pienenee, suostumus vuokraoikeuteen kohdistuvien kiinnitysten panttikirjan saajalta
- Kun vuokra-alueen pinta-ala suurenee, suostumus kantakiinteistöön kohdistuvien kiinnitysten panttikirjan saajalta
- Puolison suostumus tarvittaessa
Lopputulos
Kun vuokraoikeuden muutossopimus on allekirjoitettu kaikkien osapuolten osalta, lähtee Maanmittauslaitokselle vireille hakemus erityisen oikeuden muuttamiseksi. Sähköisestä maanvuokrasopimuksesta syntyvät asiakirjat:
- Hakemus erityisen oikeuden muuttamisesta
- Vuokrasopimus
- Muut liiteasiakirjat
- Valtakirjat (esim. vuokranantajan yleisvaltakirja)
- Suostumus